Обоснование затратного подхода при оценке недвижимости с помощью нормативных методов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ОбЩетехнические и социальные проблемы

УДК 347.214.2:656

С. В. Коланьков

ОБОСНОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ НОРМАТИВНЫХ МЕТОДОВ

Рассмотрены виды оцениваемой стоимости объектов недвижимости, состав затратного подхода и нормативные методы оценки, дана область применения кадастровой стоимости.

затратный подход к оценке недвижимости, виды оцениваемой стоимости, нормативные методы, балансовая стоимость, амортизация, инвентарная стоимость, кадастровая стоимость, таможенная стоимость, налоговая стоимость.

Введение

В федеральном стандарте оценки № 1 [1] введено понятие трех возможных подходов при определении стоимости объектов: доходного, сравнительного и затратного. Подход определяет критерий оценки: для затратного подхода им является остаточная стоимость затрат инвестора.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Под методом оценки понимается конкретный способ расчета стоимости объекта в рамках того критерия, который установлен соответствующим подходом.

Затратный подход применяется и при реализации двух других подходов к оценке недвижимости - доходного и сравнительного. Так, в доходном подходе затратный подход используется при расчете резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов строения, операционных расходов и налогов при оценке величины чистого операционного дохода; в сравнительном подходе - для расчета некоторых корректировок.

1 Общие положения

Достоинством затратного подхода является его хорошая информационная обеспеченность, возможность применения для оценки всех типов объектов в любых рыночных условиях. Недостатками подхода

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

191

являются отражение в большей степени точки зрения продавца, сложность и субъективизм определения величины предпринимательской прибыли и стоимости земельного участка и, как следствие, недостаточный учет спроса и предложения на рынке. Кроме того, затратным подходом, как правило, оценивается только стоимость имущества и он не применяется для оценки стоимости прав собственности.

Процедура применения затратного подхода зависит от вида оцениваемой стоимости. В соответствии с нормативными документами

[1] -[11] и практикой оценочной деятельности выделяются следующие виды оцениваемой стоимости:

1) балансовая стоимость (первоначальная, восстановительная, остаточная);

2) рыночная стоимость;

3) сметная стоимость;

4) стоимость замещения;

5) стоимость восстановления;

6) инвестиционная стоимость;

7) инвентарная стоимость (восстановительно-оценочная,

действительная (остаточно-оценочная));

8) ликвидационная стоимость;

9) утилизационная стоимость;

10) стоимость с ограниченным рынком (стоимость специализированного имущества);

11) потребительская стоимость (в терминологии гражданского кодекса

[2] - выкупная цена);

12) залоговая стоимость;

13) страховая стоимость;

14) таможенная стоимость;

15) кадастровая стоимость;

16) стоимость объекта оценки при существующем использовании;

17) стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

18) альтернативная стоимость имущества;

19) специальная стоимость объекта оценки.

Трактовка данных видов стоимостей недвижимости приводится в указанных нормативных документах и в работе [12].

При оценке балансовой, сметной, инвентарной, утилизационной стоимости и стоимости для целей налогообложения используется исключительно затратный подход.

К методам затратного подхода относятся:

1) нормативные методы оценки;

2) метод сметного ценообразования;

3) затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости;

4) метод дисконтирования сметной стоимости.

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Обцетехнические и социальные проблемы

2 Нормативные методы оценки

Под нормативными методами оценки стоимости недвижимости понимаются методы, утвержденные органами государственного

управления:

• метод балансовой (бухгалтерской) оценки;

• метод инвентарной оценки;

• методы налоговых оценок.

Метод балансовой (бухгалтерской) оценки позволяет оценить первоначальную, восстановительную и остаточную стоимость недвижимости по данным бухгалтерского учета (рис. 1).

Балансовая стоимость недвижимости определяется на основании Положения о бухгалтерском учете (ПБУ). Балансовая стоимость объекта не соответствует значению его рыночной стоимости из-за особенностей бухгалтерского учета: отсутствие учета предпринимательской прибыли, функционального и внешнего износа, использование в основном индексного метода переоценки основных фондов, который в отличие от метода прямой оценки недостаточно отражает соотношение спроса и предложения на рынке, и ряда других.

------ - первоначальная стоимость, руб.; ■ - восстановительная стоимость, руб.;

- остаточная стоимость, руб., д _ сумма накопленной амортизации, руб.

Метод инвентарной оценки используется органами технической инвентаризации: бюро технической инвентаризации (БТИ), проектно-инвентаризационными бюро (ПИБ) - при составлении технических паспортов на объекты недвижимости. Основными задачами

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

193

государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.

Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Минэкономразвития РФ. Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (в результате перепланировки, реконструкции, переоборудования, возведения, разрушения, изменения уровня инженерного благоустройства, сноса), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 17 Федерального закона [13].

Технические паспорта объектов недвижимости содержат таблицу 9 «Исчисление восстановительной и действительной стоимости (экономические характеристики) здания (сооружения)», которая определяется на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) [8]. Таким образом, инвентарная стоимость недвижимости - это стоимость недвижимости, определенная органами

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

государственной инвентаризации по утвержденной Правительством РФ методике. Поскольку УПВС разработаны в ценах на 01.01.1969 г., механизм определения инвентарной стоимости включает процедуру индексации цен (рис. 2).

Индексация цен 1969 г. в цены 1984 г. производится умножением показателей стоимости, содержащихся в таблицах УПВС, на индексы (11984/1969), утвержденные постановлением [14], с последующим

умножением на индекс /тек/1984, позволяющий перейти от цен 1984 г. в цены на дату оценки - текущие цены. В целях упрощения деятельности ПИБ в Санкт-Петербурге губернатором ежегодно издается распоряжение, в котором устанавливается единый индекс пересчета цен 1969 г. в текущие цены.

01.01.1969

01.01.1984

Дата оценки

"А______

ч

_ _ -

t, годы

11984/1969

1тек/1984

Рис. 2. Процедура индексации при определении инвентарной стоимости недвижимости

Методами налоговых оценок определяются кадастровая, таможенная стоимость и стоимость объекта оценки для целей налогообложения.

Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки земель, которая проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года [11].

Г осударственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Это существенным образом отличает ее от оценки рыночной стоимости недвижимости, которая по своей сути является индивидуальной оценкой, ключевой элемент которой -определение варианта наиболее эффективного использования объекта.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

195

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости [3, ст. 66].

Кадастровая стоимость определяется в различных целях (рис. 3).

Кадастровая стоимость является налоговой базой для определения величины земельного налога и предоставляется по месту нахождения земельного участка территориальными органами Роснедвижимости в виде выписки из государственного земельного кадастра. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом [4, ст. 390]. Годовая величина земельного налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости (налоговой базы) и налоговой ставки с учетом льгот по его уплате.

Рис. 3. Использование кадастровой стоимости в хозяйственной практике

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков [4, ст. 394]. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства (для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - 10 лет), начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства (для ИЖС - 10 лет), вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости [4, ст. 396].

Величина земельного налога для граждан определяется налоговыми органами, для юридических лиц - самостоятельно этими лицами.

Кадастровая стоимость используется в случае создания открытого акционерного общества (ОАО) путем преобразования государственного унитарного предприятия. В этом случае в соответствии со ст. 11 закона [15] оценка земельных участков для их внесения в уставный капитал такого ОАО принимается равной их кадастровой стоимости.

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

197

Кадастровая стоимость может использоваться также для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В первом из указанных случаев арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости. При этом, в зависимости от типа земельного участка, указанная величина изменяется от 0,01% до 2% [16, п. 3 Правил].

В частности, максимальная из указанных ставок 2% применяется, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом [3].

Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, предоставленных (занятых), в частности, для размещения:

автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

линий метрополитена;

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений.

При использовании рыночной стоимости земельных участков для расчета величины арендной платы за земельные участки [16, п. 2 Правил] указанная плата рассчитывается по следующей формуле:

А = С х р,

где А - арендная плата, руб/год;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, руб.;

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Обцетехнические и социальные проблемы

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Кадастровая стоимость используется для определения цены выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями [17, ст. 2]. При приобретении таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

2,5% процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Кадастровая стоимость используется также для снятия в установленном законом порядке запрета на строительство или реконструкцию объектов. Размер этой платы не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка.

Таможенная стоимость объекта может определяться одним из шести методов, установленных законом [10, ст. 12]:

1) по стоимости сделки с ввозимыми товарами;

2) по стоимости сделки с идентичными товарами;

3) по стоимости сделки с однородными товарами;

4) метода вычитания;

5) метода сложения;

6) резервным методом.

Так же как в Налоговом кодексе [4], здесь используется термин идентичные и однородные товары, в отличие от оценки недвижимости, где применяется термин объекты-аналоги. Подробное описание и последовательность применения этих методов приведено в законе [10] и работе [12]. Для оценки недвижимости таможенная стоимость имеет ограниченное применение и определяется только в отношении отдельных элементов объектов: отделочных и кровельных материалов, столярных изделий, инженерного оборудования и т. д.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения определяется в зависимости от вида налога и категории его плательщика. Несмотря на то, что в Налоговом кодексе [4] предусмотрен единый налог на недвижимость, в практике хозяйственной деятельности продолжают взиматься два налога, связанных с недвижимостью, - налог на имущество и земельный налог. Для юридических лиц стоимостью недвижимости для обложения налогом на имущество является остаточная балансовая стоимость; для физических лиц - остаточная инвентарная стоимость (максимальная ставка налога на имущество - 2,2% [4]). Стоимостью недвижимости для обложения земельным налогом является кадастровая стоимость.

Заключение

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

199

Предлагаемый состав затратного похода, дополненный методом дисконтирования сметной стоимости, может применяться для оценки практически всех известных видов стоимости недвижимости. При этом ни один из нормативных методов оценки объектов не позволяет определить величину рыночной стоимости активов.

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

ОЙцетехнические и социальные проблемы

Библиографический список

1. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"».

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 г. № 136-ФЗ.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ, часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с изменениями от 24 июля 2009 г.).

5. Закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

6. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)"».

7. Постановление Госстроя России от 5 марта 2007 г. № 15/1. МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.

8. Общая часть к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР, утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 13 августа 1971 г. - М. : Энергия, 1971. - 24 с.

9. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; В. В. Коссов, В. Н. Лившиц, А. Г. Шахназаров. - М. : Экономика, 2000. - 421 с.

10. Закон РФ от 21.05.93 г. № 5003-1 «О таможенном тарифе» (в ред. от 28.06.2009 N 125-ФЗ).

11. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (с изменениями от 17 сентября 2007 г.).

12. Экономика недвижимости : учеб. пособие для студентов вузов ж.-д. трансп. / С. В. Коланьков. - М. : Маршрут, 2006. - 332 с.

13. Закон РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 17 июля 2009 г.).

14. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

15. Закон РФ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями от 7 мая 2009 г.)

16. Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

17. Закон РФ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 17 июля 2009 г.).

Статья поступила в редакцию 20.04.2010;

представлена к публикации членом редколлегии А. Н. Ефановым.

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2