CC BY
87
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ АСИММЕТРИИ ИНФОРМАЦИИ
Юрий Александрович Голиков
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, Новосибирск, ул. Пла-хотного, д.10, доцент кафедры «Экономики землеустройства и недвижимости», к.т.н., тел. (383)210-95-87, e-mаil: kaf.zn@ssga.ru
Лариса Юрьевна Сульгина
ГОУ Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, Новосибирск, ул. Плахотного, д.10, соискатель кафедры «Экономики землеустройства и недвижимости», тел. (383)210-95-87, e-mаil: island5@mail.ru
Стоимость жилой недвижимости в ходе переговоров продавца и покупателя всегда устанавливается при наличии некоторого уровня асимметрии информации. По этой причине при оценке объекта недвижимости следует проводить усреднение исходных данных дважды. Используя кривую плотности вероятности для сопоставимых объектов, можно дать количественную оценку цены жилой недвижимости.
Ключевые слова: асимметрия информации, жилая недвижимость, продавец, покупатель, дуополия, монополистическая конкуренция, рынок, среднее квадратическое отклонение, плотность вероятности.
RESIDENTIAL REAL ESTATE VALUATION BASED INFORMATION ASYMMETRY
Yuri A. Golikov
SEI Siberian State Geodetic Academy, 630108, Russia, Novosibirsk, st. Plakhotnogo, 10, Ph.D., lecturer of the chair "Land Economics and Real Estate" tel. (383) 210-95-87, e-mail: kaf.zn@ssga.ru
Larisa Yu. Sulgina
SEI Siberian State Geodetic Academy, 630108, Russia, Novosibirsk, st. Plakhotnogo, 10, applicant of the chair "Land Economics and Real Estate" tel. (383) 210-95-87, e-mail: island5@mail.ru
The value of residential real estate in the course of negotiations the seller and the buyer is always installed in the presence of some level of information asymmetry. For this reason, the assessment of the property should be the average input data twice. Using the curve of probability density for comparable objects, you can quantify the price of residential real estate.
Key words: asymmetric information, residential real estate, the seller, the buyer, duopoly, monopolistic competition, the market, the standard deviation, the probability density.
В сделке купли - продажи недвижимости всегда имеет место асимметрия информации между продавцом и покупателем. Для снижения ее уровня, используемая информация должна соответствовать следующим критериям:
- стороны сделки должны иметь достаточное представление о данном рынке;
- стороны сделки не должны быть связаны между собой какими - либо отношениями, влияющими на цену сделки;
- данные о цене сделки должны быть получены от лиц, не заинтересованных в ее искажении.
Не имея точной информации о стоимости недвижимости, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами довольно сложно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж, т.е. оценка стоимости двух объектов, сходных по всем параметрам, кроме одного, т.е. при прочих равных условиях (ceteris paribus).
В нашем случае таким параметром будет асимметрия информации об объекте [1]. Торги между продавцом и покупателем жилой недвижимости чаще всего завершаются заключением соглашения о приемлемой для обеих сторон стоимости рассматриваемого объекта.
В простейшем случае линейной зависимости между уровнем цены и асимметрией информации договорную стоимость объекта можно вычислить по следующей формуле:
Ц = Ц„ + Ц-ЛИ, (1)
где Ц0 - цена жилой недвижимости при отсутствии асимметрии информации;
Ц1- завышение цены объекта на один процент ЛИ;
ЛИ - уровень асимметрии информации между продавцом и покупателем:
И - И
ЛИ = при пок -100%, (2)
Ипр
где Ипр, Ипок - объем информации об объекте продавца и покупателя.
В случае ЛИ = 0 и продавец, и покупатель обладают одинаковой информацией об объекте купли - продажи, а в случае ЛИ >0 информации у продавца больше, чем у покупателя. На практике значение ЛИ обычно не превышает 10%, поскольку при более высоких значениях покупатель, сравнивая стоимость объекта с аналогичными, понимает, что продавец сильно завышает цену.
Процесс «уторговывания» стоимости жилой недвижимости между продавцом и покупателем в соответствии с уравнением (1) можно изобразить графически (см.рис.1).
В точке В продавец и покупатель договариваются о цене купли - продажи объекта ЦВ. Дальнейшее продолжение торгов по снижению стоимости объекта недвижимости до значения Ц0, при котором ЛИ = 0, не имеет смысла, так как
на процесс ценообразования начинают оказывать существенное влияние такие факторы, как рост издержек покупателя и продавца на ведение переговоров, на-
личие конкурентов на рынке недвижимости, инфляция и т.д. Да, и покупатель с увеличением времени ведения переговоров приобретает все больше информации об интересующем его объекте. Поэтому продавцу необходимо вовремя остановить процесс уторговывания цены объекта, дабы не потерять клиента.
Рис. 1. Динамика установления стоимости недвижимости между продавцом и покупателем
Именно в этот момент фиксируется стоимость купли-продажи жилой недвижимости Цп, которой соответствует достигнутый в ходе переговоров остаточный уровень асимметрии информации АИП (рис.1).
Изложенные рассуждения относятся к двустороннему рынку типа «один на один», на котором имеется один продавец и один покупатель [2]. На реальном рынке микрорайона города действуют несколько продавцов, предлагающих похожие объекты множеству покупателей, т.е. этот рынок по механизму действия ближе к олигополии. На рис. 2 представлена простейшая ситуация для дуополии, когда два продавца (п=2) предлагают два похожих объекта т- покупателям.
Для простоты рассуждений число покупателей каждого дуополиста будем считать одинаковым и равным т. В таком случае имеет место наложение ценовых полей дуополистов Ц01Ц1тЦ11 и, а разброс стоимости объекта в момент купли - продажи возрастет со значения (при) до значения АЦ1 + АЦ2 - АЦ (см. рис. 2). Заметим, что даже в случае отсутствия асимметрии информации между продавцами и покупателями (АИ = 0), объект недвижимости продается дуопо-листами по разной цене (Ц02 >Ц0 ^, что отражает их индивидуальности.
Ц
2m
о
д иа
Рис. 2/ Наложение ценовых полей дуополистов
Рынок недвижимости крупного города по механизму действия является монополистически конкурентным, т.е. на нем «-продавцов предлагают одновременно множество сходных объектов т-покупателям. В этом случае за окончательный результат, как правило, принимают среднее арифметическое значение цены, которое нужно вычислить дважды [3]. Первый раз - при учете разброса цен за счет индивидуальности покупателей (см. рис. 2). В этом случае средняя арифметическая цена сходных объектов недвижимости, продаваемых ]-м продавцом т - покупателям, будет равна:
Второй раз - при учете разброса цен за счет индивидуальности n-продавцов (при условии действия правила ceteris paribus для сходных объектов недвижимости):
Из-за конкуренции между продавцами жилой недвижимости в крупном городе (например, в Новосибирске) различие цен на сходные объекты исчезает,
т.е. ЦоХ = Ц02 = ... = Цоп , а ценовые поля Ц01Ц\шЦ11 и Ц02Ц2тЦ21 на рис.2 сливаются в одно [4]. В этом случае при расчете среднего арифметического значения цены усреднение можно проводить только один раз по т - покупателям, и формула (3) примет следующий вид:
(3)
(4)
В практике оценки недвижимости сравнительным методом обычно используют отношение среднего квадратического отклонения цены объекта:
а ц )=J m -2 ( ц , - ц )2
i= (6)
к среднему арифметическому значению [3].
При оценке объекта жилой недвижимости исходные данные, взятые для расчета, считают достоверными, если это отношение:
р( Ц)
Ц < 0,1 (т.е. < 10%). (7)
Если это соотношение не выполняется, то нужно провести более тщательный анализ условия ceteris paribus и скорректировать величину ®.
Для графической интерпретации исходной информации лучше всего подходит кривая распределения плотности вероятности значений стоимостей сходных объектов:
f (Ц) = —£- • exp[- ]
a • V 2л 2 •а . (8)
Из формулы (8) видно, что, чем меньше значение a, тем ближе все значения стоимостей объектов недвижимости располагаются к среднему.
Для расчета точности рыночной оценки стоимости жилой недвижимости были выбраны квартиры на вторичном рынке недвижимости города Новосибирска.
В условие ceteris paribus были включены:
Один и тот же микрорайон, один и тот же строительный материал 5 -ти этажных жилых зданий, близкая общая площадь квартир, а также этаж выше первого.
В таблице представлена выборка из десяти (m=10) двухкомнатных квартир 5-ти этажных кирпичных домов Левобережья Советского района г.Новосибирска [6].
По формуле (5) было рассчитано значение средней арифметической цены,
которое равно: ® =1676 тыс.руб.
По формуле (6) было вычислено среднее квадратическое отклонение цен квартир, представленных в таблице:
m
J1 10 -
УО ■ Ё(Ці - Ц)2 = 82.37тыс.руб.
Таблица
Выборка по 2-х комнатным квартирам
№ Адрес Этаж Общая площадь, кв.м Цена, тыс. руб.
1. Часовая 2 43 1550
2. Энгельса 5 45 1580
3. Софийская 5 43 1600
4. Динамовцев 5 44 1630
5. Ветлужская 2 44 1650
6. Летняя 2 46 1700
7. Молодости 5 45 1720
8. Красноуфим- ская 2 44 1750
9. Приморская 3 47 1780
10. Динамовцев 3 46 1800
По формуле (7) была проведена оценка достоверности исходных данных:
=0,049 = 4,9%.
д
Таким образом, отношение среднего квадратического отклонения к средней цене меньше 10%, т.е. выбранные исходные данные можно считать достоверными.
По формулам (5,6,8) были рассчитаны значения функции распределения плотности вероятности сходных объектов жилой недвижимости, и построен график/(Ц) (рис.3).
Г (Ц)-10"э
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0 1 ,5 1.0
0.5
1550 1580 1600 1630 1650 | 1700 1720 1750 1780 1800
1676
Рис. 2. Кривая распределения плотности вероятности сходных объектов
Из графика видно, что значения стоимостей двухкомнатных квартир располагаются достаточно близко к своему среднему значению:
Ц = 1676 тыс. руб.
При современной технологии компьютерной обработки информации применение изложенного графического способа контроля точности определения стоимости объектов недвижимости является наглядным и эффективным. Такой способ может быть рекомендован как для практического использования в агентствах недвижимости, так и для обучения студентов вузов по специальности «Экономика недвижимости».
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Голиков Ю.А., Сульгина Л.Ю. Изменение цены товара под воздействием асимметрии информации // Российское предпринимательство. - 2011. - № 8(1). - С. 142-146.
2. Голиков Ю.А., Сульгина Л.Ю. Картография рынка микрорайона и реальная власть дуополии // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 1 (21). - С. 79-87.
3. Голиков Ю.А. Влияние асимметрии информации на установление цены недвижимости / Микроэкономика, 2012, № 2, с. 154-157.
4. Сульгина Л.Ю. Стоимостная оценка жилой недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 136-139.
5. Экономика недвижимости: Учебник / под ред. Белокрыловой О.С. - Р.н/Д.: Феникс, 2009. - 378 с.
6. Газета «Вестник Академгородка», № 3(288) от 27 января 2012 г.
© Ю.А. Голиков, Л.Ю. Сульгина, 2013
