CC BY
193 К О Н О М И
4 Е С К И Е
НАУКИ
Е.А. Кузовлева
РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г.ИЖЕВСК
В статье рассмотрены различные факторы, влияющие на состояние рынка недвижимости России на примере г. Ижевск. Приведен БШОТ-анализ рынка, структура предложения, ценообразующие факторы, особенности рынка в рассматриваемом регионе, влияние государственных программ и проектов на рынок недвижимости, а также перспективы его развития.
Ключевые слова: недвижимость, экономика, строительство, жилищный сектор, государственные программы.
Рынок недвижимости в Российской Федерации неуклонно растет и развивается, что сказывается на множестве отраслей, в том числе экономика и строительство, соответственно. Стоимость жилья меняется каждый день, а это влияет и на множество сопровождающих данную отрасль факторов.
За последние годы заметен значительный рост цен на недвижимость, в том числе и вторичную, который сопровождался ростом спроса. Можно сказать, что данная отрасль претерпевает вокруг себя ажиотаж, как со стороны потребителей, так и застройщиков. Расширение государством возможности ипотечного кредитования населения, разработка национальных проектов, введение государственных программ, укрупнение банковской сферы, урбанизация и многие другие факторы повлекли за собой огромное количество новостроек, появившихся на рынке [9].
© Е.А. Кузовлева, 2022.
Научный руководитель: Тарануха Наталья Леонидовна - доктор экономических наук, профессор, Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова, Россия.
В настоящее время государство пытается поддерживать различные категории населения с помощью социальных программ, сертификатов и прочих льгот, направленных на улучшение жилищных условий, такие как: военная ипотека, программа «молодая семья», сертификаты для ветеранов, бюджетников и прочие. Летом 2020 года была введена программа «господдержка» - льготная ипотечная ставка, под которую попадают многие новостройки. Данные программы, в том числе, повлияли на «скачок» цен [8].
В структуре предложения на рынке квартир в Ижевске (конец 2021 года) преобладают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что занимает 70 процентов рынка, трехкомнатные составляют 19 процентов, многокомнатные (от 4 и более комнат) составляют 9 процентов, комнаты - 1 процент, а особняки всего 0,14 процента от общего объема предложения.
Ценовой диапазон на рынке жилой многоквартирной недвижимости в г. Ижевск (на декабрь 2021 года) варьируется от 50 179 до 250 000 руб. за 1 квадратный метр в зависимости от множества различных факторов, таких как тип, местоположение и состояние объекта, год постройки, наличие, либо отсутствие ремонта и его стоимость, продажные условия. Средняя стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости по городу, на конец 2021 года, составила 63 277 руб.
На основе диаграммы, представленной на рисунке 1, можно сделать вывод о том, что на рынке вторичного жилья наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что составляет 70 процентов от общего числа предложений.
I
У Л/" '
/Г ^
_ „ -sjR jf
^ ** ** &
,L<y JÖ4 **
V V
v* j? У
□ Комнаты
□ Студии
□ 1-комн. квартиры
□ 2-комн. квартиры
□ 3-комн. квартиры
□ Многокомнатные квартиры
□ Пентхаусы
Рис. 1. Распределение предложений о продаже недвижимости по количеству комнат в городе
Ижевск за 2021 год
Следующим представлен график, отражающий распределение предложения о продаже квартир по районам в городе Ижевск (рисунок 2).
На диаграмме отражены районы, в которых предложения по продаже квартир в городе Ижевск к концу 2021 года составляют больше 1% от общего количества предложений по городу. Все остальные районы, с количеством предложений меньше 1 процента от общего числа предложений сведены в группу «остальные районы».
Наибольшее количество предложений по продаже квартир представлено в Индустриальном районе г. Ижевска. Связан данный факт с большим количеством построенных многоквартирных домов и оптимальной стоимостью квартир в данном районе.
/ Ж
/
У
/ „er
Рис. 2. Распределение предложений о продаже квартир по районам города Ижевска в 2021 г.
Проанализировав среднюю стоимость 1 квадратного метра предлагаемых для продажи квартир по городу Ижевск за 2021 год, можно сделать вывод, что наблюдается тенденция постепенного повышения стоимости, что отражено на графике, представленном на рисунке 3.
Рис. 3. Динамика изменений стоимости 1кв.м. квартир в г. Ижевск Данный рост цен обусловлен увеличением спроса на недвижимость [10].
Наибольшая средняя стоимость 1 квадратного метра недвижимости на вторичном рынке жилья наблюдается у особняков и многокомнатных квартир - 78 826 рублей соответственно, что в сравнении с остальными объектами видно на рисунке 4.
Комната 1-к кв. 3-к кв. Пентхаус
Рис. 4. Средняя стоимость 1 кв. м. по типам квартир в городе Ижевск
Это обусловлено тем, что подобного вида квартиры в основном строятся и реализуются в домах бизнес класса, которых в Ижевске небольшое количество. Квартиры имеют дорогой ремонт и привлекательный вид из окна [7].
Итоговую стоимость любого объекта недвижимости определяет ее непосредственный собственник. Информация, публикуемая в средствах массовой информации, непосредственно влияет на мнение собственника о стоимости его недвижимости. Тут важно понимать, что большую часть подобной информации публикуют лица, заинтересованные в привлечении людей к своим продуктам/услугам:
- Агентства недвижимости заинтересованы стимулировать спрос и предложение;
- Банки заинтересованы в том, чтобы продавать свои кредитные продукты;
- Застройщики заинтересованы в том, чтобы реализовать свои объекты недвижимости максимально выгодно.
Средства массовой информации - не единственный источник возникновения цен на недвижимость. В ходе исследования были выявлены и другие факторы, влияющие на итоговую стоимость квадратного метра недвижимости, а именно:
- Некорректность оценки собственниками стоимости их недвижимости;
- Предложения на рынке строящегося жилья [11];
- Себестоимость жилья;
- Изменение численности населения жилья [3];
- Изменение стоимости строительных материалов.
Самыми популярными объектами на рынке недвижимости Ижевска у покупателей по-прежнему являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, доли в структуре спроса составили 55 процентов и 29 процентов соответственно. На долю трехкомнатных квартир приходится 10 процентов.
Минимальным спросом пользуются особняки и комнаты - менее одного процента.
Срок экспозиции - период между появлением объекта в базе данных компании до получения собственника задатка, то есть до сделки. Знание этого срока дает хозяину квартир возможность понять реальные сроки её продажи - при правильном определении цены. Средний срок экспозиции по типам квартир в 4 квартале 2021 года в г. Ижевск представлен в таблице 1.
Таблица 1
Средний срок экспозиции по типам квартир в 4 квартале 2021 года в г. Ижевск_
Тип квартир/ период Комната Студия 1-к кв. 2-к кв. 3-к кв. Многокомн. кв
Октябрь 1,16 1,28 2,81 2,09 2,74 6,12
Ноябрь 3,15 3,54 2,34 3,48 3,61 6,06
Декабрь 6,20 1,02 3,15 3,02 2,78 4,58
Ср.знач., мес. 3,50 1,95 2,77 2,86 3,04 5,59
Ср.знач.,дн. 106 59 83 86 92 168
Примечание. Составлено авторами на основе источника [12].
Средний срок продажи квартир на вторичном рынке в 4 квартале 2021 года составляет от 59 до 168 дней. Наименьший срок экспозиции наблюдается у студий - почти 2 месяца в среднем, наибольший - у многокомнатных квартир - 6 месяцев в среднем.
Для выявления сильных и слабых сторон рынка недвижимости г. Ижевска проведем SWOT-анализ первичного и вторичного рынков жилья в таблицах 2 и 3.
Таблица 2
SWOT-анализ первичного рынка недвижимости в г. Ижевск_
Сильные стороны первичного рынка недвижимости Возможности первичного рынка недвижимости
Новое жильё Дешевизна в сравнении с вторичным рынком Собственная клиентская база (на данном рынке есть свои клиенты, которые занимаются скупкой квартир для сдачи в аренду, для перепродажи) Договора с известными заводами Рыночная структура отдела продаж Улучшение сервиса и сокращение времени на обслуживание Возможность узкой специализации Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей Плотная интеграция с заводами и получение больших скидок Расширение строительства по территориям Создание новых проектных построек для повышения конечной стоимости и получения максимальной прибыли при продаже
Слабые стороны первичного рынка недвижимости Угрозы первичного рынка недвижимости
Нехватка оборотных средств для закупок Нужно время для строительства Высокая текучесть кадров на рынке труда Строительные объекты могут замораживаться и перепродаваться по нескольку раз, в то время как договора купли-продажи квартир заключаются на базовом этапе строительства Текущее подорожание объекта Использование дешёвых материалов и рабочей силы приводит к низкому качеству готовых объектов Нестабильность курса валют (закупочные цены привязаны к $, а недвижимость продают в рублях) Происходит изменение политики поставщиков Плохой контроль над затратами в строительстве Усиление давления производителей стройматериалов, спонтанное повышение цен Большая конкуренция внутри рынка Ипотечное кредитование
Примечание. Составлено авторами на основе источника [5, 12]. Таблица 3 SWOT-анализ вторичного рынка недвижимости в г. Ижевск
Сильные стороны вторичного рынка недвижимости Возможности вторичного рынка недвижимости
Развитая инфраструктура Благоустроенность районов Наличие своих клиентов Больше недвижимости класса - «люкс» Возможность узкой специализации Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей Ипотечное кредитование
Слабые стороны вторичного рынка недвижимости Угрозы вторичного рынка недвижимости
Износ Возможность модернизации - новые затраты Зависимость от стоимости квартир на первичном рынке Нестабильность курса валют Большая конкуренция внутри рынка
Примечание. Составлено авторами на основе источника [5, 12].
На основании таблицы 2 и 3 можно сделать вывод - и первичный, и вторичный рынки недвижимости имеют свои преимущества и недостатки.
Весомыми преимуществами первичного рынка являются новизна объектов и более доступная стоимость при покупке недвижимости с использованием ипотеки - именно эти факторы, преимущественно, определяют выбор покупателей.
В результате анализа рынка недвижимости в городе Ижевск можно выявить несколько проблем и возможные пути их решения, объединенные в таблице 4.
Таблица 4
Проблемы на рынке недвижимости в городе Ижевск и пути их решения_
№ Проблема Решение
1 Темпы строительства снижаются, вследствие роста цен на строительные материалы и снижения покупательского спроса Девелоперам и риэлторским агентствам рекомендуется заключать долгосрочные контракты о сотрудничестве
2 Уменьшается объем продаж вследствие снижения спроса. Ключевым фактором для стоимости вторичного жилья могут быть ожидания покупателей по цене на квартиры в новостройках. Еще одним фактором является кризис. Люди боятся вкладывать денежные накопления в малорентабельное жилье, покупают квартиры в более развитых городах (Казань, Москва, Сочи, Санкт-Петербург) Возможно проведение PR-мероприятий
3 Квартиры типа «хрущевка» не пользуются спросом, что создает массив «непродаваемых» квартир Необходима обоснованная оценка данных квартир, сбор массива данных о возможных покупателях и продавцах, доведение информации о сносе или реновации аварийного жилья с обозначением перспектив (ремонт, расселение, переселение)
4 Риэлторы не могут оценить ряд квартир в домах новых микрорайонов Рекомендовано тесное сотрудничество с градостроительным отделом города, следование Генеральному плану города Ижевск и инициация его корректировки
5 Цена на жилую недвижимость в некоторых микрорайонах слишком сильно зависит от прочих факторов рынка Необходима обоснованная оценка данных квартир, сбор массива данных о возможных покупателях и продавцах
6 Ставка по ипотечному кредитованию тесно связана с учетной ставкой Центробанка, таким образом, большое количество потенциальных клиентов не могут кредитоваться Желателен мониторинг рынка выдачи ипотечных кредитов и ознакомление с персональными условиями клиентов
Сотрудничество является наиболее приемлемой формой взаимной поддержки крупных компаний и мелких фирм в условиях падения спроса и снижения платежеспособности населения.
Так как темпы роста снижаются, то необходимо искать другие варианты. Все больше набирает обороты строительство частных домов. Агентствам недвижимости и девелоперам рекомендовано работать именно в этом секторе, активно продвигая услуги по индивидуальному проектированию и застройке.
Немаловажным является и роль продвижения среди населения строительных объектов. Используя такие средства, как реклама и PR, все затраты застройщика на рекламу капитализируются в стоимости его собственного бренда и работают на него.
Кроме тесного сотрудничества между агентствами недвижимости, производителями строительных материалов и застройщиками, рекомендуется следовать Градостроительному плану города, вовремя обновляя информацию о потерявших актуальность и не внесенных в план проектах.
Важным мероприятием в рамках стратегии развития рынка недвижимости является непрерывный мониторинг рынка выдачи ипотечных кредитов и ознакомление с условиями клиентов.
В работе агентства недвижимости необходима обоснованная оценка данных квартир, сбор массива данных о возможных покупателях и продавцах, доведение информации о сносе или реновации аварийного жилья с обозначением перспектив (ремонт, расселение, переселение).
Любая оценочная деятельность, в том числе и на рынке недвижимости, должна проводиться под строгим контролем со стороны государственных органов [1]. Это поможет избежать резких скачков и падений стоимости квадратного метра, а также необоснованного повышения либо понижения цен риэлтерскими агентствами и застройщиками.
Подводя итоги, можно отметить, что рынок недвижимости - один из самых нестабильных. Он чутко реагирует на экономическую ситуацию в стране - покупателю выгоден момент низких цен на квадратный метр, продавцу — высокие цены на жилье. Большой риск покупать жилплощадь на стадии строительства, до нынешнего времени этому вопросу уделялось меньше внимания.
Зачастую, на рынке вторичного жилья, важную роль в формировании стоимости квадратного метра жилой площади играет непосредственное влияние отношений между риэлторами, застройщиками, бан-
ками, СМИ и строительными фирмами. К искусственному завышению цен на жилье может привести недобросовестность и использование личных интересов работников вышеперечисленных сфер. Данные факторы негативно влияют на социальный климат в регионе.
Библиографический список:
1 Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-Ф3 / [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (Дата обращения: 02.07.2022)
2 Паспорт национального проекта «жилье и городская среда», утвержденный Президиумом совета при президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам (протокол от 24 декабря 2018 г. № 16) / [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https: // www.minstroyrf.gov.ru/upload/iblock/1dc/NP_ZHil_e_i_gorodskaya_sreda-01.06.2022.pdf/ (Дата обращения: 20.07.2022)
3 Федеральная служба государственной статистики / [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// gks.ru/ (Дата обращения: 18.12.2021)
4 Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум // В.Н. Бердникова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 190 c.
5 Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум // В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 417 c.
6 Данилова М.А., Долгачева Е.О. Анализ состояния рынка недвижимости в городе Ижевск // Фотинские чте-
ния. № 1(9). 2018. - С. 306-309 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=32844480/ (Дата
обращения: 22.09.2022 )
7 Рычкова А.П. Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости // Экономика и менеджмент инновационных технологий. № 4. 2018. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://ekonomika.snauka.ru/ (Дата обращения: 12.10.2021)
8 Тарануха Н.Л., Якушев Н.М., Панков С.Н. Обзор строительного рынка жилой недвижимости Удмуртской республики // Научный журнал "Управленческий учет". №7. 2022 - С. 575-587 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://elibrary.ru/download/elibrary_49334839_80375344.pdf/ (Дата обращения: 25.09.2022)
9 Всероссийский отраслевой интернет-журнал [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.rcmm.ru/ (Дата обращения: 19.12.2021)
10 Динамика рынка недвижимости в г. Ижевске [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://izh.etagi.com/analytics/ (Дата обращения: 20.12.2021)
11 Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации: Ключевые показатели рынка, детальный анализ строительства в региональном разрезе и по стране в целом [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://дом.рф/analytics/ (Дата обращения: 20.12.2021)
12 Авито - недвижимость в Ижевске [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.avito.ru/izhevsk/nedvizhimost/ (Дата обращения: 12.12.2021)
КУЗОВЛЕВА ЕЛИЗАВЕТА АНДРЕЕВНА - магистрант, Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова, Россия.
СМИРНОВ НИКОН ВЛАДИСЛАВОВИЧ - магистрант, Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова, Россия.
МАНОХИН ПАВЕЛ ЕВГЕНЬЕВИЧ - кандидат технических наук, доцент, Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова, Россия.
ЯКУШЕВ НИКОЛАЙ МИХАЙЛОВИЧ - кандидат экономических наук, доцент, Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова, Россия.
