CC BY
68
УДК 330.322.4.
ПЕРВИЧНАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
Татьяна Васильевна Охотникова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: kezin@ssga.ru
Рассмотрено понятие первичной жилой недвижимости как объекта инвестирования, осуществлен анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Новосибирска, выявлены тенденции развития рынка.
Ключевые слова: первичный рынок жилой недвижимости, объект инвестирования, тенденции рынка.
PRIMARY RESIDENTIAL PROPERTY AS AN INVESTMENT
Tatyana V. Okhotnikova
Siberian State University of Geosystems and Techologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. Associative, of Departament Regulation busines-process, tel. (383)210-95-87, e-mail: kezin@ssga.ru
The concept of primary real estate as an investment object, made analysis of the primary market of residential real estate, Novosibirsk, identified market trends.
Key words: the primary real estate market, investing, market trend.
Концепция трансформации новосибирской городской среды нацелена на ускорение инвестиционных процессов . Наблюдается переход от «мелкоштучного» строительства к комплексному проектированию, реконструкции, новому строительству и благоустройству крупных фрагментов городской среды (квартал, участок улицы, жилой или общественно-транспортный комплекс) с опережающим развитием инженерной и транспортной инфраструктур [1].
С одной стороны, в нынешний кризис фактор инвестиционных квартир будет, вероятно, оказывать большее влияние на цены, чем в 2008 -2009 г.г. (особенно это коснется высокобюджетных сегментов рынка). С другой стороны, несмотря на возможное понижение рыночной стоимости на первично рынке жилой недвижимости, инвестирование в новостройки продолжает оставаться менее рисковым средством сохранения и увеличения сбережений в сравнении с другими инвестиционными инструментами (акции компаний, иностранная валюта, драгоценные металлы). Вероятность предсказать меняющуюся тенденцию к снижению рыночной стоимости новостройки оказывается выше, чем иных объектов инвестирования, поскольку существует ряд устойчивых внешних и внутренних факторов, определяющих рыночную стоимость жилой недвижимости в полной мере.
Заслуживает внимания даже в кризисный период инвестирование через кредитование. Для кредитора интерес вызывают объекты в так называемых зо-
нах развивающейся общественно-деловой активности, а также объекты, незавершенные строительством. Как правило, для целей залога оцениваются квартиры, обладающие высокой ликвидностью [2].
Проблему для инвесторов может создать вводимый с 2015 г. налог на имущество физических лиц, рассчитываемый, исходя из кадастровой стоимости, близкой к рыночной . Для инвестора он будет выше, т.к. налоговый вычет коснется только граждан, приобретающих жилье как единственное [3]. В то же время у инвестора есть выбор способа налогообложения при сдаче новостройки в аренду, в том числе и с правом собственности, обремененной ипотекой. Как физическое лицо, собственник выплачивает подоходный налог в размере 13% суммы арендной платы. Для индивидуального предпринимателя размер налога составит 6%. При доверительном управлении управляющей компании выплачивается сумма в районе 8-10% годового дохода от арендуемой площади, стоимость аренды оплачивает арендатор , а собственник получает доход за минусом налоговых выплат.
Объем ввода новостроек на рынок Новосибирска существенно увеличился за последние годы. По данным Министерства строительства и жилищно -коммунального хозяйства Новосибирская область рассчитывает сохранить в 2015 году объем строительства жилья на прошлогоднем уровне — 1,205 млн.кв. метров. По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, за первые девять месяцев 2014 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию более 904 тыс. кв. метров жилых площадей - это на 26% больше плана [4]. Зимой 2014г. цены стали расти в связи с нестабильностью политической ситуации на Украине и падением курса рубля, однако в настоящее время темпы роста цен замедлились [5].
Средняя цена квадратного метра в строящихся домах в Новосибирске в 3 квартале 2014 года составила 55,59 тыс. руб., что на 4,2% выше аналогичного показателя за прошлый квартал (рис. 1).
Рис. 1. Средняя цена предложения и квартальный прирост
Долгосрочная целевая программа на 2011-2015 гг. по обеспечению жильем молодых семей Новосибирской области может способствовать дальнейшему росту цен на новостройки. Наибольшая доля предлагаемых объектов (21%) находится в диапазоне от 40 до 45 тыс. рублей за квадратный метр (рис. 2).
Рис. 2. Структура предложения строящегося жилья по ценовым диапазонам
Следует заметить, что наибольшая доля приходится на объекты, находящиеся на этапе возведения стен (рис. 3).
Рис. 3. Структура предложения строящегося жилья по стадиям строительства
Надо заметить, что большой разницы между ценами на начальных и завершающих стадиях строительства в настоящее время нет. Так, квартиры на этапе подготовительных работ могут стоить даже дороже, поскольку их, как
правило, на этом этапе предлагают только застройщики, зарекомендовавшие себя в предыдущих проектах или на начальных стадиях освоения данной площадки комплексной застройки (рис. 4).
Зависимость средней цены от стадии строительства
70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00
63,52 56,22
Ы,8У
и
подготовительные фундамент рабо1ы
возведение стен отделочные рабо1ы
насдачс
Рис. 4. Зависимость средней цены от стадии строительства
По количеству строящегося жилья лидирует Октябрьский район, его доля в общей структуре составляет 26%. Здесь активно застраивается жилмассив «Плющихинский», микрорайон «Европейский Берег», ЖК «Оазис», а также ряд небольших жилых комплексов. Далее, с небольшим отрывом, по количеству новостроек следует Кировский район (22%). Здесь ряд крупных строительных компаний возводят большие микрорайоны жилья эконом-класса. Меньше всего новостроек в Железнодорожном и Советском районах - 3% и 2% соответственно (рис. 5).
Рис. 5. Структура строящихся объектов по районам
На сегодняшний день преобладающий сегмент покупателей строящегося жилья рассматривает первичное жилье как объект реальных инвестиций. Со-
гласно экспертным оценкам, ожидается сближение цен на новостройки бизнес-класса и эконом-класса. Этим обусловлена ориентация застройщиков на максимально недорогое жилье, в том числе за счет уменьшения площадей квартир [5].
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Охотникова Т. В. Основы формирования механизма самоорганизации субъектов инвестиционной деятельности // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 1. -С.271-275.
2. Лобанова Е. И. Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. - С. 56-61.
3. Лобанова Е. И. Современное состояние налогообложения недвижимости в РФ: проблемы и перспективы // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 1. -С. 81-86.
4. Электронный ресурс: novosibstat.gks.ru - Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области.
5. Электронный ресурс: http: // www.sasn.ru
© Т. В. Охотникова, 2015
