CC BY
8Закон и право. 2024. № 7. С. 138-141. Law and legislation. 2024;(7):138-141.
Научная статья УДК 347
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-7-138-141 EDN: https://elibrary.ru/JOKBVV
NIION: 1997-0063-7/24-373 MOSURED: 77/27-001-2024-7-573
Отказ от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы теории и практики
Маржанат Изамутдиновна Сулейманова
Дагестанский государственный университет, Махачкала, Россия, dmarzhana@mail.ru
Аннотация. В статье раскрывается порядок государственной регистрации недвижимости, показаны уполномоченные лица, осуществляющие государственной регистрацию, рассматриваются распространенные причины отказов в государственной регистрации на недвижимое имущество.
Ключевые слова: государственная регистрация прав, государственный реестр, недвижимое имущество, отказ в регистрации, Росреестр, многофункциональный центр.
Для цитирования: Сулейманова М.И. Отказ от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы теории и практики // Закон и право. 2024. № 7. С. 138—141. Ы^^:// doi.org/10.24412/2073-3313-2024-7-138-141 ББЫ: https://elibrary.ru/JOKBVV
Original article
Unlawful refusal of state registration of rights to real estate and transactions with it: problems of theory and practice
Marzhanat I. Suleymanova
Dagestan State University, Makhachkala,
Russia, dmarzhana@mail.ru
Abstract. The article reveals the procedure for state registration of real estate, shows authorized persons who carry out state registration, discusses common reasons for refusals of state registration for real estate.
Keywords: state registration of rights, state register, real estate, refusal of registration, Rosreestr, multifunctional center.
For citation: Suleymanova M.I. Unlawful refusal of state registration of rights to real estate and transactions with it: problems of theory and practice // Law and legislation. 2024; (7) : 138—141. (In Russ.). https://doi.org/ 10.24412/2073-3313-2024-7-138-141 EDN: https://elibrary.ru/JOKBVV
Преобладающую часть хозяйственного оборота на сегодняшний день в России представляют сделки с недвижимостью, данные процессы имеют важное значение для гражданского оборота.
В ходе проведения реформы гражданского законодательства произошли значительные улучшения в сфере регулирования регистрации
© Сулейманова М.И. М., 2024.
недвижимости, в том числе порядка приостановлении и отказа в государственной регистрации.
Законодательные пробелы, регулирующие сферу недвижимости, могут пагубно сказаться на экономическом и политическом развитии в стране. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из гарантий защиты прав граждан.
Реформирование гражданского законодательства привело к развитию всех его отраслей,
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2024
в том числе и законодательства в сфере недвижимости. Законодательство предусматривает определенную процедуру для регистрации недвижимости.
Регистрирующий орган может как зарегистрировать право на недвижимое имущество за гражданином, так и приостановить либо отказать в регистрации. Исчерпывающий перечень причин отказа и приостановления в регистрации перечислен в федеральном законе.
Согласно российскому законодательству полномочия по осуществлению государственной регистрации недвижимости возлагается на Росреестр.
Росреестр является органом власти, осуществляющим государственную регистрацию, который на основании полномочий, предоставленных ему, осуществляет защиту прав собственности и предотвращает нарушения прав гражданина [4, с. 88].
Фундаментальной правовой базой регистрации недвижимости является Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218 (далее — ФЗ № 218) [1]. В свою очередь, указанный Закон является источником основания приостановления и отказа в государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации следующий:
во-первых, при обращении в регистрирующий орган либо МФЦ сотрудник, принимающий документы, идентифицирует лицо, подавшее документы;
во-вторых, проводится проверка комплектности документов.
После подачи документов государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов, поданных на регистрацию.
Правовая экспертиза поданных документов проводится в установленный законом срок, в результате которого гражданин получает либо положительный результат, либо получает письмо об отказе, либо приостановлении регистрации.
В связи с изменением в законодательстве в 2017 г. образовался единый государственный реестр недвижимости, который объединил две базы: Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости [5, с. 6].
Следует подчеркнуть, что меры ответственности за действия (либо бездействие) при проведении регистрации распределены между Рос-реестром, государственным регистратором.
Следовательно, государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН данных, которые предоставил гражданин в регистрирующий орган (за исключением информации, которую регистратор получил в ходе запросов в процессе межведомственного взаимодействия). Кроме того, регистратор несет ответственность за нарушение сроков, за несвоевременную постановку на государственный учет, государственную регистрацию, за необоснованное приостановление и отказ в постановке на кадастровый учет или государственной регистрации прав, а также уклонение от их проведения.
При недобросовестном исполнении своих полномочий государственный регистратор несет ответственность в случае подтверждении незаконных действий в суде.
Таким образом, приостановление в регистрации либо отказ в государственной регистрации недвижимости может быть оспорен в суде. Согласно закону государственный регистратор, в случае доказанности его вины, действии либо бездействии, обязан возместить причиненные им убытки (за счет казны Российской Федерации), например:
■ за нарушение сроков постановки на кадастровый учет и государственную регистрацию;
■ за внесение в государственный реестр недостоверных данных о праве;
■ в связи с незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество;
■ в связи с незаконным приостановлением в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
При обнаружении нарушений при проведении регистрации со стороны государственного регистратора, которые были подтверждены в процессе суда, все затраты и убытки будут возмещены из государственной казны [3].
Согласно ФЗ № 218 перечень, по которым могут приостановить регистрацию либо отказать в регистрации, является исчерпывающий.
Срок приостановления регистрации может варьироваться от одного месяца, трех месяцев либо бессрочно. Например, приостановление в регистрации на один месяц устанавливает государственный регистратор, при проведении запроса в орган власти для подтверждения подлинности документов, предоставленных для регистрации гражданином.
ЬДМ & ЬБ^БЬДТЮМ • 07-2024
Для устранения причин приостановления регистрации гражданину дается, как правило, три месяца.
В соответствии с законодательством при обращении в МФЦ либо Росреестр для государственной регистрации прав на недвижимое имущество гражданин предоставляет документ, удостоверяющий личность. Гражданин должен подтвердить свою личность, предоставив паспорт или нотариально заверенную доверенность на подачу документов, поскольку сотрудники МФЦ принимают документы для государственной регистрации прав физических лиц только при предоставлении документа, удостоверяющего личность.
В Федеральном законе № 218, перечислено 69 исчерпывающих причин для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В письме от регистрирующего органа даются рекомендации для устранения причин приостановки со ссылками на закон. После рекомендаций по устранению недочетов указывается срок, в течение которого они должны быть устранены, в случае несогласия рекомендуется обратиться в суд.
Главной причиной отказа в государственной регистрации является неустранение причин приостановления регистрации. Одна из распространенных причин — документы не соответствуют требованиям, которые установлены для формы и содержания представляемых на регистрацию документов. Например, подача на регистрацию договора в простой письменной форме, когда требуется согласно закону нотариальная форма, в частности, отчуждение доли в праве собственности другому гражданину. Такая ситуация возникает в случае составления договора по отчуждению имущества не специалистом, а гражданами по шаблону, который можно найти в сети Интернет. В случае обнаружения ошибок в содержании либо в форме документов регистрацию приостанавливают, а затем отказывают в регистрации права.
Следующим основанием для отказа в государственной регистрации является отсутствие объекта на кадастровом учете. То есть, при подаче на регистрацию документов недвижимое имущество не имеет индивидуального кадастрового номера и не стоит на кадастровом учете. Как правило, в такой ситуации государственный регистратор приостанавливает регистрацию; для решения данной проблемы гражданину необходимо вернуть поданные документы, а затем по-
дать документы заново с новым заявлением о постановке недвижимого имущества на кадастровый учет и государственной регистрации.
Одним из частых оснований приостановления регистрации является предоставление неполного пакета документов; в правоприменительной практике возникают также случаи подложности документов. Гражданин должен предоставлять документы для регистрации, которые подтверждают его право на данный объект недвижимости.
В некоторых случаях гражданином должны быть предоставлены дополнительные документы:
■ для исключения оспоримости сделки — согласие супруга на совершение сделки;
■ при покупке недвижимости на средства материнского (семейного) капитала — сертификат;
■ при переоформлении недвижимости несовершеннолетнего либо недееспособного — согласие органа опеки и попечительства.
Данные дополнительные документы предоставляются одновременно с пакетом документов на регистрацию.
В правоприменительной практике бывают ситуации, когда из решения регистратора не ясно, что в поданных документах неправильно, либо регистратор забыл указать причину приостановления государственной регистрации. Данная ситуация возникает на практике достаточно часто, гражданину при этом проще у регистратора выяснить причину приостановления регистрации и устранить ее.
Данное приостановление и последующий отказ незаконны, так как согласно Федеральному закону № 218 гражданину должны быть разъяснены причины отказа, со ссылками на нормы закона.
В такой ситуации у гражданина есть два пути: выяснить у государственного регистратора причины приостановления и устранить их, второй — обратиться в суд за защитой своих прав. Как показывает практика, граждане выбирают первый путь.
Одной из распространенных причин приостановления государственной регистрации является отсутствие необходимого комплекта документов для регистрации права, т.е. бывают ситуации, когда граждане потеряли документы, на основании которых приобрели имущество, а владеют недвижимостью давно; в таких ситуациях есть один выход — обратиться в суд.
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2024
Как показывает анализ судебной практики, оспорить решение Росреестра — не самое быстрое дело, на это уходит несколько месяцев.
На сегодняшний день судебная практика постоянно пополняется спорами между Росрее-стром и гражданами. За первый квартал 2022 г. суды общей юрисдикции рассмотрели 2548 исков граждан к Росреестру по оспариванию приостановлений и отказов органа, из которых удовлетворили 68,4% [2].
Об отказе либо о приостановлении государственной регистрации заявитель узнает в официальном ответе от регистрирующего органа. В случае приостановления регистрации лицу дается три месяца для устранения причин приостановления, после чего регистрация недвижимости будет продолжена либо при неустранении причин приостановления поступит отказ в государственной регистрации.
Таким образом, можно сделать вывод, что законодательство содержит широкий перечень причин приостановления государственной регистрации права собственности, каждое основание приостановления можно толковать широко, законодатель дал возможность гражданам исправить причину приостановки и не допустить большого количества отказов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В случае неправомерного отказа, либо отказа, с которым не согласен гражданин, имеется только один выход — обращение в суд. В Российской Федерации, как указано выше, сложилась большая практика по рассмотрению данных видов дел, что дает основу для дальнейшего развития этой отрасли права.
Список источников
1. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015
№ 218-ФЗ (в ред. изм. от 28.12.2022) // http:// www.consultant.ru/
2. Евгения Е.Е. Отказы Росреестра в регистрации: как их оспорить // Вестник Моск.о ун-та МВД России. 2022. № 2. С. 94-95.
3. Матвеев П.А. Понятие и значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Рос. юстиция. 2017. № 6. С. 7-11.
4. Тешебаева А.Н. Публичные и частные начала в правовой природе государственной регистрации прав на недвижимость // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2017. № 1-4.
5. Щербачева Л.В., Рамазанова К.К. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Моск. ун-та МВД России. 2016. № 2.
References
1. Federal Law «On State Registration of Real Estate» dated 13.07.2015 № 218-FZ (as amended from 28.12.2022) // http://www.consultant.ru/
2. Evgenia E.E. Rosreestr's refusals to register: how to challenge them / / Bulletin of the Moscow University of the Ministry of Internal Affairs of Russia. 2022. №. 2. Pp. 94-95.
3. Matveev P.A. The concept and significance of the institute of state registration of rights to immovable property // The Russian justice system. 2017. № 6. Pp. 7-11.
4. Teshebaeva A.N. Public and private principles in the legal nature of state registration of real estate rights // Actual problems of humanities and natural sciences. 2017. № 1-4.
5. Shcherbacheva L.V., Ramazanova K.K. Actual problems of state registration of rights to immovable property / / Bulletin of the Moscow University of the Ministry of Internal Affairs of Russia. 2016. № 2.
Информация об авторе
Сулейманова М.И. — соискатель 2-го года обучения
Статья поступила в редакцию 12.05.2024; одобрена после рецензирования 08.06.2024; принята к публикации 14.06.2024.
Information about the author
Suleymanova M.I. — applicant for 2 years of study
The article was submitted 12.05.2024; approved after reviewing 08.06.2024; accepted for publication 14.06.2024.
LAW & LEGISLATION • 07-2024
