CC BY
87
УДК 332.88 (470.315)
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРИМЕНИМОСТЬ
Т.Н. Кузина
Ивановский государственный архитектурно-строительный университет
Оценка стоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов к оценке собственности: затратного, доходного и сравнительного. Анализируется применимость каждого в практике инвестиционного анализа, достоинства и недостатки.
Затратный подход
Подход с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества.
В силу ограничений методов сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое применение.
Существует целый ряд объектов недвижимости, которые трудно оценить с помощью метода сравнения продаж или капитализации дохода. К ним относятся школы, больницы, здания почты и т.д. Для таких зданий трудно найти данные о продажах сравнимых объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не направлено на получение дохода.
В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также уменьшаются. В результате этого применение метода сравнения продаж и метода капитализации дохода становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ полу-
чить представление о порядке величины рыночной стоимости - применение затратного подхода.
Так как затратный подход предполагает отдельную оценку земли и сооружений, то он, в первую очередь, подходит для применения в сфере страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых.
В случае определения базы для налогообложения специализированной собственности затратный подход также является основным методом определения стоимости. К базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки объектов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном подходе.
Таким образом, затратный подход определения рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой - зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимости недвижимости.
Вместе с тем затратный подход имеет свои ограничения:
• для объектов со значительным сроком службы возникают трудности с определением величины износа;
• во многих случаях при применении затратного подхода необходима корректировка полученных результатов, по-
скольку уровень стоимости, определяемый затратным методом, может соответствовать рыночной цене данного объекта оценки только при сбалансированном рынке недвижимости.
Расчет стоимости недвижимости на основе затратного подхода включает следующие этапы:
1. Расчет стоимости земельного участка.
2. Расчет полной стоимости строительства
3. Оценка износа объекта оценки.
4. Оценка рыночной стоимости объекта оценки (п.1, 2, 3).
Доходный подход
Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:
- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
- часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.
Если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (например, гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала.
Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения, а также доход от продажи собственности после окончания владения (стоимость реверсии).
К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что:
• в основе лежит прогнозирование, а не фактическая информация;
• подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процент-
ной ставки дохода на длительную перспективу;
• в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.
Однако наряду с этими недостатками у доходного подхода есть и преимущества:
• при этом подходе принимаются во внимание ожидания относительно будущих доходов;
• учитывается рыночная ситуация, поскольку построение коэффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска;
• доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта.
В рамках доходного подхода выделяют два основных метода:
- метод прямой капитализации;
- метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).
Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности.
Сравнительный подход имеет ряд недостатков:
• игнорирование перспектив развития предприятия в будущем;
• потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;
• необходимость выполнения сложных корректировок в процессе нивелирования различий оцениваемого объекта и
аналога для определения итоговой величины стоимости.
В качестве достоинств сравнительного подхода можно выделить:
• определение цены объекта на основе фактической цены купли-продажи сходных предприятий с использованием корректировок, обеспечивающих сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;
• реальное отражение спроса на данный объект инвестирования.
Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж.
Метод сравнения продаж
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости - многоквартирных и индиви-
дуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
- определение подходящих единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице;
- сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключение из списка сравниваемых;
- приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.
Проанализировав существующие подходы к оценке недвижимости, можно выделить недостатки и достоинства каждого (см. таблицу).
Таблица
Достоинства и недостатки существующих подходов к оценке недвижимости
Подходы к оценке недвижимости Достоинства Недостатки
1.Затратный подход 1. Применяется для оценки уникальных объектов недвижимости, так как они не могут быть оценены с помощью других подходов. 2. Предполагает отдельную оценку земли и сооружений, поэтому применяется в сфере страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых, а также в налогообложении, так как к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения. 3. Единственный способ оценки объектов незавершенного строительства. 1. Не может применяться для объектов со значительным сроком службы, так как возникают трудности с определением величины износа.
Продолжение таблицы
2. Доходный подход 1. Это единственный подход, позволяющий оценить будущую доходность объекта оценки. 2. Учитывается рыночная ситуация, так как построение ставки капитализации и ставки дисконта учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект. 1. В основе лежит не фактическая информация, а прогнозирование. 2. Подход дает надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу. 3. Точное прогнозирование невозможно в условиях нестабильной экономики и требует высокой квалификации оценщиков. 4. Применяется только для объектов, приносящих доход. 5. Нельзя использовать для объектов недвижимости, требующих значительной реконструкции или находящихся в состоянии незавершенного строительства, то есть не приносящих стабильных доходов.
З. Сравнительный подход 1. Реально отражается спрос на данный объект оценки. 2. Цена объекта оценки определяется на основе фактической 1. Необходим сбор информации по большому количеству объектов - аналогов, что является трудоемким процессом. 2. Необходимо выполнять сложные корректировки. 3. Нельзя оценить уникальные, редко продаваемые объекты недвижимости. 4. Не учитываются перспективы развития объекта в будущем.
Таким образом, с позиции затратного подхода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта. С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца. С позиции сравнительного подхода величина стоимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов.
ЛИТЕРАТУРА
1. Гранова И.В. Оценка недвижимости. -СПб: Питер, 2004. - 208с.
2. Гришаев С.П. Всё о недвижимости: Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наём жилого помещения, ипотека, наследование: Учебно-практическое пособие. - М.: Бек, 2005. - 259 с.
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.
4. Оценочная деятельность в экономике: Учеб. пособие. - Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. - 304с.
METHODS OF EVALUATION OF PREMISES IN RUSSIA:
RESTRICTIONS AND APLICABILITY
T. Kuzina
Evaluation of premises cost is realized on the base of three traditional approaches to the evaluation of property: expenditure, profitable and comparative. Analysed aplicability each in the practical person of investment analysis, value and defect.
