Особенности залога земельных участков Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Особенности залога земельных участков

Е.В. Иванкина

декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва)

Елена Владимировна Иванкина, [email protected]

Залог недвижимого имущества, или ипотека, является предметом пристального внимания ученых и практиков с начала перестройки. Наибольшее развитие получило жилищное ипотечное кредитование, объем которого в последние 5 лет в среднем ежегодно удваивается, однако и оно находится на начальном этапе развития. Общая задолженность по жилищному ипотечному кредитованию составила в марте 2007 года 289,3 миллиарда рублей, в первом квартале 2007 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 82,3 миллиарда рублей. По сравнению с другими странами в России уровень развития ипотечного кредитования незначителен и составляет 1,3 процента от внутреннего валового продукта (ВВП), в то время как в Германии, Швеции, Португалии этот уровень равен 52, в США - 64,5, а в Нидерландах - 111,1 процента от ВВП. Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки1.

Между тем самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:

• именно земля представляет важнейшую системообразующую часть недвижимости;

• только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, считаются лишь «улучшени-

ями» земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;

• из всех элементов недвижимости только землю относят к ограниченным ресурсам. Два века назад один из классиков американской литературы писал: «Покупайте землю, ее больше не делают!»;

• вовлечение земли в экономический оборот предполагает огромные финансовые затраты, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что, в свою очередь, требует применения ипотечных механизмов;

• земельная ипотека в отличие от жилой не требует создания в стране института «длинных денег»: она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику - государству;

• земельная ипотека сама представляет источник «длинных денег»: при рассрочке выкупа на длительный период государство может использовать ежегодные аннуитетные платежи земельных собственников во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;

• при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

Рассмотрим некоторые аргументы более подробно.

1. Земля - важнейшая системообразующая часть недвижимости. В авторитетном американском словаре2 дано следующее определение недвижимости (real estate): «под недвижимостью понимаются земля и все что неразрывно с ней связано; недвижимость является синонимом понятия собственность; недвижимость включает в себя как собственность, так и совокупность прав на нее». Следуя классическому принципу «superficies solo cedit» (все находящееся на земельном участке принадлежит собственнику этого земельного участка), можно утверждать, что полноценная недвижимость может быть сформирована только при передаче земельных участков

в собственность или аренду собственникам зданий и сооружений, а понятию «real es-tate» адекватно соответствует содержание термина «единый объект недвижимости». Только в едином объекте недвижимости (ЕОН) земельные участки, здания и сооружения существуют на едином праве собственности.

2. Только земля является одновременно и уникальной составной частью, и полноценным объектом недвижимости (см. схему). Как видно, нет ни одного вида недвижимости, который не включал бы в себя земельную составляющую. В развитых странах стоимость земли составляет в среднем 30 процентов от стоимости всей недвижимости. И только земля является полноценной недвижимостью, когда она не застроена.

ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Коммерческая

торговая

офисная

складская

гостиничная

ресторанная

прочая

Жилая

частная

муниципальная

Производственная

промышленная

транспортная

энергетическая

прочая

Общественно-

административная

государственные

учреждения

учреждения

здравоохранения

учреждения

образования

прочие

Незастроенные

земельные

участки

ЗЕМЕЛЬНАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Земельные активы как составная часть недвижимости

3. В отличие от исчерпаемых ресурсов землю относят к ограниченным: она практически неисчерпаема с позиций времени, но ограничена естественными размерами возможных для использования земель. Так, например, подмосковный земельный рынок в основном уже поделен между несколькими крупными компаниями-собственниками, и последующие продажи имеют характер

перехода собственности из одних частных рук в другие. В крупных городах возможности приобретения свободных земельных участков весьма ограничены имеющимися в черте города свободными площадями и т. д.

4. Оценки стоимости земельных ресурсов не всегда совпадают друг с другом, но, несомненно, они сопоставимы с крупнейшими

2 The real estate dictionary, fifth edition, Financial publishing company, Houston, 1991, p. 132.

макроэкономическими показателями России. Федеральной службой кадастра объектов недвижимости (по состоянию на январь 2007 года) стоимость всех земель России оценивалась в 575 триллионов рублей (кадастровая оценка). Стоимость земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями - в 18, 4 триллиона рублей, при переходе на пониженные ставки выкупной стоимости - в 4,75 триллиона рублей, что сопоставимо с объемом всего промышленного производства России в 2006 году3. И этот огромный реальный актив до сих пор не вовлечен в экономический оборот из-за незавершенности земельной реформы.

Важнейшая часть земельной реформы - переход от права бессрочного пользования земельными участками к правам собственности или аренды. В нашей стране здания и сооружения промышленных, транспортных, энергетических и иных предприятий уже более 10 лет находятся преимущественно в частной собственности, но права собственности на земельные участки оставались у государства. Только после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации были созданы предпосылки для формирования полноценной недвижимости в руках корпоративных и частных собственников путем выкупа земельных участков в собственность или оформления договоров аренды. Перенести на российскую почву обширный теоретический и практический опыт, накопленный другими странами, сложно или практически невозможно. В отличие от нашей страны за рубежом процессы приватизации (или национализации) отраслей и отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы: земельные участки, с одной стороны, и здания и сооружения - с другой.

Реализация прав собственности на земельные участки выгодна промышленным предприятиям, а именно:

• позволяет сформировать полноценную недвижимость;

• позволяет повысить собственные активы, увеличить капитализацию предприятия, потому что предприятие со сформированной недвижимостью стоит дороже как объект частной собственности;

• предоставляет больше возможностей для получения кредита в банке. По закону об ипотеке разрешено выдавать кредит под залог недвижимости, если она находится в частной собственности, а также в аренде или хозяйственном ведении с согласия собственника, но запрещено закладывать здания и сооружения без залога земельного участка, на котором они расположены;

• позволяет приблизиться к международным стандартам финансовой отчетности, по которым в раздел активов «недвижимость» обязательно должна быть включена стоимость земельного участка;

• при изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах позволяет увеличить размер выкупа (на основе рыночной цены, с учетом упущенной выгоды);

• дает возможность получать дополнительный доход от сдачи в аренду свободных частей общего земельного участка.

Несмотря на все выгоды приватизации, ожидаемого массового выкупа земельных участков достигнуть не удалось. Динамика процесса приватизации земельных участков промышленной сферы постепенно замедлялась, а к 2007 году вовлечение этих земель в экономический оборот практически прекратилось.

Основная причина замедления динамики процессов приватизации заключается в необходимости отвлечения из прибыли предприятий огромных денежных средств для выкупа земельных участков. По расчетам специалистов Российского союза промышленников и предпринимателей, стоимость выкупа сопоставима со всем валовым продуктом промышленности. Это непосредс-

3 Информационно-аналитический бюллетень 1^АУ. 2007. № 142. С. 6, 24.

твенный результат завышения ставок выкупной стоимости и отсутствия механизмов рассрочки платежей. Следует снизить базу выкупной стоимости, а главное - ввести ипотечные механизмы для выкупа земельных участков. В рыночной экономике применение ипотеки - единственный способ приобретения промышленной недвижимости.

5. Низкий уровень развития ипотечного кредитования в нашей стране связан с многими факторами, в том числе с отсутствием института «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов. Можно сказать, что эти виды бизнеса находятся в начале своего развития и до сих пор высоки риски их реализации.

Особенность земельной ипотеки (при предоставлении рассрочки для выкупа земельных участков в собственность) заключается в том, что нужда в формировании «длинных денег» отсутствует, так как нет необходимости компенсировать затраты инвестора - можно оформить ипотечные отношения с выплатой кредита в рассрочку. Более того, как подчеркивалось в ряде исследований этого процесса, в современной России, платежи, рассроченные на длительный срок, сами могут быть источником «длинных денег» в экономике. Процесс приватизации должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем.

В настоящее время залог земельных участков занимает очень незначительное место в ипотечных операциях российских банков. Это обусловлено рядом причин, среди которых можно выделить следующие:

• ипотечные операции российских банков связаны в основном с жилищной ипотекой, играющей большую социальную и политическую роль;

• земельные ипотечные ценные бумаги не имеют должной ликвидности на рынке;

• законодательная база применения земельной ипотеки разработана, но от-

сутствует нормативный механизм ее применения.

В истории России был период, когда земельная ипотека была широко развита и являлась необходимым элементом экономической жизни страны. Так, к концу XIX века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система. Были заложены 102 313 домов и имений с остатком долга на сумму 1 131 миллион золотых рублей. Кредит в акционерных земельных банках обслуживался закладными листами - ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. Так же как и земельные банки, Государственный дворянский земельный банк, созданный для «поддержания землевладения потомственных дворян», выдавал ссуды посредством закладных листов на срок от 36 лет до 66,5 года под 5-6 процентов годовых. К началу ХХ века на долю акционерных земельных банков приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть всех заложенных земель.

Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства. На рынке вращались различные виды ценных ипотечных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. В то время из всех торговавшихся на бирже ценностей (21 миллиард рублей при бюджете России 3 миллиарда рублей) закладные листы земельных банков составляли 14 процентов, а ценные государственные бумаги - 9,6. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство4.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Применение ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс промышленности, строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Как уже говорилось, для огромного промышленного комплекса страны единственный рациональный выход при выкупе земельных участков - это использование

4 Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / под ред. И. С. Радченко. М. : ГроссМедиа, 2004. С. 23-26.

эффективного механизма ипотечного кредитования и предоставление им рассрочки платежа по кредиту минимум на 20 лет. Система долгосрочного кредитования выкупа земельных участков для градообразующих промышленных предприятий на основе «земельных» ценных бумаг может стать для всей страны спасительным источником долгосрочных и недорогих инвестиций. Если рассрочка платежа составит 20-30 лет, а процентная ставка не будет превышать 5 процентов, то годовые выплаты, по расчетам В.А. Прорвича, составят 5-10 миллиардов долларов, что сопоставимо с ежегодным объемом всего нового строительства во всех российских городах5.

Несомненно, в настоящее время экономика России переживает серьезный кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают иную обусловленность. Так, сокращение оборота и доходов строительных и девелоперских компаний, повышение ставок по кредитам и трудный доступ к кредитам даже на очень жестких для заемщиков условиях создают на рынке недвижимости неблагоприятные условия для ипотеки. Однако без ипотеки развитие рынка недвижимости невозможно.

Анализ проектов, представленных на крупнейшей международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM-Horizonts, показывает, что в период кризиса возможно расширение сферы применения ипотеки. Например, на время строительства объектов недвижимости можно использовать систему беспроцентных рассрочек от застройщика (как в Испании) или выплату «фиксированной ренты» инвестору в разме-

ре 3 процентов от стоимости объекта в год (как на Кипре), а также многое другое.

Разработка системы ипотечного кредитования - начальный этап пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Привлечение инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможно без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что, в свою очередь, требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Законодательная база для этого сформирована, необходимо только понимание, прежде всего региональными властями, места и роли земельной ипотеки в экономике:

• как единственно возможного средства завершения земельной реформы путем выкупа земельных участков;

• как источника длинных денег;

• как механизма привлечения инвестиций.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. The real estate dictionary, fifth edition, Financial publishing company, Houston, 1991.

2. Информационно-аналитический бюллетень RWAY. 2007. № 142.

3. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / под ред. И. С. Радченко. М. : ГроссМедиа, 2004.

4. Прорвич В. А. Переходная экономика: основы денежной системы. М. : МИИГАиК, 2000.

5. URL: www.rusipoteka.ru

5 Прорвич В. А. Переходная экономика: основы денежной системы. М. : МИИГАиК, 2000.