CC BY
22Т Е Х Н И Ч Е С К И Е
НАУКИ
Е.А. Кузовлева
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ НА ПРИМЕРЕ Г.ИЖЕВСК
В статье рассмотрены различные факторы, влияющие на состояние рынка арендной недвижимости России на примере г. Ижевск. Приведен БШОТ-анализ рынка, ценообразующие факторы, особенности рынка в рассматриваемом регионе, перспективы развития.
Ключевые слова: недвижимость, аренда, экономика, строительство, жилищный сектор, государственные программы.
Рынок недвижимости в Российской Федерации неуклонно растет и развивается, что сказывается на множестве отраслей, в том числе экономика и строительство, соответственно. Стоимость жилья меняется каждый день, а это влияет и на множество сопровождающих данную отрасль факторов.
Неотъемлемой частью рынка недвижимости является аренда. Она занимает немалую долю вышеупомянутой отрасли.
За последние годы заметен значительный рост цен на недвижимость, в том числе и вторичную, который сопровождался ростом спроса. Можно сказать, что данная отрасль претерпевает вокруг себя ажиотаж, как со стороны потребителей, так и застройщиков. Расширение государством возможности ипотечного кредитования населения, разработка национальных проектов, введение государственных программ, укрупнение банковской сферы, урбанизация и многие другие факторы повлекли за собой огромное количество изменений, появившихся на рынке жилой недвижимости, что изменило и рынок аренды.
К сожалению, не все граждане Российской Федерации могут позволить себе покупку объекта недвижимости, и для данной категории участников рынка аренда является необходимостью. Часть людей, имея возможность приобрести собственный объект недвижимости, намеренно выбирает для себя аренду. В целом, можно сделать вывод - рынок аренды достаточно объемный, и содержит в себе различные категории, как арендаторов, так и арендодателей.
© Е.А. Кузовлева, 2023.
Научный руководитель: Тарануха Наталья Леонидовна - доктор экономических наук, профессор, Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова, Россия.
В структуре предложения на рынке аренды недвижимости Ижевске преобладают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что занимает 70 процентов рынка, трехкомнатные составляют 19 процентов, многокомнатные (от 4 и более комнат) составляют 9 процентов, а особняки всего 0,14 процента от общего объема предложения.
Ценовой диапазон на рынке жилой арендной недвижимости в г. Ижевск варьируется от 6 000 до 65 000 руб. за месяц в зависимости от множества различных факторов, таких как тип, местоположение и состояние объекта, количество комнат и квадратных метров, этаж, год постройки, класс ремонта (от эконом-до премиум-класса), условия. Средняя стоимость аренды жилой недвижимости по городу, на март 2023 года, составила 16 495 руб., что на 33% меньше относительно февраля 2023 года. 263 рубля составляет средняя стоимость аренды 1 кв. м. в Ижевске за март 2023 года, что на 24% меньше относительно февраля 2023 года.
Рассмотрим более детально статистику для квартир с разным количеством комнат к марту 2023 года на рисунке 1, а также динамику цен на наиболее доступные (до 25 тыс. руб.) объекты на рисунке 2.
Комнат Цена за квартиру, руб к февралю Цена за м2, руб.. к февралю Процент ооъявлений в базе
1-комн 10 144 -21.29% 263 -28,53% 43,75%
3-комн 22 845 -36,9% 263 -19,82% 25%
Рис. 1. Статистика для квартир с разным количеством комнат к марту 2023 в городе Ижевск
Рис. 2. Стоимость аренды квартир до 25 тыс. руб. к марту 2023 года в Ижевске, руб.
На основании представленных выше рисунков, можно сделать вывод - рынок аренды недвижимости в г. Ижевск нестабилен, что подтверждает период с начала 2023 года - средняя стоимость жилья варьировалась от 13 005 руб. в январе до 24 546 руб. в феврале. Резкий рост и падение цен в первом квартале 2023 года обуславливается постоянной миграцией населения, повышением и понижением ставок по ипотечным кредитам, нестабильной политической обстановкой, а также другими факторами.
На текущий момент, ипотечный ежемесячный взнос стал сильно проигрывать ежемесячному платежу по аренде, особенно на фоне ситуации с отменой ипотеки от застройщиков с нулевыми ставками, которые были распространены в прошлом году. Отмена «Нулевой ипотеки» в 2023 году будет способствовать оживлению рынка аренды и замедлению продаж жилой недвижимости.
Самыми популярными объектами на рынке аренды недвижимости Ижевска у арендаторов, по-прежнему, являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, доли в структуре спроса составили 55 процентов и 29 процентов соответственно. На долю трехкомнатных квартир приходится 10 процентов. Минимальным спросом пользуются особняки и комнаты - менее одного процента.
Рассмотрим график, отражающий распределение предложения о сдаче квартир по районам в городе Ижевск на рисунке 3.
На диаграмме отражены районы, в которых предложения арендовать квартиру в городе Ижевск в первом квартале 2023 года составляют больше 10% от общего количества предложений по городу.
Наибольшее количество предложений по аренде квартир представлено в Октябрьском районе г. Ижевска. Связан данный факт с большим количеством новых многоквартирных домов, удаленностью от промышленных предприятий и заводов, близкому расположению к центру города, а также оптимальной стоимостью квартир в данном районе.
Рис. 3. Распределение предложений о сдаче квартир по районам города Ижевска в 1 квартале 2023 г.
Наименьшее количество предложений в Ленинском районе г. Ижевска - это обусловлено малым количеством новых многоквартирных домов.
Проведенный анализ рынка аренды жилой недвижимости в г. Ижевск показал следующее:
Основным спросом пользуются студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры в ценовом диапазоне до 25 тыс. руб.
Октябрьский и Индустриальный - наиболее востребованные районы г. Ижевска. На их долю приходится 51,51% всех предложений жилья.
Рассмотрим перспективы развития рынка арендной жилой недвижимости г. Ижевск. В рамках данного этапа исследования проведен SWOT-анализ первичного и вторичного рынков арендной жилой недвижимости, рассмотрены основные проблемы в этой сфере [5]. Результаты представлены в таблицах 1 и 2.
Таблица 1
SWOT-анализ первичного рынка арендной недвижимости в г. Ижевск
Сильные стороны первичного рынка арендной недвижимости Возможности первичного рынка арендной недвижимости
Новое жильё Небольшая разница в стоимости в сравнении с вторичным рынком Обширная клиентская база арендодателей (на данном рынке есть клиенты, которые занимаются скупкой квартир для сдачи в аренду) Более функциональные планировки и современная внутренняя отделка Современное оснащение новых домов (видеодомофоны, видеонаблюдение в подъездах и придомовой территории) Реклама объекта недвижимости от застройщика Зачастую - наличие подземной парковки, либо огороженного паркинга во дворе дома Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей (квартиры можно сдавать в аренду вместо гостиниц) Новые дома зачастую предполагают возможность индивидуальной перепланировки
Слабые стороны первичного рынка арендной недвижимости Угрозы первичного рынка арендной недвижимости
Необходимо время для строительства объекта, дополнительные средства для внутренней отделки Увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости ведет и к увеличению арендной платы Использование дешёвых материалов и рабочей силы приводит к низкому качеству готовых объектов Неразвитая транспортная инфраструктура Инфраструктура придомовой территории в стадии развития Коммунальные услуги дороже Нестабильность курса валют (закупочные цены привязаны к доллару, а недвижимость продают в рублях) Усиление давления производителей стройматериалов, спонтанное повышение цен, ведущее к повышению стоимости объекта, и, как следствие, удорожанию стоимости аренды Большая конкуренция внутри рынка Ипотечное кредитование
Таблица 2
SWOT-анализ вторичного рынка арендной недвижимости в г. Ижевск
Сильные стороны вторичного рынка арендной недвижимости Возможности вторичного рынка арендной недвижимости
Развитая инфраструктура Благоустроенность районов Больше недвижимости класса - «люкс» Сложившийся контингент жителей Коммунальные услуги дешевле Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей (квартиры можно сдавать в аренду вместо гостиниц)
Слабые стороны вторичного рынка арендной недвижимости Угрозы вторичного рынка арендной недвижимости
Износ Возможность модернизации напрямую связана с новыми затратами Нехватка парковочных мест Зависимость от стоимости квартир на первичном рынке Нестабильность курса валют Большая конкуренция внутри рынка Отсутствие современного оснащения домов (видеодомофоны, видеонаблюдение в подъездах и придомовой территории)
Анализ существующих проблем рынка арендной жилой недвижимости показывает, что их можно разделить на две условные группы: слабые места, которые влияют на активность предложения, и слабые места, влияющие на активность спроса на арендное жилье.
Таким образом, вышеперечисленные проблемы на рынке аренды жилой недвижимости требуют решения, а возможности - проработки. На основе проведенного анализа преимуществ и недостатков рынка арендной жилой недвижимости разработаны следующие предложения для повышения эффективности его развития:
- опережающее обеспечение территорий застройки инфраструктурой, сокращение сроков строительства, продолжительности инвестиционного цикла, повышение качества строительства, уменьшение эксплуатационных расходов позволит первичному рынку арендной недвижимости развиваться намного быстрее;
- Развитие направления работы с корпоративными клиентами и новыми отраслями потребителей позволит арендодателям расширить рынки сбыта - квартиры можно сдавать в аренду вместо гостиниц, что также позволит развивать направление посуточной сдачи объекта в аренду;
- своевременный косметический ремонт, благоустройство придомовой территории и оснащение территории многоквартирного дома видеонаблюдением позволит улучшить качество жизни и арендаторов, и арендодателей.
Библиографический список:
1 Федеральная служба государственной статистики / [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// gks.ru/ (Дата обращения: 18.12.2021)
2 Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум // В.Н. Бердникова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 190 c.
3 Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум // В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 417 c.
4 Данилова М.А., Долгачева Е.О. Анализ состояния рынка недвижимости в городе Ижевск // Фотинские чтения. № 1(9). 2018. - С. 306-309 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://eHbrary.ru/item.asp?id=32844480/ (Дата обращения: 22.09.2022)
5 Тарануха Н.Л., Якушев Н.М., Панков С.Н. Обзор строительного рынка жилой недвижимости Удмуртской республики // Научный журнал "Управленческий учет". №7. 2022 - С. 575-587 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://elibrary.ru/download/elibrary_49334839_80375344.pdf/ (Дата обращения: 25.09.2022)
6 Динамика рынка недвижимости в г. Ижевске [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://izh.etagi.com/analytics/ (Дата обращения: 02.04.2023)
7 Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации: Ключевые показатели рынка, детальный анализ строительства в региональном разрезе и по стране в целом [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://дом.рф/analytics/ (Дата обращения: 31.03.2023)
8 Авито - недвижимость в Ижевске [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.avito.ru/izhevsk/nedvizhimost/ (Дата обращения: 03.04.2023)
КУЗОВЛЕВА ЕЛИЗАВЕТА АНДРЕЕВНА - магистрант, Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова, Россия.
