CC BY
385
174
Социально-экономические проблемы
низованная таким образом система оценки будет способствовать совершенствованию существующих и разработке новых актуальных мероприятий, стимулирующих работников трудиться с полной отдачей.
Библиографический список
1. Стратегия развития железнодорожного транспорта в Российской Федерации до 2030 года : утв. распоряжением Правительства РФ 17.06.2008, № 877р. - М., 2008.
2. Коллективный договор ОАО РЖД на 2011-2013 годы от 30.11.2010. - М. : ОАО РЖД, 2010.
3. Стратегия развития кадрового потенциала ОАО РЖД на период до 2015 года : утв. распоряжением ОАО РЖД 31.08.2009 г., № 1819р. - М., 2009.
4. Экономика труда и система управления трудовыми ресурсами на железнодорожном транспорте / Л. В. Шкурина. - М. : Учебно-методический центр по образованию на железнодорожном транспорте. - 2007. - 238 с.
5. Доклад президента ОАО РЖД В. И. Якунина // Железнодорожный транспорт. - 2012. -№ 1.- С. 4-15.
6. Реализация эффективной кадровой и социальной политики в холдинге РЖД / Д. С. Ша-ханов // Железнодорожный транспорт. - 2011. -№ 11.- С. 14-20.
7. Выступление председателя Российского профсоюза железнодорожников и транспортных строителей Н. А. Никифирова // Железнодорожный транспорт. - 2011. - № 1. -С.16-19.
8. Социальная политика. Официальный сайт ОАО РЖД [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rzd.ru.
УДК 347.214.2:656
С. В. Коланьков
Петербургский государственный университет путей сообщения ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дана характеристика трех подходов к оценке недвижимости. Предложена классификация и характеристика методов затратного подхода, включая нормативные методы оценки. Показаны особенности сметного ценообразования при оценке недвижимости, особенности оценки величины износа, отличия понятий сметной стоимости и недвижимости. Дана характеристика двух новых методов затратного подхода к оценке недвижимости: метода дисконтирования сметной стоимости и метода вычитания.
подход к оценке, метод оценки, рыночная стоимость недвижимости, нормативные методы оценки, сметная стоимость строительства, затратный метод оценки, износ, метод дисконтирования сметной стоимости, метод вычитания.
Введение
При обосновании затратного подхода к оценке недвижимости автором [1] были предложены классификация методов затратного подхода, характеристика и область
применения нормативных методов оценки. В настоящей статье продолжается обсуждение применения затратного подхода и дается характеристика других методов. При этом описанный в работе [1] подход дополнен новым способом оценки - методом вычитания.
2012/4
Proceedings of Petersburg Transport University
Социально-экономические проблемы
175
Таким образом, затратный подход предлагается трактовать как совокупность следующих методов оценки стоимости недвижимости:
1) нормативные методы оценки;
2) метод сметного ценообразования;
3) затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости;
4) метод дисконтирования сметной стоимости;
5) метод вычитания.
1 Метод сметного ценообразования
Метод сметного ценообразования позволяет оценить либо сметную, либо инвестиционную стоимость объекта. Кроме того, сметное ценообразование используется как инструментарий при определении варианта наиболее эффективного использования объекта и при затратном методе оценки рыночной стоимости недвижимости.
В оценочной деятельности в состав стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр) включаются только те элементы зданий и сооружений, которые фактически имеются у объекта оценки. Например, достаточно распространенной практикой в настоящее время является продажа жилых квартир без отделки. Таким же образом отсутствующие элементы не учитываются в составе стоимости монтажных работ, стоимости оборудования, мебели, инвентаря и прочих работ и затрат.
Здесь следует иметь в виду, что мебель, оборудование и инвентарь могут 1) не входить в состав недвижимости и 2) являться неотъемлемой её частью, что определяется в задании на оценку.
Если оценивается рыночная стоимость только здания (сооружения), то стоимость оборудования, мебели и инвентаря и затраты на их монтаж в составе С не учитываются.
Если оценивается рыночная стоимость оборудованного объекта недвижимости, то стоимость оборудования, мебели и инвентаря и затраты на их монтаж учитываются в составе сметной стоимости строительства объекта.
На практике для оценки величины Сстр используются четыре способа:
1) оценка стоимости строительства с использованием имеющихся смет;
2) составление восстановительной сметы на объект оценки с использованием укрупненных показателей (например, [2]);
3) ресурсный метод;
4) оценка стоимости строительства по прейскурантам (прейскурантным ценам).
2 Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости
Затратным методом рыночная стоимость имущества определяется либо как стоимость восстановления, либо как стоимость замещения. При этом стоимостью восстановления называется стоимость воспроизводства точной копии оцениваемого объекта с присущими ему элементами неэффективности и устаревания. Стоимостью замещения является стоимость объекта, аналогичного оцениваемому, но без учета элементов неэффективности и устаревания последнего.
В соответствии с затратным методом рыночная стоимость объекта оценки, руб., определяется следующим образом:
с, = (С„„-и+С„)х(1+ПП), (1)
где И - накопленный строениями износ на дату оценки, руб.; Сзу - рыночная стоимость земельного участка, занимаемого объектом оценки, руб.; ПП - сложившаяся на дату оценки норма предпринимательской прибыли по сделкам с объектами, аналогичными оцениваемому, %; Синв - стоимость (величина) инвестиций, требующихся для создания точно такого же или аналогичной ценности объекта, как и оцениваемый, руб.:
С„нв = Сстр + Скосв, (2)
где С - сметная стоимость строительства
стр г
объекта, руб.; С - величина косвенных издержек инвестора, связанных со строительством и реализацией оцениваемого объекта,
ISSN 1815-588Х. Известия ПГУПС
2012/4
176
Социально-экономические проблемы
но не учитываемых в его сметной стоимости, руб.
Оценка Скосв может быть дана двумя способами: методом прямого счета и методом косвенной оценки.
Более точным является метод прямого счета, в соответствии с которым необходимо выяснить величину расходов по каждой статье косвенных издержек, а затем произвести их калькуляцию.
Метод косвенной оценки заключается в определении косвенных издержек в процентах от сметной стоимости строительства. В этом случае необходимо ориентироваться на сложившиеся представления участников рынка, что должно быть соответствующим образом обосновано при расчетах.
Обычно общая величина косвенных издержек может доходить до 15-20 % от Сстр для социально значимых объектов и до 3040 % - для объектов промышленного назначения. Большие значения косвенных издержек, в принципе, возможны (например, при существенных ограничениях на инженерные ресурсы, что обычно характерно для центров крупных городов, или при значительной удаленности объекта от точек подключения), но должны быть убедительно обоснованы при расчетах.
Способы оценки остальных элементов выражения (1) приводятся в работах [4, 5].
3 Метод дисконтирования сметной
стоимости
В целях подкрепления обоснованности вывода о наиболее вероятной цене отчуждения объекта представляется целесообразным в рамках затратного подхода применять элементы доходного и сравнительного подходов.
В связи с этим для оценки рыночной стоимости недвижимости можно использовать информацию о фактически произведенных затратах на её строительство, которая имеется в системе бухгалтерского учета или архиве физического или юридического лица. Сведения об осуществленных при строи-
тельстве объекта сметных затратах могут сохраниться как в архиве заказчика, так и в архиве генподрядчика. Более достоверными являются данные из архива заказчика, так как они включают в себя не только информацию об оплате выполненных генеральным подрядчиком работ, но и иных видов работ и затрат, включенных в состав сметной стоимости объекта.
Суть метода дисконтирования сметной стоимости заключается в дисконтировании распределенных по периодам строительства (как правило - месяцам, поскольку именно этот период времени является наиболее типичным при оплате заказчиком выполненных подрядчиками проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ) затрат инвестора к дате завершения строительства (окончания маркетингового периода). После этого из полученной величины должна быть вычтена сумма накопленного износа.
Если дата оценки совпадает с датой окончания расчетного периода, то оценка рыночной стоимости объекта методом дисконтирования сметной стоимости осуществляется по формуле:
Сдсс = Х(СЗ№ ■ КФ4 ) + СЗУ ■ КФ4, (3)
T
где Т = Т + Т + Т - продолжительность инвестиционного цикла по возведению объекта оценки, годы; Т здесь - продолжительность предшествующего началу строительства периода; Тстр - продолжительность строительства объекта; Тпост - продолжительность послестроительного периода, годы (наиболее типичной практикой оплаты выполненных работ в строительстве в настоящее время является осуществление ежемесячных платежей, поэтому данный параметр выражается в месяцах); Кф4 - значение множителя 4-й функции сложных процентов, определяемое при их ежемесячном начислении; С - величина (стоимость) затрат инвестора в t-й момент возведения объекта оценки.
В том случае, если дата оценки устанавливается позднее даты завершения строитель-
2012/4
Proceedings of Petersburg Transport University
Социально-экономические проблемы
177
ства объекта (оценивается недвижимость, находящаяся в эксплуатации определенный период времени), в расчетах необходимо учитывать индексацию цен на дату оценки и накопленный строением износ.
Некоторой особенностью обладает модификация метода ДСС, если в качестве исходных данных используются данные бухгалтерского учета. В соответствии с ПБУ при принятии на учет завершенного строительством объекта предусматривается так называемый синтетический учет осуществленных капитальных вложений, которые арифметически суммируются по этапам строительства (месяцам, кварталам, годам) и отражаются на карточках материального учета и в бухгалтерских записях единым числом. В этом случае, в отличие от метода дисконтированной сметной стоимости, от оценщика требуется предварительное распределение затрат инвестора по периодам строительства с последующим применением процедуры дисконтирования, рекомендованной выше.
4 Метод вычитания
Одной из проблем оценочной деятельности является определение рыночной стоимости недвижимости, имеющей существенный износ (зачастую руинированной) и объектов незавершенного строительства. В данных случаях предлагается использовать комбинацию всех трех указанных выше подходов - затратного, сравнительного и доходного, назвав ее методом вычитания.
Суть предлагаемого метода вычитания заключается в том, что стоимость недвижимости, нуждающейся в инвестициях, определяется путем сравнения с аналогичным объектом, но готовым к эксплуатации. При этом объект сравнения может иметь некоторый накопленный на дату оценки износ, не обязательно совпадающий с износом оцениваемой недвижимости. Затем из рыночной стоимости готового объекта последовательно вычитаются величина затрат инвестора, требующихся для доведения объекта оценки до технического состояния, соответству-
ющего состоянию объекта-аналога, и потеря дохода собственника объекта в течение инвестиционного периода.
Если дается оценка только самого строения, без учета стоимости земельного участка, то дополнительно требуется вычесть стоимость земли, так как цена объекта-аналога обычно используется с учетом стоимости участка. Приведенное описание метода выражается формулой:
Соц = Сан - Пд - ЗИ - Сзу, (4)
где Соц - рыночная стоимость объекта оценки, руб.; Сан - рыночная стоимость объекта-аналога, руб.; Пд - потеря дохода собственника объекта оценки в течение инвестиционного периода, руб.; ЗИ - величина затрат инвестора (включая косвенные издержки), требующаяся для доведения объекта оценки до технического состояния, которым характеризуется объект-аналог, с учетом разности в износах объектов, руб.; Сзу - рыночная стоимость земельного участка (прав на него), руб.
Величина затрат инвестора (ЗИ) определяется как сумма сметной стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта оценки в состояние, характерное для объекта-аналога (пригодное к эксплуатации) и косвенных издержек (КИ), связанных с их осуществлением. При этом учитываются разница в оборудовании объекта оценки и объекта-аналога и накопленных ими износах.
Заключение
Расширение области применения затратного подхода в практике оценки рыночной стоимости недвижимости позволит существенно повысить обоснованность отчетов независимых оценщиков. В рамках настоящей статьи нашли отражение не все методические положения и приемы, которые следует учитывать при использовании названных методов расчетов. Более подробно с ними можно ознакомиться в работах
ISSN 1815-588Х. Известия ПГУПС
2012/4
178
Социально-экономические проблемы
[1, 3, 5] или на курсах в центре семинаров и стажировок Института повышения квалификации и переподготовки ПГУПС.
Библиографический список
1. Обоснование затратного подхода при оценке недвижимости с помощью нормативных методов / С. В. Коланьков // Известия Петербургского университета путей сообщения. -СПб. : Петербургский гос. ун-т путей сообщения, 2010. - Вып. 2 (23). - С. 174-183.
2. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооруже-
ний различных отраслей народного хозяйства для переоценки основных фондов (УПВС). -М. : Госстрой СССР, 1970.
3. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости: учеб. пособие / С. В. Колань-ков. - Петербургский гос. ун-т путей сообщения, 2010. - 56 с.
4. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости / Е. С. Озеров, Д. Д. Кузнецов // Вопросы оценки. - 1998. -№ 2. - С. 10-15.
5. Экономика недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов ж.-д. транспорта / С. В. Коланьков. - М. : Маршрут, 2006. - 332 с.
УДК 656.2 (09)
А. А. Лапинскас
Петербургский государственный университет путей сообщения
С. Б. Лебедев
Государственная морская академия им. адмирала С. О. Макарова Ван Бинь
Петербургский государственный университет путей сообщения
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ВЫСОКОСКОРОСТНОГО ПАССАЖИРСКОГО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА В РОССИИ И КИТАЕ
Россия и Китай разработали долгосрочные стратегии развития железнодорожного транспорта, в том числе высокоскоростного. Однако реальное развитие указанного сегмента железнодорожного транспорта на современном этапе в обеих странах идет с некоторого момента в разных направлениях и с различной эффективностью. В РФ по ряду причин было отдано предпочтение импортным разработкам техники и технологии; в то же время в КНР, начав со сборочного производства, вышли на уровень производства собственного высокоскоростного подвижного состава и сооружения выделенных скоростных линий.
инновации, высокоскоростной железнодорожный транспорт, энергосырьевое развитие, «голландская болезнь» экономики, принципы стратегического планирования.
Введение
Высокоскоростной пассажирский железнодорожный транспорт концентрирует самые передовые научно-технические иннова-
ции. Переход к новому скоростному порогу в 250-350 км/ч на железной дороге можно образно сравнить с преодолением «звукового барьера» в авиации. Высокоскоростной пассажирский подвижной состав - это
2012/4
Proceedings of Petersburg Transport University
