Оценка недвижимости затратным методом Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ

© Лобачева М.К.1

Брянский государственный технический университет, г. Брянск

Статья посвящена одному из актуальных, на данный момент, вопросов экономики - оценке недвижимости с помощью затратного подхода. Проведен анализ наиболее оптимальной сферы применения этого подхода к оценке. Исследована процедура его применения. Выделены его особенности по сравнению с другими подходами к оценке недвижимости.

Ключевые слова затратный подход, экономика, недвижимость, оценка, оценщик, восстановительная стоимость, рынок, участники рынка.

Оценка недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что разумный покупатель не заплатит за некоторый объект недвижимости сумму большую, чем стоимость строительства нового объекта, который по своей полезности будет аналогичен оцениваемому.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам, затратный подход к оценке основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость [3].

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в

1 Магистрант.

адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства [1].

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Преимущества и недостатки затратного подхода при оценке объектов недвижимости можно рассмотреть в виде таблицы (табл. 1).

Таблица 1

Преимущества и недостатки затратного подхода

Преимущества Недостатки

1. Иногда является единственно возможным к применению. 1. Значительная трудоемкость.

2. Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат.

3. Наиболее целесообразно применять при анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка, технико-экономическом анализе нового строительства, оценке общественно государственных и специальных объектов (так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах). 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

4. Применим для оценки в целях страхования и налогообложения. 4. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таким образом, при определении стоимости объектов недвижимости с помощью затратного подхода, в отличие от доходного и сравнительного, предусматривается проведение оценки земельного участка и располагаемых на нем зданий и сооружений (улучшений) в отдельности [2].

Оптимальной сферой применения затратного подхода при оценке объектов улучшений являются:

1) новые или относительно новые строения, имеющие незначительный износ и отвечающие наиболее эффективному использованию участка;

Экономические теории

15

2) старые объекты при наличии информации для расчета износа;

3) строительные проекты и объекты специального назначения;

4) объекты, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) объекты, не поддающиеся оценке методами доходного подхода.

Результаты оценки стоимости имущества затратным подходом имеют

большое значение и для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной ценой продажи модернизированного здания.

Затратный подход может также активно использоваться для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной их избыточности на балансе предприятия. Однако при его реализации следует принимать во внимание, что земля и здания, располагаемые на ней, должны оцениваться раздельно.

Данный факт следует рассматривать как одно из преимуществ перед двумя другими подходами, так как результаты, полученные по отдельным объектам недвижимости (отдельно земельного участка и отдельно от него зданий и сооружений), дают возможность полученные стоимостные показатели использовать достаточно широко и не только при совершении отдельных сделок купли-продажи того или иного объекта, но и при принятии решения о страховании, налогообложении, инвестировании и т.д.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо оно не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить размер физического, функционального и внешнего износа строений. Также затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли [3].

В практической оценочной деятельности оценка объектов недвижимости (улучшений) как физических, так и юридических лиц в основном осуществляется через расчет восстановительной стоимости или в отдельных случаях через расчет стоимости замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или он нецелесообразен, то производится расчет стоимости замещения.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием последних принятых стандартов, современных материалов, дизайна и планировки.

Однако, несмотря на то, какой вид стоимости рассчитывается - восстановительной или замещения - в отчете должна обязательно получить отражение причина выбора [1].

Список литературы:

1. Оценка стоимости бизнеса: актуальные вопросы теории и практики / Под ред. М.А. Федотовой и Т.В. Тазихиной. - М.: Финансовый университет, 2013. - 192 с. - Тираж 100 экз. Рецензенты: Микерин Г.И. - к.т.н., проф. Кафедры «Экономическая политика и экономические измерения» ГУУ; Рубцов Б.Б. - д.э.н., проф., зав. кафедрой «Финансовые рынки и финансовый инжиниринг» Финансового университета.

2. Асаул А.Н., Старинский В.Н.,Старовойтов М.К. Оценка организации (предприятия, бизнеса): учебник. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. - 476 с.

3. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса. Углублённый курс (учебник) для бакалавров. - М.: издательство «Юрайт», 2014. -411 с.

МИФЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ТЕОРИЙ

© Попов В.П.1

Пятигорский филиал Северо-Кавказского федерального университета,

г. Пятигорск

Критикуется неполнота и однобокость экономических теорий. Доказывается утопичность целей и разрушительность экономических стратегий человечества. Предлагается новая концепция, позволяющая обеспечить устойчивое развитие общества.

Ключевые слова экономическая теория, кризисы, сосуществование, экология.

В любой науке теория служит прожектором, освещающим путь в неведомое. Однако теория всего лишь модель реальности, её упрощённый образ. Неполнота модели порождает иллюзии, ошибки, искажает мировоззрение. В «точных» науках правдоподобность модели можно проверить строго поставленными экспериментами. Экономические модели проверить трудно, т.к. существует множество неконтролируемых параметров [1]. Чаще всего экономическая теория есть систематизация взаимодействий, стихийно сложившихся в обществе. Большинство экономических субъектов действуют на основе здравого смысла и не изучают теорию. Теория как целое не воспринимается, а распадается на сумму правил эффективного получения при-

1 Профессор кафедры Государственного и муниципального управления, д.х.н.