CC BY
92
Особенности реализации принципа единства судьбы земельных участков, ограниченных в обороте, и прочно связанных с ними объектов недвижимости
М.В. Логунова референт Центра мониторинга и правоприменительной практики законодательства ТОР и СПВ АО «Корпорация развития Дальнего Востока» (г. Москва)
Марина Викторовна Логунова, m.logunova@erdc.ru
Современный российский правопорядок рассматривает земельные участки и расположенные на них строения в качестве самостоятельно участвующих в обороте объектов недвижимости. В то же время неразрывная связь объекта недвижимости с землей, означающая невозможность раздельного владения и пользования этими объектами, обуславливает их взаимное влияние на экономическую ценность друг друга и не может не влиять на правовой режим указанных объектов недвижимости.
В пользу концепции единства юридической судьбы земельного участка и расположенной на нем постройки выступают доводы экономической целесообразности, удобства оборота и определенности правового положения его участников. Однако для отечественного правопорядка ввиду особенностей правового регулирования оборота недвижимости на различных исторических этапах ситуация принадлежности земельного участка и недвижимости на нем разным собственникам не является редкостью, что негативно сказывается на обороте недвижимости.
Юридическая взаимосвязь зданий, сооружений и земельного участка под ними нашла отражение в одном из принципов земельного законодательства, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,
установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее -ЗК РФ).
В развитие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) предусматривается, что со дня введения в действие ЗК РФ не допускается приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственникам зданий, сооружений принадлежит исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков под этими объектами, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом. Эта норма, в целом направленная на обеспечение «единства судьбы» земельного участка и недвижимости на нем, в противовес сформулированному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ правилу предусматривает, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость.
Своеобразным проявлением «обратного действия» принципа единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектов являются случаи отнесения земельных участков к изъятым из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ): земельный участок функционально обеспечивает эксплуатацию и фактически следует судьбе расположенного на нем объекта, который в силу своего назначения может использоваться строго ограниченным кругом субъектов и находится исключительно в федеральной собственности. Ввиду этого запрет на приватизацию земельного участка под такими объектами вполне закономерен.
Анализ правовых оснований отнесения земельных участков к ограниченным в обороте позволяет установить, что в ряде случаев правовой режим ограниченных в обороте земельных участков допускает нахождение на них объектов недвижимости, принадлежащих частным собственникам.
Применительно к земельным участкам, ограниченным в обороте, правило о приватизации собственниками расположенных на них объектов сформулировано в части 4 статьи 35 ЗК РФ следующим образом: отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Следовательно, в этом случае возникновение у собственника объекта недвижимости права приобрести земельный участок под этим объектом в собственность обусловлено наличием прямого указания в законе на такую возможность.
Законодательство, допуская нахождение на ограниченных в обороте земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих частным собственникам, по-разному решает вопрос о судьбе ограниченных в обороте земельных участков под такими объектами: в ограниченном перечне случаев прямо допускается приобретение
земельного участка в частную собственность, а в остальных случаях продолжает действовать установленный в пункте 2 статьи 27 ЗК РФ запрет на приватизацию.
Дифференцированный подход к реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта применительно к ограниченным в обороте земельным участкам порождает ряд закономерных вопросов.
В первую очередь возникает вопрос, какие факторы лежат в основе решения законодателя о возможности приватизации ограниченного в обороте земельного участка. Представляется, что в рамках общего целеполагания в основу запрета или допущения приватизации земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, положен публичный интерес, который в отсутствие ограничения земельного участка в обороте не может быть обеспечен. Исходя из этого надлежит определить, во всех ли случаях разрыв юридической связи между земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости оправдан и действительно обеспечивает достижение указанной цели. Кроме того, в этом случае практическая реализация частным собственником объекта недвижимости исключительного права на приватизацию земельного участка под этим объектом осложнена необходимостью решения вопроса о наличии специальной нормы о возможности его приобретения.
Ограничение оборотоспособности земельного участка как правовое средство направлено на обеспечение использования земельного участка в соответствии с установленным правовым режимом. Если правовой режим земельного участка допускает наличие на нем объекта недвижимости, а также возможность обладать таким объектом частному собственнику, то, по существу, не имеет значения, на каком титуле используется земельный участок - на праве собственности или на праве аренды.
Как указывает Н.Г. Нарышева, одной из задач установления ограничения оборото-
способности земельного участка является обеспечение возможности прекращения прав на него в случае его ненадлежащего использования посредством расторжения договора аренды, а не принудительного изъятия земельного участка у собственника, что является значительно более длительной и сложной процедурой (см. [3]). Однако в случае если ограниченный в обороте земельный участок используется собственником расположенного на нем объекта, указанная задача не может быть достигнута без принудительного прекращения прав на недвижимость. Право частной собственности, будучи одним из конституционно гарантированных прав, прекращается только в случаях, предусмотренных законом, а принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сопоставление правовых оснований отнесения земельных участков к ограниченным в обороте и практики их применения позволяет сделать вывод о том, что не во всех случаях при решении вопроса о возможности приватизации ограниченного в обороте земельного участка соблюдается баланс частных и публичных интересов, а также обеспечивается публичный интерес как таковой. С этих позиций спорными представляются нормы об ограничении оборотоспособности земельных участков, расположенных в границах закрытых административно-территориальных образований (за исключением изъятых из оборота земельных участков) (подп. 6 п. 5 ст. 27 ЗК РФ), земельных участков во втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ), а также земельных участков, расположенных под объектами гидротехнических сооружений (подп. 10 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации от 14 июля 1992 года № 3297-1 «О закрытом административно-
территориальном образовании» (далее -Закон о ЗАТО) закрытое административно-территориальное образование (далее также - ЗАТО) создается в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных и других представляющих повышенную опасность техногенного характера материалов, военных и иных объектов (далее - организации и (или) объекты), для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно позиции Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) предоставление гражданам земельных участков в границах закрытого административно-территориального образования в собственность может привести к нарушению особенностей землепользования в ЗАТО, затруднить осуществление непосредственных целей его создания и обеспечение особого режима безопасного функционирования предприятий и (или) объектов (см. [6]). Следовательно, необходимо исходить из того, что публичный интерес в обеспечении безопасного функционирования на территории ЗАТО организаций и (или) объектов, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных материалов, военных и иных объектов, определяет цель ограничения оборота земельных участков, расположенных в границах ЗАТО.
При разрешении споров о приватизации земельных участков на территории ЗАТО суды исходят из того, что ни статьей 6 Закона о ЗАТО об особенностях землепользования в закрытом административно-территориальном образовании, ни иными федеральными законами не предусмотрена
возможность предоставления в частную собственность земельных участков, расположенных в границах такого образования.
Статья 8 Закона о ЗАТО в редакции, действовавшей до 1 января 2012 года, допускала возможность участия в приватизации недвижимого имущества, расположенного на территории ЗАТО, и совершение сделок с ним для граждан Российской Федерации, постоянно проживающих в ЗАТО, и юридических лиц, расположенных и зарегистрированных на этой территории. Однако судами отклонялся довод о необходимости применения к таким отношениям указанной нормы, поскольку она не содержала положений, прямо устанавливающих в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 27 и пункта 4 статьи 28 ЗК РФ право на приватизацию территории закрытого административно-территориального образования (земельного участка), на которой находятся объекты недвижимого имущества (см. [7, 8]).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, нормы пункта 2 и подпункта 6 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ учитывают особый статус закрытых административно-территориальных образований и как нормы, обеспечивающие использование земли в границах ЗАТО в соответствии с его предназначением и учитывающие необходимый баланс конституционно значимых интересов государства и граждан, не могут сами по себе рассматриваться как нарушающие конституционные права [9].
Вместе с тем некоторые суды заняли позицию, согласно которой частная собственность на земельные участки на территории ЗАТО возможна на основании норм частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом.
Указанные нормы не содержат оговорок относительно их неприменения в отношении ограниченных в обороте земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, допускают исключение из общего правила, установленного частью 2 статьи 27 ЗК РФ, то есть являются законами, предусматривающими возникновение частной собственности на земельные участки в границах ЗАТО (см., например, [12]). Аналогичное мнение высказано Минэкономразвития России в письме [13].
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации законодатель установил в статье 36 ЖК РФ и статье 16 Закона о введении в действие ЖК РФ правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями (см. [14]).
В то же время земельные участки в границах ЗАТО, расположенные под индивидуальными жилыми домами, не могут быть предоставлены в собственность граждан. Такое расхождение в подходах к обеспечению прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и собственников индивидуальных жилых домов не вполне объяснимо, тем более что в отношении земельных участков под индивидуальными жилыми домами также справедлив тезис об их предназначенности в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми помещениями.
Представляется, что запрет приватизации земельного участка под зданием, сооружением, принадлежащими частному собственнику, в границах ЗАТО приводит к дисбалансу частных и публичных интересов, поскольку не гарантирует использо-
вание земельного участка в соответствии с установленным правовым режимом и не влияет на безопасность функционирования объектов на территории ЗАТО.
Выражая сомнение в необходимости, достаточности и адекватности общего ограничения оборотоспособности земельных участков в ЗАТО, судья Конституционного Суда Российской Федерации Г.А. Гаджиев отмечает, что административно-правовой режим населенных пунктов в границах одного ЗАТО имеет существенные различия, при этом запрет на приватизацию имеет общий характер. Исходя из этого Г.А. Гаджиев предлагает закрепить в законодательстве бланкетный характер норм, допускающих объективно необходимую дифференциацию в зависимости от специфики той или иной территории внутри ЗАТО (см. [15]). Кроме того, при таком двойственном подходе права собственников индивидуальных жилых домов, расположенных в ЗАТО, необоснованно ущемлены по сравнению с правами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
В связи с этим следует предусмотреть исключение из правила о запрете приватизации земельных участков на территории ЗАТО для собственников расположенных на них индивидуальных жилых домов. В целях правовой определенности автором настоящей статьи предлагается закрепить на уровне закона сложившийся на практике подход, согласно которому нормы статьи 36 ЖК РФ и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ рассматриваются как специальные нормы, предусматривающие возможность приватизации ограниченных в обороте земельных участков.
Запрет приватизации земельного участка под объектом недвижимости, расположенным во втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не только не способствует достижению целей ограничения земельного участка в обороте, а напротив, приводит к противопо-
ложному результату.
Зоны санитарной охраны для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В указанных зонах осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (ст. 43 Водного кодекса Российской Федерации).
Федеральный закон от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», как следует из его преамбулы, направлен на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду. Специальный режим зон санитарной охраны источников водоснабжения, таким образом, направлен на решение задачи обеспечения охраны окружающей среды в целом.
Требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны определяются СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» (далее -СанПиН), в соответствии с которыми основной целью создания и обеспечения режима в таких зонах является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.
Принадлежность к такой зоне (зоне с особыми условиями использования) является одним из правовых средств определения правового режима земельного участка. Зоны санитарной охраны органи-
зуются в составе трех поясов, в каждом из которых устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды. Следовательно, в рассматриваемом случае ограничение оборотоспособности земельного участка как вспомогательное правовое средство должно дополнительно гарантировать использование и охрану земельных участков в соответствии с установленным правовым режимом, содержащим такой дополнительный элемент, как ограничения использования в связи с принадлежностью земельного участка к зоне санитарной охраны.
Исходя из анализа содержания мероприятий и ограничений, установленных для каждого из поясов зон санитарной охраны, правовой режим второго пояса допускает проживание людей, размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий, строительство объектов, не имеющих непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе жилищное строительство, а также с определенными ограничениями строительство промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения. При этом на владельцев объектов, оказывающих (или могущих оказать) отрицательное влияние на качество воды источников водоснабжения, в пределах второго и третьего поясов зон санитарной охраны возложена обязанность по выполнению санитарных мероприятий, предусмотренных СанПиН, а за нарушение специального режима осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения предусмотрена административная ответственность.
Судебная практика исходит из того, что подтвержденное расположение земельного участка во втором поясе зоны санитарной охраны водного объекта во всех случаях является основанием для отказа в его предоставлении в частную собствен-
ность, в том числе если на этом земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимости. Поскольку российское законодательство не содержит нормы, определяющие случаи предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, земельные участки, находящиеся во втором поясе такой зоны, ограничиваются в обороте и в силу прямого запрета не предоставляются в частную собственность (см. [19]). Следовательно, право на приобретение земельных участков в собственность граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, в таком случае не может быть реализовано.
Как отмечает Г.А. Волков, к моменту включения в ЗК РФ анализируемой нормы значительное количество земельных участков в границах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, уже было приватизировано. На объектах, оставшихся неприватизированными, часто располагаются ветхие жилые дома, старые животноводческие комплексы, в которых не установлены современные системы очистки бытовых, производственных стоков, утилизации отходов, и другие объекты, негативно воздействующие на водные объекты - источники водоснабжения. Отсутствие возможности приватизировать земельные участки сохраняет их деградацию, так как у собственников таких жилых домов, старых животноводческих комплексов, как правило, недостаточно денег на их реконструкцию и нет желающих купить эти объекты без земельных участков. В результате рассматриваемая норма, призванная обеспечить охрану водных объектов, по сути, не является эффективной, «работает в противовес поставленной цели» (см. [20]).
Таким образом, ограничение оборото-способности земельного участка применительно к рассматриваемому случаю не
способно решить задачу обеспечения использования и охраны земельного участка в соответствии с установленным правовым режимом, а также задачу охраны окружающей среды в целом. В связи с этим возникает необходимость в пересмотре подходов к установлению рассматриваемого запрета на приватизацию. Целесообразно сделать исключение из приведенного правила для земельных участков, расположенных под объектами капитального строительства, при соблюдении следующих условий:
1) виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры земельных участков и расположенных на них объектов соответствуют установленному градостроительному регламенту;
2) размещение и эксплуатация таких объектов соответствует установленному правовому режиму второго пояса зон санитарной охраны.
При регулировании оборотоспособно-сти земельных участков, расположенных под объектами гидротехнических сооружений, принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта реализуется не вполне последовательно.
Согласно подпункту 10 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ признаются ограниченными в обороте земельные участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений.
Статья 3 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» (далее -Закон о безопасности гидротехнических сооружений) предусматривает возможность нахождения гидротехнических сооружений как в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, так и в собственности физических или юридических лиц независимо от организационно-правовой формы, а под «эксплуатирующей организацией» понимается государственное или муниципальное унитарное предприятие либо организация любой другой организационно-правовой формы, на ба-
лансе которой находится гидротехническое сооружение.
Предусмотренные статьей 9 Закона о безопасности гидротехнических сооружений обязанности по соблюдению обязательных требований при строительстве и эксплуатации гидротехнических сооружений, обеспечению технического обслуживания, эксплуатационного контроля и текущего ремонта, обеспечению контроля (мониторинга) за показателями состояния гидротехнического сооружения, осуществлению регулярной оценки безопасности гидротехнического сооружения возлагаются в равной мере на эксплуатирующие организации и собственников гидротехнических сооружений (которыми могут быть и физические лица).
Поскольку положения пункта 5 статьи 27 ЗК РФ действуют в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если гидротехническое сооружение построено на земельном участке, находящемся в частной собственности, земельный участок под гидротехническим сооружением в таком случае не относится к ограниченным в обороте.
Исходя из изложенного возникает вопрос о возможности приватизации гидротехнического сооружения, а также о юридической судьбе земельного участка под ним этим сооружением в случае его приватизации. Имеет ли смысл, учитывая технологическую целостность гидротехнического сооружения и расположенного под ним земельного участка и целесообразность единства системы управления ими, разделение прав на эти объекты между различными (публичными и частными) собственниками?
Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских
прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, запрет на приватизацию гидротехнических сооружений отсутствует, и к отношениям по приватизации гидротехнических сооружений применим Закон о приватизации.
В статье 28 Закона о приватизации указано, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Применительно к гидротехническим сооружениям «иное» предусмотрено в абзаце 4 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ: для возможности приватизации земельного участка под гидротехническим сооружением требуется, чтобы это было прямо предусмотрено в федеральном законе.
Такая специальная норма содержится в части 4 статьи 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 года № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон о морских портах) применительно к портовым гидротехническим сооружениям: земельные участки в границах территории морского порта, занятые такими сооружениями, созданными или приобретенными за счет средств инвесторов (индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), могут находиться в их собственности.
При рассмотрении одного из дел об оспаривании отказа в предоставлении в собственность земельного участка, расположенного под ранее приватизированным портовым гидротехническим сооружением, суд кассационной инстанции исходил из того, что передача земельных участков под объектами инфраструктуры порта индиви-
дуальным предпринимателям или юридическим лицам допускается только в случае, если эти лица представят доказательства непосредственного участия в создании этих объектов инфраструктуры порта, а также в их модернизации (см. [24]).
Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с таким толкованием законодательства не согласился, подчеркнув, что в части 4 статьи 28 Закона о морских портах прямо указано, что такое право предоставлено также юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - собственникам портовых гидротехнических сооружений, приобретенных за их счет, и смысл названной нормы заключается в предоставлении права любому лицу, являющемуся собственником портовых гидротехнических сооружений, зданий, строений, сооружений, используемых для осуществления деятельности в морском порту, приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен соответствующий объект (см. [25]).
В иных случаях, поскольку законом прямо не предусмотрено предоставление в частную собственность земельного участка, занятого гидротехническим сооружением, такой земельный участок не подлежит приватизации.
Исходя из анализа существующего законодательства и правоприменительной практики позиция законодателя представляется не вполне последовательной. С одной стороны, допускается частная собственность на гидротехнические сооружения (причем как первично возникшее право собственности в результате создания объекта, так и переход права при приватизации). Если такое сооружение построено за счет физических и юридических лиц на земельном участке, находящемся в собственности этих лиц, право частной собственности распространяется и на этот земельный участок, который в этом случае не является ограниченным в обороте. С другой стороны, в отсутствие запрета на приватизацию гидротехнических сооружений, тем не менее,
существует запрет на приватизацию расположенных под ними земельных участков на основании подпункта 10 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, при этом в отдельных случаях законом предусмотрены исключения (например в части 4 статьи 28 Закона о морских портах).
В рассматриваемом случае не вполне ясно обоснование выборочного исключения из общего запрета на приватизацию земельных участков под гидротехническими сооружениями (применительно к портовым гидротехническим сооружениям), как и собственно цель установления ограничения оборотоспособности земельного участка. Вызывает сомнение, что запрет нахождения земельного участка в частной собственности способен обеспечить соблюдение правового режима такого земельного участка и дополнительно гарантировать безопасность гидротехнического сооружения, учитывая, что обязанности, предусмотренные статьей 9 Закона о безопасности гидротехнических сооружений, в равной степени распространяются на собственников и эксплуатирующие такие сооружения организации независимо от формы собственности.
Представляется, что вопрос об ограничении оборотоспособности земельных участков под гидротехническими сооружениями должен решаться в зависимости от особенностей правового режима такого сооружения.
Законодательство не разделяет гидротехнические сооружения на виды в зависимости от круга обслуживаемых ими лиц. По результатам исследования правового режима гидротехнических сооружений Д.О. Сиваков предлагает классифицировать гидротехнические сооружения по признаку их публичности следующим образом:
1) пользовательские сооружения, предназначенные для обслуживания собственников и имеющие внутрихозяйственное значение (например заводские водозаборные сооружения);
2) сооружения общего пользования,
предназначенные для обслуживания других пользователей воды и потребителей (например плотина водохранилища). Последние должны рассматриваться как объект публичного значения независимо от того, кому они принадлежат, и заслуживают повышенного внимания законодателя и правоприменителя (см. [26, с. 253]).
Развивая эту мысль, представляется целесообразным вопрос оборотоспособ-ности земельных участков, расположенных под гидротехническими сооружениями, решать в зависимости от вида (значения) гидротехнического сооружения, то есть в зависимости от того, обслуживают они только собственника, или же имеют более широкое, публичное назначение. Установлению ограничений оборотоспособности земельных участков, расположенных под гидротехническими сооружениями, должно предшествовать решение вопроса о классификации гидротехнических сооружений в зависимости от характеристики гидротехнического сооружения (вид, назначение, круг обслуживаемых субъектов) с соответствующим ограничением субъектного состав лиц, которые могут являться собственниками и эксплуатантами гидротехнических сооружений, имеющих публичное значение и требующих повышенной ответственности при их эксплуатации. В отсутствие указанных ограничений по субъектному составу следует допустить приватизацию земельных участков, расположенных под находящимися в частной собственности объектами гидротехнических сооружений.
Подводя итог изложенному, необходимо отметить следующее.
В законодательстве и правоприменительной практике сформирован дифференцированный подход к реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта применительно к земельным участкам, ограниченным в обороте: приватизация ограниченного в обороте земельного участка собственником расположенного на нем строения обусловлена наличием прямого указания в фе-
деральном законе на такую возможность. Законодательством предусмотрен незначительный перечень таких случаев. Существующие запреты и дозволения зачастую не коррелируют с публичными интересами, для обеспечения которых устанавливается ограничение оборотоспособности земельного участка.
Подходы к установлению запретов приватизации земельных участков под зданиями, сооружениями, принадлежащими частным собственникам, нуждаются в пересмотре, поскольку существующие не гарантируют использование земельного участка в соответствии с установленным правовым режимом и не обеспечивают баланс частных и публичных интересов, а в некоторых случаях прямо противоречат цели обеспечения публичных интересов.
Необходимо дифференцировать правило о запрете предоставления в частную собственность земельных участков, расположенных на территории закрытого административно-территориального образования, предусмотрев исключение для случаев приватизации земельных участков гражданами, являющимися собственниками расположенных на них индивидуальных жилых домов.
Запрет предоставления в частную собственность земельных участков, расположенных во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, противоречит как интересам частных собственников расположенных на них объектов недвижимости, так и публичным интересам в обеспечении охраны окружающей среды. В связи с этим необходимо предусмотреть исключения из такаого запрета для случаев, когда размещение зданий, сооружений соответствует градостроительному регламенту и правовому режиму указанной зоны.
Ограничение оборотоспособности земельных участков под объектами гидротехнических сооружений не является гарантией обеспечения их безопасного функционирования. Установлению ограничений обо-
ротоспособности земельных участков, расположенных под гидротехническими сооружениями, должно предшествовать решение вопроса о классификации гидротехнических сооружений в зависимости от характеристики гидротехнического сооружения с соответствующим ограничением субъектного состав лиц, которые могут являться собственниками и эксплуатантами гидротехнических сооружений, имеющих публичное значение. В отсутствие указанных ограничений по субъектному составу следует допустить приватизацию земельных участков, расположенных под находящимися в частной собственности объектами гидротехнических сооружений.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
2. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4148.
3. Нарышева Н. Г. Особенности применения инструментального метода в земельно-правовых исследованиях // Экологическое право. 2017. № 2. С. 11-18.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.
5. О закрытом административно-территориальном образовании : Закон Российской Федерации от 14 июля 1992 года № 3297-1 // Российская газета. 1992. № 190.
6. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 октября 2011 года № ОГ-Д23-1842. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-
тантПлюс».
7. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2012 года № Ф03-5422/2012 по делу № А24-2035/2012. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № ВАС-17272/10 по делу № А42-3838/2010. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Рабиновича Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав положениями статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 января 2013 года № 119-О. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14.
11. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 1 89-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 15.
12. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 марта 2012 года по делу № А42-2691/2011. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. О праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 19 июля 2010 года № Д23-2704 // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2011. № 1.
14. По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской
Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Рабиновича Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав положениями статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации» : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 января 2013 года № 119-О (мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации Г.А. Гад-жиева). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Водный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 23, ст. 2381.
17. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения : Федеральный закон от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 14, ст. 1650.
18. О введении в действие Санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02 : постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14 марта 2002 года № 10 // Российская газета. 2002. № 81.
19. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 1 ноября 2017 года № 25-КГ17-18. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Волков Г. А. Нормативы зон санитарной охраны источников водоснабжения как важнейшее звено эколого-правового механизма // Экологическое право. 2014. № 5. С. 32-38.
21. О безопасности гидротехнических сооружений : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации,
1997, № 30, ст. 3589.
22. О приватизации государственного и муниципального имущества : Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 4, ст. 251.
23. О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 8 ноября 2007 года № 261-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 46, ст. 5557.
24. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от
* *
27 декабря 2012 года № Ф03-5975/2012 по делу № А51-11274/2012. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 июля 2013 года № 1039/13 по делу № А51-11274/2012 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. № 11.
26. Сиваков Д. О. Тенденции правового регулирования водохозяйственной деятельности: монография. М. : Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации ; Юриспруденция, 2012. 352 с.
РАБОТА С ЭСКРОУ-СЧЕТАМИ УЖЕ СТАЛА КОНКУРЕНТНЫМ ПРЕИМУЩЕСТВОМ ЗАСТРОЙЩИКА
Рынок недвижимости постепенно перестраивается на работу по новым правилам, некоторые девелоперские компании уже сейчас предлагают покупателям квартир расчеты с помощью эскроу-счетов.
Как это сказывается на экономике проектов, рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков: «Мы занимаемся продажами в жилых комплексах комфорт-класса в Подмосковье и Екатеринбурге, а также реализуем проект бизнес-класса в Москве. Могу отметить, что клиентская аудитория в сегменте комфорт-класса изменилась и уже отреагировала на законодательные новшества касательно схем реализации квартир в строящихся домах с помощью эскроу-счетов. В наших офисах продаж на объектах комфорт-класса посетители сразу же задают вопрос: «Вы уже по эскроу-счетам работаете или еще нет?» То есть покупателя жилья в массовом сегменте это волнует, так как это напрямую связано с защитой его интересов.
Поэтому застройщики, которые уже сейчас открыли соответствующие спецсчета и готовы предложить клиентам расчеты через эскроу, в ближайшее время смогут воспользоваться этим как конкурентным преимуществом и получить шанс нарастить объемы и темпы продаж, в то время как конкуренты еще только готовятся к работе по новой схеме. Таким образом, до 1 июля 2019 года у стройкомпаний появилась дополнительная возможность привлечь большее количество покупателей - только за счет более быстрого перехода на новые правила финансирования. Ведь через полгода по эскроу-счетам будет работать подавляющее большинство застройщиков - и покупателям жилья придется вновь предлагать какие-то другие преимущества.
Разрабатывая сейчас финансовые модели для новых проектов, мы видим, что девелоперы не смогут взять «передышку» и не думать о темпах продаж даже после перехода на проектное финансирование. Ведь для тех, чьи проекты будут реализовываться и строиться быстрее и успешнее, банки предложат преференции. Поэтому компаниям придется серьезно вложиться в маркетинговую составляющую на самом старте и думать о жилых проектах концептуально: это поможет отстроиться от конкурентов, увеличить продажи и в итоге сэкономить на обслуживании эскроу-счетов.
При этом в бизнес-классе от своих клиентов мы вопросов, связанных с эскроу-счетами, пока не слышали. Здесь, по нашим наблюдениям, многие покупатели пользуются рассрочкой платежа - ее доля в общем объеме продаж может достигать 80 процентов, тогда как в комфорт-классе до 90 процентов занимает ипотека. Рассрочка для большинства клиентов, пользующихся этим механизмом, также выступает как некая гарантия того, что в случае непредвиденной ситуации с ходом строительства часть средств все-таки остается у клиента, то есть на момент заключения договора он не вносит 100 процентов стоимости квартиры сразу. То, что и застройщик готов заключить договор, не получая всей суммы сразу, также для покупателя является дополнительным свидетельством надежности строительной компании».
Информация предоставлена специалистами консалтинговой компании «<ТОП Идея» http://top-idea.top/
ТОП ИДЕЯ
топовые решения в недвижимости
