CC BY
65
Ноздрина Н.Н., Шнейдерман И.М.
СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ
(исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ, проект № 16-02-00530)
Стратегической целью жилищной политики должно стать создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для всех групп населения с разными денежными доходами, демографическими характеристиками и стартовыми жилищными условиями. Рыночные механизмы обеспечения населения жильем не справляются с социальными задачами в жилищной сфере.
Сложившийся в настоящее время уровень денежных доходов основной
Обеспеченность жил! зависимости от
массы населения не позволяет идти по пути увеличения приобретения жилья в собственность. Недоступность жилья, а также ипотечного кредитования для подавляющего большинства населения заставляет искать другие формы решения жилищной проблемы.
В 2014 г., согласно обследованию бюджетов домашних хозяйств Рос-стата, в среднем по России 44,2% всех домохозяйств имело до 20 кв.м общей площади жилья на одного проживающего (табл. 1).
Таблица 1
домашних хозяйств в ла детей, 2014 г.
Показатели Всего Домашние хозяйства с детьми в возрасте до 16 лет, имеющие
одного ребенка двоих детей троих детей четверых и более детей
Распределение домохозяйств по общей площади жилья на 1 человека, %:
до 9,0 кв.м 3,0 3,1 10,7 27,5 44,3
9,1-15,0 кв.м 21,3 37,3 54,2 48,1 42,9
15,1-20,0 кв.м 19,9 30,7 25,8 16,0 11,1
20,-40,0 кв.м 38,4 27,8 8,8 8,3 1,6
40,1 и более кв.м 17,2 1,2 0,5 0,1 0,2
Всего: 100 100 100 100 100
Число лиц, приходящихся на 100 комнат 107,8 132,8 158,0 177,0 229,8
Размер общей площади жилого помещения, в среднем на 1 проживающего, кв.м 21,4 17,6 14,2 12,8 10,2
Источник: [1]; расчеты авторов.
больше социальной нормы общей площади жилья имеют почти треть домохозяйств с одним ребенком, порядка 9% домохозяйств с двумя и тремя детьми и менее 2% — с четырьмя и более. Рождение ребенка в семье крайне редко приводит к смене жилья в сторону увеличения числа комнат либо площади квартиры. Смена жилья в наших условиях требует от семьи (практически любой и, особенно, молодой) крайнего напряжения ее финансовых, временных, организационных и других возможностей.
Уровень среднедушевых денежных доходов также коррелирует с жилищными условиями семей — чем более обеспечена семья, тем лучшие жилищные условия она имеет; одновременно с этим приобретение жилья по рыночным ценам доступно лишь для семей с высокими доходами (табл. 2).
Таблица 2
Обеспеченность домашних хозяйств жильем и доступность жилья на рынке1 10%-х групп населения с разным уровнем денежного душевого дохода, 2014 г.
Почти половина домохозяйств страны проживает в жилье по площади ниже социальной нормы, которая варьирует в зависимости от региона в интервале от 18 до 20 кв.м общей площади на человека. Меньше учетной нормы жилья (9 кв.м), предполагающей постановку семьи на жилищный учет, имеют 3% домохозяйств.
Число человек в семье и, в особенности, число детей в домохозяй-ствах сильно дифференцирует жилищные условия — чем больше семья, тем более стесненные жилищные условия она имеет. При этом многодетные семьи (с тремя и более детьми) оказываются явно в дискриминационном положении. Так, если среди семей с одним ребенком, доля имеющих меньше учетной нормы составляет 3,1%, то с увеличением числа детей эта доля резко возрастает: до 10,7% среди семей с двумя детьми, 27,5% — с тремя и 44,3% — с четырьмя и более детьми. Напротив,
Показатели Группы населения:
1 1 2 | 3 4|Б|6|7|8|9|10
Распределение домохозяйств по общей площад и жилья на 1 человека, %:
до 9,0 кв.м 10,3 5,3 3,3 5,5 3,5 2,1 1,0 0,7 0,5 1,3
9,1-15,0 кв.м 40,6 33,4 29,4 24,9 21,3 20,3 21,7 18,2 9,4 9,0
15,1-20,0 кв.м 24,0 24,2 22,5 19,5 20,9 19,8 22,7 21,5 16,7 12,8
20,1-40,0 кв.м 22,0 30,5 34,8 37,4 39,8 40,1 37,1 42,7 50,3 40,6
40,1 и более кв.м 3,0 6,6 10,0 12,6 14,5 17,6 17,5 16,8 23,1 36,5
Всего: 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Число лиц, приходящихся на 100 комнат 147,1 128,9 119,0 116,1 111,3 107,3 106,6 100,4 88,2 81,8
Размер общей площади жилого помещения, в среднем на 1 человека, кв.м 15,3 17,6 18,9 19,6 20,7 21,6 21,3 22,9 26,7 28,8
Доступность жилья на вторичном рынке, лет 15,53 9,23 6,93 5,51 4,49 3,68 2,99 2,38 1,77 0,96
Источник: [1; 2]; расчеты авторов
1 Доступность жилья измеряется количеством лет, которое среднестатистическое домохозяйство должно откладывать весь свой годовой доход на покупку стандартной двухкомнатной квартиры (54 кв. м) по средней рыночной цене.
Среди домохозяйств с низкими доходами значительная доля семей проживает в стесненных жилищных условиях. Среди наиболее бедной первой децильной группы 10,3% семей имеет меньше учетной нормы жилья, а во второй-пятой доля варьирует от 3,3 до 5,5%, тогда как в шестой-десятой таких семей совсем мало — от 0,5 до 2,1%.
Большинство домохозяйств из первой-третьей децильных групп (74,9; 62,9 и 55,2%, соответственно) проживают в жилье, площадью ниже социальной нормы на человека. Доля домохозяйств из четвертой-восьмой децильных групп, имеющих ниже социальной нормы на человека, варьирует от 49,9 до 40,4%. Среди наиболее обеспеченных домохозяйств — девятая и десятая децильные группы — ниже социальной группы имеют только 26,6 и 23,1%.
Показатели доступности приобретения жилья по рыночным ценам свидетельствует о том, что жилье на рынке доступно (т.е. условный период накопления на покупку квартиры составляет менее 3-х лет) только для представителей седьмой-десятой де-цильных групп. Для групп населения с более низкими доходами пути решения жилищных проблем лежат за пределами рынка покупки жилья в собственность.
Создание цивилизованного рынка найма позволит разрядить ситуацию в жилищной обеспеченности населения.
Для России идея строительства доходных домов не нова. Первые доходные дома строились еще в XVIII веке. На рубеже Х1Х-ХХ вв. в условиях экономического роста один за другим стали строиться частные доходные многоквартирные дома, предназначенные для сдачи внаем квартир арендаторам с разным уровнем дохо-
дов и с различным социальным положением. Жилье в таких домах пользовалось большим спросом, достаточно отметить, что к началу ХХ века до 80% населения крупных городов России проживало в доходных домах. Особенно преуспел в этом отношении Санкт-Петербург, который строился, в основном, как город доходных домов. В них жили не только и не столько бедняки, но и вполне платежеспособные обитатели. Жить в доходном доме было выгодно, так как не нужно было платить налог на жилье, тратить деньги на его содержание и заботиться в дальнейшем о реновации.
В СССР формирование арендного сегмента рынка жилья началось еще во времена плановой экономики. Квартира для советских людей была самым ценным имуществом, хотя формально вся жилплощадь принадлежала государству, но договор бессрочного найма давал широкие возможности ее использования.
Арендные формы обеспечения жильем населения уже много лет успешно применяются в развитых странах. Высокая доля жилья в собственности семей вообще не очень характерна для развитых стран Запада, особенно, для Западной Европы.
По данным Международного союза квартиросъемщиков, в ряде стран Европы жилье снимает более половины населения. В Швейцарии, к примеру, арендуется 60% всех жилых единиц, в Германии — 55%. При этом в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилья, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. Так, например, в Берлине в аренде находится порядка 86% жилых единиц, Вене 78%, Амстердаме — 71%, Париже — 58%, Нью-Йорке 65%, в Монреале — 45% (табл. 3).
Таблица 3
Доля арендуемых жилых единиц во всем жилищном фонде (2010-2014 гг.), %
Страна Доля арендуемого жилья Город Доля арендуемого жилья
Западная Европа
Швейцария 60 Женева 83
Германия 55 Берлин 86**
Гамбург 80**
Австрия 42 Вена 78
Дания 42 Копенгаген 48
СК, Шотландия 42 Эдинбург 41
Глазго 53
Франция 40 Париж 58
Нидерланды 40 Амстердам 71
Швеция 37 Стокгольм 46
СК, Англия 37 Лондон 44**
Бельгия 35* Брюссель 57
Финляндия 31 Хельсинки 47
Ирландия 30 Дублин 34
Греция 22 Афины 27***
Норвегия 19 Осло 24
Испания 13 Мадрид 18
США, Канада, Япония
США 35 Нью-Йорк 65
Чикаго 55
Лос- Анжелес 62
Сан- Франциско 62
Канада 31 Торонто 27
Квебек 40
Монреаль 45
Япония 36 Токио 52
Примечания: * данные 2000 г.; ** данные 2006 г.; *** да нные 2001 г.
Источник: составлено по данным Международного союза квартиросъемщиков; информация предоставлена М. Хаммером. — Режим доступа: www.iut.nu (2016)
В странах, имеющих более развитый рынок жилья и более высокий уровень развития экономики, доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше. То же самое касается и регионов рассмотренных стран: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду, и, наоборот.
Ясно, что возможность получения арендного жилья (особенно, соци-
альной аренды), при прочих равных условиях, наиболее актуальна для семей с низкими доходами, для которых выход на рынок недвижимости и ипотека практически закрыты.
В Германии среди менее обеспеченных семей (с доходом ниже 60% от среднего) арендует жилье 72%, в Швеции — 64%, в Дании — 61%, в Финляндии — 58%.
Изменяющиеся условия жизни, возросшая мобильность населения и
интеграция стран участниц Европейского союза вынуждают искать новые формы организации владения жильем. Люди все меньше держатся за определенное место. Одновременно, крупные города притягивают все больше людей в поисках работы. Их необходимо обеспечивать местом проживания, что ставит новые проблемы перед арендным сектором жилья. Зарубежный опыт показывает, что в ряде европейских стран между секторами коммерческого и социального арендного жилищного фонда становится все больше сходства, нежели различий, что говорит о размывании границ между ними [3].
В Германии не применяется стандартное разделение жилья на социальный и рыночный сектор аренды. Официально существуют только частные арендодатели. Для сферы субсидируемого жилья действуют правила распределения жилья и контроля арендной платы. По окончании срока субсидии арендная плата постепенно выходит на уровень рыночной. Таким образом, жилое помещение может быть отнесено к рыночному при отсутствии субсидии и к социальному при наличии таковой. Кроме того, к арендодателям применяется разветвленная система налоговых льгот.
В Нидерландах существует две формы арендного жилья — коммерческая и социальная. В тоже время разница между ними небольшая благодаря регулированию государством цены аренды. В последние годы правительство устранилось от прямого субсидирования строительства социального жилья, но к этому времени сложились негосударственные меры поддержки жилищных ассоциаций, которые получили большую самостоятельность.
В нашей стране в период реформ основной упор был сделан на приватизацию жилищного фонда и развитие рынка жилья, как уже существующего, так и вновь строящегося. После того, как стало ясно, что высокие цены и недоступная для большинства населения ипотека не позволят решить задачу обеспечения нуждающихся жилплощадью, большие надежды стали возлагать на аренду, которая пока не получили должного развития. К социальной форме аренды можно отнести государственный и муниципальный жилищный фонд, что составляет только 14% жилых помещений страны. К коммерческой аренде, по оценке экспертов, может быть отнесено порядка 11% всего жилищного фонда (чаще всего жилье сдается частными собственниками нелегально, без уплаты налога).
По оценке Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в улучшении жилищных условий в России нуждается около 23 млн. семей, что составляет 40% от общего числа семей. При этом почти 8 млн. из них потенциально готовы рассмотреть в качестве альтернативы арендное жилье. По оценке того же АИЖК, сейчас в нашей стране на рыночных условиях арендует жилье порядка 4 млн. семей (7% от общего числа семей), из которых 3,3 млн. — у физических лиц.
Какие группы населения предъявляют спрос на арендное жилье?
В первую очередь, это жители регионов России, приезжающие в крупнейшие города в поисках подходящей работы, специалисты из стран дальнего зарубежья, квалифицированные трудовые мигранты из бывших союзных республик, работники, привлекаемые на вновь создаваемые крупные предприятия, для которых не хватает местной рабочей силы.
Во вторую — потенциальными (а часто уже и реальными, но на черном рынке) арендаторами выступают также и местные жители, жизненные обстоятельства которых заставляют искать новое жилье:
• молодые семьи, которые хотят строить семейную жизнь отдельно от родителей, но не имеют возможности приобрести квартиру на рынке;
• иногородние студенты, не желающие жить в общежитии;
• одинокие молодые люди, стремящиеся к самостоятельной жизни вне родительской семьи;
• представители старшего поколения, оставляющие свою квартиру создавшим семью детям;
• семьи, имеющие свое жилье в крупном городе, но желающие проживать в другом районе города, например, ближе к работе или к месту учебы детей, в более комфортном помещении, покупка которого для них слишком дорога;
• семьи, сдающие свою просторную квартиру и снимающие меньшую, ради получения дохода;
• люди, которые не хотят иметь жилплощадь в собственности ради сохранения свободы передвижения — вслед за престижной работой, и т.д.;
• люди, которые не хотят обременять себя заботами по содержанию, ремонту и обслуживанию собственного жилья.
Этот список может быть продолжен.
В-третьих, все большее распространение получает наем не в одиночку, а целым коллективом. В эту группу входят как студенческая молодежь, снимающая трехкомнатную квартиру рядом с вузом «на троих», так и объединившиеся для взаимо-
помощи престарелые одиночки, сдающие собственные квартиры.
Почему девелоперы и застройщики не спешат строить арендное жилье?
Важнейшими экономическими причинами являются отсутствие в нашей экономике дешевых длинных кредитов для застройщиков, а также большой разрыв в доходности двух типов инвестиций в строительство квартир — для аренды и для продажи. Даже в условиях кризиса и фактического падения цен, девелоперам по-прежнему намного выгоднее реа-лизовывать квартиры на рынке, чем ожидать, пока построенный арендный дом окупится.
Помимо инвестиционной составляющей арендные дома требуют также более значительных затрат на полноценное управление и эксплуатацию объекта.
В крупных городах (прежде всего, в Москве) существует серьезная конкуренция со стороны апартаментов, которые пользуются большим спросом у приезжих специалистов, и строить которые выгоднее, чем жилье, поскольку застройщик не несет обязательств по созданию соответствующей социальной инфраструктуры (апартаменты не входят в состав жилищного фонда).
Большинство населения нашей страны все же ориентировано на приобретение жилого помещения в собственность — во многом в этом «виноваты» провозглашенная в начале реформ бесплатная приватизация жилья и остающаяся до сих пор практическая безответственность собственников квартир за содержание и ремонт домов, а также низкий налог на недвижимость.
Кому выгодно развитие арендного сектора жилья?
Развитие системы арендного жилья выгодно, прежде всего, населению — потенциальным нанимателям жилья за умеренную плату в рамках правового поля.
Государству — так как это эффективный и давно опробованный во многих странах мира способ обеспечения жильем.
Муниципалитетам — так как арендное жилье остается в их собственности, а предоставление коммунальных услуг полностью возмещается арендатором.
Предприятиям — поскольку создание фонда арендного жилья позволит им формировать гибкую кадровую политику, тем самым стимулируя рынок труда, повышение трудовой мобильности населения.
В конечном итоге строительство арендных домов может стать выгодным и застройщикам, если будут налажены адекватные механизмы их привлечения: бесплатное выделение земельных участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой, сокращение количества и времени прохождения административных процедур для получения разрешения на строительство, предоставление льготных кредитов на осуществление строительных проектов, налоговых льгот.
В настоящее время государство рассматривает развитие арендного (наемного) сектора жилья в качестве важного элемента решения жилищных проблем населения. Принят Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального
использования», а также ряд нормативных правовых актов и методических документов Правительства РФ и Минстроя России в целях реализации 217-ФЗ.
Введены понятия:
• наемного дома социального использования — заключается договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (не менее 50%) и договор найма жилого помещения;
• наемного дома коммерческого использования — заключается договор найма жилого помещения — оба без права бесплатной приватизации, но может быть право выкупа (отложенное).
В Правительстве РФ прорабатывается Программа развития рынка доступного наемного жилья в России. Предлагается до 2020 г. ввести 5 млн. кв.м общей площади в наемных домах социального использования. Количество семей с невысокими доходами, которые смогут заключить договора найма в созданных наемных домах, составит порядка 140 тыс.
Объемы необходимого финансирования до 2020 г. должны составить 200 млрд. руб. (из расчета себестоимости строительства в среднем 40 тыс. руб./кв.м). Из них:
• средства бюджетов всех уровней должны составить 90 млрд. руб.;
• средства частных инвесторов (в т.ч. крупных предприятий) — 10 млрд. руб.;
• кредитные (заемные) средства (предоставление государственных гарантий по заимствованиям АИЖК) — 100 млрд. руб.
Для осуществления Программы, в первую очередь, необходима финансовая поддержка строительства наемных домов социального исполь-
зования за счет средств бюджетов муниципалитетов или предприятий. Муниципалитеты таким образом могут решать проблемы обеспечения жильем малоимущих слоев населения, врачей, учителей и прочих бюджетников. Предприятия практически создают «ведомственное жилье» для привлечения и закрепления необходимых для них квалифицированных кадров.
В настоящее время эти функции возложены на АО «Агентство ипотечного и жилищного кредитования» (АИЖК). Для стимулирования развития института найма жилья предусматривается предоставление в арендных домах налоговых льгот застройщикам, собственникам и наймодателям жилых помещений.
Разработана Программа «Арендное жилье» — это ипотечная программа от Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС) для юридических лиц, в т.ч. индивидуальных предпринимателей, направленная на цели приобретения и строительства жилых помещений (квартир, домов на земельных участках) для дальнейшей сдачи их внаем гражданам. Кредит также может быть выдан на цели погашения займа, ранее предоставленного на покупку таких жилых помещений. По состоянию на 1 января 2015 года общий объем ввода арендного жилья по Программе составил 931 тыс. кв.м (Ленинградская, Самарская, Пензенская, Новосибирская, Нижегородская области, Республика Алтай).
Для развития институтов арендного сектора жилья создана Национальная ассоциация участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ). Она объединяет профессиональных деве-лоперов, застройщиков и других его участников (ООО «Мортон-РСО», ООО
«Интеко-СНГ», ЗАО «БАРКЛИ», ООО «ГЕНЕЗИС-РУС», ООО «АЙКОН-Девелопмент» и др.).
Цель Ассоциации «НАУРАЖ» на 2016-2018 гг. — структурировать финансирование строительства и эксплуатации не менее 1 млн. кв.м арендного жилья.
Начала работать Российская ассоциация нанимателей жилья (РАНЖ). Деятельность этой общественной организации нацелена, прежде всего, на защиту прав квартиросъемщиков, координацию деятельности нанимателей жилья, их информирование и обучение, влияние на выработку правовой, экономической и социальной политики в жилищной сфере.
***
Развитие сети арендных домов должно помочь снять напряженность в решении проблемы жилищного обеспечения населения.
Так, очередники смогут с помощью аренды жилья в таком доме реально улучшить свои жилищные условия «здесь и сейчас», не дожидаясь, когда подойдет очередь на бесплатное жилье.
Молодые семьи смогут жить в комфортных условиях, планировать рождение и растить детей, не боясь, что в любой момент им откажет в квартире арендодатель-частник.
Специалисты и трудовые мигранты, меняющие место жительства в поисках лучшей работы, не менее остро нуждаются в жилье, чем очередники.
Необходимо обратить внимание и на другие категории населения, которые зачастую не менее остро нуждаются в жилье, и которым оно также совершенно недоступно — прежде всего, это представители среднего класса. Именно эти группы населения
чаще всего арендуют квартиры в частном секторе, так как в отличие от менее обеспеченных граждан они в состоянии эту аренду оплачивать. Для них нужно строить доходные дома эконом- и бизнес класса (муниципальные или с привлечением частных инвесторов), в которых можно будет сдавать квартиры в аренду по коммерческим ставкам аренды, находящимся на уровне чуть ниже среднерыночных (для более успешной конкуренции «частниками»). Именно такие дома смогут составить реальную конкуренцию частному сектору аренды жилья (чаще всего, нелегальному, без уплаты налогов).
Преимущества аренды квартиры в таком доме неоспоримы:
• дом специально предназначен и оборудован для сдачи в аренду;
• легальность, безопасность и надежность аренды;
• есть необходимая инфраструктура и обслуживающий дом персонал;
• относительно низкие ставки арендной платы.
Стимулирование развития арендного жилья способствует решению следующих проблем:
• обеспечение жилплощадью граждан с низким уровнем денежных доходов, молодых семей и других групп населения, нуждающихся в социальной поддержке;
• получение налогов от сдачи жилья в аренду (уход от теневого рынка аренды);
• повышение цивилизованности и прозрачности рынка арендных отношений;
• стимулирование строительной деятельности и развитие смежных отраслей экономики. Эффективная реализация проектов доходных домов возможна в
настоящее время лишь при поддержке государства и (или) городских властей. Для успешного развития арендной сферы необходимо предусмотреть следующие меры:
• выделение земельных участков под застройку доходных домов на льготных условиях;
• подготовка инфраструктуры, включая прокладку дорог и инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода, канализации;
• обеспечение приоритетного порядка рассмотрения вопросов, связанных с реализацией проектов арендных домов (получение исходно-разрешительной документации, технические условия и т.п.);
• налаживание льготного финансирования и кредитования деве-лоперов и застройщиков, осуществляющих строительство арендных домов;
• налоговые льготы для застройщиков и владельцев наемных домов;
• частичная компенсация арендаторам ставки арендной платы за проживание в арендном доме;
• создание государственно-частных партнерств при реализации проектов арендных домов.
В последнее время движение в направлении формирования цивилизованного арендного рынка жилья началось.
При выработке и реализации проектов в этой сфере важно соблюсти баланс рыночных и социальных подходов. Для этого имеется большой неиспользованный потенциал политических и управленческих решений, связанных с созданием новых и модернизацией существующих институтов.
Литература
1. Доходы, расходы и потребление домашних хозяйств в 2014 г. (по итогам обследования бюджетов домашних хозяйств): Статистический бюллетень. — М.: Росстат, 2015.
2. Российский статистический ежегодник. 2015: Статистический сборник. — М.: Рос-стат, 2015.
3. Хаффнер М., Хоекстра Д., Оксли М., Хейден Г. Возможно ли преодолеть разрыв между социальным и рыночным секторами арендного жилья в шести европейских странах? — М.: Дело, 2014.
Bibliography
1. Dokhody, raskhody i potrebleniye domashnikh khozyaystv v 2014 g. (po itogam obsledovaniya byudzhetov domashnikh khozyaystv) [Income, Expenditures and Consumption of Households in 2014 (outcomes of the households' budget survey]. Statisticheskiy byulleten' [Statistical bulletin]. Moscow. Rosstat. 2015.
2. Rossiyskiy statisticheskiy yezhegodnik. 2015 [Statistical Yearbook of Russia. 2015]. Statistical handbook. Moscow. Rosstat. 2015.
3. Haffner M., Hoekstra J., Oxley M., Heijden H. Vozmozhno li preodolet' razryv mezhdu sotsial'nym i rynochnym sektorami arendnogo zhil'ya v shesti yevrop-eyskikh stranakh [Bridging the Gap between Social an Market Rental Housing in Six European Countries]? (in Russian). Moscow. Delo. 2014.
