CC BY
154DOI 10.47576/2712-7516_2021_6_5_479 УДК 332.72
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В РОССИИ
Оленина Ольга Анатольевна,
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики транспортной инфраструктуры и управления строительным бизнесом Института экономики и финансов, Российский университет транспорта (МИИТ), г. Москва, Россия, е-mail: oleninaolga@mail.ru
Ступникова Елена Анатольевна,
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики транспортной инфраструктуры и управления строительным бизнесом Института экономики и финансов, Российский университет транспорта (МИИТ), г. Москва, Россия, е-mail: stupnikovaea@yandex.ru
Кузьминов Валерий Владимирович,
кандидат педагогических наук, доцент кафедры управления и информационных технологий, Владимирский юридический институт Федеральной службы исполнения наказаний, г. Владимир, Россия, е-mail: qzminov@ mail.ru
В статье выполнен анализ состояния рынка жилой и коммерческой недвижимости, выявлены основные тенденции его развития под влиянием цифровых процессов в экономике и новой коронави-русной инфекции COVID-19.
Ключевые слова: рынок жилой недвижимости; ипотечное кредитование; ESG-инвестирование.
UDC 332.72
MAIN TRENDS AND PROSPECTS FOR THE DEVELOPMENT OF THE RESIDENTIAL AND COMMERCIAL REAL ESTATE
MARKET IN RUSSIA
Olenina Olga Anatolyevna,
PhD in Economics, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Transport Infrastructure Economics and Construction Business Management, Institute of Economics and Finance, Russian University of Transport (MIIT), Moscow, Russia, e-mail: oleninaolga@mail.ru
Stupnikova Elena Anatolyevna,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Economics of Transport Infrastructure and Management of the Construction Business of the Institute of Economics and Finance, Russian University of Transport (MIIT), Moscow, Russia, e-mail: stupnikovaea@yandex.ru
Kuzminov Valéry Vladimirovich,
Candidate of Pedagogy, Associate Professor of the Department of Management and Information Technologies, Vladimir Law Institute of the Federal Penitentiary Service, Vladimir, Russia, е-mail:qzminov@mail.ru
The article analyzes the state of the residential and commercial real estate market, identifies the main trends in its development under the influence of digital processes in the economy and the new coronavirus infection COVID-19.
Keywords: residential real estate market; mortgage credit lending; ESG investing.
Ключевой тенденцией развития экономики является процесс цифровизации на фоне разворачивания четвертой промышленной революции с внедрением интернета вещей, основанных на распространении сетей 5G. Данный тренд наблюдается также и на рынке недвижимости как части национальной экономики.
Прогрессивные информационные технологии, усовершенствование бизнес-процессов, а также «информационный бум», представляющий подбор и анализ значительного объема информации, подтверждают лидирующую позицию интернета вещей в развитии цифровой экономики, а также возможность данной технологии кардинально менять бизнес-модели не только отдельных компаний, но и целых индустрий [8].
Многие годы человечество не задумывалось о проблеме ограниченности природных ресурсов. В погоне за экономическим ростом и получением прибыли увеличивается производство и потребление. В результате растут отходы производства и потребления, происходит загрязнение окружающей среды, меняется климат, происходят природные катаклизмы и катастрофы. Возникает риск исчерпания природных ресурсов в ближайшем будущем.
Данную тенденцию роста предлагалось изменить переходом на новую концепцию устойчивого развития, заключающуюся в экономической, социальной и экологической стабильности в долгосрочной перспективе.
В 2015 г. на Саммите ООН по устойчивому развитию были разработаны и приняты цели в области устойчивого развития, принятые всеми государствами - членами ООН, в том числе Российской Федерацией, и направлены на искоренение нищеты, повышение качества жизни и улучшение экологической обстановки [3].
Устойчивое развитие предполагает экономический рост, при котором рационально
используются природные ресурсы. Этому способствует инновационное развитие экономик, переход на рельсы шестого технологического уклада, развитие «зеленой» экономики и ответственное ESG-инвестирование, включая жилищное строительство.
ESG-инвестирование следует рассматривать как форму социально ответственного инвестирования, когда решения принимаются на основе положительного вклада компании в развитие общества с точки зрения окружающей среды (Environmental), социального развития (Social) и управления компанией (Governance) [1].
Новый сектор экономики стремительно расширяется, но и традиционные отрасли экономики, потребляющие материальные и природные ресурсы, также продолжают расти.
Между тем принятые российским правительством обязательства по устойчивому развитию выполняются недостаточными темпами. В России основное внимание уделяется экономическому развитию в ущерб социальному прогрессу и охране окружающей среды.
Этому способствует сложившаяся структура российской экономики, где преобладают добывающие отрасли, имеющие стабильный спрос на мировых рынках. При этом экспортируются в основном минеральное сырье и прочие товары низких переделов с незначительной добавленной стоимостью, занимающих основную часть российского экспорта. В январе-июле 2021 г. экспорт топливно-энергетических товаров составил 133410 млн долл. США, или 51,7 % в общем объеме экспорта в размере 257820 млн долл. США [6].
На смену линейной экономике, требующей постоянной добычи новых минерально-сырьевых ресурсов и порождающей рост отходов производства и потребления, а также
загрязнение окружающей среды, приходит циркулярная экономика, функционирующая за счет максимально возможного извлечения из отходов вторичных ресурсов, повторного использования материалов, внедрения практически безотходных технологий.
Современное состояние жилищно-коммунального комплекса, водопроводные и теплосети, объекты социально-культурного назначения и прочая социальная инфраструктура морально и физически изношены и требуют обновления. По данным председа -теля наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ С. Степашина степень износа коммунальной инфраструктуры в России составляет 60-70 % [9]. Для привлечения необходимых средств необходим рост накопления, то есть рост долгосрочных инвестиций.
Внешние источники финансирования и кредитование по политическим мотивам стали фактически недоступными. А внутри страны фактически нет так называемых длинных и недорогих денег - источника долгосрочных кредитных ресурсов [7]. Этому должно способствовать инфляционное таргетирование, основной целью которого является защита и обеспечение устойчивости рубля посредством поддержания ценовой стабильности, то есть устойчиво низкой инфляции.
По мнению руководства Центрального Банка России, ценовая стабильность приведет к снижению уровня экономической неопределенности и будет способствовать формированию источников финансирования долгосрочных инвестиций. Долгосрочные инвестиции в свою очередь создадут условия для устойчивого и сбалансированного роста экономики.
С 2017 г. наметилась тенденция к снижению инфляции, которая на непродолжительный период прервалась в 2019 г. вследствие роста НДС с 18 % до 20 %. Затем снижение инфляции продолжилось, что привело к постепенному снижению ключевой ставки Банка России, в том числе четыре раза в 2020 г. сначала до 6 % годовых, а затем в апреле
2020 г. - до 5,5 % годовых, с 22 июня 2020 г. -до 4,5 %, с 22 июля 2020 г. - до 4,25 %. Однако в марте 2021 г. ключевая ставка Банка России повысилась до 4,5 %, а 10 сентября
2021 г. повышена до 6,75 % [2].
Пандемия коронавируса и связанные с ней кризисные явления привели к значительному спаду деловой активности по всему миру. Биржевая цена на нефтяной фьючерс впервые в истории оказалась в зоне отрицательного значения. Цены на нефть и другие сырьевые товары, составляющие основу российского экспорта, значительно понизились. Возросла волатильность российского рубля. Стали падать индексы Московской биржи, а также индексы американских и других зарубежных бирж.
В 2020 г. средняя стоимость 1 кв. м в московских новостройках выросла на 21 %, или на 41,3 тыс. руб. [4].
Снижение ставок по ипотечным кредитам привело к росту количества сделок с недвижимостью в России. В первом полугодии 2019 г. на рынке недвижимости России сложилась парадоксальная ситуация, когда спрос на жи -лье падал, а цены и предложение росли. Так, цены на недвижимость за указанный период выросли на 10-12 %, а количество предложе -ний выросло на 20-22 %.
Очевидно, это стало следствием превращения нерегулируемого рынка недвижимости с огромным количеством обманутых дольщиков в тотально регулируемый и контролируемый. В Фонд защиты дольщиков строительные компании обязаны перечислять 1,2 % от каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г. внедрено лимитирование административных расходов для застройщиков, был установлен минимальный объем собственного финансирования, при этом строительные компании обязали обслуживаться в банках. Хотя ранее до 80 % застройщиков вообще не обслуживались в банках (Письмо Минстроя России от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07 «Об особенностях применения с 1 июля 2018 года норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Между тем пандемия нанесла значительный ущерб экономике России в целом и строительной отрасли в частности. Однако масштабное финансирование тринадцати национальных проектов за счет средств федерального бюджета должно привести к
оживлению строительной сферы, в том числе возведению коммерческой недвижимости.
Введенные карантинные меры привели к снижению покупательской способности населения России. Естественно, такие меры привели к замедлению темпов реализации девелоперских проектов и ввергли строительные компании в финансовую нестабильность. В связи с этим правительство решило начать субсидировать кредиты для застройщиков. Дополнительно допускается возможность продления сроков сдачи готового объекта без применения штрафных санкций и исков о банкротстве на шесть месяцев.
Такие меры правительства позволят обезопасить застройщиков от исков и жалоб дольщиков и одновременно не снимают с них взятых на себя обязательств перед покупателями квартир.
Основными условиями получения льготной ставки по кредиту являются своевременная сдача застройщиком жилого дома в срок и сохранение штата сотрудников. Поэтому для добросовестных застройщиков субсидирование ставок может стать стимулом для сдачи жилья в срок. Льготная ставка по ипотеке определена правительством до 6,5 % годовых и будет действовать до 1 ноября 2020 г. и сохранится на весь срок кредита (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2020 № 566 (ред. от 18.10.2021) «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 20202022 годах»).
По состоянию на конец мая 2020 г. по льготной ставке выдано ипотечных кредитов на сумму 17,3 млрд руб.
Государственная поддержка по субсидированию ипотеки, при которой ставка не превышает 6,5 % годовых по квартирам стоимостью не более 8 млн руб., для заемщика представляет собой фактически скидку на квартиру. При этом многие застройщики предлагают временное снижение ставок в первый год предоставления ипотеки.
Если во время предыдущего кризиса 2015-2016 гг. застройщики предлагали скидки 10 % и более, то кризис, вызванный коро-навирусом, не сопровождается такими же большими скидками. Отсюда следует вывод,
что застройщики встретили нынешний кризис более подготовленными и переносят его пока лучше, чем предыдущий.
В связи с падением спроса на жилье ряд застройщиков приостановил реализацию квартир, несмотря на льготную ставку на ипо -теку. По мнению некоторых девелоперов, им некуда снижать цену на жилье, так как рентабельность проектов минимальна. Поэтому девелоперы ждут решения правительства об отсрочке по всем налогам и сборам по заработной плате строителей.
Наблюдаемое падение сделок по купле-продаже квартир ведет к снижению ипотечных ставок коммерческих кредитных учреждений, что может оживить рынок жилой недвижимости. Так, ДОМ.РФ уже предлагает ставку по ипотеке в размере 7 %. Заявил о снижении ипотечных ставок Сбербанк [10].
В то же время Банк России ужесточил тре -бования к коммерческим банкам по анализу платежеспособности заемщика. Кроме того, Банк России повысил нормы резервирования для ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20 %. Поэтому меньшее количество заемщиков сможет претендовать на получение ипотеки.
Для восстановления спроса со стороны дольщиков желательно сократить ставку по ипотеке до 2-3 % годовых вместо объявленной государством ставки 6,5 %.
Упорядочение действующего законодательства в области жилищных отношений, введение эскроу-счетов, с одной стороны, снижение ключевой ставки Банка России, ожидаемое снижение ипотечных ставок, с другой стороны, оказывают разнонаправленные тенденции на рынок жилья.
Введение эскроу-счета, меры по снижению количества обманутых дольщиков, должно, в конечном итоге, привести к снижению рисков к минимуму в течение года-двух.
Но как скажется введение эскроу-счетов на себестоимости строительства и на конечных ценах для дольщиков, когда на них перейдет большая часть застройщиков, никто спрогнозировать не берется. Кроме того, застройщикам придется брать кредиты в коммерческих банках, что также увеличит себестоимость строительства и приведет к росту цен для конечных покупателей жилья.
К тому же с 2019 г. вырос НДС с 18 % до
20 % на все строительные материалы и стро -ительные работы (НК РФ).
Принимаемые меры Банка России привели к снижению уровня инфляции. Но темпы роста цен на недвижимость продолжают расти ощутимо быстрее темпов роста инфляции. Поэтому у многих заемщиков сокращаются шансы купить квартиры в новостройках. В результате темпы ввода жилья в новостройках падают.
Продолжится значительная дифференциация цен на жилье в разных регионах России. В результате рынок жилья становится все более локальным.
Новые нормативно-правовые акты в жилищном строительстве объективно приведут к снижению рентабельности застройщиков. Многим небольшим строительным компаниям придется уйти с рынка. Возрастет уровень концентрации и централизации капитала строительных компаний.
Снижение конкуренции приведет к сокращению объемов предложения и росту цен на первичное жилье.
Введение института эскроу-счетов возлагает дополнительные полномочия на коммерческие банки, обслуживающие эти счета.
Всем памятна практика введения страховых выплат в пользу страховых компаний. В результате за счет страхового взноса произошел рост себестоимости строительства, но в случае банкротства страховые компании не смогли выполнить свои обязательства.
Еще одним трендом стало смещение платежеспособного спроса в сторону вторичного жилья, загородной недвижимости и роста спроса на арендное жилье.
Рост цен со стороны застройщиков на новостройки, повышение себестоимости нового жилья за счет усиления регулирования строительной отрасли, снижение предложения за счет сокращения темпов строительства нового жилья объективно ведет к росту спроса на вторичное жилье.
Еще одна тенденция сводится, с одной стороны, к сокращению числа строительных компаний, так как государством ужесточены требования к входу на этот рынок новых игроков. С другой стороны, запуск льготных государственных ипотечных программ, которые поддерживают платежеспособный спрос на жилье и позволяют застройщикам присту-
пать к строительству новых объектов, привел к росту конкуренции на рынке многоквартирного жилищного строительства. Так, в 2021 г. количество новых компаний, появившихся на рынке строительства жилья, в полтора раза превышает показатель 2020 г.
Функционирование эскроу-счетов способствует сдерживанию темпов падения цен. В результате платежеспособный спрос населения может не поспеть за ростом цен на жилье даже при снижающихся ставках на ипотечные кредиты.
Значительно сократился рынок арендного жилья, особенно в Москве. Большинство арендаторов испытывают трудности с оплатой жилья, поэтому освобождают квартиры или просят значительно сократить уровень арендной платы. Соответственно, в разы сократился спрос на аренду квартир. Начался демпинг арендных цен, но требование предварительного внесения депозита и комиссии риелторов сохраняются.
Примечательно, что интерес к недвижимости в районе Рублево-Успенского шоссе и других элитных районах в Москве сохраняется, несмотря на карантин.
Вместе с тем снижение объемов продаж объектов элитной и прочей недвижимости больше зависит от нестабильной финансово-экономической ситуации, девальвации рубля, чем от пандемии. В то же время сделки с недвижимостью невозможно оформить, так как не работает регистрационная служба.
Многие регионы России в 2021 г. стали восстанавливать работу строительных компаний и восстановили инвестиционную активность на рынке недвижимости.
Между тем до пандемии рынок недвижимости России характеризовался низкой инвестиционной активностью в последние несколько лет. Поэтому сильных колебаний на рынке не предвидится.
Пандемия коронавируса привела к значительному падению спроса на строительство торговых центров, а также отелей и офисов.
Новой тенденцией стала модель потребительского поведения покупателей, которые в режиме самоизоляции приспособились делать покупки онлайн и удостоверились в преимуществах такой модели. Поэтому после снятия всех карантинных ограничений уже не возвращаются в многофункциональные торговые центры.
Еще одна тенденция привела к тому, что многие арендодатели офисных помещений, научившись работать удаленно, сокращают свои офисные помещения.
Пандемия привела к значительному сокращению туристического потока во всем мире. В результате сократилась привлекательность гостиничного бизнеса.
Однако спрос на аренду складских помещений вырос, что вызвано значительным ростом онлайн-бизнеса по доставке товаров на дом. В результате ставки на аренду складов в городах выросли.
Кризис, вызванный пандемией, привел также к росту спроса на покупку так называемых стрессовых активов, вызванных банкротством юридических и физических лиц. Объем реализованных стрессовых активов за прошедшие 10 лет составил 30 трлн руб. При этом рынок коммерческой недвижимости составляет около 2 трлн руб., или более 60 % рынка стрессовых активов.
Рынок стрессовых активов растет высокими темпами начиная с 2015 г. Так, ежегодный прирост рынка составляет около 500 млрд в год. В 2019 г. реализация составила 4,5 трлн руб. Этот рынок является большим и перспективным практически во всех регионах России. Приобретение недвижимости в процессе банкротства предполагает покупку
чистого актива, очищенного от всяких обре-менений, на открытых и публичных торгах. Сделки по таким активам гарантируются действующим законодательством и отработаны с юридической стороны.
Таким образом, новой тенденцией в жилищном строительстве в мире становится переход на принципы устойчивого развития с рациональным использованием природных ресурсов, ответственным ESG-инвестированием и «зеленым» строительством. Между тем принятые российским правительством обязательства по устойчивому развитию не выполняются или выполняются слишком медленными темпами. В России ежегодно растут объемы аварийного жилья, физически изношены 60 % водопроводных и тепловых сетей, что ведет к еще большей нагрузке на окружающую среду. Для достижения показателей, принятых в национальном проекте «Жилье и городская среда» [5], по вводу 1 млрд кв. метров жилья и повышения качества городской среды в 1,5 раза к 2030 г., необходимо модернизировать весь жилищно-коммунальный комплекс, внедрять инновационные экологичные технологии, создавать комфортную социальную среду, обеспечивать пространственное развитие конкретных территорий.
Список литературы_
1. ESG-инвестиции захватывают мир. Что это и почему они все популярнее. - URL: https://quote.rbc.ru/news/ article/60efd48d9a79477f9b55d91dhttps://quote.rbc.ru/news/article/60efd48d9a79477f9b55d91d (дата обращения: 01.09.2021).
2. Годовой отчет Банка России за 2020 год. - URL: http://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/32268/ar_2020. pdf (дата обращения: 01.09.2021).
3. Доклад о человеческом развитии в Российской Федерации за 2016 год / под ред. С. Н. Бобылева и Л. М. Григорьева. - Москва : Аналитический центр при Правительстве Российской Федерации, 2016. - 298 с.
4. Квадратный метр в новостройках Москвы подорожал на 40 тыс. в 2020 году. - URL: https://realty.rbc.ru/ news/600017ab9a79473a831a8a58 (дата обращения: 01.09.2021).
5. Национальный проект «Жилье и городская среда». - URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/trades/natsionalnye-proekty/natsionalnyy-proekt-zhilye-i-gorodskaya-sreda/ (дата обращения: 01.09.2021).
6. О внешней торговле в январе-июле 2021 года года. - URL: https://rosstat.gov.ru/storage/ mediabank/177-29-09-2021.html (дата обращения: 01.09.2021).
7. Обзор денежно-кредитной политики Банка России: план аналитических работ и мероприятий. - URL: https://cbr.ru/dkp/review_dkp/ (дата обращения: 01.09.2021).
8. Стефанова, Н. А. Интернет вещей как основа цифровой экономики / Н. А. Стефанова, А. Д. Трухина // Эксперт: теория и практика. - 2019. - № 3 (3). - URL: https://cyberleninka.ru/article/n/internet-veschey-kak-osnova-tsifrovoy-ekonomiki (дата обращения: 01.09.2021).
9. Фонд Фонд ЖКХ оценил износ коммунальной инфраструктуры в России в 60-70 %. - URL: https:// iz.ru/1205359/2021-08-10/fond-zhkkh-otcenil-iznos-kommunalnoi-infrastruktury-v-rossii-v-60-70 (дата обращения: 01.09.2021).
10. URL: https://дом.рф/mortgage/privilege-mortgage (дата обращения: 01.09.2021).
References_
1. ESG investments are taking over the world. What is it and why are they more popular. URL: https://quote.rbc.ru/news/ article/60efd48d9a79477f9b55d91dhttps://quote.rbc.ru/news/article/60efd48d9a79477f9b55d91d (data obrashheniya: 01.09.2021).
2. Annual Report of the Bank of Russia for 2020. URL: http://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/32268/ar_2020. pdf (data obrashheniya: 01.09.2021).
3. Report on human development in the Russian Federation for 2016 / edited by S.N. Bobylev and L.M. Grigoriev. Moscow: Analytical Center under the Government of the Russian Federation, 2016. 298 p.
4. A square meter in new buildings in Moscow has risen in price by 40 thousand in 2020. URL: https://realty.rbc.ru/ news/600017ab9a79473a831a8a58 (data obrashheniya: 01.09.2021).
5. National project "Housing and Urban Environment". URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/trades/natsionalnye-proekty/natsionalnyy-proekt-zhilye-i-gorodskaya-sreda/ (data obrashheniya: 01.09.2021).
6. On foreign trade in January-July 2021 On foreign trade in January-July 2021 года. URL: https://rosstat.gov.ru/ storage/mediabank/177-29-09-2021.html (data obrashheniya: 01.09.2021).
7. Review of the monetary policy of the Bank of Russia: a plan of analytical work and activities. URL: https://cbr.ru/dkp/ review_dkp/ (data obrashheniya: 01.09.2021).
8. Stefanova N.A., Trukhina A.D. The Internet of things as the basis of the digital economy. Expert: theory and practice. 2019. № 3 (3). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/internet-veschey-kak-osnova-tsifrovoy-ekonomiki (data obrashheniya: 01.09.2021)..
9. The Housing and Utilities Fund estimated the depreciation of municipal infrastructure in Russia at 60-70 %. URL: https://iz.ru/1205359/2021-08-10/fond-zhkkh-otcenil-iznos-kommunalnoi-infrastruktury-v-rossii-v-60-70 (data obrashheniya: 01.09.2021).
10. URL: https://dom.rf/mortgage/privilege-mortgage/ (data obrashheniya: 01.09.2021).
