\ недвижимость \ строевая переподготовка Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Строевая переподготовка

Продажи квартир в новостройках сократились по сравнению с докризисной весной прошлого года в среднем в три раза.

Мила Остановка по требованию

БОЙКОВА «Сейчас строительство новых объектов жилья практи-

чески не происходит, «от котлована» ведутся единичные объекты по стране», — заявил глава РСС строителей Владимир Яковлев. Не удалось выполнить и прошлогодний план строительства в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Об этом сообщил вице-премьер РФ Александр Жуков: «Мы не достигли показателя, который планировали по вводу жилья в 2008 году, изначально речь шла о 72,5 млн. кв. м. Реальный результат — 63,8 млн. кв. м... это больше, чем в 2007 году (60,9 млн. кв. м)» (график 1).

«Если сравнивать сегодняшние продажи с уровнем весны 2008 года, то они упали в три раза», — отмечает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГДЕЭТОТДОМ.РУ (аЕРАпа^юв).

В исследовании «Спад на рынке строительства и продажи жилья в России» Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, пишет: «На показатель ввода жилья действуют два противоположных фактора. Во-первых, это замораживание ряда строек в конце 2008 года и вынужденное прекращение девело-перами новых проектов.

.Во-вторых, следует учитывать постепенное завершение ранее начатых (и запланированных к вводу в 2008 году) строек, в том числе и благодаря государственному финансированию, и реализацию этого задела в 2009 году (в итоге в первом полугодии объем ввода сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года). В результате ожидания Минрегиона снижения объемов ввода в этом году на 18-20% видятся оправданными. Однако говорить о скором восстановлении темпов ввода жилья — с 2010 года — было бы слишком оптимистично. Именно на 2010 год придется пик влияния инвестиционного коллапса в строительстве, когда заделы будут уже исчерпаны».

Причину спада темпов строительства жилья Геннадий Стерник видит в стремлении крупных компаний к экспансии в ущерб собственной финансовой стабильности:

«Большую часть средств компании привлекали от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков изымали из проектов и использовали не по назначению.

Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращались за краткосрочным кредитованием к банкирам. При возникновении возможности зарезервировать еще один земельный участок кредитные деньги также перенаправляли для нецелевого использования.

Всю эту систему подпитывали общие оптимистические настроения по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддались этому настроению, в результате чего кредитование для девелопе-ров стало доступнее. Итогом взаимодействия всех этих факторов стала перегрузка компаний краткосрочными долгами, а значит, и повышение общего уровня риска».

Кредиторы поджимают

Сегодня самая дешевая однокомнатная квартира в новостройке Москвы стоит 3,5 млн. руб., в Санкт-Петербурге — 1,9 млн. В диапазоне до 850 тыс. руб. реально найти «однушку» эконом-класса в Саратове, Челябинске, Ставрополе.

|> ■ «и

и- II 011

II п ВЦ

■ " пл

I» № Н.„

■ -1 • В*

м . 1.32

I г ■ '-и { ■ »■ «

' ■ ■ и

*.....

II I чи

I ■ " 19II.

I « ч й и,

ц 11 а 111

I 1 И | .

1 "■■ I ч - .

I - и Р|,„

■ ■ " П I

II а И «г ■I I П к

И ■ СИ " И Щ

В среднем по России цена предложения одного квадратного метра в новостройке составляет 35 тыс. рублей (см. табл., графики 2, 3).

Евгений Щербаков, генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» (Омск): «В Омске есть квартиры и по 10 тыс. руб. за 1 кв. м. По этой стоимости я покупал недвижимость лично у субподрядчика. Он вынужден был продать ее, потому что «прижали» кредиторы. Площадь квартиры — порядка 50 кв. м — это новое жилье в сданной новостройке на окраине Центрального округа. Что бы ни говорили застройщики, а реальная цена снизилась по сравнению с летом прошлого года на 30-50%. Официально они этого не признают, но с фактами не поспоришь: сегодня цена в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

После своеобразного «холодного душа», когда около 70% строителей в стране вышли на этап предварительного банкротства, цены стали соотносимы со спросом».

Так, на ул. Красина, 6 (в центре Омска) стоимость элитного жилья в прошлом году доходила до 80 тыс. руб. за метр. Сегодня эти аппартаменты, по признанию экспертов, трудно продать даже за 30 тысяч.

Кстати, о 30 тыс. для России в целом. Эта сумма рекомендована федеральной властью для выкупа жилья

у застройщиков. Как видим, идеал вполне достижим, особенно, когда деваться некуда. По словам министра строительства Самарской области Павла Донского,

застройщики сегодня заинтересованы в сотрудничестве с властями и готовы к предоставлению квартир для отселения: «По нашим оценкам, сейчас в городе существует 100 тыс. кв. м свободных площадей. Половину из них строительные компании готовы реализовать через торги по цене квадратного метра, установленной Минрегионразвития для Самарской области в размере 29 450 рублей».

По аналогичным ценам предлагается недвижимость в рамках федеральной целевой программы «Жилище» в Ленинском районе Иркутска в жилом комплексе «Ин-нокентьевская слобода». В роли организатора и координатора проекта выступает региональный оператор Федеральной программы ипотечного кредитования ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство». Застройщик — компания ОАО «ЖилСтройКорпорация». Финансовые партнеры: Байкальский банк Сбербанка России, ВТБ 24, МДМ-Банк, Газпромбанк, Далькомбанк и НОМОС-Банк.

Минимальная цена жилья в новостройке Саратова составляет около 21,55 тыс. руб. за кв. м. Это квартира

\ ВАШИ ДЕНЬГИ \

ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (91) 2009

ДО КРИЗИСА В СТРАНЕ СТРОИЛИ АКТИВНО

График 1. Ввод в действие жилых домов 70000- Россия, тыс. кв. м

Регионы, тыс. кв. м -9000 - 8000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Россия г. Москва Московская область

Составлено ООО «Стерникс Консалтинг» на основе данных Федеральной службы государственной статистики

САМЫЕ НЕУСТУПЧИВЫЕ — В РЯЗАНИ

График 2. Снижение цен предложения жилья в рублях от исторического максимума* к маю 2009 года

НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫ В РОССИИ 40%

График 3. Снижение цен предложения жилья в долларах от исторического максимума * к маю 2009 года

28 27 25 24 23 22

20

18

17

16

16

16

16

16

16

14

14

14

13

6

6

Красноярск Пермь Новосибирск Ижевск Тверь Ростов Пенза Екатеринбург Тюмень Санкт-Петербург Ярославль Ульяновск Стерлитамак Самара Уфа

Мос. область Омск Кемерово Барнаул Москва Томск Рязань

0 10

*Июнь - сентябрь 2008 года

застройщики укрепляют «дно»

Новостройки в регионах РФ*

Красноярск Тверь Уфа Пермь Барнаул Ижевск Тюмень Стерлитамак Самара Омск Новосибирск Ростов Ярославль Екатеринбург Санкт-Петербург Рязань Москва Кемерово Пенза Мос. область Ульяновск Краснодар

1

40 40 40 40 40 39

39

37

37 33

31

30

29

24

40 50 0 10 20 30 40 50 60

Графики 2 и 3 предоставлены ООО «Стерникс Консалтинг»

ГОРОД/ РЕГИОН ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ»», ТЫС. РУБ. ЗА КВ. М ПЛАН ПО СТРОИТЕЛьСТВУ В 2008 ГОДУ/ ФАКТИЧЕСКОЕ ВЫПОЛНЕНИЕ, МЛН. КВ. М ПЛАН ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ НА 2009 ГОД, МЛН. КВ. М / ФАКТИЧЕСКОЕ ВЫПОЛНЕНИЕ НА КОНЕЦ III КВАРТАЛА 2009 ГОДА / ИЗМЕНЕНИЕ К АНАЛОГИЧНОМУ ПЕРИОДУ 2008 ГОДА КОЛИЧЕСТВО «ЗАМОРОЖЕННЫХ» ОБЪЕКТОВ

Москва// область 135,9 (-13%) // 55,2 (-16%) 3,2 / 3,2 // 7,88 / 7,78 3,2 / 1,2**** // 6,7 / 2,58**** До 70% // до 60%

Санкт-Петербург 68,5 (-17%) 3,2 / 3,2 Ок. 3 / 2,3-2,5***** До 60%

Калининград// область От 34*** // от 31,6*** 1 / около 0,8 // — 0,83 / — / -18% // — 16 из 78 // —

Челябинск 35,9 (-27,3%) 1,7 / 2,2 1,95 / 1,5 / — 87 из 147

Саратовская область От 21,6 (-1,4%) — / 1,11 0,85 / 0,45 / +2,2% 2

Оренбург// область От 31// — — / 0,32 // 0,78/ 0,78 0,26 / 0,13 // 0,8 / — 24 // —

Самара От 21 (-7%) 1,31 / 1,33 1 / — / — Около 1 млн. кв. м

Ульяновск От 29,5 (-16%) 0,46 / — 0,54 / — / — До 25%

Ставрополь От 20(-30%) 1 / 1 1 / 0,57****** —

Волгоград// область От 32 (-25%) // — Около 0,6 / 0,42 // 0,82/ 0,79******* 0,39 / — // — / 0,24 — // —

Иркутск От 30 (-40-50%) 0,58 / 0,58 0,6% / 0,25 / +30% —

Нижний Новгород От 31,8 (-15,6%) — / 0,51 0,64 / — / — Около 30%

Омск От 10 (-14%) 0,9 / 0,7 0,35 / 0,23 / -61% 24 из 178

Екатеринбург От 38(-20%) 0,9/ 1 —/ —/ — До 60%

Ярославль 40(-16%) 0,4/ 0,25 0,35/ —/ — До 50%

Прочерк — нет данных

* По состоянию на сентябрь 2009 года.

* В скобках указано изменение цен за год — к сентябрю 2008 года.

* Без изменений.

* За первое полугодие 2009 года.

* Эксперты оценивают как реальный.

За семь месяцев 2009 года. Данные Госстрой-надзора.

Источник - данные региональных корреспондентов, ООО «Служба недвижимости (Челябинск), www.gks.ru, ГДЕЭТОТДОМ.ги

в малопрестижном из-за удаленности от центра города VI микрорайоне Кировского района. Заказчик строительства — предприятие Саратовской области «Госжилстрой». Строительство микрорайона осуществляется в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на основе частно-государственного партнерства: правительство области обеспечивает микрорайон всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, а генеральные подрядчики занимаются непосредственно возведением зданий.

В выигрыше сегодня оказались и региональные компании, опирающиеся на собственный производственный потенциал и не имеющие краткосрочной кредитной нагрузки. Так, ООО «Александрия» в Ставрополе предлагает квартиры компактного жилья 25-30 кв. м. по цене в 22 тыс. руб. за кв. м. (550 тыс. руб. квартира). Комплекс «Белый дельфин» расположен на выезде из города, по 2-му Юго-Западному проезду, 2 г. Экономия в «Александрии» достигается за счет собственной строительной техники, оборудования, цеха по производству окон и бе-тонно-растворного узла.

Победный госзаказ

По словам вице-премьера РФ Александра Жукова,

в 2009 году наиболее важно в реализации национального проекта «Доступное жилье» выполнить гособязательства перед всеми ветеранами и инвалидами Великой Отечественной войны. Они должны быть обеспечены квартирами до 9 мая 2010 года. Практически во всех регионах России призыв был услышан и доработан с учетом нужд и возможностей конкретного территориального образования. Так, более десятка компаний Калининграда продают квартиры в строящихся или готовых домах для нужд Министерства обороны и муниципалитетов (программы переселения «аварийщиков») по ценам 30,531,6 тыс. руб. за кв. м.

В Оренбурге стройкомпаниям предложено возвести за счет местного бюджета большое количество жилых зданий и объектов социального назначения.

Некоторую помощь государство предложило девело-перам в Волгоградской области, объявив о намерении закупать в регионе квартиры по цене 31,7 тыс. за кв. м. «Этот демпинг еще более усугубил ситуацию, рынок сейчас похож на похоронное бюро», — так оценил данный шаг гендиректор строительной компании «Юниж-строй» Юрий Корольков. Однако другой местный застройщик дешевого панельного жилья ОАО «Волгоградский завод ЖБИ №1» говорит об обратном. «Расчеты по себестоимости адекватны, — отметила директор Управления маркетинга и продаж Татьяна Смирнова, — Более того, в нынешних условиях это предложение может быть интересно не только нам, но и практически любой компании».

Своеобразной точкой в споре между двумя застройщиками может прозвучать вывод столичного аналитика Александра Пыпина: «Количество нового жилья будет зависеть в основном от индивидуального строительства и государственного заказа. Учитывая, что он составляет сейчас до 20%, прекращение финансирования властями программ жилищного строительства может привести к снижению его объемов до 40-45 млн. кв. м в год». Так что с государством целесообразно сотрудничать.