CC BY
97
Present stage of development of the Russian economy, characterized by a significant increase in the uncertainty of the external environment of domestic enterprises, contributing to the increasing trend of destruction of the stability of their operation. The peculiarity of the importance of the enterprises efficient and modern diagnostic systems capable of detecting background to the crisis long before they occur. Used methodology for the analysis of time series and determine the parameters of the trend factors in the external and internal environment. The problem of processing the information obtained as a result of monitoring and diagnosing the external environment of the enterprise, and allowing a user to change the trend indicators show a steady or unsteady state enterprise. Theoretical and methodological approaches to the assessment of the stability on the basis of monitoring and joint analysis of the agreed time-trend indicators for the external and internal environments, allowing to identify the changes in the environment have the greatest impact on the performance of the internal environment, which characterize the stability of the company. It is concluded that when the correlation analysis of the impact of environmental factors on the parameters of the internal environment, smoothing time series can lead to loss of information on the correlation of these relationships.
Key words: economic sustainability, diagnosis
Vasin Nikolay Sergeevich, candidate of economy science, doctoral student, va-sinnarambler. ru, Russia, Orel, State University - teaching, research and production complex,
Chistyakov Vitali Viktorovich, aspirant, doctoral student, petrovka141@,bk.ru, Russia, Orel, State University - teaching, research and production complex,
УДК 657.9
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМЫХ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
А.В. Репкин, Н.А. Шибаева
Рассмотрены основные принципы оценки стоимости объектов недвижимости, относящихся к объектам культурного наследия, особенности применения подходов и методов расчета.
Ключевые слова: оценка, недвижимость, культурное наследие, стоимость.
В настоящее время существует проблема объективной оценки недвижимых объектов культурного наследия, используя существующие стандарты оценки. Профессиональная среда за последние годы предпринимает целенаправленные шаги для разработки адекватного стандарта оценки объектов культурного наследия.
Большой вклад в решение проблемы внесли одобренные Советом по оценочной деятельности на заседании от 23 июня 2015 г. «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия» (далее МР) [1].
Методические указания были разработаны с целью определения конкретного подхода к оценке подобных специфических объектов. Основные рекомендации по применению подходов и методов в зависимости от целей оценки ОКН базируются на ФСО №7.
Так, согласно МР итоговый результат расчётов представляется без НДС, и проведение самих расчётов ведется без налога на добавленную стоимость. Используемые расчетные величины следует проверять на наличие НДС.
В зависимости от целей оценки для ОКН могут определяться: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая стоимости (в соответствии с п. 5 ФСО № 2); расчётные величины (в соответствии с п.9 ФСО № 7); другие виды стоимости, предусмотренные заданием на оценку, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки [2].
В задании на оценку следует обязательно приводить определение, либо расширенную трактовку при использовании иных видов стоимости или расчетных величин.
Также в Задании на оценку могут быть указаны, в соответствии с ФСО № 7, затраты на создание (воспроизводство или замещение) ОКН.
Под затратами на воспроизводство ОКН понимаются затраты на воссоздание ОКН с использованием, в части, к которой предъявляются охранные обязательства, первоначального проекта (при наличии) или проекта воссоздания, обеспечивающих подлинность замысла, использование идентичных строительных материалов и, по возможности, технологий создания рассматриваемого объекта. При определении затрат на воспроизводство возможно в расчётах учитывать использование современных строительных машин и оборудования, а также технологий возведения, если это допускается проектом воссоздания, согласованным с соответствующим органом охраны.
Под затратами на замещение ОКН следует понимать затраты на воссоздание ОКН с сохранением элементов, к которым предъявляются охранные обязательства, при этом, в случае отсутствия требований органов охраны, допускается использование современных материалов и технологий, изменения в объёмно-планировочных и архитектурных решениях в части приспособления ОКН под современное использование [3].
В случае, если применяется комбинированный подход к определению затрат на воссоздание ОКН, то по охраняемым элементам определяются затраты на воспроизводство, а по всем остальным - затраты на замещение.
При отсутствии проекта воссоздания необходимо производить расчёт затрат на воссоздание объекта, основываясь на данных технической документации и/или результатов дополнительных исследований, о чём в отчёте об оценке должно быть сделано соответствующее допущение.
Оценку земельных участков в составе ОКН рекомендуется определять по рыночной стоимости в соответствии с требованиями ФСО №7. При оценке земельного участка в составе ОКН в случае наличия достоверных и достаточных для идентификации данных необходимо дополнительно учитывать возможный вклад в стоимость культурного слоя. Этот вклад может быть как положительным, так и отрицательным (уменьшать стоимость земельного участка).
В зависимости от целей оценки, для ОКН МР рекомендуют опреде-
лять виды стоимости:
• для целей купли-продажи, в том числе приватизации (рыночная стоимость).
• для целей залога (рыночная стоимость исходя из его фактического использования, без проведения анализа его НЭИ, и ликвидационная стоимость ОКН - рыночная стоимость ОКН исходя из его фактического использования с учётом сокращённого срока экспозиции. При этом сокращённый срок экспозиции при определении стоимости для целей залога должен быть установлен в задании на оценку);
• в общем случае для целей страхования определяется стоимость воспроизводства.
При использовании доходного подхода к оценке ОКН следует учитывать возможность как дополнительной нагрузки по расходам для корректного определения чистого операционного дохода, так и различные льготы по налогообложению и иные показатели, введенные для стимулирования мер по сохранению памятников
В случае если в качестве аналогов использованы объекты без признаков ОКН, необходимо внесение соответствующих корректировок по це-нообразующим факторам на этапе поэлементного сравнения.
Следует учитывать, что у ОКН стоимость реверсии - дохода от продажи объекта в конце периода владения или капитализированного дохода постпрогнозного периода в конце периода рассмотрения, как правило, не может быть меньше первоначальной стоимости ОКН, соответствующей затратам на воссоздание в соответствии с требованиями охранных обязательств в текущих ценах. Это связано с требованием охранных обязательств сохранения объекта, в то время как объект, не относящийся к ОКН, имеет ограниченный срок службы, и его стоимость со временем уменьшается [4].
При использовании сравнительного подхода важно понимать структуру стоимости ОКН. Ее составляющие - это, во-первых рыночная стоимость прав на земельный участок, относящийся к объекту культурного наследия (вклад месторасположения объекта), во-вторых, рыночная стоимость улучшений земельного участка, к которым не предъявляются требования охраны, и, наконец, рыночная стоимость улучшений, обладающих историко-культурной ценностью.
Аналоги в сравнительном подходе должны обладать схожей инвестиционной мотивацией с объектом оценки (ставка дохода на вложенные инвестиции, обладание вещью с историко-культурной ценностью).
В качестве корректировок, учитывающих признаки исторической и культурной значимости ОКН, могут быть использованы показатели, дающие возможность сопоставить оценку стоимости отдельных объектов-аналогов. Следует учитывать наличие таких факторов, как время создания ОКН, авторство, уникальность, градостроительная роль, историческая подлинность, декор фасада и интерьеров, сохранность элементов, точек ви-
зуального восприятия и др., закрепленных в предмете охраны. Указанные корректировки могут быть положительными или отрицательными, в зависимости от того, какие объекты-аналоги используются в расчётах, и какова реакция рынка на наличие перечисленных факторов на дату оценки [5].
Согласование результатов оценки следует проводить в соответствии с требованиями ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7. При этом, если, к примеру, невозможно использовать сравнительный подход, рекомендуется привести ориентировочные значения (данные оферт, сделок), которые могут использоваться как проверочные к итоговому результату.
Таким образом, анализ состояния вопроса и существующих методических рекомендаций позволили сформулировать и обобщить в статье принципиальные положения и подходы к оценке объектов культурного наследия, применение которых на практике позволяет получать результаты, отражающие реальную картину при определении стоимости объектов культурного наследия.
Список литературы
1. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (утверждены Советом по оценочной деятельности, протокол заседания №17-АУ от 23 июня 2015 года).
2. Федеральный Стандарт Оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.
3. Федеральные Стандарты Оценки №1, №2, №3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, 255, 256 соответственно.
4. Хлынин Э.В. Характеристика концепции и кластерной методологии управления процессом инновационного воспроизводства основного капитала предприятия // Финансы и кредит. 2011. № 34. С. 19-26.
5. Хлынин Э.В. Определение основных потребностей и причин обновления основного капитала предприятия // Финансы и кредит. 2011. № 35. С. 38-43.
Репкин Андрей Викторович, канд. экон. наук, доцент, a.repkin68@mail.ru, Россия, Тула, Тульский Университет (ТИЭИ),
Шибаева Наталья Андреевна, главный специалист сектора залоговой экспертизы по сделкам клиентских сегментов "Средний+" отдела по работе с залогами, shib@mail.ru, Россия, Тула, Тульский ОСБ№8604 ПАО "Сбербанк"
APPRAISAL OF CULTURAL HERITAGE REAL ESTATE A.V. Repkin, N.A. Shibaeva
The basic principles of appraisal of value of the cultural heritage real estates, feature of application of approaches and methods of valuation are considered.
Keywords: appraisal, real estate, cultural heritage, value.
Repkin Andrey Viktorovich, candidate of economic Sciences, docent, a.repkin68@mail.ru, Russia, Tula, Tula University (TEI)
Shibaeva Natalia Andreevna, And the main specialist of the sector of mortgage expertise on transactions customer segments "Middle" of the Department on work with collateral, shib@mail.ru, Russia, Tula, Tula OSB №8604 of JSC "Sberbank"
УДК 502.14
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ
А.А. Безгубова
В зависимости от формы государственного устройства в целях наиболее эффективного управления использованием природных ресурсов применяются различные схемы сочетания макро- и микроинструментов. На Западе региональная политика природопользования и защиты окружающей среды начинается с региональных программ, аккумулирует в себе целевые задачи, приоритетность которых бесспорна. Доходы от эксплуатации природных ресурсов в зарубежных странах, как правило, изымаются через систему налогов, ориентированных на изъятие природной ренты у пользователя природными ресурсами. Зарубежный опыт природопользования показывает, что на практике широко применяются методы как прямого, так и косвенного регулирования качеством окружающей среды.
Ключевые слова: природные ресурсы, управление использованием природных ресурсами, региональная политика, эксплуатация природных ресурсов, зарубежный опыт природопользования.
В странах с рыночной экономикой исследователи выделяют две основные цели государственного вмешательства в развитие регионов:
-"справедливость", т.е. такое размещение (пространственная организация) экономической деятельности, при котором жители всех регионов государства имеют более или менее равные возможности достичь желаемого благосостояния [1];
- "эффективность", которая требует рационального использования экономического потенциала каждого региона в целях общенационального благосостояния.
