CC BY
32Особенности текущей программы реновации жилищного фонда периода индустриального домостроения в Москве
со см о см
со
о ш т
X
<
т о х
X
Костякова Софья Владиславовна
аспирант, кафедра «Жилые и общественные здания», ФГБОУ ВО «Московский архитектурный институт (государственная академия)», kostyakova.mai@bk.ru
В статье определены возможности реновации зданий первого поколения индустриального домостроения за счет описания комфортности жилья населения и факторов развития жилищно-коммунальной инфраструктуры при реновации. Статья носит обзорный характер и ее результаты могут быть положены в основу создания каталога вариантов реновации зданий второго поколения индустриального домостроения в г. Москва. Создание опорных референсов для классификации имеющейся базы возможной массовой реновации позволит сформировать базу для обновления жилищного фонда в условиях экономии, так как именно типизация обновления ЖФ доказала свою эффективность в скорости и стоимости реноваций зарубежных стран. При этом, пример г. Москвы сможет стать базисом для обновления всероссийской практики реновации жилья как наиболее типового города страны.
Ключевые слова: реновация жилищного фонда, второе поколение индустриального домостроения, хрущевка, варианты реновации.
Актуальность темы. Программа реновации, утвержденная 1 августа 2017 года и рассчитанная на срок 15 лет, стартовала в Москве. Программа включает переселение в новое жилье более одного миллиона человек и снос более 5 тысяч ветшающих домов [1]. Требования к качеству предоставляемого жилья, а также порядок расселения жильцов оговорены в законе «О статусе столицы РФ», постановлениях Правительства Москвы и других законах Российской Федерации. В Москве огромное количество пятиэтажных домов эпохи индустриального домостроения. Некоторые районы - Измайлово, Черемушки, Кузьминки - практически полностью состоят из таких домов. В программу реновации попало свыше 5000 московских пятиэтажек до 1968 года. Состояние таких домов очень разное, но одно можно сказать точно - они строились в качестве временного жилья и были рассчитаны на 50 лет [2]. Реновация улучшит условия жизни огромного количества людей и кардинально преобразит облик столицы. Московские власти делают все для того, чтобы новые условия и переезд были максимально комфортными [3]:
1. Жилье предоставляется в районе проживания.
2. На выбор предоставляется не менее трех вариантов.
3. От переезда можно отказаться, получив денежную компенсацию.
4. Можно и улучшить свои жилищные условия и докупить дополнительные метры или даже комнаты.
К завершению программы в новые дома будут переселены не менее 870 тысяч человек. На программу в бюджете Москвы заложены на 2021-2023 годы более 300 млрд рублей. Несмотря на то, что дома расставлены достаточно просторно, подобрать стартовые площадки очень сложно. Ведь район, который будет рено-вироваться целиком, должен сохранить свою идентичность, уют и как можно больше зеленых насаждений [4].
Главная градостроительная сложность в проведении реновации - поиск подходящих площадок для строительства. Помимо домов, зеленых зон и дорог есть огромная инфраструктура, которую мы не видим, - кабели, водопроводы, канализация, метро, не говоря уже о подземных водах. Строить в Москве сложно и не везде можно, поэтому для реализации реновации необходимо достаточное количество стартовых домов, куда можно переселять волнами. Остальное жилье появится там, где пятиэтажные дома будут снесены. Именно поэтому многие новые дома имеют повышенную этажность. Этот прием позволит переехать большему числу людей на первом этапе. Проекты новых кварталов по программе реновации разрабатываются при участии лучших мировых и отечественных архитекторов, специалистов в области городского планирования, транспорта и городского дизайна.
Так или иначе, программа реновации в Москве, запланированная на период 2017-2025 года затронет практически все районы (адреса) столицы и ближайшего Подмосковья. Новая программа имеет впечатляющие
масштабы, и несмотря на возможные трудности, позволяет жителям Москвы получить более комфортное и ликвидное жилье. Плюсом программы, помимо ввода новых жилых массивов, является планируемое улучшение общей инфраструктуры города Москвы. На данный момент она включает в себя пятиэтажные дома, построенные в период с 1857 по 1968 годы. Около миллиона жителей в 5 тысячах домов уже дали свое согласие на переселение, и теперь им остается ждать, когда власти утвердят все проекты реновации и объявят сроки строительства домов. Однако, проекты реноваци для индустриальных домов второго поколения остаются в стадии разработки комплексных программ. В основе программы лежит «стандарт реновации» - перечень принципов создания комфортной среды, закрепляющий как градостроительные решения, так и архитектурные. Говоря о градостроительных аспектах, в первую очередь, стоит отметить стремление к квартальной застройке, четко разграничивающей публичные и приватные общественные пространства, позволяющие, с одной стороны, обустроить безопасные дворы, при этом сохранить необходимый для качественной городской застройки фронт улицы. Этот же принцип позволяет существенно повысить проницаемость новых кварталов, обеспечив необходимые транспортные (в т.ч. велосипедные) и пешеходные связи. Особое внимание уделено вопросам доступности маломобильным группам населения - так, первые этажи проектируются нежилыми, предназначенными для размещения коммерческой инфраструктуры, вход в них осуществляется с уровня тротуара.
Цель и методы исследования сфокусированы на обзоре особенностей реновации зданий первого поколения индустриального домостроения за счет описания комфортности жилья населения и факторов развития жилищно-коммунальной инфраструктуры при реновации. Статья носит обзорный характер и ее результаты могут быть положены в основу создания каталога вариантов реновации зданий первого поколения индустриального домостроения в г. Москва.
Изложение основного материала. Требования к архитектурным решениям, в первую очередь, фокусируются на принципах отделки, так как квартиры сдаются с чистовой отделкой, с минимальным набором кухонных (электроплита и мойка) и сантехнических приборов (ванна, раковина, унитаз, полотенцесушитель). Стоимостные показатели отделки также претерпели изменения - в рамках текущей программы стоимость квадратного метра отделки составляет 11,150 тыс. руб., в рамках предыдущей - 7,23 руб. Высота потолков увеличена до 2,75 м.
Планировочные решения капитальной реконструкции домов позволяют повысить общую площадь квартир с одинаковым набором комнат примерно на 30% (см. рис. 1), в основном это происходит за счет:
- существенного увеличения площади кухни с 5-7 м2 до 10-12 м2;
- увеличения размера прихожих;
- увеличение площади санузлов (как совмещенных, так и раздельных).
Также в возводимых домах повышены меры безопасности - установлены камеры круглосуточного слежения, в каждом подъезде присутствует два лифта -
грузовой и пассажирский. Дома возводились двумя технологиями - монолит либо панели нового типа.
БУДЕТ
План
3-хомнатной квартиры ДОМОВ ДЛЯ программы реновации
Коридор 9,59
Гардеробная II, 2.20 ] Ч^ Общая
77,27
Спальня Спальня
12,97 19,10
~т
Рис. 1. Планировочные решения капитальной реконструкции до 2017 г.
Важной особенностью реализации текущей программы реновации стала конкурсная практика при работе как с градостроительными решениями, так и с архитектурными. Первый конкурс на разработку концепций экспериментальных площадок реновации стартовал в апреле 2017 года и ставил своей целью по результатам конкурсных предложений выбрать наилучшие концепции застройки, которые затем будут положены в основу проектов планировки. Из 120 заявок было отобрано 20 финалистов конкурса (в основном консорциумы, включающие как российских, так и зарубежных проектировщиков), которым было предложено сформировать концепции развития пяти экспериментальных площадок в районах: Кузьминки, Головинский, Царицыно, Проспект Вернадского и Хорошево-Мневники. Так, в проекте реновации (Рис. 2).
В основе фасадных решений лежат принципы сомас-штабности и гармоничного соседства. Каждый объект визуально делится на самостоятельные части, которые дополняют и усиливают друг друга благодаря использованию цвето-пластических приёмов. Тактильность фасада достигается рельефными панелями, объёмной кирпичной кладкой и чередованием разноформатных отделочных материалов. Внимание к деталям создаёт комфортную архитектурную среду.
X X
о
го А с.
X
го т
о
ю
2 О
м
Сл>
«о см о см
«о
о ш СО X
< СО
0
1 I
Рис. 2. Пример реализации конкурсных программ реновации (района Хорошево-Мневники. А-Проект)
Для каждой из площадок организатором конкурса -Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы (далее - Москомархитектуры) были сформированы Технические задания, каждое из которых содержало общие рекомендации по формированию среды и частные, связанные со спецификой того или иного района. Среди основополагающих принципов работы по реновации выделялись такие как:
- Деликатная интеграция в сложившийся городской контекст;
- Разнообразие архитектурной застройки, в т.ч. этажности, силуэтности, видовых раскрытий, а также фасадных решений;
- Разграничение приватных и публичных территорий внутри домостроения;
- Формирование разномасштабных общественных пространств придомовой территории;
- Нормативное расположение социальной и коммерческой инфраструктуры и ее доступность МГН.
Также Техническое задание регламентировало количественные показатели развития стартовых площадок, закрепляя следующие параметры: плотность - не более 25 тыс. м2/га (при существующей плотности в кварталах реновации в 10 тыс. м2/га), переменная этажность до 14 этажей, с выделением отдельных доминант высотой до 75 м (не более 25% СПП застройки). Коэффициент расчета проектируемого жилья по отношению к сносимому фиксируется на отметке 1,4 (относительно площади квартир).
Во многом эти принципы являются логичным продолжением ключевых вех Постановления правительства Москвы № 305-ПП от 21 мая 2015 года [2], содержащим требования к архитектурно-градостроительным решениям многоквартирных жилых зданий, проектирование и строительство которых осуществляется за счет средств бюджета г. Москвы. А также они созвучны региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП) Москвы, являющихся частью Градостроительного кодекса.
Впоследствии на конкурсные площадки и прочие стартовые площадки реновации были разработаны соответствующие проекты планировки (см. например Рис. 6), которые, однако, во многом подвергаются критике экспертного сообщества. В первую очередь, это связано с существенным превышением регламентируемых показателей этажности и плотности застройки. Так, например, в микрорайонах 4,10 района Головиснкий плотность достигает 45 тыс. м2/га, с максимальной высотной отметкой в 150 м., в районах Перово, Бутырский, По-кровское-Стрешнево также можно встретить плотность, превышающую 31 тыс. м2/га.
Рис. 3. Ключевые принципы организации территории по программе реновации С. С. Собянина
Если проанализировать предложенные проектные решения, то видно, что они направлены на организацию пространства территорий реновации, а не пообъектный подход, который по нашему мнению является ключевым для достижения показателей комфортности жилья.
Критике также подвергаются и легитимные основания разрабатываемых пПт, которые в некоторых ситуациях противоречат Градостроительному кодексу - по мнению профессора Высшей школы урбанистки Э.К. Трутнева [10]. Это прослеживается в формальной или содержательной неполноте материалов ППТ (недостаточность основной части ППТ и материалов по его обоснованию), в отсутствии юридической возможности в силу требований ГрК РФ утверждать ППТ, минуя необходимость внесения изменений в ПЗ; включать непосредственно в ППТ положения о регулировании высотности застройки, не увязанные с действующими ПЗЗ; а также отсутствии в составе ППТ проектов межевания территории. Все это, по мнению автора, приводит к системным ошибкам градостроительного регулирования Москвы, которые могут негативно сказаться на итогах реализации программы. Всего на настоящий момент утверждены 89 проектов планировки объектов, планируемой к реновации [8].
Второй конкурс, также организованный Москомархи-тектуры и Институтом Генплана Москвы, прошел зимой-весной 2021 года под названием «Облик реновации» [10]. В этот раз основной фокус конкурса обращался на объемно-пространственные решения застройки, архитектурный облик зданий и фасадные решения - для создания единой концепции дизайн-кода, действующего на реновационных объектах. Для его реализации существующие проекты планировок объектов были объединены в 31 укрупненную площадку проектирования, каждая из которых стала полем для работы конкурсантов (бюро или консорциумов, отечественных или международных). Важными критериями предлагаемых фасадных решений, помимо идентичности, включения в градостроительный контекст, сомасштабности и проч., была возможность использования как в рамках навесных систем, так и в формате современных трехслойных панелей. При этом, важно понимать, что квартирография и стоимостные показатели будущих домов была строго закреплена Техническим заданием, что также требовало предложения от архитекторов остроумных решений.
Участниками конкурса стали 54 команды, каждая из которых получила от 1 до 4 площадок для разработки конкурсных предложений. Среди участников - такие именитые российские, и международные бюро как Zaha Hadid Architects, «Цимайло, Ляшенко и Партнеры», MLA+, BERNASKONI, АБ «Остоженка», ТПО «Резерв» и проч. Итоги конкурса были подведены в мае 2021 года, и говорить о плодах его результатов пока рано, однако идея формирования посредством конкурсных работ обновленного каталога архитектурных решений массового жилья для Москвы 2020-2030-х годов схожа по своему целеполаганию с формированием Единого каталога индустриальных унифицированных строительных изделий, выпущенного в Москве в 1970 году.
На данный момент, фактически, единственной альтернативой «реновации» в ее московском толковании, можно назвать программу капитального ремонта многоквартирных домов. В 2012 году в Жилищный кодекс РФ был внесен новый раздел, 9, «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» - благодаря ей была создана база для формирования региональных программ капитального ремонта. Так, с 2015 года на территории Москвы действует региональная программа капитального ремонта
общего имущества в многоквартирных домах, рассчитанная на 30 лет. Ремонтные работы в рамках программы осуществляются за счет ежемесячных взносов собственников жилья, которые затем, в зависимости от решения жильцов реализуются двумя способами - с помощью регионального оператора, осуществляющего ремонт домов в порядке очередности, либо идут на специальной счет конкретного МКД (пока соотношение между тем или иным способом накопления средств составляет 80/20% соответственно). В региональной программе Москвы спектр работы шире, нежели в федеральной и насчитывает порядка 15 видов работ - это касается и противопожарных систем, замены мусоропроводов и ремонта подъездов. Важно отметить, что московской особенностью программы является наличие каталога отделки, в рамках которого жители могут выбрать понравившееся им цветовое решение фасада и отделки подъездов. Колористические паспорта фасадов разрабатывает Москомархитектура - что является важным и пока не таким распространенным способом взаимодействия столичных департаментов и непосредственно архитекторов.
Всего в рамках программы планируется отремонтировать более 28 тыс. МКД. В настоящий момент действует краткосрочный план реализации программы, рассчитанный на 2021-2023 гг., в который входят 4437 домов. В первый этап новые квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах. Во второй этап — с 2025 по 2028 год — планируется начать переселение более 1 630 домов, а это ещё 330 тыс. москвичей. Остальные — около 380 тыс. человек — переедут на третьем этапе, с 2029 до 2032 года. Тогда планируется расселить более 1 800 домо. На данный момент в процессе расселения находится 155 домов, из них 27 уже расселены и снесены. В эксплуатацию уже сдано 60 домов, ещё 172 дома находятся в разной степени строительной готовности, 88 объектов — на стадии проектирования. Кроме того, в опубликованном перечне есть дома, для которых сроки переселения еще не определены — это 688 домов. Для этих объектов дорабатывается градостроительная документация. Как только все документы будут утверждены, жителям этих домов отдельно сообщат о сроках переезда. Более 550 обращений на докупку площадей поступило от жителей Москвы по программе реновации. С момента старта переселения дома-участника программы реновации, москвичи имеют право на приобретение дополнительных площадей с 10% скидкой. Программа реновации жилищного фонда утверждена в августе 2017 года. Она касается около 1 миллиона москвичей и предусматривает расселение 5174 домов на перспективу до 2025 года.
Однако, описанное выше, ярко иллюстрирует, что на данный момент в Москве существуют два способа обновления жилищного фонда индустриального периода домостроения (важно отметить, что мы не рассматриваем реконструкцию объектов культурного наследия) -снос и новое строительство (именуемые «реновацией» для текущей программы в Москве), а также капитальный ремонт. И именно этот подход подвергается наибольшей критике - так, например, Е. Блех [2] считает, что текущий подход способствует увеличению темпов строительства жилья, однако не улучшает качество и разнообразие производственных процессов. И стратегии «строить ^ сносить ^ строить» должна прийти на смену более сложная структура: «строить ^ ремонтировать ^
X X
о
го А с.
X
го m
о
2 О
м
CJ
fO CN О
cs pi
о
Ш
m
X
<
m о x
X
реконструировать (модернизировать) ^ ремонтировать ^ сносить ^ строить».
Также специалисты отмечают недостаточность социально-экономического обоснования текущей программы реновации, по мнению Блеха стоимость капитального ремонта составляет 30% стоимости нового строительства аналогичного объема, комплексной реконструкции - до 80%. При этом нельзя не реагировать на последствия пандемии коронавируса COVID-19 в рамках реализации крупных инфраструктурных проектов, аналогичных реновации. Так, например, И. Сокольский [9] считает, что ее последствия могут оказать влияние схожее тому, что оказал кризис 2008-2012 гг. на реализацию первой программы сноса пятиэтажек. Тогда, к запланированному сроку программа была выполнена на 68,5% и сроки ее завершения несколько раз переносились (вплоть до 2017 г. и вступления в силу новой программы). Риски срыва сроков реализации программы связаны со снижением поступления средств в бюджет города, что в негативном сценарии может даже повлиять на сокращения объема реализации программы. По его мнению, в рамках текущего развития пандемии и карантинных мер к моменту срока реализации программы она будет выполнена в размере от 63 до 74% (при различных сценариях).
Выводы. Российский опыт обновления жилищного фонда периода индустриального домостроения, безусловно, не ограничивается только московскими примерами. Однако среди анализируемых примеров сложно найти принципиально иные подходы к решению вопроса, и можно утверждать, что столичный опыт в этом вопросе является флагманским, а все прочие, зачастую, просто копируют его. Указанная проблема связана с отсутствием в современных социально-экономических условиях возможностей обоснования комплексных проектных решений на законодательном уровне. Поэтому формирование экспертных и стандартизированных критериев для оптимизации выбора типа массовой реновации является существенным шагом для снижения расходов на подготовку проектных пообъектных решений.
Создание опорных референсов для анализа имеющейся базы возможной массовой реновации позволит сформировать базу для обновления жилищного фонда в условиях экономии, так как именно типизация обновления ЖФ доказала свою эффективность в скорости и стоимости реноваций зарубежных стран. При этом, пример г. Москвы сможет стать базисом для обновления всероссийской практики реновации жилья как наиболее типового города страны. Это решение также поможет преодолеть психологический барьер собственников ветхого жилья по всей стране, а значит является актуальным.
Литература
1. Облик реновации. - [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://thefaceofrenovation.ru/faq/
2. Ошибки московской реновации. - [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.if24.ru/oshibki-moskovskoj-renovatsii/
3. Постановление Правительства Москвы № 1958-ПП от 13.09.2022 «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов города Москвы»
4. Постановление Правительства Москвы № 608-ПП О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года https://www.mos.ru/authority/documents/doc/27308220/
5. Постановление Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» - Текст электронный // Официальный сайт Мэра Москвы: [сайт] URL: https://www.mos.ru/upload/documents/docs/PP-497.pdf
6. Постановление Правительства Москвы от 21.05.2015 N 305-ПП (ред. от 02.06.2020) "Об утверждении Требований к архитектурно-градостроительным решениям многоквартирных жилых зданий, проектирование и строительство которых осуществляется за счет средств бюджета города Москвы"
7. Провоторов, А. А. Реновация жилой застройки в Москве / А. А. Провоторов // Местное самоуправление сегодня: сборник студенческих научных работ : Сборник студенческих научных работ по итогам IV Международной научно-практической конференции, Москва, 25-26 апреля 2019 года. - Москва: Государственный университет управления, 2019. - С. 144-147.
8. Проекты планировки кварталов реновации Москвы. - [Электронный ресурс]. Режим доступа: https https://renovation.help/ все-проекты-планировки-кварта-лов-рен/
9. Сокольский И.А. Влияние пандемии коронавируса COVID-19 на сроки исполнения программы реновации жилья в Москве // Экономика, предпринимательство и право. - 2020. - Том 10. - № 11. - С. 2701-2716.
10. Трутнев Э.К. Вопросы о проектах планировки территорий реновации. - [Электронный ресурс]. Режим доступа: https
https://urban.hse.ru/discussion_trutnev_projects_renovation
11. Юрий Лужков рассказал о своем опыте сноса пятиэтажек без протестов. - [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.kommersant.ru/doc/3297743
Features of the current renovation program for the housing stock of the
period of industrial housing construction in Moscow Kostyakova S.V.
Moscow Institute of Architecture (State Academy) JEL classification: L61, L74, R53
The article defines the classification options for the renovation of buildings of the first generation of industrial housing construction by describing the comfort of housing of the population and the factors of development of housing and communal infrastructure during renovation. The article is of an overview nature and its results can be used as a basis for creating a catalog of renovation options for buildings of the second generation of industrial housing construction in Moscow. The creation of reference references for the classification of the existing base of possible mass renovation will form the basis for updating the housing stock in conditions of economy, since it is the typification of housing renovation that has proven its effectiveness in the speed and cost of renovations of foreign countries. At the same time, the example of Moscow can become the basis for updating the All-Russian practice of housing renovation as the most typical city in the country. Keywords: renovation of the housing stock, the second generation of
industrial housing construction, Khrushchev, renovation options. References
1. The appearance of the renovation. - [Electronic resource]. Access mode:
https://thefaceofrenovation.ru/faq/
2. Mistakes of Moscow renovation. - [Electronic resource]. Access mode:
https://www.if24.ru/oshibki-moskovskoj-renovatsii/
3. Decree of the Government of Moscow No. 1958-PP dated September 13,
2022 "On Amendments to Decree of the Government of Moscow dated December 11, 2013 No. 819-PP and Recognizing Certain Provisions of Legal Acts of the City of Moscow as Invalid"
4. Decree of the Government of Moscow No. 608-PP On the tasks of the
comprehensive reconstruction of five-story building areas of the first
period of industrial housing construction until 2010 https://www.mos.ru/authority/documents/doc/27308220/
5. Decree of the Government of Moscow of August 1, 2017 N 497-PP "On the
Program for the Renovation of the Housing Stock in the City of Moscow" - Electronic text // Official website of the Mayor of Moscow: [website] URL: https://www.mos.ru/ upload/documents/docs/PP-497.pdf
6. Decree of the Government of Moscow of 05/21/2015 N 305-PP (as
amended on 06/02/2020) "On approval of the Requirements for architectural and urban planning solutions for multi-apartment residential buildings, the design and construction of which is carried out at the expense of the budget of the city of Moscow"
7. Provotorov, A. A. Renovation of residential buildings in Moscow / A. A.
Provotorov // Local government today: a collection of student scientific papers: A collection of student scientific papers based on the results of the IV International Scientific and Practical Conference, Moscow, April 25-26, 2019 of the year. - Moscow: State University of Management, 2019. - P. 144-147.
8. Projects for the planning of Moscow renovation quarters. - [Electronic
resource]. Access mode: https://renovation.help/ all-projects-planning-blocks-ren/
9. Sokolsky I.A. Impact of the COVID-19 coronavirus pandemic on the timing
of the housing renovation program in Moscow // Economics, Entrepreneurship and Law. - 2020. - Volume 10. - No. 11. - S. 27012716.
10. Trutnev E.K. Questions about planning projects for renovation areas. -[Electronic resource]. Access mode: https://urban.hse.ru/discussion_trutnev_projects_renovation
11. Yuri Luzhkov spoke about his experience of demolishing five-story buildings without protest. - [Electronic resource]. Access mode: https://www.kommersant.ru/doc/3297743
X X
o
OD A c.
X
OD m
o
2 O
ho M
