CC BY
27
о.
о
ш
_0 I -О
с
<
В большинстве городов России рост цен на новостройки замедлился. Кое-где произошла стагнация рынка — люди и рады бы купить, да не могут, а строители и продали бы, да боятся продешевить. По-прежнему во многих регионах не решена ситуация с обманутыми дольщиками. Более того — в Хабаровском крае уже в этом году произошел свежий скандал.
I!
МилаБОИКОВА
Выставка квартир
Русь-новостройка
Темпы роста цен на новые квартиры в российских городах снижаются. ИА Dailystroy высчитало национальный индекс жилья России (HPI Russia), отражающий динамику стоимости квадратного метра в 14 городах страны с населением более 1 млн. человек. Если в 2000-2001 годах HPI Russia составлял 7,52, то к январю этого года—уже 1,032, а к минувшему июлю—только 1,016. Вряд ли при этом страдают застройщики: рентабельность строительного бизнеса по России фактически составляет не менее 30% и доходит до 300% (хотя официально говорится о 8-18%).
По данным аналитической службы ИА Dailystroy, на начало сентября 2007 года исключительно высокие темпы роста цен были характерны для Красноярска и Уфы. Цены на жилье в Красноярске продолжают увеличи-
ваться по инерции: в январе-сентябре 2006 года, когда в остальных городах жилье дорожало на 40-50%, в Красноярске — всего на 10%. Теперь там наверстывают упущенное.
Самый дешевый «квадрат», если сравнивать 18 крупных городов России, в сентябре продавался в Ульяновске — по 19 тыс. руб. Самый дорогой был зафиксирован в Санкт-Петербурге — 63,5 тыс. рублей.
Дорогая северная столица
Средняя цена предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга, по данным БН.ру, к середине нынешнего года составила 63,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 10% выше январского показателя. Наибольший рост средних цен в III квартале был зафиксирован в сегменте жилья класса «комфорт» — +9,09%, в основном за счет новых дорогостоящих про-
ектов. Чуть меньше подорожал сегмент элитного жилья — на 4,88%. Незначительно снизились средние цены на типовые квартиры — 0,18%. В целом средняя цена предложения в монолитных домах на 11% дороже панели, коей на рынке менее 25%.
Спрос невысок, он держится на уровне лета 2005 года—периода предыдущей паузы на рынке. Объем предложения преодолел минимум, которым пугали застройщики при переходе на аукционную форму распределения участков в 2004 году. Во II квартале 2006 года было выставлено на продажу 1,76 млн. кв. м жилья, а с III квартала 2006 года площадь непроданных квартир достаточно стабильно держится на уровне 2-2,2 млн. кв. метров.
Петербургские застройщики отмечают мо-нопольность рынка. «Первый монополист, который формирует высокую цену, — это наше
государство, — говорит президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко. — Речь идет о цене земли, продаваемой на аукционе, и «навешивании» властями на строителей функции создания социальной инфраструктуры на осваиваемых территориях. Застройщики также финансируют инвестиционные программы энергокомпаний и предприятий стройиндустрии. Эффект—преодоление дефицита энергомощностей и стройматериалов — ожидается лет через семь, а до тех пор развитие этих отраслей будет «падать» на себестоимость жилья».
Субсидия — не гарантия
К 2010 году Краснодарский край планирует довести показатель ежегодного ввода жилья до 5,2 млн. кв. м, что позволит ему выйти на среднеевропейский показатель — 1 кв. м на человека. В прошлом году здесь было построено 2,7 млн. кв. м: на 40% больше, чем в 2005 году. За шесть месяцев 2007 года введен 1 млн. 664,8 тыс. кв. м жилья —137% от планового задания Минрегиона РФ.
Росстрой отобрал в 2007 году на конкурсе (по выделению федеральных субсидий на возмещение затрат по кредитам под обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой) два крупных инвестиционных проекта в Краснодаре: это жилые районы «Кубанская Набережная» и «Солнечный». Пока идет реализация инвестпроектов, субсидированных в 2006 году, — в Тихорецке и Абин-ском, Кущевском, Новокубанском районах. На строительство сетей здесь направлено 9,8 млн. рублей. В краевую целевую программу «Жилище» на 2005-2010 годы внесены изменения: теперь краевой бюджет сможет субсидировать местные инвестиционные проекты. Объем таких субсидий на 2007 год составит 500 млн. руб. Часть средств — 259,1 млн. руб. — уже распределена среди 33 муниципальных образований на финансирование 52 проектов. Деньги получили те, кто сумел подтвердить возможность паритетного софинан-сирования проектов из местных бюджетов. В результате будут подготовлены площадки для строительства еще 922,28 тыс. кв.м жилья.
В Волгоградской области предоставленные средства пока не востребованы. Право получить государственные гарантии и субсидию на погашение части процентной ставки по банковским кредитам, взятым под оборудование коммунальной инфраструктуры, выиграли пять проектов—два волгоградских и три в городе Волжский. Власти протрубили о победах в конкурсе, но о начале строительства сетей пока не слышно.
По китайской технологии
Программа «Доступное жилье» реализуется в Ставрополе на трех площадках, где в ближайшее время будут закладываться фундаменты: в районе 45-й Параллели (61,3
га — микрорайон «Олимпийский», застройщик «ЮгСтройИнвест»), на улице Пирогова, близ 4-й городской больницы (13,5 га, застройщик «Аксон Н») и в дальней перспективе — на улице Рогожникова (более 100 га). Цену сулят сохранить в 15 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как по городу уже давно дороже 25 тыс. руб. ООО «ЮгСтройИнвест» обещает первые дома сдать к концу 2008 года, а весь район — в 2010-2012 годах. Согласно программе, дешевое (бюджетное) жилье учителю обходится в 6,8 тыс. руб. за 1 кв. м, еще столько же доплачивает городской бюджет. Однако доказать, что ты имеешь право на квартиру по программе, очень трудно.
На остальном ставропольском рынке цены формируют аппетиты строителей и девелопе-ров, разогретые появившимися ипотечными программами и федеральными деньгами. А покупательная способность населения продолжает падать. Появилось нераспроданное жилье, бремя содержания которого ложится на ТСЖ в новых домах. На рынке—две толпы: одни желают дорого продать, другие — дешево купить (аналогичная ситуация с весны этого года — в Екатеринбурге).
Значительно интереснее для населения картина с выполнением президентской программы по доступности жилья в Иркутске. Дело в том, что в городе не ведется массовое домостроение, преобладает точечная застройка. Сейчас совсем нет в продаже квартир в новостройках, которые сдаются в 2007 году. Выход из ситуации лишь один — в массовой застройке. Но для нее нет хороших коммуникаций и свободных мощностей. В 2006 году рост цен на иркутскую недвижимость составил 80%. В нынешнем году, по прогнозам специалистов, жилье подорожает на 60%. Есть надежда, что успешно пойдет реализация частно-государственного партнерства по строительству экономичного жилья в «Иннокенть-евской слободе» (жилой комплекс общей площадью более 73 тыс. кв. м, 696 квартир, срок сдачи — лето следующего года).
При средней стоимости нового жилья в Иркутске около 40 тыс. руб. за 1 кв. метр, цена в этом микрорайоне составит 18,2 тыс. рублей.
В роли организатора и координатора проекта выступает региональный оператор Федеральной программы ипотечного кредитования ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» (100% акций принадлежат Иркутской области), специально созданное по распоряжению губернатора региона.
Строительство микрорайона полностью финансируется Байкальским банком Сбербанка России. Застройщик — иркутское ОАО «ЖилСтройКорпорация», а основной подрядчик — китайская компания «Золотой город». Уникальный по своим свойствам материал — полистиролбетон, из которого и будут построена «Иннокентьевская слобода», поставляет ЗАО «Теплый дом». По стоимости 1 кв. м на-
новости отрасли
Отнять или изъять
Земли в Сочи под строительство олимпийских объектов будут изыматься в упрощенном порядке. Это предусмотрено в целом пакете поправок в Земельный, Гражданский, Жилищный кодексы и некоторые другие законы (пройдут все три чтения в Госдуме до конца октября). В частности, государство предполагает выкупать участки, занятые самовольными постройками. Сокращается срок, в течение которого собственник (пусть и добросовестный) может договориться с властями о форме и размере компенсации за свой участок, — с года до трех месяцев. Затем землевладельца можно будет принудительно, правда, как и прежде, в судебном порядке, выселять. Оспорить само решение об изъятии нельзя. Компенсациями займется специально созданная госкорпорация — на эти цели будут выделены средства из федерального бюджета. В ведении госкорпорации будет и составление перечня «олимпийских» участков. Ужесточатся условия оценки стоимости изымаемых участков и сроки подписания соглашения об изъятии. Так, оценка будет производиться только 30 аккредитованными при госкорпорации компаниями.
В Москве пройдет день
доступного жилья
Согласно приказу главы Росстроя Сергея Круглика, в Москве 28 ноября будет проведен 1-й Всемирный день доступного жилья. Мероприятие проводится совместно с Программой ООН по населенным пунктам (ООН-Хабитат). 29-30 ноября в Москве состоится также 1-й Всероссийский жилищный форум.
Мероприятия должны обеспечить обсуждение вопросов практического применения жилищного законодательства и реализации прав граждан на жилище в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Планируется обсудить проблему городских трущоб, поговорить о сокращении в городе ветхого жилья.
I
га
д
¡прямые инвестиции /№10 (66) £007 | реальный сектор
И
ш
I
Самое дешевое жилье в новостройках Оренбурга возводится в 18-м мкрн., стоимость
«однушки» здесь 1150 тыс. руб. (1 кв. м — 29,5 тыс. руб.), срок сдачи — I кв. 2009 года
ружных стен «в деле» полистиролбетонные конструкции в 1,5-2 раза дешевле стен из ячеистого бетона, кирпичных стен с утеплителем и навесных панелей. При этом сокращается сметная стоимость строительства на 1212,5% за счет дополнительной площади, получаемой при более «тонких» полистирол-бетонных стенках. Один блок заменяет 17 кирпичей, а весит не более 22 кг. Полистирол-бетон создан на основе вспененного полистирола, который не боится воды, и не горит. Рабочие трудятся без выходных, в две смены по семь часов. Для них выстроен целый город одноэтажных домиков из полистиролбетона.
Сначала в загс
Министр строительства Оренбургской области Юрий Карпов считает, что спрос на жилье вскоре начнет падать. Сегодня в России каждая третья семья покупает квартиры не для жизни, а для вложения средств, в Оренбуржье — каждая пятая. Но далеко не каждая семья может позволить себе подобное вложение. Чтобы воспользоваться ипотечным кредитом, необходимо иметь среднемесячный доход не меньше 10 тыс. руб. на члена семьи, в то время как средняя зарплата в Оренбуржье едва достигает 8 тыс. руб. Причем эта цифра— не самый объективный показатель. В области существует большой разрыв между максимальной и минимальной зарплатами. Сотрудники нефтегазовой отрасли, энергетики получают 20-30 тыс. руб., а доход большинства граждан не превышает 6 тыс. рублей.
Правда, есть счастливчики, которые приобретают квартиры по льготным программам, — это молодые семьи и военнослужащие. Предполагается, что в течение 2007-2010 годов 1,6 тыс. молодых семей области получат 50%-ную субсидию на жилье (на эти цели из областного бюджета будет выделено 155 млн. руб.). Проблема заключается в том, что средства из федерального бюджета поступают довольно поздно и, как следствие, свидетельства выдаются с запозданием. В настоящее время из 298 свидетельств реализовано 17 (6%). 62 семьи ветеранов и инвалидов также получили государственную поддержку в виде свиде-
тельств на приобретение жилья. Их реализация на сегодня при сроке действия шесть месяцев составляет 19,4 %.
Скидка с наценки
Последние три года в Красноярске наблюдаются высокие темпы роста объемов строительства. В 2006 году было введено 810 тыс. кв. м общей площади жилых домов (для сравнения: в 2003 году — 333 тыс. кв. м). По данным Крайкомстата, фактическая рыночная стоимость 1 кв. м общей площади в конце 2006 года составила 25, 44 тыс. руб. Но уже по итогам первого полугодия 2007 года цена не опускается ниже 35 тыс. руб. за 1 кв. м. Немаловажная причина — с начала 2007 года банки Красноярска стали давать ипотечные кредиты под долевое строительство на любом, даже нулевом этапе (раньше — только под готовое жилье). Это позволило корпоративным инвесторам (московский капитал) начать скупку даже непостроенных квартир для перепродажи после строительства. По данным риэлторов, в 2007 году через ипотеку продавалось 30- 40% жилья.
В Саратове также бурно развивается ипотека: доля продаж по этой схеме превысила 50%. Саратовские застройщики, имея неофициально рентабельность в 50%, цены снижать не спешат — они лучше предоставят различные скидки и рассрочки. Так, например, ЗАО «Шелдом» предоставляет беспроцентную рассрочку платежа сроком на три месяца; ЗАО «Геострой» принимает в счет оплаты стройматериалы и автотехнику; фирма «Кронверк» устанавливает фиксированные цены.
В целом стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 30 кв. м в готовом доме на самой окраине составляет 780 тыс. руб. ($31,2 тыс.). По мере строительства цена вырастает чуть ли не в три раза. Да и доля
Сто молодых семей работников бюджетной сферы Кирова купили квартиры в доме 116 по ул. Московская в рамках программы «Дом для молодой семьи на 2003-2010 гг.»: стоимость 1 кв. м — 10 тыс. рублей
домов повышенной комфортности увеличивается, что влияет на общую картину со средней ценой по городу: если в прошлом году «монолит» еле-еле дотягивал до соотношения 50/50, в этом году он составляет почти 70% всех новостроек.
Выходи строиться!
Цены на новое жилье в Нижнем Новгороде в 2007 году росли в среднем на 1-3% в месяц. Однако застройщики не спешили выставлять квартиры на продажи в строящихся домах, предпочитая сначала ввести дом в эксплуатацию. Это делалось для получения большей прибыли, поскольку квартира в сданном доме на 20-30% дороже по сравнению с нулевым циклом.
Аналогичная картина наблюдается в Калининградской области: цены на новостройки больше зависят от стратегии застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужны застройщику деньги — он стремится продать много и быстро; цены, соответственно, будут ниже. Нет — расценки окажутся неадекватно высокими. «Вилка» — от 26 до 38 тыс. руб. за 1 кв. м. Только по официальным данным, рентабельность строителей составляет 80%. Об этом сообщил корреспонденту журнала «ВЕСТИ» министр строительства и ЖКХ Калини-градской области Сергей Бучельников. Риэлторы считают, что на самом деле речь идет о 100% по эконом-классу, и 300 % — по элитному жилью. В Калининграде жилье на вторичном рынке дорожает на 20% в год, в
реальный сектор | прямые инвестиции / №10 (66) £007|
новостройках — на 25-30%.
Официальный объем строительства жилья в Самарской области в 2006 году—600 тыс. кв. м (это часть, по которой успели подготовить документы о сдаче в эксплуатацию), фактически было построено 1,3 млн. кв. м — на 20% выше плана. Но в связи с «недосдачей» необходимая планка на 2007-й правительством была поднята с 1 196,4 тыс. кв. м, до 1 590,9 тыс. кв. м. Таким образом, в этом местные застройщики должны ввести в эксплуатацию в 2,1 раза больше, чем в прошлом.
Земля-кормилица
Курскявляется счастливым исключением — здесь еще преобладает относительно недорогое панельное домостроение. Из более 30 строительных организаций около 60% рынка приходится на КПД (Комбинат панельного домостроения), который выступает как заказчиком, так и подрядчиком строительных работ, главным образом по жилью эконом-класса. Ипотека в регионе не получила значительного распространения: население смущает высокая процентная ставка (от 8% и выше) в то время как средняя заработная плата в регионе немногим выше 4 тыс. рублей.
Вступление в силу с 1 января нового Градостроительного кодекса существенно усложнило условия предоставления земли под строительство. В частности, каждая стройплощадка должна быть реализована только по итогам конкурса. Все участки (даже расположенные в чистом поле) нужно оснастить необходимой инфраструктурой. «В нынешнем году в Курске ни одного участка пока не предоставлено», — комментирует ситуацию начальник Департамента архитектуры и градостроительства курской мэрии Павел Бо-
Стоимость жилья в регионах России в 2007 году*
Город/регион Санкт-Петербург Стоимость 1 кв. м/руб. От 57,8 тыс./ $2312**
Краснодарский край От 50 тыс./ $1900
Сочи /$3712***
Волгоград От 42,5 тыс. /$1700 п- пг / фи ппп
Ставрополь Иркутск Оренбургская область От 25 тыс./ $1000 От 32 тыс./ $1280 От 25 тыс./ $1000
Красноярск От 35 тыс./ $1400
Саратов
Нижний Новгород
Калининград
Самара
Курск
Киров
Хабаровск
Ульяновск
Республика Татарстан
(Казань)
Екатеринбург
От 31,2 тыс./$1246 От 28 тыс./ $1120 От 26 тыс./$1040 От 37 тыс./$1480 От 24 тыс./ $960 От 35 тыс./ $1400 От 40 тыс./$1600 От 19 тыс./ $760
29 тыс./ $1160 От 44 тыс./$1760
ев. — В феврале облпрокуратура, проводя проверку документации мэрии, выявила нарушения при выделении земли под жилищное строительство и опротестовала несколько документов».
На те же самые проблемы жалуются застройщики Кирова. Теперь на прохождение всех разрешительных процедур и согласований отводится всего шесть месяцев. Этот срок нереален, считают они. На местном уровне не выработан механизм проведения аукционов, которых с нетерпением ожидают строители. Пока же дома возводятся тех участках, кото-
сти от них не открещиваются, но помощь оказывают скорее символическую. Так, мэрия города, которая и выдавала «Капитальному строительству» разрешительные документы, из средств городского бюджета оплачивает охрану недостроенных домов, а также упростила требования к техусловиям при подключении к инженерным сетям этих новостроек. Правда, кто и на какие средства станет завершать строительство, пока неясно.
Меж тем несколько пострадавших от аферы Коваленко, не выдержав переживаний, скончались. Дольщики предлагают властям
*Данные предоставлены региональными корреспондентами журнала «Вести»
** Пересчитано по курсу $1=25 руб.
*** Данные ИА Ра^гоу
рые были получены до 1 октября 2005 года, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
И снова обманутые дольщики
В этом году провалилась промуниципаль-ная программа ООО ТСЖ «Парус» в Хабаровске —строительство дома вообще не было начато. Части дольщиков (98 человек из 564 были выбраны по лотерее) предложили квартиры в «чужих» новостройках. Остальные остались ни с чем. Муниципальный куратор проекта (начальник департамента архитектуры и строительства Александр Новицкий) в настоящий момент находится под судом.
Продолжается история одного из самых громких мошенничеств Поволжья — в Ульяновске. Компания «Капитальное строительство» обманула 1,2 тыс. человек более чем на 0,5 млрд. руб. Квартиры в строящихся домах продавались по три-четыре, и даже по восемь раз. Все выплыло наружу, когда сразу трое хозяев столкнулись у одних дверей. Директора фирмы Валерия Коваленко арестовали, следователи второй год ищут его счета и деньги, а пострадавшие дольщики устраивают акции протеста. Вла-
X
га д
В Красноярске 30-40% жилья продается при помощи ипотеки. На фото: дом 4 по Северному проезду, застройщик «Культбытстрой»
разные варианты достройки домов, но чиновники медлят с принятием окончательного решения, вероятно, боятся сделать еще хуже.
Вопрос с обманутыми дольщиками активно обсуждается в Республике Татарстан. В настоящее время в Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства республики собраны данные обо всех строительных организациях, не выполнивших договорные обязательства в сфере долевого жилищного строительства. Выяснено, что 2304 семей не получили вовремя свои квартиры по договорам долевого участия. Принято решение — наделить функциями надзора и контроля в сфере долевого жилищного строительства муниципальные образования республики. Соответствующий проект закона разработан Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана и представлен для согласования в республиканский кабинет министров. Ожидается, что данный закон будет принят на осенней сессии Госсовета Республики Татарстан. Ц
¡прямые инвестиции /№10 (66) др07 | реальный сектор
