CC BY
34Финансовый сектор
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В ЯНВАРЕ-СЕНТЯБРЕ 2020 г.
С. А. ЗУБОВ
Снижение ставок на кредитном рынке и реализация льготной программы на покупку жилья в новостройках под 6,5% годовых привели к росту спроса на рынке недвижимости. За первые три квартала 2020 г. банки значительно увеличили объемы выдачи ипотечных кредитов, превысив высокие показатели, ранее зафиксированные в 2018 г. Побочными эффектами кредитного стимулирования спроса стали рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках жилья, а также обострение проблемы закредитован-ности населения. Это вынуждает денежные власти указывать на необходимость завершения в ближайшее время госпрограммы льготной ипотеки.
Ключевые слова: российский банковский сектор, ипотечное кредитование, льготная программа на покупку жилья, закредитованность населения, Банк России, пандемия.
В течение 2019 г. динамика выдачи ипотечных кредитов постепенно замедлялась. В первой половине прошлого года росту объемов предоставления ссуд препятствовало повышение рыночных ставок. Эти процессы соответствовали динамике рынка жилой недвижимости -застройщики сокращали объем продаж «в метрах», а рост цен на жилье позволял минимизировать потери в выручке. Подобная тенденция была связана с переходом с 1 июля 2019 г. на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета). Во втором полугодии снижение ключевой ставки позволило оживить рынок и завершить 2019 г. с результатами, сопоставимыми с 2018 г.
Общий объем ипотечных ссуд, выданных банковскими кредитными организациями, на 1 октября 2020 г. составил 8,59 трлн. руб., что на 18,6% больше, чем на ту же дату предыдущего года (7,24 трлн. руб.). Доля валютных кредитов в общем объеме портфеля была незначительной и продолжала сжиматься, составив на 1 октября 2020 г. 2,3% (год назад -3,2%). Средняя процентная ставка по рублевым кредитам снизилась до 7,32% годовых
(годом ранее она равнялась 9,68% годовых). (См. рисунок.) Средневзвешенный срок кредитования1 остается достаточно стабильным -в сентябре он составил 219,7 дня (в сентябре 2019 г. - 217,6 дня).
По данным «ДОМ.РФ»2, за первые девять месяцев истекающего года по программам с государственным участием банки выдали 283,5 тыс. ипотечных кредитов на 794 млрд. руб. Основной их объем пришелся на программу кредитов под 6,5% годовых на новостройки (598 млрд. руб.), остальные кредиты были взяты по программам семейной (153 млрд. руб.) и дальневосточной (44 млрд. руб.) ипотеки. На льготную ипотеку в сумме пришлось 26% всех выданных жилищных кредитов.
Ипотечное кредитование оказалось в меньшей степени подвержено шокам пандемии (по таким кредитам было реструктурировано 3,1% задолженности) по сравнению с другими его видами, в том числе благодаря своевременному запуску государственной программы по субсидированию процентной ставки до 6,5% годовых. Уже в третьем квартале 2020 г. ипотека стала локомотивом роста розничного кре-
Зубов Сергей Александрович, старший научный сотрудник РАНХиГС при Президенте Российской Федерации, канд. экон. наук, доцент (Москва), е-таН: [email protected]
1 Рассчитывается по кредитам, выданным в течение месяца.
2 Ш1_: https://дом.рф/upload/iblock/27d/27d100ac054295e293f9708037811749.pdf
дитования, чему также способствовал переход Банка России к более мягкой денежно-кредитной политике. Одновременно ипотечное кредитование остается самым качественным сегментом кредитования физических лиц: доля просроченной задолженности свыше 90 дней сохраняется здесь на низком уровне (1,56% от объема задолженности), в то время как по другим кредитам населению она превышает 8%.
Главным стимулирующим фактором подобной динамики стала программа льготного кредитования3. Согласно Постановлению Правительства РФ она распространяется на жилищные займы до 8 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн. руб. - в других регионах страны. Первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% цены договора участия в долевом строительстве. Программа действует только в отношении рублевых кредитов. Разницу между 6,5% от суммы кредита, которые оплачивают заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возмещает государство.
Программа определяет правила возмещения кредитным и иным организациям недо-
полученных доходов по ипотечным кредитам, выданным в 2020 г. Возмещение осуществляется в сумме, составляющей разницу между ключевой ставкой ЦБ РФ и процентной ставкой по кредитному договору. При этом в случае, если последняя равна или меньше 6,5% годовых, в расчет принимается процентная ставка в 6,5% годовых. При установлении процентной ставки более 6,5% годовых в расчет принимается процентная фактическая ставка по кредитному договору.
Первоначально госпрограмма льготной ипотеки должна была действовать до 1 ноября 2020 г., но в конце октября она была продлена до 1 июля 2021 г.
Значительные темпы роста цен на первичном рынке жилой недвижимости в начале пандемии были обусловлены повышенным спросом граждан на недвижимость в условиях рыночной волатильности, а в последующем -реализацией государственной программы льготного ипотечного кредитования.
Учитывая, что в настоящее время менее 6% населения России имеет ипотечные кредиты, развитие ипотеки обладает большим потенциалом, а повышение ее доступности во мно-
Динамика объемов кредитования и процентных ставок на рынке ипотечного кредитования за последние 12 месяцев
Объем, трлн. руб. -Процентная ставка, в % годовых
Источник: Статистический бюллетень Банка России. 2020. № 10.
3 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году» от 23 апреля 2020 г. № 566.
ФИНАНСОВЫЙ СЕКТОР
гом обусловлено низкими процентными ставками на рынке. В случае если расширение объемов кредитования не будет подкреплено реальным увеличением предложения от застройщиков, это может повлечь за собой дальнейший рост цен на рынке жилой недвижимости, снижение доступности жилья и повышение закредитованности населения. В связи с этим Банк России выступает за ограниченный срок действия государственной программы субсидирования процентной ставки по ипотеке4. Регулирование со стороны ЦБ РФ способствует ограничению рисков закредитованности граждан по ипотеке: установлены повышенные коэффициенты риска по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) и макропруденциальные надбавки по кредитам с низким первоначальным взносом.
Для смягчения последствий усиления кредитного риска в апреле ЦБ РФ принял решение о роспуске накопленного буфера5 по ипотечным кредитам, которое позволило банкам высвободить капитал в размере 126 млрд. руб. (1,6% от общего портфеля на дату роспуска буфера). Данное регулятивное послабление было направлено на компенсацию потерь, понесенных банками в связи с реструктуризацией кредитов, а также стимулировало активность банков на рынке ипотечного кредитования.
Банк России во втором-третьем кварталах 2020 г. осуществлял контрциклическое смягчение требований к капиталу банков по вновь предоставляемым ипотечным и необеспеченным потребительским кредитам, снижая мак-ропруденциальные надбавки к коэффициентам риска. Эти меры были приняты для компенсации падения доходов населения во время действия ограничительных мер, которое приводит к временному увеличению показа-
теля долговой нагрузки заемщика и более высоким требованиям к капиталу банков. Надбавки по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом были снижены с 1 апреля и в настоящее время зависят от значений ПДН заемщиков. В сентябре вступили в силу изменения в Инструкцию Банка России № 199-И, которыми предусмотрено применение более низких значений коэффициентов риска для ипотечных кредитов в зависимости от значений ПДН и LTV6 по кредиту. Это позволило снизить совокупный коэффициент риска по вновь предоставляемым ипотечным кредитам со 127 до 76% для банков, использующих стандартизированный подход при расчете нормативов достаточности капитала. Указанные меры призваны стимулировать рост ипотечного кредитования за счет заемщиков с низким уровнем долговой нагрузки.
Продление программы льготной ипотеки на новостройки при дальнейшем снижении процентных ставок в ближайшие месяцы будет способствовать положительной динамике ипотечного кредитования. Однако в долгосрочной перспективе банки и заемщики могут столкнуться с перегревом рынка, что может отразиться на росте долговой нагрузки граждан и ухудшении качественных характеристик совокупного портфеля кредитов.
В такой ситуации Банк России может ограничить ипотеку с низким первоначальным взносом за счет повышения надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким ПДН и низким взносом. Кроме того, подобный сценарий может оказаться рискованным в связи с продолжающейся пандемией и вероятными проблемами застройщиков в условиях разрыва технологических цепочек, недопоставок стройматериалов, нехватки ра-
4 В ЦБ рассказали, почему программу льготной ипотеки нужно постепенно завершать. URL: https://tass.ru/nedvizhimost/ 10107693
5 Буфер капитала формируется банками для покрытия возможных убытков, возникающих в периоды финансовой и экономической напряженности.
6 Коэффициент «кредит/залог» (LTV) — отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Применяется банками при расчете суммы возможного займа. Данный норматив показывает предельный размер ссуды, которую может выдать заемщику кредитная организация исходя из стоимости предоставляемого им обеспечения. Как правило, значение коэффициента «кредит/залог» не должно превышать 70—80%.
бочей силы в ряде регионов и дополнительными трудностями в обстановке нестабильности внешней среды. Для повышения доступ-
ности жилья недостаточно одного снижения ипотечных ставок - необходим стабильный рост реальных доходов населения. ■
Mortgage Lending in January-September 2020
Sergey A. Zubov — Senior Researcher of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor (Moscow, Russia). E-mail: [email protected]
On the back of the lending market interest rate cuts and implementation of the subsidized mortgage program (mortgage loans at the interest rate of 6.5% per annum for home buying on the primary housing market), real-estate market demand picked up. In Q1—Q3, 2020, banks increased substantially mortgage lending volumes, having surpassed the high outturns seen in 2018. The downside of the lending-based demand stimulation was the appreciation of prices both on the primary and secondary housing markets and high household debt load. This makes the money authorities point to the need of wrapping up the subsidized mortgage government program in the near future.
Key words: Russian banking sector, mortgage lending, subsidized mortgage program, household debt load, Bank of Russia, pandemic.
