Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.62© Н.Ю.Симонова

Н.Ю. Симонова МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В Российской Федерации достаточно слабо в настоящее время развита методологическая база оценки недвижимости. В данной статье рассматриваются различные методологические подходы к оценке недвижимого имущества, поскольку только одновременная оценка с использованием различных подходов дает возможность определить реальную стоимость имущества.

Ключевые слова: оценка недвижимости, затратный подход, методы оценки, сравнительный подход, доходный потенциал.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности. В современных условиях государство начинает разрабатывать эффективные методы оценки, пытаясь адаптировать многообразный опыт западных стран к российским особенностям и реалиям [1].

Объективная оценка активов необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство. Рынок жилья в современных условиях развивается достаточно быстро. Более медленно вовлекается в оборот коммерческая недвижимость, что является одной из важнейших проблем в развитии национальной экономики.

Коммерческая недвижимость - это доходная недвижимость, то есть недвижимость способная приносить доход. Приносящая доход собственность обладает рядом характеристик, которые представляют собой вызов профессионалам, работающим в сфере недвижимости. К этим характеристикам относятся конфигурация доходов, будущие изменения стоимости, комплексные финансовые, правовые и налоговые последствия, а также факторы риска и рынка.

Перед оценщиком в ходе определения стоимости объекта недвижимости стоит ряд задач, которые ему необходимо решить.

Во-первых, рынок коммерческой недвижимости на данный момент является активно развивающимся сегментом рынка недвижимости, непрерывный рост цен на подобные объекты заставляет осторожно подходить к оценке коммер-

ческой недвижимости и максимально корректно учитывать будущие денежные поступления в условиях постоянно возрастающего спроса.

Во-вторых, в достоверной оценке объектов коммерческой недвижимости заинтересован не только собственник, но и потенциальный приобретатель, стремящийся оптимизировать затраты в предстоящей сделке.

Кроме того, объект недвижимого имущества является на текущий момент наиболее привлекательным объектом залога для кредитных учреждений, что создает потребность в независимой оценке данных активов.

Ценообразование - непрерывный процесс принятия решений по установлению цены, начиная от постановки целей и заканчивая периодическим пересмотром сложившихся уровней цен исходя из реальной рыночной ситуации [2]. Оценка любых объектов для расчета рыночной или нерыночной стоимости подразумевает применение одного или нескольких подходов к оценке. В современной практике оценки традиционно используются три основных подхода определения стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки, однако, необходимо учитывать, что применение только одного метода оценки ведет к потере качества, хотя и снижает затраты на оценочный процесс.

Затратный подход представляет собой способ определения стоимости на основе расчета совокупности затрат на приобретение земельного участка, строительство нового имущественного объекта, имеющего эквивалентные характеристики или затраты на приспособление уже имеющегося объекта недвижимого имущества для использования с учетом того фактора, что данные затраты осуществляются одномоментно. Основой затратного метода выступает принцип замещения, в соответствии с которым покупа-

тель не будет уплачивать за объект больше, чем он мог бы заплатить при приобретении земельного участка и строительстве аналогичного объекта недвижимости и приемлемые сроки. Такой подход характеризуется высокой степенью объ-

ективности при условии точной оценки затрат на строительство объекта. Технология применения затратного подхода включает в себя этапы, отраженные в таблице 1.

Таблица 1

Методы оценки, применяемые в затратном подходе

Методы определения восстановительной стоимости Метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного обследования

Методы определения физического износа Нормативный метод, стоимостной метод, метод срока жизни

Методы определения функционального износа Метод капитализации потерь в арендной плате, метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Методы определения внешнего износа Метод капитализации потерь в арендной плате, метод сравнительных продаж, метод срока жизни

Методы определения полных затрат при составлении смет Ресурсный метод, ресурсно-индексный метод, базисно-индексный метод, базисно-компенсационный метод, метод на основе банка данных о стоимости объектов аналогов

Определим основные из применяемых методов:

1) оценка восстановительной стоимости. Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства оцениваемого объекта, рассчитанная в текущих ценах. Она может определяться как на базе стоимости воспроизводства, так и стоимости замещения. Основной проблемой, стоящей перед оценщиком, в этом случае выступает обоснованный выбор расчета данных стоимостей и, следовательно, соответствующих методик их определения.

Стоимостью воспроизводства является денежное выражение издержек строительства копии объекта на земельном участке в действующих на данный момент времени ценах с использованием аналогичных материалов, строительных стандартов, проектных решений.

Стоимостью замещения признается денежное выражение издержек воспроизведения объекта, который имеет аналогичную функциональную пригодность, что и объект оценки, с использованием действующих стандартов, материалов и дизайна, определенное в текущих ценах.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется следующими методами: сравнительной единицы, разбивки по компонентам, количественного анализа.

2) расчет выявленных видов износа. Износ представляет собой снижение полезности объекта недвижимости за счет различных факторов с истечением определенного периода времени. В ходе эксплуатации объекта происходит постепенное ухудшение его параметров, характеризующих конструктивную надежность зданий и их соответствие текущему использованию. Типы износа классифицируют в зависимости от причин, его вызывающих. Таким образом, износ

подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - это постепенная утрата технико-эксплуатационных качеств объекта, изначально заложенных при строительстве, под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Под устранимым физическим износом подразумевается такой износ при котором затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым признается износ в случае, когда когда затраты на исправление дефекта оказываются больше стоимости, которая при этом будет добавлена к объекту.

К преимуществам затратного подхода при оценке коммерческой недвижимости можно отнести то, что он позволяет:

- произвести оценку объекта при недостатке рыночной информации, необходимой для применения других подходов к оценке;

- сделать вывод об экономической целесообразности нового незавершенного строительства;

- достоверно оценить недвижимость на закрытых рынках (больницы, музеи, театры и т. д.).

К недостаткам затратного подхода относятся:

- он не учитывает влияние строительного блага, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности;

- затрудняют процесс оценки различия между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.

Сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов оценки стоимости, которая основана на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Учитывая, что сравнительный подход оценки

недвижимости использует данные о сделках на рынке, подход называют рыночным.

На практике отбор аналогов принято осуществлять последовательно по трем уровням:

- функциональное сходство (по функциональному назначению; при наличии многофункциональности аналог выбирается для каждой функциональной части в отдельности);

- конструктивное сходство (по конструктивной схеме, компоновке, составу и однородности элементов);

- параметрическое сходство (по имеющимся технико-эксплуатационным характеристикам и параметрам) [12, с.180].

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе следующие:

1. Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

3. Учет поправок в ценах продаж сопоставимых объектов.

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов, и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для сравнительного подхода очень высока потребность в сборе информации, что иногда затрудняет процесс оценки. Данный подход следует использовать при оценке объектов коммерческой недвижимости, которые имеют достаточное количество аналогов на рынке недвижимости. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования сравнительного подхода:

- не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости (местоположение, физические характеристики и состояние, условия финансирования, время продажи);

- трудность с закрытостью информации о продажах сопоставимых объектов.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

- определение стоимости объекта на основе фактической цены при сделке купли - продажи сходных объектов коммерческой недвижимости с использованием корректировок, которые обеспечивают сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;

- реальное отражение спроса на данный объект коммерческой недвижимости.

К недостаткам сравнительного подхода от-

носятся:

- игнорирование возможности изменения величины приносимого дохода;

- потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;

- необходимость выполнения сложных корректировок в процессе устранения различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.

Особенностью использования сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости является то, что подбор аналогов осуществляется в зависимости от функционального назначения объекта оценки. Несмотря на то, что общий признак коммерческой недвижимости способность приносить доход, величина этого дохода имеет существенную разницу в зависимости от того, для чего предназначено данное помещение. Данный подход отражает ситуацию в данный момент времени и никак не учитывает изменения, которые могут произойти в будущем, и оказать влияние, как на стоимость объекта оценки, так и на величину потенциального дохода, который данная недвижимость может приносить.

Таким образом, при оценке коммерческой недвижимости в рамках сравнительного подхода, для получения достоверного результата необходимо:

- тщательно изучить тенденции развития рынка недвижимости;

- отобрать аналогичные объекты по назначению, качеству, передаваемым правам, местоположению, физическим характеристикам, площади.

Метод оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом. Применение данного метода основано на принципе ожидания. Инвестор приобретает объект недвижимости ожидая в будущем получить доход от его использования. Так как непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, то стоимость недвижимости рассчитывается как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Преимуществом доходного подхода выступает то, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода. Основным недостатком то, что данный расчет основан на прогнозных данных.

Выделяют следующие этапы процедуры оценки при применении доходного подхода:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = Аст х S

?

где Аст - средняя ставка аренды объекта оценки;

8 - площадь объекта оценки;

2. Определение потерь от недоиспользования площадей на основе анализа рынка, исчисление действительного валового дохода.

Потери арендной платы наблюдаются за счет неполной занятости объекта недвижимости либо из-за неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Величина потерь рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

мости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

К = Кn X nc

где

К

нд

- коэффициент недоиспользова-

ния площадей; К

п - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

- средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

"<■ - общее число периодов в году; Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижи-

Кз = 1 - Кнд

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

Кс = 1 - Кн

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

ДВД = ПВД X Кз X Кс

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который осуществляется путем анализа фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки. Для определения текущей стоимости объекта используют следующие методы: прямой капитализации доходов, капитализации по норме отдачи на капитал, капитализации по расчетным моделям; дисконтированных денежных потоков.

Таким образом, существует многообразие методов оценки недвижимого имущества, в зависимости от поставленных целей оценщик может выбрать наиболее оптимальный, приводящий к минимизации затрат и обеспечивающий необходимую точность расчетов.

Библиографический список

1. Государственно-частное партнерство как инновационный метод взаимодействия государства и частного бизнеса [Текст]/ под ред. Н.Ю. Симоновой, С.В. Грисько, Б.Р. Шестеркина, Е.В. Исаевой, М.Г.Родионова. - Омск: Изд-во ОмГТУ, 2012. - 164 с.

2. Ан, Ю.Н. Влияние внешних факторов на ценообразование банковских услуг [Текст] /Ю.Н.Ан //Наука о человеке: гуманитарные исследования. - 2013. -№1(11). - C. 35-39.

METHODOLOGY FOR DETERMINING THE VALUE OF COMMERCIAL REAL ESTATE Natalya Y. Simonova,

associate professor, Siberian Institute of Business and Information Technologies

Abstract: The Russian Federation is rather weak now developed methodological framework of real estate valuation. This article discusses the various methodological approaches to the assessment of real property, as only simultaneous estimation using different approaches makes it possible to determine the real value of the property.

Keywords: real estate valuation, cost approach, evaluation methods, a comparative approach, the income potential.

n

Сведения об авторе:

Симонова Наталья Юрьевна - кандидат экономических наук, доцент, зав. кафедрой менеджмента Сибирского института бизнеса и информационных технологий (г. Омск, Российская Федерация), e-mail: [email protected]/.

Статья поступила в редакцию 08.03.2014.