Инвестиции в земельные участки и иные виды недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

84

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

УДК 330.322.4 С.В. Радыгина

ИНВЕСТИЦИИ В ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ИНЫЕ ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Рассматриваются специфика недвижимости и отличие земельных участков от прочих объектов инвестиций, факторы, формирующие инвестиционную стоимость недвижимости. Приводится аналитический обзор современного состояния рынка недвижимости Удмуртской Республики.

Ключевые слова: инвестиции, инвестиционная деятельность, объекты инвестирования, недвижимость.

В условиях высокой динамичности экономики, нестабильности тренда курсов иностранных валют инвестиционная привлекательность недвижимости резко возрастает. Особенно высока привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестиций для граждан, не владеющих знаниями о современных инструментах рынка инвестиций и о механизмах инвестирования в ценные бумаги и прочие финансовые активы.

Причиной более высокой инвестиционной привлекательности для граждан объектов недвижимости, чем таких объектов инвестиций, как антиквариат или драгоценные металлы, является то, что они могут приносить доход не только в результате перепродажи, но также могут использоваться самим правообладателем-инвестором (для личного проживания) или для извлечения дохода в текущем периоде (например, от сдачи в аренду).

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё то, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Государственный кадастр недвижимости России подразделяет объекты недвижимости на следующие виды:

- земельные участки;

- здания, строения, сооружения;

- помещения;

- объекты незавершенного строительства.

В качестве объектов инвестиций рынок недвижимости, как правило, делят на следующие сегменты: земельные участки, квартиры (по количеству комнат, а также по признаку первичности или вторичности жилья), дома, коммерческая недвижимость (торговая, офисная, производственная, складская недвижимость) [1].

По данным Агентства «Росриэлт Недвижимость» [2], был проведен анализ динамики цен на недвижимость Ижевска по основным сегментам рынка. Результаты проведенного анализа представлены в табл. 1 и на рис. 1-3.

Таблица 1

Динамика цен на недвижимость Ижевска

Наименование Средняя цена на недвижимость в Ижевске Сентябрь 2013 г.

вида Декабрь Декабрь Декабрь Январь Средняя Изменение Изменение

недвижимости 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. цена цены с начала 2013 г. цены за год

Земельные - 110 647 71 547 67 826 126 363 +86,3% +56,77%

участки руб. за сотку руб. за сотку руб. за сотку руб. за сотку

Дома - 4 018 161 руб. 6 032 320 руб. 5 906 253 руб. 5 339 962 руб. -9,59% +4,57%

Квартиры 36 652 38 955 45 607 46 000 47 398 +3,04% +9,68%

руб/м2 руб/ м2 руб/ м2 руб/ м2 руб/ м2

в том числе - 39 166 46 368 46 806 48 196 +2,97% +10,56%

вторичное жилье руб/ м2 руб/ м2 руб/ м2 руб/ м2

50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0

45607

46000

47398

36652

декабрь 2010 г. декабрь 2011 г. декабрь 2012 г. январь 2013 г. сентябрь 2013 г. Рис. 1. Динамика цен на квартиры в Ижевске, руб. за м2

7 000 000 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0

декабрь 2011 г. декабрь 2012 г. январь 2013 г. сентябрь 2013 г.

Рис. 2. Динамика цен на жилые дома в Ижевске, руб.

140 000

120 000 -

100 000 -

80 000 -

60 000 -

40 000 -

20 000 -

0 -

126 363

110 647

71 547

67 826

декабрь 2011 г. декабрь 2012 г. январь 2013 г. сентябрь 2013 г.

Рис. 3. Динамика цен на земельные участки в Ижевске, руб. за сотку

Данные табл. 1 показывают, что за анализируемый период наибольший рост среднего уровня цен произошел на земельные участки (в сентябре 2013 г. цены на них выросли на 86,3% по сравнению с началом 2013 г. или на 56,77% по сравнению с сентябрем 2012 г.). В то же время в 2011-2012 гг. средний уровень цен на земельные участки в Ижевске снижался.

Устойчивая динамика роста наблюдается в значениях среднего уровня цены за квартиры в г. Ижевске, в том числе в сегменте вторичного жилья.

86_С.В. Радыгина_86_

2013. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

Компания «Ассо-Строй» [3] сообщает о том, что на вторичном рынке жилья Ижевска средняя цена квартиры составляла в марте 2013 г. 46,8 тыс. руб., а в апреле 2013 г. - 46,9 тыс. руб.

С начала года средняя удельная цена предложения ранее эксплуатируемого жилья выросла на 1,2%. Если учесть, что за первые четыре месяца текущего года индекс потребительских цен в России составил 102,4%, можно сделать вывод о том, что в реальном выражении цены ранее эксплуатируемого жилья в городе за этот период снизились.

По наиболее высоким средним удельным ценам в апреле 2013 г. предлагалось к продаже вторичное жилье в Октябрьском районе Ижевска (49,6 тыс. руб. за 1 м2); по наиболее низким - в Ленинском районе (42,7 тыс. рублей за 1 м2).

Лидером по уровню средних удельных цен предложения жилья остаются комнаты гостиничного типа, в которых 1 м2 жилья в апреле предлагался к продаже по цене, в среднем, 56,3 тыс. руб.

Совокупный объем предложения жилья в многоэтажных многоквартирных новостройках Ижевска в апреле 2013 г. составил 186,1 тыс. м2. Как показано на рис. 4, 30% предлагаемых к продаже площадей расположены в Октябрьском районе, 28% - в Индустриальном, 21% - в Устиновском. На долю Ленинского и Первомайского районов в совокупности приходится также 21% от общего объема предложения жилья на первичном рынке Ижевска.

Рис. 4. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ижевска по размеру и местоположению

в апреле 2013 г.

По данным компании «Ассо-Строй», доля новостроек, находящихся на стадии активного возведения стен дома, составляет в общем объеме предложения 43%; на начальных стадиях строительства находятся 35% реализуемых на первичном рынке площадей. Доля предложения квартир в сданных в эксплуатацию домах составляет в общем объеме предложения 3%; в домах, находящихся на этапе внутренних отделочных работ, - 19%. В общем объеме предложения жилья на первичном рынке Ижевска 33% составляют однокомнатные квартиры, 41% - двухкомнатные, 23% - трехкомнатные, 3% - многокомнатные.

Средняя удельная цена предложения квартир в строящихся домах Ижевска в апреле 2013 г. -43,6 тыс. руб. за 1 м2. С начала 2013 г. прирост цен предложения первичного жилья в Ижевске составил в среднем 2,8%, что практически сопоставимо с уровнем инфляции. По наиболее высоким средним ценам в апреле 2013 г. предлагались квартиры в новостройках Октябрьского района (45,8 тыс. руб. за 1 м2). По наименее высоким ценам в этот период предлагались к продаже квартиры в Ленинском районе (39,9 тыс. руб. за 1 м2).

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций обладает рядом специфических характеристик, учитывать которые необходимо для объективного принятия решения инвестором о вложении средств в недвижимость.

1. Специфика оборота недвижимости заключается в том, что фактически в хозяйственном обороте участвуют не сами объекты недвижимости, права на них (право собственности, право аренды и т.д.). Эта особенность влечет сравнительную длительность процедуры оформления прав на объект недвижимости. Кроме того, процедура оформления прав на недвижимость нередко связана с необходимостью подготовки или изготовления дополнительной документации (например, для купли-продажи квартиры требуется выписка из поквартирной карточки (срок действительности карточки 10

дней), технический паспорт (срок действительности 5 лет); для купли-продажи земельного участка требуется кадастровый паспорт участка).

2. Длительность срока создания объекта (строительства здания, сооружения) и длительность срока эксплуатации. Этот факт объясняет сравнительно высокую стоимость объектов недвижимости и длительность наступления срока окупаемости инвестиций в недвижимость, что повышает риск убытков в случае утраты объекта или нанесения ему ущерба (например, в случае разрушения здания из-за пожара или иного чрезвычайного происшествия).

3. Наличие дополнительных экономических инструментов, мер государственного регулирования по стимулированию развития рынка недвижимости: ипотечное кредитование (ставки по ипотечным кредитам, как правило, ниже ставок потребительского кредитования), дополнительные программы софинансирования приобретения жилья, возможность получения гражданами имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц. В эту же группу экономических специфичных свойств недвижимости следует отнести особенности налогообложения объектов недвижимости, в частности, прогрессирующее увеличение налога на недвижимость физических лиц при росте размера налогооблагаемой базы, а также обязанность уплачивать налог на доходы физических лиц в случае продажи жилья, находящегося в собственности лица менее 3 лет.

4. Более низкая ликвидность объектов недвижимости, чем, например, у финансовых активов. Низкая ликвидность объясняется высоким периодом окупаемости инвестиций, сложностью процедуры оформления перехода права на объект и длительностью срока, необходимого для оформления перехода прав от собственника к собственнику.

5. Небольшая эластичность предложения на рынке недвижимости, являющаяся последствием длительности создания и дефицитности объектов недвижимости. В случае резкого увеличения спроса на объекты недвижимости предложение недвижимости не сможет резко увеличиться в краткосрочном периоде, а в долгосрочном периоде останется неизменным.

6. Относительная стабильность потока доходов, приносимых недвижимостью.

7. Существенной ролью эффективности инвестиционного менеджмента в установлении уровня доходности объекта недвижимости. Недвижимость считается сложным для управления объектом, поскольку инвестиции в недвижимость нуждаются в значительном размере управленческих затрат (гораздо больше, чем в случае инвестиций в финансовые активы). На этапе строительства управление недвижимостью требует знаний строительных правил и норм, взаимодействия с большим числом подрядчиков. На последующем этапе эксплуатации объекта недвижимости собственник должен нести бремя его содержания (платить налоги, коммунальные платежи, обеспечивать охрану и противопожарную безопасность, и т.д.) и обеспечивать эффективную, рациональную и ресурсосберегающую эксплуатацию объекта недвижимости.

8. Антиинфляционная устойчивость объектов недвижимости. Из-за дефицитности и ограниченности их предложения в долгосрочном периоде цены на объекты недвижимости имеют тенденцию к росту. Если в результате кризисных явлений в экономике произойдет снижение среднего уровня цен на недвижимость, то в дальнейшем при восстановлении экономики цены на недвижимость вновь возрастут. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска).

9. Повышенный уровень риска. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости определяется ценностью оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, формируемой исходя из его предпочтений, личных инвестиционных целей и ожиданий будущей доходности.

Факторы, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости, можно условно подразделить на четыре группы:

- экономические;

- социальные;

- экологические;

- факторы государственного регулирования.

_88_С.В. Радыгина_88_

2013. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

Экономические факторы связаны с вопросами сопоставимости объемов спроса и предложения на рынке недвижимости, с существующими прогнозами будущих изменений, покупательной способностью населения, уровнем инфляции, устойчивостью динамики курса национальной валюты, уровнем развития системы ипотечного кредитования. К экономическим факторам, определяющим предложение, относятся степень развития стройиндустрии в регионе, себестоимость строительства, наличие свободных земельных участков, размеры арендных ставок и существующий уровень цен на недвижимость. На спрос влияют занятость и структура занятости населения, средний уровень заработной платы в регионе, степень экономического развития региона и т.д.

Социальные факторы учитывают характеристики населения региона, а именно: демографическую ситуацию, половозрастной состав, среднее число детей в семье, количество браков и разводов и т.д.

Экологические факторы включают различные природные и антропогенные факторы, оказывающие воздействие на полезные свойства объекта недвижимости и возможность его эффективного использования. Примером такого воздействия может служить увеличение интенсивности шума, ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, воды или почвы. В частности, в Ижевске на формирование стоимости квартир в Устиновском районе города благотворно влияет тот факт, что водозабор для целей водоснабжения района осуществляется из р. Камы, качество воды которой считается более высоким по сравнению с Ижевским прудом, являющимся источником водоснабжения других районов Ижевска.

Факторы государственного регулирования учитывают воздействие на объекты недвижимости правового поля всех уровней власти (уровня Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и уровня органов местного самоуправления). К числу таких факторов можно отнести:

- налогообложение объектов недвижимости;

- стоимость коммунальных услуг;

- регулирование оборота недвижимости и способов землепользования;

- специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Инвестиционную стоимость объектов недвижимости определяет совокупность перечисленных факторов, причем каждый из них может влиять на изменение стоимости недвижимости как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Земельные участки в качестве объектов инвестирования средств несколько отличаются от прочих видов недвижимости, что обусловлено их следующими специфическими свойствами:

а) неограниченный срок эксплуатации земельного участка, что обусловлено отсутствием износа земельных участков. Считается, что даже в случае нарушения плодородия почвы земельного участка оно может быть восстановлено в случае осуществления необходимых мероприятий. Прочие физические свойства земельных участков с течением времени не изменяются;

б) дефицитность земли по причине роста числа населения в условиях конечности объема земельных ресурсов, который ограничен территорией соответствующего региона. Землю нельзя искусственно дополнить и создать. Существуют единичные случаи, когда удавалось создать искусственный земельный участок (например, в Японии прибрежная черта была искусственно расширена насыпью). Таким образом, учитывая общую тенденция роста численности населения планеты, дефицит земельных ресурсов будет увеличиваться, что соответственно будет повышать их ценность как объекта инвестиций;

в) возможность многофункционального использования земли. Один и тот же земельный участок может быть использован как основное средство производства (особенно ярко важность земли как ресурса производства проявляется в сельском и лесном хозяйствах) или как пространство для социально-экономического развития (земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости);

г) двойственность роли земли для человека. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов, в связи с чем во всех странах государство регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объектов. При эксплуатации земельных участков необходимо постоянно соблюдать баланс между экономической выгодой и экологической безопасностью;

д) уникальность местоположения и невозможность перемещения земельных участков. Каждый земельный участок обладает уникальными свойствами и характеристиками - местоположение, прохождение границ участка, форма, биологические, ботанические и почвенные характеристики, климатические и прочие параметры. К тому же местоположение земельного участка является фиксированным. Если в отношении недвижимого имущества (зданий, сооружений) существуют примеры перемещения объектов с места на место (например, здание мельницы в национальном парке «Лудор-вай» было привезено из одной из деревень Удмуртии), то изменение местоположения земельного участка невозможно, поскольку он является физически недвижимым, неперемещаемым.

Неограниченный срок эксплуатации земли, нарастание её дефицитности и другие факторы формируют высокий потенциал роста стоимости земли. При этом стоимость других видов недвижимости - зданий и сооружений - с течением времени, напротив, уменьшается по причине увеличения физического, экономического (устаревание по местоположению) и морального износа, обусловленного складывающимся несоответствием объекта современным требованиям.

Таким образом, земельные участки являются наиболее привлекательными объектами для инвестирования средств среди объектов недвижимости.

* * *

1. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. М.: Юриспруденция., 2006. 256 с.

2. Обзор цен на недвижимость Ижевска Агентства «Росриэлт Недвижимость». URL: http://www.rosrealt.ru

3. Обзор цен на недвижимость Ижевска Компании «Ассо-Строй». URL: http://www.asso-stroy.ru

Поступила в редакцию 13.09.13

S. V. Radygina

Investments into the land and into other types of immovable property

The article is devoted to the consideration of the specific character of immovable property. Iin particular the article covers the difference between investments in land and other types of investments, and factors which form an investment value of the immovable property. The review of the current state of the market of the immovable property in the Udmurt Republic is provided.

Keywords: investments, investment activity, investment objects, immovable property.

Радыгина Светлана Владимировна, кандидат экономических наук, доцент

ФГБОУ ВПО «Удмуртский государственный университет» 426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4) E-mail: [email protected]

Radygina S.V.,

candidate of economics, associate professor

Udmurt State University

426034 Russia, Izhevsk, Universitetskaya st., 1/4

E-mail: [email protected]