CC BY
415
ДОХОДНЫЕ ДОМА КАК НЕОТЪЕМЛЕМЫЙ ЭЛЕМЕНТ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ
Н.А. Швед,
аспирант кафедры менеджмента таможенного и страхового сервиса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики
В статье рассматривается роль арендного жилья на рынке недвижимости крупных российских городов. Дана характеристика данного типа недвижимости, а также доказана необходимость совершенствования рынка арендного жилья. Рассмотрены факторы, способствующие легализации рынка аренды.
Ключевые слова: рынок недвижимости, жилая недвижимость, доходный дом, арендное жилье.
УДК 001 895 ББК 65.05
Большое количество многоквартирных жилых домов является неотъемлемой частью любого мегаполиса, особенно если речь идет об одной из крупнейших мировых столиц — городе Москве. Высокая концентрация предприятий, представляющих практически все известные сферы экономики, обеспечивает постоянный прирост населения крупной агломерации, развитие же транспортной инфраструктуры и освоение новых территорий осуществляется заметно более медленными темпами. В том числе по этой причине подавляющее большинство жилищного фонда Москвы (как и любого другого крупного российского города) представлено многоквартирными жилыми домами. По разным оценкам от 3 до 10% жилищного фонда является предметом арендных отношений, иными словами, это — квартиры, сдаваемые внаем. Сделав предположение о средней стоимости аренды московской квартиры (30 тыс. руб. в месяц), а также о предложении на рассматриваемом рынке (100-300 тыс. квартир), можно предположить, что емкость рынка составляет 30-100 млрд рублей в год. Однако, рынок аренды является полностью теневым: официально зарегистрированными становятся не более 5% всех арендных отношений (с заключением договора аренды или без такового). Арендодателями являются физические лица, а «доходный дом» как некогда популярный в нашей стране формат недвижимости сегодня вообще отсутствует как класс. Рынок аренды представлен, скорее, форматом «доходных квартир», что является характеристикой его несистемности. На сегодняшний день у участников рынка (девелоперских компаний и инвесторов) нет экономической мотивации для реализации проектов такого рода: срок окупаемости составляет в среднем 10-15 лет. С другой стороны, современная социо-экономическая ситуация в крупных российских городах (прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге), а также зарубежный опыт, предсказывают «ренессанс» рынка арендного жилья в России в самом ближайшем будущем.
Для определения доходной недвижимости жилого назначения в советской и российской теории и практике традиционно использовалось понятие «доходного дома». Большая Советская Энциклопедия дает следующее определение доходного дома: «это тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём». Доходный дом — отечественный термин, использующийся для обозначения типа жилой недвижимости, предназначенной для сдачи внаем на длительный срок. Зарубежная теория экономики недвижимости предлагает взгляд на данное понятие с противоположной стороны: жилая недвижимость как один из сегментов коммерческой (доходной) недвижимости в ряду офисной, торговой, складской [5]. В России наших дней выделяются два основных типа недвижимости: жилая и коммерческая. Данное разделение основано одновременно на двух принципах: по типу использования и по типу получения дохода. Так, под жилой понимается недвижимость, предназначенная для проживания людей, в то время как под коммерческой подразумевается недвижимость, предназначенная для ведения хозяйственной деятельности организациями (традиционно: офисная, торговая, складская). Это же разделение подразумевает принципиально разные схемы капитализации объектов недвижимости ввиду устоявшихся особенностей рынка в современной России. Так, жилая недвижимость, как правило, строится исключительно на продажу, а коммерческая недвижимость предназначена для получения
долгосрочного денежного потока от аренды, то есть сдачи внаем. Очевидно, что такое разделение вовсе упускает тип жилой недвижимости, предназначенной для сдачи внаем. Такой теоретический изъян является следствием отсутствия данного формата недвижимости в современной российской экономике. Классическая зарубежная литература по экономике недвижимости принципиально не отличает жилую или коммерческую недвижимость, если речь идет о сдаче в аренду: кто формирует денежный поток от аренды (жильцы-арендаторы или фирмы-арендаторы) — финансовых различий нет [6, 7]. Исторически этот тип недвижимости сложился в Европе к середине XIX века, а уже в начале XX века доходные дома стали одним из основных типов жилья в крупных городах многих развитых стран.
Современный историк доходных домов Е.Д. Юхнёва дает следующее определение: «Доходными домами называются здания, специально построенные или перепланированные для сдачи квартир внаем на длительный срок» [3]. В данном определении особый акцент сделан на том, что сдача квартир в аренду предполагается «на длительный срок». Очевидно, эта ремарка призвана экономически разделить понятия доходных домов и гостиниц (отелей), так как в последних помещения (номера) также предназначаются для сдачи внаем, но на короткий срок. Разделение доходной недвижимости жилого назначения и гостиничной недвижимости по сроку, на который помещение сдается внаем, также подчеркивается в иностранной профессиональной литературе. Практически такое разделение играет важную роль при бухгалтерском и налоговом учете, принципы которого для жилых зданий, сдаваемых в аренду, и объектов гостиничного бизнеса, различны. Так, чтобы объект недвижимости квалифицировался жилым, не менее 80% доходов от него должно поступать от сдачи в аренду квартир.
Арендное жилье исторически пользовалось популярностью в крупных российских городах. В дореволюционном Петербурге, где были представлены все виды собственности на жилье, особо выделялось арендованное жилье, всегда составлявшее большую часть жилищного фонда Петербурга, к концу XIX века достигло 98% всего жилищного фонда, что явилось особенностью города в исторической ретроспективе. При этом большая часть арендованного жилья (94%) — квартиры доходных домов. Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века. В Москве же до 1917 года было около 800 доходных домов, что составляло 40% жилого фонда.
Для понимания особенностей функционирования доходных домов интерес представляет рынок жилой недвижимости в крупной агломерации. Под термином «крупная агломерация» будут пониматься города, спрос на жилую недвижимость в которых может быть охарактеризован как повышенный. Специфика рынка жилой недвижимости в крупных российских агломерациях, прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге, заключается в недоступности приобретения собственного жилья для подавляющей части населения, для которых, однако, проживание и ведение экономической деятельности в этих крупных агломерациях является выгодным. Крупные агломерации по-прежнему привлекают жителей более мелких населенных пунктов большим выбором высокооплачиваемых рабочих мест, развитой транспортной и
социальной инфраструктурой, улучшением общего качества жизни в настоящем и в перспективе.
Эти факторы обеспечивают спрос на арендное жилье в крупных агломерациях. Причем спрос на арендное жилье динамичен и постоянно изменяется (в зависимости от экономической конъюнктуры), а предложение на российском рынке арендного жилья довольно статично. Такие диспропорции объясняются острым дефицитом предложения арендного жилья ввиду непривлекательности стандартных схем девелопмента в этом сегменте рынка недвижимости для участников рынка на фоне равнодушия государства к данной проблеме. Рынок арендного жилья представлен преимущественно квартирами в домах советской постройки, доставшимся собственникам по наследству, а также небольшим процентом новостроек, приобретенных в спекулятивных целях частными лицами. Целенаправленного строительства многоквартирных домов с арендными квартирами в России почти не ведется, тогда как в Северной Америке и Европе такое строительство — одна из емких ниш девелоперского бизнеса.
Высокий спрос на жилую недвижимость в некоторых крупных российских городах связан, прежде всего, с эффектом от территориальной концентрации ресурсов, а также присутствием органов федеральной власти в городе. Так, ситуация на рынке жилья Москвы не является уникальной. В целом ряде крупных российских городов уже реализуются многие негативные столичные сценарии, вызванные несоответствием в структуре «спрос-предложение» на рынке жилья: чрезвычайно высокий несбалансированный спрос при ограниченном предложении.
Основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие: высокая численность населения, высокая экономическая и инвестиционная активность (численность предприятий, объемы производства, инвестиций в основной капитал), развитый финансовый сектор, сфера услуг и торговли (высокая численность малых предприятий, оборот розничной торговли, объем и стоимость импортно-экспортных операций), наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация высших учебных заведений, высокий уровень доходов горожан, а также дифферециация доходов относительно регионального уровня. Также высокий спрос на жилую недвижимость отмечается в столицах федеральных округов, то есть городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти.
Экономическая и демографическая территориальная концентрация обусловлена агломерационным эффектом, последствиями которого являются лучшее качество жизни, доступ к образовательным и культурным заведениям, более широкие возможности выбора профессий. С другой стороны, в качестве следствия неизбежно наблюдаются повышение цен на землю и нехватка жилья. Присутствие представителей властей всех уровней обеспечивает концентрацию финансовых ресурсов для развития города и бизнеса, а также способствует усилению территориальной концентрации производства [1].
На всем российском (и постсоветском) пространстве города-агломерации являются основными точками экономического роста, в них наиболее разнообразно представлены различные отрасли экономики, шире спектр востребованных профессий, выше уровень оплаты труда, следовательно, высокий спрос на жилую недвижимость. В российских условиях низкой обеспеченности городского населения жильем, растущих стандартов жизни, нестабильности альтернативных рынков капитала, а также недоверия населения финансовым институтам, приведенные факторы обеспечивают превышение спроса на жилую недвижимость над ее предложением, и, как следствие, повышенные цены на рынке жилья.
Наиболее репрезентативными с точки зрения исследуемой проблематики являются рынки жилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Рынок жилья этих агломераций является дефицитным рынком товара первой необходимости, отчетливо наблюдается дисбаланс спроса и предложения.
Все указанные выше факторы, формирующие равновесие, способствуют росту спроса и сокращению предложения, что, очевидно, делает жилую недвижимость дефицитным товаром и стимулирует рост цен на рынке жилья крупных агломераций, в первую очередь, Москвы и Санкт-Петербурга. Анализ представ-
ленных факторов и их влияния на рынок жилья крупной агломерации показывает, что ситуация постоянно растущего спроса на жилье в крупных агломерациях обуславливается структурной социально-экономической спецификой таких городов, в частности, институциональной средой развития региона, моделью занятости на региональном рынке труда, ценностными установками населения, массовым использованием недвижимости в качестве средства сохранения капитала. В то же время дефицит предложения также поддерживается ограничениями системного характера, в рамках которых функционирует рынок. Таким образом, сложившийся дисбаланс спроса и предложения не является краткосрочным состоянием, обусловленным текущей конъюнктурой, а имеет глубокие институциональные корни и, наиболее вероятно, сохранится в долгосрочной перспективе.
Спекулятивный спрос на жилую недвижимость в крупных агломерациях концентрируется, прежде всего, в сегменте дорогого жилья, если измерять в денежном выражении. С точки зрения количества экономических агентов, предъявляющих этот спрос, наиболее популярным среди спекулянтов, напротив, является эконом-класс: именно в этом сегменте присутствует основная масса частных инвесторов, являющихся стратегическими или ситуативными инвесторами. В диссертационном исследовании Красиловой А.Н. [2] был проведен сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет. Анализ показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль приносил бизнес-класс (реальная доходность 2300% за весь период). С точки зрения получения регулярного арендного дохода (стратегия рантье) наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, характеризующееся более высокими ставками капитализации (доходность 600% за весь период). Фаза экономического цикла влияет только на поведение спекулятивных инвесторов, остальные же группы инвесторов преследуют цели стратегического характера, следовательно, меньше зависят от рыночной конъюнктуры. Установленные факты показывают, что инвестиционный спрос различных инвесторов концентрируется в разных сегментах рынка жилой недвижимости в зависимости от мотивации.
Для рынка арендной жилой недвижимости характерен спрос со стороны конечных потребителей.
Сегодня существуют попытки применения нескольких схем строительства доходных домов, каждая из которых прямо или косвенно является стандартным рычагом стимулирования строительства арендного жилья, применяемом во всем мире. Принципиально таких механизмов два: долгосрочная ипотека и налоговые льготы. Однако российская специфика заключается в том, что массового применения таких механизмов у нас не существует, а имеющиеся примеры касаются штучных проектов, в то время как за рубежом такие льготы выступают взаимодополняющими элементами комплексной государственной политики по развитию рынка арендного жилья.
Для успешного развития рынка арендного жилья необходим запуск массового строительства доходных домов. Сделать это исключительно силами бизнеса почти нереально из-за низкой доходности инвестиций в сегмент арендной жилой недвижимости, которая существенно ниже отдачи от вложений в строительство офисной, торговой, гостиничной недвижимости. Так, расчетный срок окупаемости арендного жилья составляет в стандартном случае 10-15 лет в зависимости от класса объекта и его местоположения. Объекты коммерческой недвижимости окупаются в два-три раза быстрее, а жилые объекты, строящиеся на продажу, приносят девелоперам не менее 15% маржи. Однако, арендное жилье в крупных агломерациях все же занимает особое положение, являясь рынком в полном смысле этого экономического термина: большое количество независимых «покупателей», столь же большое количество независимых «продавцов», информационная эффективность и вполне адекватная эластичность. Принимая во внимание все вышесказанное, очевидно, что рынок арендного жилья будет стремиться в цивилизованное русло. В нашей стране пока что не выработано ни одного экономического механизма, который бы мог реально способствовать развитию рынка аренды жилья. В основе всех обсуждавшихся до сегодняшнего дня механзимов заложены
так или иначе какие-либо нерыночные решения: как правило, речь идет о частичном государственном дотировании чьих-либо затрат или полном перенесении этих затрат на искусственно создаваемые внешние звенья.
Налоговый аспект может стать одним из двигателей рынка арендного жилья в России. Ввиду того, что на сегодняшний день рынок аренды полностью теневой, бюджет не получает соответствующих налоговых отчислений. Тем не менее, эта проблема уже серьезно заинтересовала московских чиновников, которые запустили целую кампанию по выявлению всех нелегальных (то есть вообще всех) арендных отношений с целью принудить их к официальной регистрации договоров аренды и, соответственно, уплате налогов. Таким образом, в случае реализации плана чиновников арендодатели, вероятнее всего, переложат это налоговое бремя на арендаторов, иными словами уровень арендной платы поднимется в среднем по всему рынку. С другой стороны, государство, заинтересованное не только в получении налоговых отчислений, но и в структурном развитии рынка арендного жилья, может предложить определенные налоговые послабления для данного бизнеса, если он будет поставлен на поток. Подобные предложения уже неоднократно обсуждались на нескольких уровнях власти и касаются, как НДС, так и налога на прибыль. В любом случае, такая инициатива может вызвать взрывной эффект на рынке арендного жилья, так как неприемлемая на сегодняшний день доходность 4-6% может вырасти до 7-9%, что уже сопоставимо с доходностью по коммерческой недвижимости, которая является приемлемой для большинства девелоперов и инвесторов [4].
Определенные усилия по налоговому стимулированию рынка жилой аренды уже предприняты. Так, московское УФНС считает целесообразным предоставить арендодателям выбор схемы уплаты налогов с доходов, получаемых от сдачи своих квартир внаем. Фактически предлагается два варианта: простое признание арендного дохода доходом физического лица с уплатой соответствующего налога по ставке 13%, или регистрацию индивидуального предпринимателя с приобретением годового патента в соответствии с законом «Об упрощённой системе налогообложения на основе патента». Стоимость патента составит 43,2 тыс. руб. в год. Таким образом, законодатели предполагали годовой доход от аренды в 720 тыс. руб. (6% налоговых отчислений от 720 тыс. руб. составляет 43,2 тыс. руб.), то есть 60 тыс. руб. в месяц. Данный уровень арендной платы характерен либо для квартир с несколькими комнатами, либо для дорогого сегмента жилой недвижимости. Тем временем, большая часть арендного рынка приходится на квартиры стоимостью 25-40 тыс. руб. в месяц. Собственники таких квартир, не регистрируя арендные отношения, не платят подоходный налог, соответственно, опла-
чивать патент, который обойдется им не дешевле, они также не будут. В данном случае нововведение будет востребовано только в категории владельцев элитной недвижимости, однако большая часть этого класса арендного рынка и так платит налоги. По разным оценкам 50-70% объектов недвижимости (квартиры в многоквартирных домах и загородная недвижимость) в дорогом сегменте сданы в аренду официально. Формы уплаты налогов могут быть разными (как подоходный налог для физических лиц, так и единый налог по упрощенной схеме). Предложенная мера также окажется выгодной для владельцев нескольких квартир, поскольку патент приобретается без привязки к конкретной квартире, а в целом на вид деятельности. Таким образом, патент может быть интересен только арендодателям в сегменте дорогого жилья, а также владельцам нескольких сдаваемых в аренду квартир. В общей сложности две эти категории составляют не более 20% рынка арендного жилья Москвы. Наиболее представительная часть арендного рынка — владельцы дешевого жилья — от предложенной меры не выиграют, соответственно, маловероятно, что это фискальное нововведение будет стимулировать легализацию данного рынка.
В настоящий момент многоквартирные дома, генерирующие доход, оцениваются рынком как низколиквидные активы, которые, например, не представляют интереса для кредитных организаций в качестве предмета залога. Проблема в том, что нет вторичного рынка таких объектов, т. к. существуют определенные пробелы в законодательстве. Ликвидность данного объекта может быть повышена за счет разрыва арендных контрактов с жильцами и последующей продажи квартир на розничном рынке, но транзакционные издержки такой схемы существенно превысят возможную выгоду.
Для девелоперских компаний, помимо потенциальной финансовой выгоды, арендное жилье может стать просто новой нишей бизнеса, что видится особенно важным в свете возможного насыщения стандартного рынка строительства на продажу. Также нельзя исключать возможность разносторонней господдержки, по крайней мере, для тех инвесторов, которые первыми не побоятся взять на себя риск этого рынка недвижимости. Стимулирование спроса исключительно на покупку жилой недвижимости не может решить «жилищный вопрос» в крупной агломерации без запуска массового строительства доходных домов. Таким образом, в скорейшем и наиболее цивилизованном развитии рынка доходных домов в России заинтересованы все стороны: строительные компании, инвесторы, государство, потребители. Тем более, такое развитие событий видится реальным, так как опыт массового строительства жилья для сдачи в аренду в России очень богатый. Возврат в такое прошлое выглядит отличным решением современной проблемы.
Литература
1. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: учебник для студентов экономических вузов и факультетов. — М.: ГУ-ВШЭ, 2000. — 495 с.
2. Красилова А.Н. Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье: автореф. дис. ... канд. экон. наук / Институт системного анализа РАН. — М.: 2010. — 23 с.
3. Юхнёва Е.Д. Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта. — М.: ЗАО Центрполиграф, 2008. — 362 с.
4. Brueggeman, William B., and Jeffrey Fisher. Real Estate Finances and Investments. 11-th edition, New York: McGraw-Hill, 2002.
5. Peiser, Richard B., with Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Second Edition. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2003.
6. Schmitz, Adrienne. Multifamily Housing Development Handbook. Urban Land Institute, 2000.
7. Schmitz, Adrienne. Residential Development Handbook (Uli Development Handbook). Urban Land Institute; 3rd edition, 2004.
