Коммерческая ипотека недвижимости субъектов малого и среднего предпринимательства Текст научной статьи по специальности «Право»

Коммерческая ипотека недвижимости субъектов малого и среднего предпринимательства

А.Я. Бимбад

руководитель Договорно-правового отдела ООО «Вещательная корпорация «Проф-Медиа», аспирант 3-го года обучения Российского государственного гуманитарного университета (г. Москва)

Алексей Яковлевич Бимбад, abimbad@gmail.com

Развитый малый и средний бизнес - это важнейший фактор экономического процветания и социального благополучия страны, влияющий на повышение занятости и доходов населения. В 2009 году в Российской Федерации осуществляли деятельность 5 192 363 субъекта малого и среднего предпринимательства1. В зарубежных странах с развитой экономикой на этот сектор приходится основная доля налоговых отчислений и значительная часть внутреннего валового продукта - до 85 процентов2. В России ситуация иная: более половины внутреннего валового продукта создается крупными промышленными холдингами, а субъекты малого и среднего предпринимательства испытывают серьезные затруднения при осуществлении деятельности. Одной из необходимых составляющих существования и дальнейшего развития малого и среднего предпринимательства в России является доступность и реальная возможность получения кредитных ресурсов. Потребность малого и среднего предпринимательства в заемных средствах постоянно растет, например в 2008 году она оценивалась в 250300 миллиардов рублей, реально же кредитов было выдано на сумму 25 миллиардов рублей (средний размер займа - 60 тысяч рублей), что составляет 10 процентов от необходимого объема3.

По данным агентства «Эксперт РА», в 2009 году объем кредитования малого и среднего бизнеса составил 2,648 миллиарда рублей, наблюдался прирост портфеля кредитов субъектов малого и среднего бизнеса на 3,7 процента. Указанный рост обеспечили в первую очередь средние региональные банки и банки с широкой географией деятельности и дешевым фондированием. Так, «Россельхозбанк» нарастил свой портфель на 37 процентов (до уровня в 277,5 миллиарда рублей), «Промсвязьбанку» и «Татфондбанку» также удалось увеличить портфель на 19,3 процента и 31 процент соответственно. «Российский банк развития» выдал в рамках программы поддержки кредитования около 30 миллиардов рублей4.

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут использовать заемные средства на такие цели, как пополнение оборотных средств, приобретение торгового, производственного или офисного оборудования, автотранспорта, ремонт торговых и производственных площадей, капитальный и текущий ремонты помещений, приобретение лицензионного программного обеспечения. Также они могут использовать заемные средства на наиболее важную для малого и среднего предпринимательства цель - приобретение объектов недвижимости.

1 Национальный институт системных исследований проблем предпринимательства. Ш1_: http://www.nisse.ru/

2 Материалы международной научно-практической конференции Московской государственной юридической академии. 18 апреля 2008 года. М. : Издательский дом «Юриспруденция», 2008. С. 78-86.

3 Сайт председателя комитета по экономической политике и предпринимательству Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации. Ш1_: http://www.efedorov.ru/

4 Рейтинговое агентство «Эксперт РА». Ш1_: http://www.raexpert.ru/

Коммерческая ипотека недвижимости, или бизнес-ипотека, широко распространена во всем мире. Западный опыт показывает, что эффективное использование коммерческой недвижимости дает возможность получать ипотечные кредиты. Коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки5. Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна в основном для крупных компаний, но не для малого и среднего предпринимательства.

Обычно для получения кредита субъект малого и среднего предпринимательства должен представить подробный бизнес-план, многочисленную отчетную документацию: заявление на получение кредита, анкету заемщика, правоустанавливающие документы, финансовые документы, документы по предоставляемому обеспечению. Одна из серьезных причин, препятствующих получению кредита, - отсутствие у заемщика оптимального для банка ликвидного залога - недвижимого имущества. Малые и средние предприятия, как правило, обладают небольшим капиталом, по крайней мере на начальном этапе своей деятельности. Если они имеют какие-либо основные производственные фонды, то в большинстве случаев такие фонды не находятся в их собственности, а являются арендованным ими имуществом. Вторая проблема - короткая кредитная история заемщика. Предприятие, созданное несколько месяцев или лет назад, имеет намного меньше шансов на получение кредита, чем компания, давно действующая на рынке6.

В связи с указанными проблемами, возникающими при получении кредита, малые и средние предприятия зачастую используют внебанковские пути доступа к кредитным ресурсам банков. Поскольку существующее законодательство в отношении бизнес-ипотеки несовершенно, рынок вы-

работал иные способы привлечения кредитных средств. Например, стороны заключают договор купли-продажи недвижимого имущества, при этом продавец получает часть собственных средств от покупателя, а также гарантию банка. Затем происходит регистрация права собственности на нового покупателя. Далее осуществляется регистрация договора залога, после чего выдаются кредитные средства и производится окончательный расчет. Существует и более короткая схема, при которой покупатель выплачивает продавцу по предварительному договору часть собственных средств, а продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. Затем следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя (заключение договора купли-продажи), после чего продавец получает всю сумму7.

Бизнес-ипотека может стать реальностью только при условии совершенствования нормативной правовой базы ипотечного кредитования.

Вопросы правового регулирования ипотечного кредитования субъектов малого и среднего предпринимательства стали актуальными в настоящее время, в том числе в связи с реализацией Федерального закона от 22 июня 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее -Закон № 159-ФЗ), устанавливающего специальный способ приватизации объектов недвижимого имущества, принадлежащего субъектам Российской Федерации или му-

5 Пашов Д. Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право. 2005. № 3. С. 14-17.

6 Ручкина Г. Ф. Проблемы банковского кредитования малого и среднего предпринимательства в новых экономических условиях // Юридический мир. 2009. № 7. С. 48-52.

7 Коммерческая ипотека. Финансовые и правовые особенности. Ш1_: http://www.financial- lawyer.ru/newsbox/ bankiru/ ipoteka/136-528116.html

ниципальным образованиям, находящегося в арендном пользовании у субъектов малого и среднего предпринимательства. В соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ оплата приватизируемого имущества может быть произведена субъектом малого и среднего предпринимательства в рассрочку, при этом срок оплаты устанавливает собственник имущества. Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 декабря 2008 года № 961 [2] предельный срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества, составляет 3 года. Залог предусмотрен как мера обеспечения обязательства по оплате приватизированного имущества. Если обязательство по оплате имущества будет нарушено, то в соответствии с договором купли-продажи сделка будет считаться недействительной. В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации у залогодержателя существует преимущественное право перед другими кредиторами субъекта малого и среднего предпринимательства на удовлетворение своих требований.

Залог недвижимости регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [4] (далее - Закон об ипотеке), нормы которого являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. В письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 сентября 1998 года № С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Первой редакцией Закона № 159-ФЗ предусматривалось, что залог должен возникать в силу договора о залоге. В этом договоре на основании закона определены

и объект договора - отчуждаемое государственное или муниципальное недвижимое имущество, и субъекты - государственные органы власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления (залогодержатель), с одной стороны, и субъекты малого и среднего предпринимательства (залогодатель), с другой стороны. Такой договор залога во многом не соответствовал нормам Закона об ипотеке. Проект договора залога, как и проект договора купли-продажи недвижимого имущества, являлся приложением к предложению о заключении договора купли-продажи. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должно быть указано право (собственность, аренда и другое), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Поскольку ипотека предполагает принципиальную возможность продажи предмета договора, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества. Недопустимо также возникновение залога ранее основного обязательства, что предусматривает пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке. Кроме того, такой порядок усложнял государственную регистрацию ипотеки, поскольку ипотека возникала как в силу закона, так и в силу договора. Согласно пункту 2 статьи 23 Закона об ипотеке в случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, после государственной регистрации такого договора в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке в силу закона вносятся соответствующие изменения, то есть ипотека в силу закона прекращается.

В редакции Федерального закона от 1 7 июля 2009 года № 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», и о внесении

изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении этого правила ничтожны. Внесенные изменения устранили несоответствия Закона № 159-ФЗ статям 9, 11 и 23 Закона об ипотеке, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором.

Новая редакция статьи 5 Закона № 159-ФЗ устранила значительное количество судебных споров о необходимости заключения договора залога. Так, например, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 19 ноября 2010 года № 17АП-10423/2010-ГК по делу № А60-3786/2010 о споре в отношении договора залога, прилагаемого к договору купли-продажи, указал, что в соответствии с частью 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ) имущество, приобретаемое арендатором в рассрочку, находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Поскольку приобретаемое имущество в этом случае находится в залоге в силу закона, положения, предусматривающие обязательное заключение договора залога, из части 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ исключены, приложение № 2, в отношении которого у истца имелись разногласия, подлежит исключению из договора купли-продажи муниципального имущества8.

Однако указанные изменения Закона № 159-ФЗ не решили всех вопросов, возникающих у субъектов малого и среднего предпринимательства в отношении залога недвижимого имущества при реализации указанной нормы. В частности, в соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке залог

зданий, сооружений допускается исключительно с одновременной ипотекой соответствующего земельного участка (либо права его аренды), то есть здание и земельный участок, на котором оно расположено, рассматриваются в качестве единого объекта, следующие судьбе друг друга, что также регламентировано подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Требование об одновременной ипотеке земельного участка (права его аренды) не может быть соблюдено лишь в следующих случаях:

• изъятие земельного участка из оборота или ограничение его в обороте (если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц);

• если у залогодателя оформлено право постоянного пользования на земельный участок, так как такое право не может быть предметом ипотеки;

• отсутствие у залогодателя оформленных земельно-правовых отношений.

В остальных случаях ипотеки здания, когда залогодателю принадлежит земельный участок на праве аренды, это право должно быть передано в ипотеку одновременно с указанным зданием. Исходя из норм Закона № 1 59-ФЗ объектами возникающих правоотношений могут выступать земельные участки, здания, помещения, находящиеся в аренде у субъектов малого и среднего предпринимательства. Это имущество должно находиться в государственной собственности субъектов Российской Федерации либо в муниципальной собственности. Однако Закон № 159-ФЗ не предусматривает льготного выкупа земельных участков, что разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134. Согласно указанному информационному письму «действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретение субъектами малого или среднего

8 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации [Электронный ресурс] : решения арбитражных судов. Ш1_: http://ras.arbitr.ru/

предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации».

Кроме того, эта норма закона не дает субъектам малого и среднего предпринимательства в полной мере реализовать возможность получения банковского кредита на приобретение выкупаемого государственного или муниципального имущества, предусмотренную статьей 69.1 Закона об ипотеке. Согласно этой статье здание и земельный участок, на котором находится это здание, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание. Норма была введена Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [9] именно с целью создания оптимальных условий для приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства объектов недвижимости, необходимых для осуществления их деятельности, с использованием механизма привлечения средств на основании кредитных договоров. Ведь у большинства субъектов малого и среднего предпринимательства недостаточно собственных средств для выкупа недвижимости по преимущественному праву, в том числе с рассрочкой платежа. Но получить кредит для покупки здания без залога земельного участка не удастся.

На наш взгляд, для эффективной реализации субъектами малого и среднего предпринимательства возможности получения банковского кредита на приобретение выкупаемого государственного или муниципального имущества Закон № 159-ФЗ требует доработки в части установления

приоритетного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп земельного участка одновременно с выкупом здания. Залогодержателями по такому договору будут являться банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит или целевой заем на приобретение нежилого здания и земельного участка, и орган государственной или муниципальной власти - собственник недвижимого имущества. Внесение предлагаемых изменений представляется возможным, учитывая позицию Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенную в письме от 12 августа 2009 года № Д05-4051, в котором сказано, что в случае одновременного отчуждения из государственной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в случае если земельный участок также был предоставлен в аренду9.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 22 июля 2008 год № 159-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 30 (ч. 1), ст. 3615.

2. О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приоб-

9 Предпринимательское право. Законодательство Российской Федерации и Москвы. Ш1_: http://www.businesspravo.ru/

ретение такого имущества : постановление Правительства Российской Федерации от 18 декабря 2008 года № 961 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 51, ст. 6182.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

4. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1 998 года № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст. 3400.

5. О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 17 июля 2009 года № 149-ФЗ.

6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 12.

7. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации [Электронный ресурс]: решения арбитражных судов. иЯЬ: http://ras.arbitr.ru/

8. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

9. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» : Федеральный закон от 17 июля 2009 года № 166-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, № 29, ст. 3603.

10. Коммерческая ипотека. Финансовые и правовые особенности. URL: http:// www.financial-lawyer.ru/newsbox/bankiru/ipo-teka/^^Bm.html

11. Материалы международной научнопрактической конференции Московской государственной юридической академии. 1B апреля 200B года. М. : Издательский дом «Юриспруденция», 200B.

12. Национальный институт системных исследований проблем предпринимательства. URL: http://www.nisse.ru/

13. Пашов Д. Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право. 200б. № 3.

14. Рейтинговое агентство «Эксперт РА». URL: http://www.raexpert.ru/

1б. Ручкина Г. Ф. Проблемы банковского кредитования малого и среднего предпринимательства в новых экономических условиях // Юридический мир. 2009. № 7.

16. Сайт председателя комитета по экономической политике и предпринимательству Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации. URL: http://www.efedorov.ru/

17. Предпринимательское право. Законодательство Российской Федерации и Москвы. URL: http://www.businesspravo.ru/