CC BY
25
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
За границей
Даже в кризис Московская область удерживала прочное лидерство в строительстве жилья в РФ — благодаря соседству со столицей.
Мила Примерное поведение
БОЙКОВА Удивительно, но на фоне кризиса план по вводу нового
жилья в Московской области был перевыполнен на 4,5%. В прошлом году было сдано 8235,7 тыс. кв. м (данные сайта Министерства строительства Московской области). Это составило 13,8% от общего объема построенного в РФ жилья (сведения Федеральной службы государственной статистики (Росстата)).
Планы на этот год окончательно не утрясены — официальных данных еще нет. Однако РИА «Новости» со ссылкой на губернатора Бориса Громова в конце прошлого года сообщало, что в 2010 году будет построено около 6 млн. кв. м (то есть 25% к уровню 2009-го). АСН-инфо чуть позже приводило заявление заместителя председателя правительства региона Владимира Жидкина о планах введения 7-7,5 млн. кв. м жилья (то есть только 10-15% к прошлому году).
Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»: «В области всегда строить было немного легче, чем в Москве, в том числе и потому, что концентрация застройщиков меньшая. Здесь рады инвесторам: надо же чтобы кто-то возводил жилье. Местная власть более лояльна к застройщикам и, возможно, закрывает глаза на какие-то недочеты. Вопросы с разрешительной документацией решаются быстрее».
В начале марта этого года стало известно о планах снизить размер арендной платы за землю, предоставляемую в Подмосковье под жилищное строительство (сам коэффициент снижения пока не уточнен). Мособлдума одобрила соответствующие изменения в закон «О регулировании земельных отношений в Московской области». Учитывая нормы федерального законодательства, предлагается также наделить органы власти Московской области полномочиями по распоряжению и управлению земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Как видим, дефицита участков под застройку в регионе опасаться не стоит. Дело — за строителями, которые, по заверениям экспертов, благополучно вышли из кризиса и потихоньку реализуют новое жилье, привлекая покупателя территориальной близостью со столицей, но более низкими ценами.
Скидки с наценки
Самую дешевую, в пересчете на квадратные метры, квартиру на первичном рынке Москвы сегодня предлагают в районе Кожухово — $2600, в области — в городе Электрогорск Павлово-Посадского района — $1100
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 5 (97) 2010
88
\
(данные аналитиков компании Penny Lane Realty). Ценовая ситуация в Подмосковье по традиции напрямую связана с престижностью загородных населенных пунктов и расположением их относительно МКАД: чем ближе и западнее — тем дороже (см. карту).
В целом по области в декабре прошлого года средняя цена на новостройки была $2091, или 63 791 руб. за кв. м. То есть дешевле, чем в аналогичный период 2008 года, и в долларах, и в рублях, — на 16,73 и 10,86% соответственно.
Александр Зиминский, директор Департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «В начале 2009 года скидки на подмосковные квартиры типовой застройки составляли на вторичном рынке 15-20%. Но у застройщиков можно было получить и более существенные дисконты — 30-55%. Начиная с июля цены перестали снижаться, а скидки уменьшились до 5-10% у разных продавцов. Большая часть застройщиков «вздохнула» с облегчением, разрешив свои финансовые вопросы с кредиторами».
Таким образом, на начало 2010 года сложился, по мнению аналитиков компании «Пересвет-инвест», достаточно привлекательный для покупателей уровень цен на новостройки Подмосковья (на 25-30% ниже пиковых показателей 2008 года). В 2009 году (за исключением существенного роста в феврале) квадратный метр в рублях дешевел в среднем на 1,8-3,7%. Это было обусловлено снижением курса доллара и колебаниями стоимости квадратного метра в этой валюте. Таким образом, и в 2010 году рублевая цена жилья будет зависеть как от рыночной конъюнктуры, так и от курса доллара.
Начало спроса
Качественный состав жилья первичного рынка удовлетворяет сегодня вкусы широкого круга потребителей, но главное — здесь по-прежнему полно демократичных типовых панельных домов, дефицитных для Москвы. Владислав Луцков, генеральный директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ»: «Из всех построенных в прошлом году на территории Московской области жилых домов более половины (порядка 58%) — монолитные, около 39% — панельные, 3% — кирпичные. Зачастую панельные строения имеют больше этажей и секций, чем монолитные объекты, что увеличивает среднюю площадь дома. А потому в структуре построенных в 2009 году домов доли «монолита» и «панели» по общей площади практически равны — 50% и 47% соответственно».
Исследование компании «Пересвет-инвест» выявило, что по итогам прошлого года больше всего новостроек — 82,3% — в ближнем Подмосковье: до 30 км от МКАД. Жилье первичного рынка сконцентрировано по большей части в городах, расположенных на расстоянии 6-15 км от МКАД (34,1%) — в основном в Люберцах, Одинцово, Балашихе и Железнодорожном.
В городах-спутниках (до 5 км от МКАД) расположено 22,9% всех подмосковных объектов. В последнем квартале 2009 года число новостроек относительно аналогичного периода позапрошлого года выросло здесь на 3,7%. Это объясняется высокой строительной активностью в Химках, Красногорске и Мытищах.
Доля городов дальнего пояса области (от 61 км) в общей структуре предложения традиционно самая
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 5 (97) 2010
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
дорогое балансирует на грани С МОСКВОЙ
Средняя цена предложения новостроек в городах Московской области в марте 2010 года, $ (%)*
* Цены пересчитаны по курсу 1$=29,35 руб. В скобках указано изменение цен за год без учета инфляции.
Данные миэяь, низкая — в IV квартале здесь реализовывалось 4,9%
Инком. -
общего количества нового жилья.
Таким образом, наибольшее количество новостроек Подмосковья по-прежнему сосредоточено в пределах первого бетонного кольца (до 30 км от МКАД). Причины этого — близость к Москве (месту работы), стабильный рост населения и развитость социально-бытовой инфраструктуры.
Значительное пополнение предложения новостроек на областном рынке произошло к III кварталу прошлого года. По мнению специалистов портала IRN.ru, во И-Ш кварталах на продажу здесь были выставлены в основном дома, проектирование и подготовка к строительству которых начались еще до кризисной осени 2008 года.
Динамика объемов предложения показывает, что уже в III квартале «размороженных» объектов было почти 29%. То есть за три месяца активность застройщиков, решивших возобновить реализацию старых проектов, выросла примерно в 3,5 раза, как резюмируют эксперты IRN.ru. Главным стимулом для этого стала стабилизация ситуации как в экономике страны, так и на рынке жилья. В частности, в III квартале 2009 года постепенно укреплялся курс рубля по отношению к другим мировым валютам, а цены на нефть незначительно, но стабильно росли. При этом спрос немного оживился, и это благотворно сказалось на деятельности фигурантов рынка.
Чаепитие в Мытищах
В ЫИ кварталах 2009 года на северо-востоке, востоке, юго-востоке, юге, западе и северо-западе в 82 новострой-
ках продажи были завершены. Однако девять из этих объектов, или 11%, были сняты с реализации на начальных этапах строительства (например, подготовка площадки, заливка фундамента и т. п.), что означает временную приостановку продаж этих домов. Вот почему только 73 объекта можно рассматривать как полностью реализованные проекты, в которых были проданы все квартиры.
Среди таких домов примерно 82% относятся к менее престижным направлениям Подмосковья (северо-восток, восток, юго-восток, юг), а 18% — к более престижным западному и северо-западному направлениям. Это еще раз подтверждает, по мнению аналитиков №№ ш, что в сложившихся условиях рынка большая часть покупателей настроена приобретать экономичное жилье.
Если брать конкретные города, то больше всего новых домов в 2009 году появилось в Балашихе (7) и Мытищах (5). Однако если в Балашихе много квартир было реализовано, то в Мытищах за 2009 год целиком не продан ни один объект — цены покупателей не устраивают. Несмотря на невысокий уровень покупательской активности, как показывают данные IRN.ru, число новостроек в Мытищах продолжает расти. Так, прошлой осенью здесь на продажу было выставлено сразу 5 домов, за счет чего объем предложения вырос до 20 новостроек.
Весеннее оживление
Предложение на областном первичном рынке пополнялось и в этом году. Так, по данным Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», в марте количество домов увеличилось на 5,2%, а суммарная площадь квартир — на 11,8%. То есть число предложений составило 510 объектов, или 2525,4 тыс. кв. м. В первую очередь это произошло за счет свежих поступлений текущего года — 20 домов, или 248,2 тыс. кв. м. Правда, все они находятся на ранних стадиях строительной готовности и расположены в среднем поясе области — дальше 30 км от МКАД. В связи с этим в структуре предложения доля новостроек на начальных стадиях приблизилась к докризисным показателям, однако и доля предложений в построенных и сданных домах сегодня еще остается высокой — 62,9% объектов.
В среднем по Подмосковью новостройки подешевели за март на 2,8%, до 61,7 тыс. руб. за кв. м (или на 0,8%, до $2088).
Цены на квартиры в новых домах, которые начали продавать в феврале, в марте фактически не изменились (+0,2%). Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Квартиры в городах и поселках, примыкающих к МКАД (до 5 км), стоят в среднем 72,6 тыс. руб. за кв. м (+0,3% к февралю), цены в дальнем Подмосковье (свыше 60 км от МКАД) на 80% ниже и составляют 40,4 тыс. руб. за кв. м (-0,2%).
Рассуждая о перспективе 2010 года, Александр Зиминский отмечает, что «в связи с ежемесячно увеличивающимся спросом в течение всего года ожидается сокращение предложения на первичном рынке. Однако речь идет пока только о домах в высокой стадии готовности. А объекты, которые пока еще находятся на начальном этапе, будут предлагаться с различными привлекательными бонусами, позволяющими приобрести квартиру по более низкой цене или на более выгодных условиях».
90
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 5 (97) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
