CC BY
120
СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Лариса Юрьевна Сульгина
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Новосибирск, ул. Плахотного, 10, соискатель кафедры «Экономики землеустройства и недвижимости», тел. (383)210-95-87, e-mаil: island5@mail.ru
В статье показано, что стоимостная оценка недвижимости объекта определяется уровнем остаточной ассиметрии информации. На примере двухкомнатной квартиры проведена оценка точности установления её цены и степени достоверности исходных данных, принятых для расчета.
Ключевые слова: ассиметрия информации, факторы, жилая недвижимость, цена, рынок, договорные обязательства, точность оценки.
VALUATION OF RESIDENTIAL REAL ESTATE
Larisa Yu. Sulgina
SEI Siberian State Geodetic Academy, 630108, Novosibirsk, ul. Plakhotnogo, 10, applicant of the chair "Land Economics and Real Estate" tel. (383)210-95-87, e-mail: island5@mail.ru
The article shows that the valuation of real estate object is determined by the level of residual asymmetry of information. On the example of a two-bedroom apartment evaluated the accuracy of setting its price, and the reliability of the source data taken for the calculation.
Key words: asymmetry of information, factors, residential real estate, price, market, contractual obligations, accuracy of estimates.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки на территории РФ для целей совершенствования сделок с объектами оценки регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности РФ» №135-Ф3 от 29.07.98 (ред.03.12.2011 г.).
При стоимостной оценке жилой недвижимости на вторичном рынке учитываются не только индивидуальные характеристики объекта по техническому и кадастровому паспорту, но и внешние факторы. При неполноте или искажении факторов, принятых к оценке недвижимости, возникает информационная асимметрия, и как следствие, стоимостная оценка имеет отклонения от точного значения. Снижение уровня асимметрии достигается оценщиком в результате расширения достоверного объема информации по каждому объекту оценки. Пополнить информацию о влиянии внешних факторов на стоимостную оценку можно при опросе собственников жилья оцениваемой квартиры, а также путем привлечения независимых участников оценочно-договорного процесса - собственников жилья соседних квартир и т.д.
Физическое лицо, производящее оценку недвижимости и являющееся членом саморегулируемой организации, при выполнении договорных
обязательств имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта в соответствии со стандартами.
В качестве показателя измерения ассиметрии информации между профессиональным оценщиком и собственником жилья можно использовать ее абсолютное значение [1]:
А = 1е - К, (1)
где /с - объем информации собственника жилья о жилом объекте;
10 - объем информации профессионального оценщика об этом же объекте.
После оценки стоимости жилой недвижимости оценщиком, собственник выставляет ее на продажу, обращаясь к риэлторскому агентству. Риэлторское агентство по поручению владельца жилой недвижимости вступает в переговоры с покупателями о величине цены рассматриваемого объекта. При этом вновь имеет место асимметрия информации, теперь уже между риэлторским агентством и индивидуальными покупателями. На рисунке изображен процесс установления цены на объект недвижимости между продавцом и покупателем.
фуб.
/ Р (А I)
-—^ 1
1 1 1 1 Д1 ^
Рис. Установление рыночной цены объекта недвижимости путем снижения
уровня ассиметрии информации
В результате переговоров участники торгов устанавливают договорную цену на объект недвижимости (см.рис.). Точка Д соответствует цена р и остаточный уровень асимметрии А /э.
Точность установления цены жилого объекта можно также определить, используя статистическую обработку исходных данных. За окончательный результат, чаще всего, принимается значение среднего арифметического, которое для набора цен (Ц) при наличии сопоставимости (п) объектов
рассчитывается по формуле:
_ 1 «
Вг= - -Ё рь,- (2)
П 2=1
Среднеквадратичное отклонение цены жилой недвижимости от среднего значения рассчитывается по следующей формуле:
а (£)
1 n —
--Z (рдp д )2. (3)
П i=1
В практике оценки недвижимости сравнительным методом обычно используют отношение среднеквадратичного отклонения к величине среднеарифметического и считают достоверными исходные данные, для которых это отклонение менее 10% [2]:
а(£з)
В
< 0,1. (4)
Поскольку цена любого объекта жилой недвижимости включает в себя ряд субъективных факторов (психологию продавца и покупателя, настроение, время года и т.д.), то она всегда является наиболее вероятной и отличается от средней Р в одну или в другую сторону.
В качестве примера точности оценки жилой недвижимости рассмотрим установление риэлторской фирмой цены двухкомнатных квартир в кирпичных домах Обь ГЭС Левобережья Советского района г. Новосибирска. Для этого проведем выборку квартир на вторичном рынке жилой недвижимости по состоянию на январь 2012 года. В таблице представлена выборка из «Вестника Академгородка» по 10-ти двухкомнатным квартирам в кирпичных 5-ти этажных домах с общей площадью каждой квартиры 42-48 кв.м [3].
Таблица. Выборка по 2-х комнатным квартирам
№ п/п Улица Этаж Площадь, кв.м. Цена £д ( тыс. руб.
1 Ветлужкская 2 42 1500
2 Софийская 2 44 1550
3 Софийская 5 43 1600
4 Динамовцев 4 45 1650
5 Ветлужская 2 44 1680
6 Ветлужская 3 43 1700
7 Красноуфимская 2 44 1750
8 Динамовцев 3 46 1770
9 Приморская 2 47 1800
10 Приморская 3 48 1850
В условие сопоставимости объектов жилой недвижимости включим также разброс этажей со 2-го по 5-й и разброс по общей площади квартир интервале 42-48 кв.м.
По формуле (2) вычислим значение средней арифметической цены:
Ъд= — ■ (1500 +1550 +1600 +1650 +1680 +1700 +1750 +1770 +1800 +1850) = 1685 тыс.
10
руб.
Далее по формуле (3) рассчитаем среднее квадратичное отклонение от P.
д •
а ( Вд)
Подставляя в эту формулу значение р - из таблицы, получим а = 106,3 .
И, наконец, по формуле (4) можно оценить точность оценки объекта и степень достоверности исходных данных:
0Ж = 106:3 = 0,063
£ 1685 ‘
В результате расчета видно, что отношение среднеквадратичного отклонения от средней цены двухкомнатной квартиры, равно 6,3%, таким образом, можно сделать заключение о достаточной достоверности исходных данных для установления цены на рассматриваемый объект жилой недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Голиков Ю., Сульгина Л. Изменение цены товара под воздействием ассиметрии информации // Российское предпринимательство 2011. №8, с. 142-146.
2. Экономика недвижимости: Учебник / под. ред. проф. О.С. Белокрыловой - Р. н/Д : Феникс, 2009.-378с.
3. Вестник Академгородка № 3 (288) от 27 января 2012г.
© Л.Ю. Сульгина, 2012
