CC BY
109
Карпова Татьяна Евгеньевна, канд. экон. наук, доц., Россия, Тула, ЧО УНИВЕРСИТЕТ (ТИЭИ),
Лясковская Нинель Вильевна, ст. препод., Россия, Тула, ЧО УНИВЕРСИТЕТ
(ТИЭИ),
ERRORS EMPLOYERS AND ACCOUNTANTS, LEADING TO FINES
T.E. Karpova, N. V. Laskowski
The article describes the error of employers and accountants that lead to the application of fines, ways of their elimination and prevention, are examples.
Keywords: minimum wage (SMIC), the refinancing rate, the tax on personal income (PIT), freelance.
Karpova Tatiana Evgenievna, candidate of economy science, Associate Professor, Tula, Russia, Tula University (TIEI)
Laskowski Ninel Vilievna, Senior Lecturer, Tula, Russia, Tula University (TIEI)
УДК 657.9
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМЫХ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО
НАСЛЕДИЯ
А.В. Репкин, Н.А. Шибаева
Рассмотрены основные принципы оценки стоимости объектов недвижимости, относящихся к объектам культурного наследия, особенности применения подходов и методов расчета.
Ключевые слова: оценка, недвижимость, культурное наследие, стоимость.
В настоящее время существует проблема объективной оценки недвижимых объектов культурного наследия, используя существующие стандарты оценки. Профессиональная среда за последние годы предпринимает целенаправленные шаги для разработки адекватного стандарта оценки объектов культурного наследия.
Большой вклад в решение проблемы внесли одобренные Советом по оценочной деятельности на заседании от 23 июня 2015 г. «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия» (далее МР) [1].
Методические указания были разработаны с целью определения конкретного подхода к оценке подобных специфических объектов. Основные рекомендации по применению подходов и методов в зависимости от целей оценки ОКН базируются на ФСО №7.
Так, согласно МР итоговый результат расчётов представляется без НДС, и проведение самих расчётов ведется без налога на добавленную стоимость. Используемые расчетные величины следует проверять на наличие НДС.
В зависимости от целей оценки для ОКН могут определяться: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая стоимости (в соответствии с п. 5 ФСО № 2); расчётные величины (в соответствии с п.9 ФСО № 7); другие виды стоимости, предусмотренные заданием на оценку, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки [1].
В задании на оценку следует обязательно приводить определение, либо расширенную трактовку при использовании иных видов стоимости или расчетных величин.
Также в Задании на оценку могут быть указаны, в соответствии с ФСО № 7, затраты на создание (воспроизводство или замещение) ОКН.
Под затратами на воспроизводство ОКН понимаются затраты на воссоздание ОКН с использованием, в части, к которой предъявляются охранные обязательства, первоначального проекта (при наличии) или проекта воссоздания, обеспечивающих подлинность замысла, использование идентичных строительных материалов и, по возможности, технологий создания рассматриваемого объекта. При определении затрат на воспроизводство возможно в расчётах учитывать использование современных строительных машин и оборудования, а также технологий возведения, если это допускается проектом воссоздания, согласованным с соответствующим органом охраны.
Под затратами на замещение ОКН следует понимать затраты на воссоздание ОКН с сохранением элементов, к которым предъявляются охранные обязательства, при этом, в случае отсутствия требований органов охраны, допускается использование современных материалов и технологий, изменения в объёмно-планировочных и архитектурных решениях в части приспособления ОКН под современное использование [1].
В случае, если применяется комбинированный подход к определению затрат на воссоздание ОКН, то по охраняемым элементам определяются затраты на воспроизводство, а по всем остальным - затраты на замещение.
При отсутствии проекта воссоздания необходимо производить расчёт затрат на воссоздание объекта, основываясь на данных технической документации и/или результатов дополнительных исследований, о чём в отчёте об оценке должно быть сделано соответствующее допущение.
Оценку земельных участков в составе ОКН рекомендуется определять по рыночной стоимости в соответствии с требованиями ФСО №7. При оценке земельного участка в составе ОКН в случае наличия достоверных и достаточных для идентификации данных необходимо дополнительно учитывать возможный вклад в стоимость культурного слоя. Этот вклад может быть как положительным, так и отрицательным (уменьшать стоимость земельного участка).
В зависимости от целей оценки, для ОКН МР рекомендуют определять виды стоимости:
- для целей купли-продажи, в том числе приватизации (рыночная стоимость).
- для целей залога (рыночная стоимость исходя из его фактического использования, без проведения анализа его НЭИ, и ликвидационная стоимость ОКН - рыночная стоимость ОКН исходя из его фактического использования с учётом сокращённого срока экспозиции. При этом сокращённый срок экспозиции при определении стоимости для целей залога должен быть установлен в задании на оценку);
- в общем случае для целей страхования определяется стоимость воспроизводства.
При использовании доходного подхода к оценке ОКН следует учитывать возможность как дополнительной нагрузки по расходам для корректного определения чистого операционного дохода, так и различные льготы по налогообложению и иные показатели, введенные для стимулирования мер по сохранению памятников
В случае если в качестве аналогов использованы объекты без признаков ОКН, необходимо внесение соответствующих корректировок по ценообразующим факторам на этапе поэлементного сравнения.
Следует учитывать, что у ОКН стоимость реверсии - дохода от продажи объекта в конце периода владения или капитализированного дохода постпрогнозного периода в конце периода рассмотрения, как правило, не может быть меньше первоначальной стоимости ОКН, соответствующей затратам на воссоздание в соответствии с требованиями охранных обязательств в текущих ценах. Это связано с требованием охранных обязательств сохранения объекта, в то время как объект, не относящийся к ОКН, имеет ограниченный срок службы, и его стоимость со временем уменьшается [1].
При использовании сравнительного подхода важно понимать структуру стоимости ОКН. Ее составляющие - это, во-первых рыночная стоимость прав на земельный участок, относящийся к объекту культурного наследия (вклад месторасположения объекта), во-вторых, рыночная стоимость улучшений земельного участка, к которым не предъявляются требования охраны, и, наконец, рыночная стоимость улучшений, обладающих историко-культурной ценностью.
Аналоги в сравнительном подходе должны обладать схожей инвестиционной мотивацией с объектом оценки (ставка дохода на вложенные инвестиции, обладание вещью с историко-культурной ценностью).
В качестве корректировок, учитывающих признаки исторической и культурной значимости ОКН, могут быть использованы показатели, дающие возможность сопоставить оценку стоимости отдельных объектов-аналогов. Следует учитывать наличие таких факторов, как время создания ОКН, авторство, уникальность, градостроительная роль, историческая под-
линность, декор фасада и интерьеров, сохранность элементов, точек визуального восприятия и др., закрепленных в предмете охраны. Указанные корректировки могут быть положительными или отрицательными, в зависимости от того, какие объекты-аналоги используются в расчётах, и какова реакция рынка на наличие перечисленных факторов на дату оценки [1].
Согласование результатов оценки следует проводить в соответствии с требованиями ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7. При этом, если, к примеру, невозможно использовать сравнительный подход, рекомендуется привести ориентировочные значения (данные оферт, сделок), которые могут использоваться как проверочные к итоговому результату.
Таким образом, анализ состояния вопроса и существующих методических рекомендаций позволили сформулировать и обобщить в статье принципиальные положения и подходы к оценке объектов культурного наследия, применение которых на практике позволяет получать результаты, отражающие реальную картину при определении стоимости объектов культурного наследия.
Список литературы
1 .Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-Ф3 (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
2.Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-Ф3 (ред. от 13.07.2015) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
3.Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (утверждены Советом по оценочной деятельности, протокол заседания №17-АУ от 23 июня 2015 года).
4.Федеральный Стандарт Оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.
5.Федеральные Стандарты Оценки №1, №2, №3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№ 254, 255, 256 соответственно.
Репкин Андрей Викторович, канд. экон. наук, доц., a.repkin68@,mail.ru, Россия, Тула, Тульский университет (ТИЭИ),
Шибаева Наталья Андреевна, гл. спец. сектора залоговой экспертизы по сделкам клиентских сегментов "Средний+" отдела по работе с залогами, Россия, Тула, Тульский ОСБ№8604 ПАО "Сбербанк"
APPRAISAL OF CULTURAL HERITAGE REAL ESTATE
A.V. Repkin, N.A. Shibaeva 114
The basic principles of appraisal of value of the cultural heritage real estates, feature of application of approaches and methods of valuation are considered.
Keywords: appraisal, real estate, cultural heritage, value.
Repkin Andrey Viktorovich, candidate of economic Sciences, docent, Rusia, Tula, Tula University (TIEI)
Shibaeva Natalia Andreevna, the main specialist of the sector of mortgage expertise on transactions customer segments "Middle" of the Department on work with collateral, Russia, Tula, OSB №8604 of JSC "Sberbank"
УДК 332.135
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЗЕРНОПРОДУКТОВОГО ПОДКОМПЛЕКСА ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
Р.Е. Мансуров
Представлен анализ состояния зернопродуктового подкомплекса Тульской области в разрезе районов. Оценена возможность самообеспечения потребности региона в муке. Проведено зонирование посевов зерновых и определены места оптимального размещения потенциальных мукомольных мощностей. Представлен прогноз необходимого развития зернопродуктового подкомплекса области в перспективе до 2030 года.
Ключевые слова: зернопродуктовый подкомплекс, сельское хозяйство, размещение сельскохозяйственных предприятий, размещение мукомольных предприятий, продовольственная безопасность.
В настоящее время развитие внешнеполитической ситуации в мире складывается таким образом, что в отношении России рядом западных стран приняты различные санкции. Они носят экономический, финансовый и политических характер. В таких все усложняющихся внешних условиях актуальным представляется повышение внимания к вопросам собственной продовольственной безопасности. Ситуация усложняется еще и тем обстоятельством, что в последние десятилетия должного внимания к вопросам развития агропромышленного комплекса страны не уделялось. В результате в настоящее время большинство предприятий АПК имеют низкую конкурентоспособность и экономическую эффективность деятельности. В таких условиях необходима разработка комплекса мероприятий по развитию в разрезе подкомплексов АПК и регионов. Настоящая статья посвящена анализу состояния и оценке перспектив развития зернопродуктового подкомплекса Тульской области.
В настоящее время согласно данных оперативной отчетности Министерства сельского хозяйства Тульской области [1] валовой сбор в 2015
