CC BY
120
все необходимые для составления плана оценивания (исчисления) стоимостей.
Далее, неточные, искаженные оценки стоимостей, в полном соответствии с идеями С.Ю. Витте, моделями В.В. Леонтьева4 и др., ведут к неточному распределению ресурсов, а следовательно, к их избыточным потерям. Важно подчеркнуть, что замена плановой системы рыночной не дает никакой дополнительной априорной информации. Но она позволяет осуществить огромное количество «измерений» интересующих нас стоимостей в сделках, выполненных на свой страх и риск миллионами независимых частных собственников (оценщиков).
Понимание рынка как естественной статистической машины совсем не противоречит традиционным представлениям о происхождении рынка вследствие разделения труда и необходимости эквивалентного обмена на нем для оптимального, в среднем, распределения ресурсов. Однако формулировка: «Рынок — это естественная статистическая машина» — легко моделируется. В такой модели рыночной экономики достижение оптимального сочетания рынка и государства, т.е. построение оптимальной смешанной экономики, сведется к достижению оптимального сочетания априорной и апостериорной информации. А поня-
тие «субъект рынка» станет тождественным понятию «оценщик», так как от погрешностей оценивания стоимостей будет зависеть, прогрессирует или регрессирует такой субъект в смысле накопления стоимости.
Количественное моделирование ошибок предложения и, соответственно, потерь ресурсов в зависимости от ошибок оценивания задается известными экономическими мо-делями5. При этом предполагается прямая пропорциональная зависимость между величинами ошибок оценивания и потерь, что дает дополнительные основания при моделировании рыночной, а затем и смешанной экономики ограничиться анализом ошибок, возникающих при оценивании.
Примечания
1 Витте С.Ю. Воспоминания: в 3 т. М., 1994. Т. 1.
2 Грачев И.Д. , Салахов М.Х., Фишман И.С. Статистическая регуляризация при обработке эксперимента в прикладной спектроскопии. Казань, 1986.
3 Бруцкус Б.Д. Социалистическое хозяйство: Теоретические мысли по поводу русского опыта. М., 1999.
4 Леонтьев В.В. Избранные произведения: в 3 т. М., 2006. Т. 1.
5 Колемаев В.А. Математическая экономика: учеб. для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2002.
УДК 332.62(47) A.A. МОНИН
ББК 65.9(2)32 старший преподаватель
Хабаровской государственной академии экономики и права
e-mail: par@ael.ru, malexo@mail.ru
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА
Рассмотрена проблема выбора вида стоимости недвижимого имущества предприятий-банкротов. Дана характеристика применяемых к должникам процедур банкротства. Показана возможность использования для оценки стоимости недвижимого имущества банкротов рыночной, инвестиционной, залоговой, ликвидационной и других видов стоимости. Отмечена необходимость оценки стоимости недвижимости до введения процедуры банкротства, на этапе диагностики и выявления признаков несостоятельности (банкротства).
Ключевые слова: оценка стоимости, банкротство, наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство.
При рассмотрении дела о банкротстве должника — юридического лица в соответствии со ст. 27 федерального закона
«О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ применяется одна из процедур банкротства: наблюдение,
© A.A. Монин, 2008
А.А. МОНИН
финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение. Применение любой из перечисленных процедур может повлечь за собой необходимость выполнения работ по оценке. Объектом оценки может выступать как само предприятие в качестве действующего субъекта хозяйствования, так и его обособленные подразделения, отдельные активы и права на них. Оцениваться могут некоторые объекты недвижимости либо весь комплекс недвижимого имущества предприятия. При осуществлении процедур банкротства возможно использование различных видов оцениваемой стоимости.
Процедура наблюдения, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества и проведения анализа финансового состояния, в первую очередь подразумевает оценку рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия. Однако неэффективное управление, отсутствие единой концепции управления недвижимыми активами, заключение долгосрочных договоров аренды по ставкам ниже рыночных, недостаточные отчисления на расширенное воспроизводство недвижимого имущества, а зачастую и полное отсутствие таких отчислений могут привести к отрицательной величине рыночной стоимости, полученной при использовании одного (чаще — доходного) или нескольких подходов к оценке. Такой результат имеет реальный экономический смысл и говорит о необходимости срочного пересмотра системы управления недвижимостью предприятия, разработки бизнес-планов, возможно с привлечением инвестиций.
В ходе реализации процедуры наблюдения при подготовке предложения и обосновании целесообразности введения последующих процедур банкротства может понадобиться также оценка инвестиционной стоимости недвижимости предприятия. Инвестиционная стоимость покажет, что привлеченные инвестиции могут заметно повысить стоимость недвижимого имущества предприятия в достаточно короткий период, и это позволит удовлетворить требования кредиторов. Таким образом, выполненная оценка подтвердит целесообразность введения процедур финансового оздоровления или внешнего управления.
Процедуры финансового оздоровления и внешнего управления, применяемые к должнику в целях восстановления его платежеспособности, также могут потребовать определения рыночной (при реализации, реструктуризации или замещении активов) либо инвестиционной стоимости. Введение этих процедур предполагает осуществление анализа и инвентаризации недвижимого имущества предприятия. При этом выделяются следующие группы такого имущества:
1) недвижимое имущество, используемое в рентабельном производстве;
2) недвижимое имущество, используемое в нерентабельном производстве;
3) неиспользуемое недвижимое имущество (в том числе временно, сезонно);
4) объекты недозагруженные (в том числе временно, сезонно);
5) объекты, не завершенные строительством;
6) объекты социальной и непроизводственной сфер;
7) мобилизационное имущество;
8) объекты, сданные в аренду, заложенные или обремененные;
9) объекты обособленных подразделений предприятия.
Для каждой из перечисленных групп недвижимого имущества на основании результатов оценки необходимо выбрать наиболее подходящий вариант дальнейшего использования, дающий максимальный экономический эффект. Возможны следующие варианты:
- реализация недвижимого имущества (для любой группы, кроме группы 7);
- замещение недвижимого имущества более рентабельным имуществом (для любой группы, кроме групп 6 и 7);
- сдача в аренду (для групп 1-4, 9);
- передача в залог (для групп 1-4, 9);
- обособление недвижимого имущества отдельных подразделений предприятия и передача его в дочерние и зависимые предприятия;
- списание неиспользуемого недвижимого имущества;
- освобождение предприятия от объектов социальной и непроизводственной сфер;
- консервация объектов (для групп 5 и 7) и другого имущества;
Известия ИГЭА. 2008. № 3 (59)
- безвозмездная передача объектов недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность (для групп 6 и 7);
- привлечение управляющих компаний и передача им неиспользуемых или недоза-груженных объектов недвижимости.
Возможна также реализация части недвижимых активов предприятия с целью вложения инвестиций в развитие оставшихся активов.
Одной из главных и вполне реальных задач осуществления процедур финансового оздоровления и внешнего управления является привлечение заинтересованного инвестора либо получение кредита под залог недвижимого имущества. Инвестиционная стоимость недвижимости предприятия, которую необходимо оценить в данном случае, может быть определена исходя из предположения о том, что недвижимость должника будет иметь высокую доходность после удовлетворения требований кредиторов. То есть здесь реализуется основной принцип доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Инвестор приобретает права не на низкорентабельный сегодня актив, а на будущий поток доходов от этого актива. Такой поток доходов позволит инвестору окупить вложенные средства и получить прибыль.
Для получения кредита потребуется определение залоговой стоимости, т.е. стоимости имущества в целях обеспечения кредита с учетом риска и ликвидационных издержек кредитора1. Зачастую определение залоговой стоимости неверно подменяют определением ликвидационной стоимости. Ликвидационная и залоговая стоимости имеют следующие различия:
- ликвидационная стоимость определяется для заключения договора купли-продажи, а залоговая — договора ипотеки;
- в ликвидационной стоимости учтены ликвидационные издержки кредитора, но не учтены его риски. Поэтому залоговая стоимость может быть равна ликвидационной только тогда, когда кредитор считает, что он не подвергается дополнительным рискам при обеспечении кредита оцениваемым имуществом.
В ходе осуществления процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешне-
го управления может также потребоваться определение налогооблагаемой стоимости, особенно при принятии решения по реализации бизнес-плана или инвестиционного проекта, так как увеличение стоимости недвижимого имущества предприятия может существенно отразиться на финансовых результатах деятельности предприятия и результатах реализации проекта.
Процедура конкурсного производства применяется к банкроту в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. То есть основной задачей в данном случае является распродажа активов предприятия. Вынужденность продажи активов и ограничение времени их экспозиции требуют определения ликвидационной стоимости. Оценка стоимости имущества должника при процедуре конкурсного производства, согласно ст. 130 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», носит обязательный характер.
На практике значительная часть недвижимого имущества предприятия-банкрота оказывается неликвидной, поэтому в ходе процедуры конкурсного производства часто возникает реальная потребность в оценке утилизационной стоимости такого имущества. Окончательная стоимость недвижимого имущества должника в данном случае будет складываться из ликвидационной стоимости объектов недвижимости, которые могут быть реализованы в сроки, ограниченные рамками конкурсного производства, и утилизационной стоимости объектов недвижимости, подлежащих уничтожению. Полученный результат корректируется на величину затрат, связанных с реализацией недвижимого имущества.
При осуществлении процедуры мирового соглашения, применяемой на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве, может потребоваться оценка одного или нескольких из упомянутых видов стоимости. Выбор конкретного вида стоимости зависит в данном случае прежде всего от содержания самого мирового соглашения.
Определения рассмотренных видов стоимости содержатся в международных и европейских стандартах оценки2, а также в стандартах отдельных саморегулируемых организаций оценщиков3.
Известия ИГЭА. 2008. № 3 (59)
A.C. АФАНАСЬЕВ
С введением федеральных стандартов оценки перечень подлежащих оценке видов стоимости был сужен. Рекомендуется рассчитывать рыночную стоимость (рыночная стоимость используется и «при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке»), инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость и кадастровую сто-имость4, что, однако, не умаляет значения для принятия важных управленческих решений при осуществлении различных процедур банкротства других видов стоимости и не запрещает оценивать их в ходе консультационной деятельности для внутренних целей компаний.
Определять стоимость недвижимости требуется и до введения процедуры банкротства, а именно на этапе диагностики эффективности функционирования предприятия с целью своевременного выявления признаков несостоятельности (банкротства). В этом случае оценке подлежат рыночная стоимость недвижимости предприятия и стоимость недвижимости при существующем использовании. Очевидно, что рыночная стоимость активов предприятия часто используется в различных методиках финансового
УДК 330 ББК 65.0
Серьезным препятствием на пути внедрения в деятельность российских производственных предприятий системы менеджмента риска является отсутствие простых и доступных методов оценки совокупного риска предприятия. В качестве одного из вариантов
анализа и оценки эффективности. Однако существенный вклад в диагностику эффективности функционирования предприятия может внести также сравнение двух названных видов стоимости. Если стоимость при существующем использовании как потребительская, субъективная стоимость окажется существенно меньше рыночной стоимости недвижимости — стоимости в обмене, объективной стоимости, то необходимо ставить вопрос о повышении эффективности управления недвижимым имуществом предприятия либо о замене активов. Если же рыночная стоимость окажется меньше стоимости при существующем использовании, особенно для фондоемких предприятий, то такая ситуация может привести к банкротству.
Примечания
1 Недвижимость: энцикл. слов. Казань, 2001.
2 Международные стандарты оценки. М., 2007; Европейские стандарты оценки. М., 2003.
3 Свод стандартов РОО. М., 2005.
4 Федеральный стандарт оценки: Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2): утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июня 2007 г. № 255.
решения данной проблемы предлагается использовать коэффициент риска, позволяющий оперативно измерять текущий уровень хозяйственного риска предприятия.
Хозяйственный риск — это совокупный риск функционирования производственного
.131.7 A.C. АФАНАСЬЕВ
15 аспирант Байкальского государственного университета
экономики и права, г. Иркутск e-mail: afanasev_aleksey@mail.ru
К ПРОБЛЕМЕ ИЗМЕРЕНИЯ ХОЗЯЙСТВЕННОГО РИСКА ПРЕДПРИЯТИЙ РЕАЛЬНОГО СЕКТОРА ЭКОНОМИКИ
Затрагивается проблема измерения риска на производственном предприятии. Предложен коэффициент риска, позволяющий оперативно измерять текущий уровень хозяйственного риска предприятия и на этой основе своевременно разрабатывать и проводить необходимые антирисковые мероприятия.
Ключевые слова: производственное предприятие, хозяйственный риск, коэффициент риска, измерение риска, контроль риска, управление риском.
© А.С. Афанасьев, 2008
