CC BY
232Обзор рынка недвижимости в России и за рубежом после пандемии и мобилизации
со см о см
со
о ш т
X
<
т о х
X
Васильева Ирина Викторовна
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления, Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов, montikora47@mail.ru
Алексеева Лариса Ивановна
кандидат географических наук, доцент, доцент кафедры экономики и управления, Санкт-Петербургский Гуманитарный университет профсоюзов, alekseeva48@bk.ru
Соколов Евгений Александрович
аспирант, Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов, SokolovEA@gup.ru
В прошедшем году рынок недвижимости пережил целый ряд серьезных потрясений. СВО и частичная мобилизация привели к тому, что конец 2022 года ознаменовался превышением предложения над спросом. В статье выполнен обзор рынка недвижимости с анализом цен за последние три года, на различные виды недвижимости, таких как: новостройки, вторичка, коммерческая недвижимость. Представлена динамика инвестирования в недвижимость при дефицитном бюджете, отрицательном сальдо рождаемости, избыточной смертности в результате пандемии, усилении эмиграции. Все перечисленные факторы в разной степени влияют на спрос и предложение, но самое главное - как и куда они переориентируют отечественные инвестиционные потоки. Выявлены тенденции развития не только Российского, но и зарубежного рынка недвижимости в ближайшее время. Эмиграция, международные санкции против России и контрсанкции, мировая инфляция, энергетический кризис в Европе сказались на рынках недвижимости в разных странах и привели к их переформатированию.
Ключевые слова: рынок жилья, вторичный рынок жилья, первичный рынок жилья, ипотечный рынок, аренда жилья, рынок коммерческой недвижимости, зарубежная недвижимость.
В прошедшем году рынок недвижимости пережил целый ряд серьезных потрясений. СВО и частичная мобилизация привели к тому, что конец 2022 года ознаменовался превышением предложения над спросом, цены на жилье стали резко снижаться, а продажи пошли с большим дисконтом, которые доходили до 30% от реальной рыночной стоимости.
Рассмотрим, что сегодня происходит с ценами на новостройки, вторичку, коммерческую недвижимость и что происходит с инвестициями при дефицитном бюджете, отрицательном сальдо рождаемости, избыточной смертности в результате пандемии, усилении эмиграции. Все перечисленные факторы в разной степени влияют на спрос и предложение, но самое главное - как и куда они переориентируют отечественные инвестиционные потоки.
Теперь кратко об основных процессах и трендах на рынке за последние три года.
1) В 2022 году у застройщиков и девелоперов наступила депрессия после трех лет активного строительства. Процент по льготной ипотеке увеличили с 7 до 8% (по обычной - 11%), а программы с около нулевыми ставками вообще закрыли. Теперь чуть ли не единственным реальным драйвером для строительного сектора осталось государство, в функции которого входят реновация, строительство социальных объектов и обустройство территорий.
2) Тренд на снижение цен на вторичке будет продолжаться, поскольку предложений становится все больше из-за уехавших из страны или тех, кто не тянет ежемесячные платежи по ипотеке при снижении доходов. Поэтому, по мнению аналитиков, цены к концу года снизятся минимум на 7-8%, а как максимум на 20%.
3) Ипотечные кредиты не станут доступнее, так как уже сейчас больше 70% заемщиков заворачивают на этапе скоринга. Ставки по ипотеке скорее всего сохранятся, поскольку маловероятно, что ЦБ начнет резко опускать ключевую ставку.
4) Аналитики рынка считают, что вторичка будет и дальше дешеветь, но тут все будет зависеть от года постройки дома. Новостройки тоже будут дешеветь, но не сильно, поскольку застройщикам придется подстраиваться под новую ситуацию и снижать цены.
5) Загородная элитная недвижимость тоже будет дешеветь и спрос на нее будет падать из-за высоких цен на стройматериалы, несмотря на льготные условия кредитования.
Первичный рынок жилья
Драйвером первички, по-прежнему, остается ипотека, которая претерпела существенные изменения по тем же причинам. Большая часть кредитных обязательств россиян приходится на ипотеку - более 80%.
Доля отказов по ипотеке растет уже последние три года. В первом квартале 2020 г. отказы составляли 24,8%, к концу года - 31,5%, к концу 2021-го - 36,6%, в январе 2023 г. достиг рекордных 46,2%. Одной из возможных причин отказа в ипотеке в 2023 г. стал низкий
первоначальный взнос при желательном от 20% стоимости будущего жилья. В зоне риска также оказались заемщики с маткапиталом и с потребительскими кредитами. Еще одна новинка рынка ипотеки - банки сегодня предпочитают кредитовать невоеннообязанных женщин. Изменился минимальный возраст заемщика - с 21 года до 18 лет, а максимальный вырос до 75 лет, но с увеличением страховки в 3-4 раза.
Основной спрос на ипотеку пришелся на декабрь 2022 г., тогда только «Сбербанк» оформил кредитов на 382 млрд. руб. Из них на вторичное жилье пришлось 218 млрд. рублей, на первичное - 141 млрд рублей, а на индивидуальное жилищное строительство - более 17 млрд. рублей. Больше всего ипотечных кредитов по итогам декабря взяли жители Москвы - на 50 млрд. руб., Московской области - 34 млрд. руб., Санкт-Петербурга
- 25 млрд. руб., Краснодарского края - 23 млрд. руб.
Самое дорогое жилье в 2022 году в Москве и области
- 169 679 руб., Сочи и Петербурге. Но уже в январе 2023 года цена в Москве составила 176,7 тыс. руб., прибавив за год 13,4%. На втором месте Санкт-Петербург - 165 315 руб., далее Приморский край - 150 287 руб. Самое дешевое жилье в Ингушетии - 45 805 руб. и Кабардино-Балкарии - 50 192 руб. В этом году в топ выбился г. Зе-леноградск в Калининградском анклаве, где кв. метр стоит больше 200 тыс. руб.
Уже в 2022 г. стало понятно, что ипотека является не просто основным локомотивом спроса, но только она и может вытянуть продажи, даже нарушая все законы экономики. Сокращение доходов покупателей, а также высокие ставки по ипотеке вынуждают застройщиков уменьшать проектную площадь квартир, которая в 2022 г. уже сократилась на 4 кв. м - с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м, с сохранением прежней стоимости.
На рынке после окончания СВО прогнозируется еще одна весьма реальная тенденция. Значительной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 г. могут стать семьи военных. Военная ипотека, по сниженным ставкам - это мощный источник финансирования строительной отрасли во всех регионах России. Надо отметить, что ипотека для строительной отрасли одновременно является и благом, и бедой. Без нее первичный рынок просто встанет, а затем по цепочке начнет обваливаться строительная отрасль, в которой занято 6,5 % занятых. В Правительстве это понимают и потому не отменяют льготное кредитование. Прогноз специалистов: несмотря на частые отказы банков, объем выдачи ипотеки в 2023 г. может достичь 5 трлн. рублей, но только в рамках льготных программ.
Вторичный рынок жилья
По последним данным Росстата цена на вторичку ниже, чем в новостройках почти на четверть. В новостройке кв. метр в среднем стоит 121 тыс. руб., а на вто-ричке - 93 тыс. руб.. Но это в среднем по стране, а по регионам и городам разброс цен может быть очень высоким. К сожалению, ипотека на «вторичку», вновь осталась без поддержки государства, что позволило бы стать достойным конкурентом первичке и реально улучшить жилищные условия отдельным категориям граждан.[3]
Комнаты
Комнаты - весьма специфичный сегмент вторичного рынка. Коммуналки из сегмента жилья постепенно выбывают, но они все еще пользуются спросом. Их предложение не велико и составляет всего 3% от объема городской недвижимости. Больше всего комнат в городах «комму-
нального заселения» - это в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Москве, Ростове-на-Дону и Воронеже. Самые дорогие комнаты в Москве - от 4 млн. руб. и в Сочи - от 3 млн. руб. Самые дешевые в Нижнем Тагиле и в Ульяновске - от 500 тыс. руб. По городам России рост цен на комнаты за 2022 год составил +13%. Рынок жилья в Санкт-Петербурге Рынок жилья сегодня - это не механизм улучшения жилищных условий граждан, как думают многие, а в большинстве случаев это система коллективных инвестиций с ключевым критерием - доходность.
В Северной столице уже в 2022 г. построили кв. метров жилья на 16% меньше, чем в предыдущем. Эксперты рынка связывают это с удорожанием стройматериалов, но не только. По данным BN.ru, всего за прошлый год на рынок Петербурга и Ленобласти вышло на продажу 2,85 млн кв. м нового жилья - то есть по сравнению с 2021 годом активность девелоперов снизилась на треть, а продажи за год просели на 22%.
Аналитики BN отмечают увеличение в новой застройке доли квартир комфорт-класса, которая выросла до 74% от общего объема, а бизнес-класс сократился на 3%. Это сразу отразилось на ценах и сегодня стоимость жилья в новостройке в СПб в среднем обойдется в 8 млн руб. за однокомнатную квартиру.[1] Аренда жилья
Аренда квартир до 32 кв. м. в крупных российских городах за последний год подорожала в среднем на 8% -до 15,2 тыс. руб. в месяц. Но разброс цен очень высокий, например, из 70 в 59 городах аренда подорожала, а в 11 - немного подешевела. В Москве средняя стоимость аренды выросла на 6% - и дотянулась до 37,5 тыс. руб. в месяц, но реальная стоимость за 1 комн. квартиру - 50 тыс. руб. Аренда за год подешевела в Санкт-Петербурге (-11%), Калининграде (-11%) и Череповце (-9%).
Спрос на небольшие квартиры стабильно сохраняется, так как это самый дешевый сегмент, который отвечает нуждам студентов, приезжих специалистов, молодых супружеских пар, ипотечников, сидящих на аренде, пока не построят их дом. С января 2022 г. предложение таких объектов выросло на 78%. Это объясняется тем, что застройщики проектируют и строят теперь небольшие по площади квартиры, и они в прошлом году массово вышли на рынок аренды в новостройках.
В феврале 2023 года Президент РФ В.В. Путин поручил срочно начинать строительство жилья для работников ВПК: «Предлагаю запустить специальную программу льготного арендного жилья для работников предприятий ОПК. Ставка аренды для них будет существенно ниже рыночной, так как значительную часть платы за жилье возьмет на себя государство». И добавил, что: «в первую очередь такое жилье должно появиться в городах, которые являются значимыми оборонными, индустриальными и научно-исследовательскими центрами».[2]
Коммерческая недвижимость На рынке коммерческой недвижимости наблюдается оживление. По итогам 2022 года, общий объем инвестиций в офисы, склады, гостиницы и торговые центры вырос на 25% и достиг 221 млрд руб. Такой ажиотаж объясняется просто - иностранный бизнес покидает Россию и продает активы с огромными скидками, иногда до 50%. Но ситуация на разных сегментах неоднозначная. Офисы
В 2022 году здесь наблюдалась наибольшая активность инвесторов - на этот сегмент приходится 37% от
X X
о
го А с.
X
го т
о
О
м «
fO CN О
cs pi
о
Ш
m
X
3
<
m о x
X
общего объема вложений в коммерческую недвижимость. Причем 19% спроса приходилось на сделки купли-продажи из-за массового ухода международных компаний. Но при этом, в Москве сложилась сложная ситуация для арендодателей офисов, расположенных за МКАД, где доля свободных площадей выросла до 21,2%. Аналогичные процессы наблюдаются в Санкт-Петербурге, где по итогам 2022 г. за КАД пустуют 12-14% площадей.
В прошлом году изменился и профиль арендаторов. По оценке Nikoliers, 48% спроса на столичные офисы пришлось на Госструктуры, оборонные и промышленные компании, и в первую очередь из нефтегазового сектора. В 2021 году на эти сектора совокупно приходилось только 19% площадей. А вот доля IT и телекоммуникаций за год сократилась с 30% до 9%. Такая же ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге. Причину изменений объяснило Минцифры: по его данным, за две волны эмиграции в этом году из РФ уехали и не вернулись более 100 тыс. IT-специалистов, а вместе с прочими специалистами - около 1 млн. человек. По мнению аналитиков, компании с гос. участием будут основными драйверами спроса на этом сегменте еще в течение трех лет.
Склады
Вторым по объему инвестиций в этом году оказался складской сегмент - 34%. Вложения в логопарки достигли 75 млрд. руб. (это +23% к результату 2021 г.), что является историческим рекордом. Крупнейшей сделкой года стала продажа логопарка «Южные врата» в Домодедове, который ранее принадлежал чехам. По расчетам аналитиков службы «Сбербанка», лидерами по объему привлеченных инвестиций стали мульти температурные склады - 46%, далее следуют фулфилмент-цен-тры - 36% и 6-7% занимают оптово-распределитель-ные, многоэтажные склады.
Продолжается тренд на строительство и реализацию складских проектов по принципу Build-to-suit. Доля проектов «под конкретного клиента» в общем объеме инвестиций на 2022 год составила 65%. Основными драйверами спроса на логопарки является ретейл и в первую очередь, продуктовый, развивающийся в популярном формате дискаунтеров.
Еще один любопытный тренд - операторы складов взяли курс на цифровизацию. В декабре под Санкт-Петербургом открылся первый на Северо-Западе роботизированный сортировочный центр, где 95 роботов обрабатывает более 4 тысяч отправлений в час.
Торговые центры
Сектор торговой недвижимости занимает 17% в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость и в 2022 году именно он больше других пострадал от пандемии и санкций. С января по ноябрь показатель Mall Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м площади) в крупнейших торговых центрах (более 80 тыс. кв. м) в Москве и Подмосковье снизился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На сектор негативно повлияли пандемия и развитие онлайн-торговли.
В 2022 году под давлением санкций многие международные бренды покинули Россию или провели реструктуризацию. Обвальным для владельцев ТЦ стали уход IKEA и группы брендов H&M. Теперь активными арендаторами стали табачные лавки, общепит и fashion-ретейлеры. Впервые за пять лет в структуре сделок по аренде помещений в ТЦ категории «сервисы и развле-
чения» (фитнесы, ремонтные мастерские, салоны красоты, медцентры, точки проката, термы, боулинги, кве-сты) - обогнали традиционного лидера - fashion сегмент (одежда, обувь, аксессуары).
Гостиницы
В 2022 году российский гостиничный рынок покинули международные бренды IHG, Marriott и Sokos, а часть операторов вышли из проектов. Это не сильно повлияло на численность гостиниц, поскольку большинство из них в наших городах не принадлежали иностранным компаниям, а находились под их управлением или франшизой. К тому же бизнес отельеров поддержала кешбэк-программа по развитию регионального туризма, что позволило избежать кризиса в этой сфере. Очевидно, что в 2023 году поток иностранных туристов будет незначительным, что определенно скажется на загрузке сегмента люкс и гранд отелей верхнего ценового сегмента.
Апартаменты
В 2022 году средняя цена кв. м в Петербургских апарт-комплексах снизилась на 15 % и пока не склонна к росту, что объясняется неопределенностью и турбулентностью рынка. По сравнению с 2021 годом стоимость кв. м на наиболее востребованные лоты упала на 5 %, с 345 до 332 тыс. руб. в зависимости от проекта, поэтому сегодня многие застройщики делают покупателям скидки до 10 %. Максимальное снижение цен наблюдалось в апарт-отелях в спальных районах города, но почти не подешевели апартаменты в туристических и курортных зонах - Зеленогорске, Сестрорецке, Пушкине.
Зарубежная недвижимость
«Мой дом - моя крепость» - эта поговорка как нельзя лучше характеризует экономическое значение рынка жилья, который, при наличии инвестиций и грамотных рыночных решениях, может вытащить из регресса экономику государства. К тому же это внутренняя убежденность и справедливое желание людей иметь крышу над головой, то есть жилье, желательно комфортабельное и безопасное.
События прошлого года в России и на Украине приобрели мировое значение и повлекли за собой мощные турбулентные миграционные процессы, которые существенно повлияли не только на отечественный рынок недвижимости, но и на зарубежные рынки.
Эти процессы отразились на спросе и предложении на жилье на международном уровне, на ценах и на векторе инвестиционных потоков, которые переориентировались на другие страны и быстро дали старт строительству современных жилых комплексов, причем даже в тех странах, где ранее наблюдалась стагнация или упадок рынков жилья.
Начало СВО и те обстоятельства, которые за этим последовали - эмиграция, международные санкции против России и контрсанкции, мировая инфляция, энергетический кризис в Европе сказались на рынках недвижимости в разных странах и привели к их переформатированию. И если на гражданах большинства стран мира эти события отразились лишь косвенно, то по россиянам, украинцам и белорусам эти процессы ударили наотмашь, так как у тысяч людей резко изменились обстоятельства и образ жизни.
По данным HomesOverseas.ru, количество запросов на приобретение недвижимости от россиян в 2022 году за рубежом увеличилось на 23%. И здесь лидирующую позицию заняла Турция (250 тыс. лотов), которая сохранила прямое авиасообщение с Россией и возможность
расчётов с россиянами в рублях по карте МИР. Второе место занимает Болгария, а далее Черногория и Кипр. Россияне сегодня делают вложения в недвижимость за рубежом преимущественно с целью получения ВНЖ, используя разработанные для этого там программы, что безусловно выгодно для обеих сторон. Зарубежные государства получают инвестиции, способные разогнать экономику через рынок недвижимости, квалифицированные кадры, молодые возрастные группы для любых сфер хозяйства и для решения демографических проблем с собственным постаревшим населением.[4]
Турция
На рост продаж квартир россиянам в 2022 году повлияли два фактора. Первый - это высокая инфляция в стране и второй - военный конфликт между Россией и Украиной. Нейтральная роль Турции привела к тому, что многие российские граждане стали рассматривать это государство как альтернативу не только для отдыха, но и для постоянного проживания. В январе - ноябре 2022 года иностранцы купили в Турции 61,74 тыс. жилых объектов, что на 20,23% больше, чем за тот же период предыдущего года. Но здесь на первое место вышли россияне - на их долю пришлось 13,9 тыс. лотов, и они значительно потеснили традиционных покупателей с Ближнего Востока.
Запросов на ВНЖ от россиян поступило около 150 тысяч и еще 50 тысяч от украинцев. Только в ноябре 2022 года россияне приобрели 2575 домов и квартир, что впятеро выше показателя второго места. Основная активность продаж была зарегистрирована в провинции Анталия, Бурса, Стамбуле и в Северном Кипре, где были предложения со средними ценами и новыми проектами с российскими инвестициями.
Но мощное февральское землетрясение с многочисленными жертвами показало изнанку турецкого рынка жилья - огромное количество дорогих жилых комплексов строилось с нарушениями, без учета норм проектирования и материалов, обязательных для сейсмозоны, потому жилые дома рассыпались как карточные домики. Выстоял Измир, где уцелели все жилые дома и не пострадали жители. Здесь градоначальник запрещал строить жилье с нарушениями СНиП для сейсмозоны и жестко контролировал строительный рынок.
Сегодня экономика Турции отброшена назад на многие годы, необходимость строительства жилья для оставшихся в живых собственных граждан привела к приостановке потоков инвестиций и приезжих иностранцев, в том числе россиян.
Болгария
Жилая недвижимость в Болгарии активно продавалась гражданам других стран уже в 2020-21 годах, но 2022 год стал беспрецедентным по объему сделок с иностранцами, в том числе с россиянами. Спрос на недвижимость со стороны российских граждан увеличился в разы, тем более что жилье здесь относительно недорогое. Увеличение спроса дало толчок росту цен, и если в 2022 году квартиру с одной спальней в Варне можно было купить за 60 тыс. евро, то сейчас цена поднялась до 100 тыс. евро. Временно рост цен замер, но судя по прайс-листам и заявкам в агентствах от русских на покупку жилья, болгары ожидают очередной всплеск продаж весной 2023 года. Самыми востребованными регионами среди россиян на сегодня являются прибрежные Варна и Бургас, а также растёт интерес к Софии и Пловдиву.
Россиян привлекает в Болгарии отсутствие языкового барьера, православная вера, не дорогая продуктовая корзина. Благодаря российским инвестициям, в городах много современных и фешенебельных новостроек, так что покупателям есть из чего выбрать. Причем здесь есть проекты жилья для мусульман и христиан, планировка и внутренний дизайн в которых сильно различаются. В домах для мусульман нет обоев с рисунком, светильников в виде цветков (они запрещены Кораном), жилые дома состоят из двух половин -женской и мужской, дверей практически нет, а вместо них причудливые арки.
Черногория
В Черногории 2022 - 23 годы запомнятся огромным потоком продаж, что вызвало рост цен сразу на 30%. Россияне чаще покупают здесь недвижимость не с целью инвестиций, а для ВНЖ и здесь очень большая доля 1Т специалистов, которая работает удаленно и выбирает Черногорию для комфортной жизни своей семьи. Основная проблема, с которой столкнулись россияне -это расчёты с застройщиками в связи с санкциями российских банков, а потому болгарам пришлось разрабатывать альтернативные способы расчетов, например, в крипто валюте или с использованием банковских счетов в Грузии, Армении, Казахстане, Турции, Китае.
Рост цен на жилье в 2023 году в Черногории стабильно продолжается. Причина - недостаток объектов на вторичном рынке, поэтому в прибрежном регионе началось активное новое строительство с российскими инвестициями. Русским переселенцам особенно интересен люксовый сегмент жилья с последующим ВНЖ. Такие предложения есть в районе залива в Баре в комплексе Liko Soho, который попадает под программу инвестиционного гражданства.
Кипр
Для строительной отрасли и рынка жилья на Кипре 2022 год был сверх плодотворным, когда цены на жилье взлетели в 5-6 раз или на 25-30%. Но даже при таких ценах количество иностранных покупателей жилья увеличилось в разы, но больше всего их прибыло из России и Украины. В основном это сотрудники 1Т и финансовых компаний, по возрасту в основном молодёжь 20 +, но есть категории от 30 до 50 лет. Сюда же активно перебираются российские бизнесмены, благо, что кипрский банк - это еще и офшор. Одна из проблем для россиян - это перевод денег для покупки или аренды жилья. Кипр входит в список «недружественных» стран, поэтому российские банки не одобряют транзакции юрли-цам и физлицам, но вопрос решается открытием счёта в Армении, Казахстане или в ОАЭ (если человек резидент этого государства). Популярность Кипра сохраняется еще и потому, что страна не ограничила участие россиян в программе ВНЖ за инвестиции и налоговые льготы для развития бизнеса.
Грузия
Прошедший 2022 год был весьма успешным для рынка недвижимости. После объявленной мобилизации в России доля покупателей из стран Евросоюза, сильно сократилась, а количество сделок с гражданами России, Украины и Беларуси, наоборот, увеличилось в разы. Строительный рынок в Грузии во время пандемии пришел в полный упадок и спрос был практически на нуле из-за роста цен на стройматериалы в три раза. Но уже в 2020-21 года около 6 тыс. россиян оформили право собственности на более чем 7 тыс. объектов недвижимости, включая дома, квартиры и земельные участки. В 2022
X X
о
го А с.
X
го т
о
О
м
Сл>
fO
сч о cs
fO
о ш m
X
3
<
m О X X
году недвижимость в Грузии приобрели более 12 тыс. россиян, которые за год купили 15 тыс. домов и квартир и около 11 тыс. россиян зарегистрировали право собственности на земельные участки под застройку.
Испания
Россияне никогда здесь не были ключевыми инвесторами. Все вместе взятые сделки с иностранцами составляли всего 12-14% от собственных, из которых на контракты с россиянами приходилось около 1%. То есть общая доля всех покупок жилья россиянами, составляет около 0,1%.
ОАЭ
В 2022 и начале 2023 года в ОАЭ произошёл активный рост спроса и цен на жилую недвижимость, что неудивительно, так как сюда стекаются инвестиции со всего света. В 2022 году в Дубае было продано 70 тыс. жилых объектов, объём транзакций составил 37,8 млрд.$, а средняя цена кв. фута за год выросла на 27,7%.
За 2022 год в Дубае было зарегистрировано 90,8 тыс. сделок купли-продажи жилья, а аренда, благодаря спросу со стороны россиян, поднялась почти на 25%. Спрос на недвижимость только со стороны москвичей подскочил на 204%, а в целом, именно россияне заняли первое место среди нерезидентов по покупке недвижимости в Дубае.
Помимо россиян, в пятерку крупнейших покупателей недвижимости в Дубае, среди нерезидентов, вошли британцы, индийцы, итальянцы и французы. Китайцы в прошлом году покинули топ-5, что связано с их строгими ан-тиковидными мерами, но в 2023 году эксперты ожидают всплеска китайского инвестиционного интереса.
Массовое переселение семей и перевод компаний из РФ больше всего повлиял на сегмент недвижимости класса люкс. И если ранее такие объекты приобретались в основном в инвестиционных целях, то теперь вектор повернулся в сторону оформления документов на ВНЖ. На рынке значительно активизировался сектор коммерческой и индустриальной недвижимости. Причина - увеличение запросов от российских инвесторов на офисы под аренду и на участки под строительство.
Греция
2022-23 годы выдались очень активными для рынка жилья. Инвесторы, которые вернулись после двухгодичного перерыва после пандемии, вложили в дома и квартиры на греческих курортах рекордный объём средств. Зарубежный спрос на жильё в Греции сейчас крайне высок, но число русскоязычных клиентов сократилось после начала СВО, а для россиян даже появились определенные ограничения, например, заморожена программа «Золотая виза». В этой ситуации актуальность приобрела запущенная в 2021 году программа предоставления виз русским 1Т-специалистам.
Цены на жильё в Греции за 2022 год выросли на 13%. Лоты в новостройках за год подорожали на 12,2%. Под влиянием растущих продаж и цен строительная отрасль в Греции значительно активизировалась.
Основные выводы по зарубежным рынкам недвижимости за 2022 год:
Спрос россиян на недвижимость за рубежом вырос на 89%.
Топ-5 самых популярных среди россиян направлений: Турция - 24% запросов, ОАЭ - 10%, Грузия - 9%, Испания и Греция - по 8%.
Топ-5 направлений с максимальным ростом спроса россиян: ОАЭ (+327% за год), Индонезия (+302%), Таиланд (+295%), Турция (+278%), Египет (+178%).
По России медианный бюджет на покупку зарубежной недвижимости составил 225 тыс. евро, по этому показателю россияне на 7-м месте среди покупателей из стран СНГ.
Топ-5 регионов России по запросу на зарубежную недвижимость: Москва - 45% запросов, Петербург -10%, Краснодарский край -5%, Красноярский край- 4%, Татар-стан-3,5%.
Литература
1. Аналитики BN.ru подвели итоги декабря на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. BN газета. режим доступа. [Электронный ресурс]. URL: https://www.bn.ru/gazeta/articles/271773 (дата обращения 22.02.2023)
2. Послание президента РФ Путина В.В. Федеральному собранию 21.02.2023. РИА новости. режим доступа. [Электронный ресурс]. URL: https://ria.ru/20230221/poslanie-1853328331.html (дата обращения 24.02.2023)
3. Средние цены 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынках жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации. режим доступа. [Электронный ресурс]. URL: http://bi.gks.ru/biportal/contourbi.jsp?allsol=1&solution=Das hboard&project=%2FDashboard%2Fhousing_market_price _statistics (дата обращения 24.02.2023)
4. Итоги 2022 года на рынке зарубежной недвижимости и прогноз на 2023 год. режим доступа. [Электронный ресурс]. URL: https://www.homesoverseas.ru/articles/12195 (дата обращения 23.02.2023)
Of the real estate market in Russia and abroad after the pandemic and
mobilization Vasilyeva I.V., Alekseeva L.I., Sokolov E.A.
Saint-Petersburg University of Humanities and Social Sciences In the past year, the real estate market has experienced a number of serious upheavals. The NWO and partial mobilization led to the fact that the end of 2022 was marked by the excess of supply over demand. The article provides an overview of the real estate market with an analysis of prices over the past three years, for various types of real estate, such as: new buildings, secondary housing, commercial real estate. The dynamics of investing in real estate with a deficit budget, a negative birth rate, excess mortality as a result of a pandemic, and increased emigration are presented. All of these factors affect supply and demand to varying degrees, but the most important thing is how and where they redirect domestic investment flows. The development trends of not only the Russian, but also the foreign real estate market in the near future are revealed. Emigration, international sanctions against Russia and counter-sanctions, global inflation, the energy crisis in Europe have affected the real estate markets in different countries and led to their reformatting. Keywords: housing market, secondary housing market, primary housing market, mortgage market, rental housing, commercial real estate market, overseas property. References
1. Analitiki BN.ru podveli itogi dekabrya na rynke nedvizhimosti Sankt-Peterburga. BN gaseta. rezhim dostupa. [Elektronnyj resurs]. URL: https://www.bn.ru/gazeta/articles/271773 (Data obrashcheniya 22.02.2023)
2. Poslanie presidenta RF Putina V.V. Federal'nomu sobraniy 21.02.2023. RIA Novosti. rezhim dostupa. [Elektronnyj resurs]. URL: https://ria.ru/20230221/poslanie-1853328331.html (Data obrashcheniya 24.02.2023)
3. Srednie ceny 1 kv. m obshchej ploshchadi kvartir na pervichnom i vtorichnom rynkah zhil'ya po Rossijskoj Federacii i sub"ektam Rossijskoj Federacii. rezhim dostupa. [Elektronnyj resurs]. URL: http://bi.gks.ru/biportal/contourbi.jsp?allsol=1&solution=Dashboard&proj ect=%2FDashboard%2Fhousing_market_price_statistics. (Data obrashcheniya 24.02.2023)
4. Itogi 2022 goda na rynke zarubezhnoj nedvizhimosti i prognoz na 2023 god. rezhim dostupa. [Elektronnyj resurs]. URL: https://www.homesoverseas.ru/articles/12195 (data obrashcheniya 23.02.2023)
