CC BY
85
УДК 332
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО ФОНДОВ
Лидия Владимировна Федосеева
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (913)890-95-99, e-mail: disya06@mail.ru
В статье рассмотрены вопросы кадастровой и рыночной стоимости жилой недвижимости и рекомендации по совершенствованию сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости на основе статистического анализа.
Ключевые слова: государственный кадастр недвижимости, кадастровая оценка недвижимости, рыночная оценка, статистический анализ, сравнительный подход.
THE EVALUATION OF CADASTRAL AND MARKET VALUE OF THE RESIDENTIAL AND NON-RESIDENTIAL FUNDS
Lidiya V. Fedoseeva
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., the student of chair of a cadastre, tel. (913)890-95-99, e-mail: disya06@mail.ru
The article considers the issues of cadastral and market value of residential real estate and recommendations for improvement of the comparative approach to the appraisal of the market value of the property on the basis of a statistical analysis.
Key words: the state real estate cadastre, cadastral valuation of real estate, market evaluation, statistical analysis, comparative approach.
Рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает востребованность оценки стоимости объектов недвижимости как для целей Государственного кадастра недвижимости (ГКН) [1-3] - кадастровая оценка для земли и объектов капитального строительства, так и для совершения различных сделок - независимая оценка. Независимая оценка недвижимости в настоящее время используется в основном для определения рыночной стоимости и представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика-эксперта о стоимости объекта недвижимости [4].
Специфика оценки кадастровой стоимости жилого и нежилого фондов. До 2011 года в России в качестве налогооблагаемой базы объектов капитального строительства использовалась инвентаризационная стоимость. В связи с планируемым переходом на единый налог недвижимости, начиная с 2011 года на территории Российской Федерации проводятся работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства, выполняемые в соответствии с Методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения, утвержденными приказом Минэкономразвития № 358 от 03.11.2006 г.
Для определения кадастровой стоимости объекты недвижимости группируются в зависимости от назначения и типа объекта. Распределение объектов недвижимости по группам выполняется на основании сведений об объектах недвижимости, содержащихся в перечне объектов оценки.
Объекты жилого фонда распределяются по двум группам:
- объекты многоквартирной жилой застройки, которые представляют собой объекты многоквартирных жилых домов (более 4-х квартир), в том числе квартиры, комнаты, а также здания и помещения жилого назначения общежитий;
- объекты индивидуальной жилой застройки.
Объекты недвижимости нежилого фонда распределяются по двум группам.
1 группа - объекты, приносящие доход:
- объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения (торговая недвижимость);
- объекты офисного делового назначения (административно-офисная недвижимость);
- объекты, предназначенные для временного проживания (гостиницы);
- объекты санаторно-курортного назначения (рекреационная недвижимость);
- объекты производственного назначения (промышленная недвижимость).
2 группа - объекты, не приносящие доход:
- объекты, предназначенные для хранения транспорта (гаражи);
- объекты садового, огородного, дачного строительства;
- объекты социальной инфраструктуры;
- объекты портов, вокзалов, станций;
- сооружения;
- объекты иного назначения.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости нежилого фонда может быть определена на основе рыночной стоимости с применением одного из трех подходов, например, затратного подхода, на основе определения стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости.
Для объектов недвижимости жилого фонда, а также объектов недвижимости нежилого фонда кадастровая стоимость определяется на основе статистического моделирования, т.е. определения зависимости рыночной стоимости от микроэкономических ценообразующих факторов.
Для построения модели оценки эксперт-оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации по ценообразующим факторам объектов недвижимости.
Так, в качестве основных микроэкономических факторов для крупных городов Сибири, в частности г. Новосибирска, могут быть приняты:
- район города, расстояние до станции метрополитена;
- этаж расположения помещения;
- площадь помещения;
- год постройки дома;
- этажность;
- материал стен.
А для остальных городов субъектов федерации может быть дополнительно приняты факторы:
- расстояние от населенного пункта до столицы субъекта;
- численность граждан в населенном пункте.
Для сельских населенных пунктов моделирование рыночной стоимости для определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом следующих ценообразующих факторов:
- площадь помещения;
- год постройки;
- этажность;
- материал стен;
- расстояние от населенного пункта до столицы субъекта федерации;
- наличие в населенном пункте остановок общественного транспорта;
- наличие общеобразовательной школы.
Сбор информации по ценообразующим факторам эксперт-оценщик должен осуществлять из источников рыночной информации, достоверность которых должна быть доказана. При этом моделирование оценки должно осуществляться в рамках трех подходов: сравнительного, доходного и затратного.
В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем подстановки значений факторов стоимости, характерных для данного объекта недвижимости, в модель оценки стоимости, с использованием которой может быть оценен данный объект недвижимости. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов оценки объекта недвижимости, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
В качестве источников исходной информации могут быть использованы следующие сведения:
- о сделках с объектами недвижимости, предоставленные Управлениями Росреестра по субъекту Федерации;
- данные предложений, содержащиеся в базах агентств недвижимости;
- информация, содержащаяся в отчетах оценочных фирм об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
На территории Новосибирской области полученные результаты по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости [5-7] были утверждены Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.09.2012 г. № 448-п.
Работы выполнялись в рамках государственного контракта, в котором Заказчиком являлась Росреестр, а Исполнителем - Центр оценки и землеустройства по Сибирскому и Дальневосточному округам - ФГУП «Ростехин-вентаризация - Федеральное БТИ». Исполнителем в Новосибирской области выступает общество с ограниченной ответственностью «Группа комплексных решений».
Кадастровая стоимость была определена по 953 344 объектам недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре объектов недвижимости на дату проведения оценки.
Большую часть объектов недвижимости составляли объекты недвижимости жилого фонда (92%). На объекты нежилой застройки приходилось около 8% объектов от общего количества объектов оценки, в том числе на объекты производственного назначения приходилось 3%.
Самые высокие показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости «Многоквартирная жилая застройка» по г. Новосибирску были получены в Центральном (до 62 тыс. руб. за 1 кв. м.), Железнодорожном (до 58 тыс. руб. за 1 кв. м.) районах, а самые низкие - в Первомайском районе (до 37 тыс. руб. за 1 кв. м.).
Для объектов недвижимости «Индивидуальная жилая застройка» средний уровень кадастровой стоимости для городских населенных пунктов составил от 14 до 25 тыс. руб. за 1 кв.м., для сельских населенных пунктов - от 7 до 16 тыс. руб. за 1 кв.м.
Среди объектов недвижимости нежилого фонда наиболее высокие результаты кадастровой стоимости получили «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения», и «Объекты офисного делового назначения». Среднее значение кадастровой стоимости объектов данных групп по области составило 50 тыс. руб. за 1 кв.м. Сравнительный анализ результатов определения кадастровой стоимости показал, что кадастровая стоимость объектов оценки попадает в диапазон рыночной стоимости объектов недвижимости и в большинстве случаев ниже его уровня.
Оценка рыночной стоимости недвижимости крайне востребована в связи с важностью самой недвижимости как актива, поэтому она должна быть качественной, то есть как можно более достоверной [6,7]. Она должна проводиться в рамках трех подходов.
По нашему мнению, наиболее значимым подходом при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости является сравнительный подход. Однако в процессе оценки недвижимости сравнительным подходом довольно сложно по-
добрать объекты - аналоги, полностью соответствующие параметрам (характеристикам) оцениваемого объекта, поэтому в дальнейшем они корректируется соответствующими поправками. И даже если данные подобранных аналогов могут быть адекватно скорректированы по всем основным характеристикам, они отличаются такой характеристикой, как площадь, что не было использовано в практике оценки.
В этой связи для вычисления поправки на площадь предлагается использовать статистический анализ, который основывается не на корректировках эксперта, что является субъективным, а на современных методах статистики [7,8]. Данные, полученные в результате такого анализа, будут более достоверными, а, следовательно, и рыночная стоимость будет вычислена более точно.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Приказ Министерства юстиции РФ от 20.02.2008 г. №35 «Порядок ведения государственного кадастра недвижимости».
2. Варламов, А. Государственный кадастр недвижимости. Учебник / А. Варламов, С. Гальченко. - М.: КолосС, 2012. - 680 с.
3. Приказ Министерства экономического развития РФ № 256 от 20.07.2007г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (Федеральный стандарт оценки №1)».
4. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/
5. Коммерческая недвижимость: [Электронный ресурс] / отдел «Недвижимость». -Электрон.дан. - Новосибирск, 2012. - Режим доступа: http://ngs.ru.
6 Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области: официальный сайт [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.to54.rosreestr.ru
7. Павленко В.А., Юхименко Ю.М. Риск в оценке переходного состояния геопространства // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск : СГГА, 2012. Т. 2. - С. 143-149.
8. Крутеева О.В., Павленко В.А., Соловьева Ю.Ю. Формирование концепции оценочной деятельности в условиях современного рынка // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. - С. 139-146.
9. Соловьева Ю.Ю., Соловьева О.Ю. Проблемы и перспективы создания информационной системы обеспечения градостроительной деятельности // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск : СГГА, 2013. Т. 1. - С. 181-183.
© Л. В. Федосеева, 2016
