CC BY
39лось бы обратить внимание на то, что в российской бикамеральной системе в плане осуществления представительской и контрольной функций решающую роль играет Государственная Дума Российской Федерации, что, на наш взгляд, снижает степень демократического развития федеративного государства, ведь верхняя палата парламента формируется путем представительства регионов.
На сегодняшний момент в мировой бикаме-ральной практике наблюдается тенденция усиления роли верхних палат путем более заметного и требовательного освоения существующих полномочий верхней палаты, появления новых полномочий и косвенного расширения полномочий верхней палаты. При этом основной тренд таков, что сейчас расширяются полномочия верхней палаты за счет того, что появляется больше полномочий, которые они реализуют совместно с нижней палатой8.
Необходимо ли усиливать российскую палату регионов путем расширения сферы совместной
иКкЬйрУ/сошИМюп.аатаМ.ги^аепсе-
цгогк/соттеп1/5817497/сЬар1ег/5/#Ыоск 5000 (дата обращения 25.05.2014).
Современные задачи политического, социального и экономического развития Российского государства. Роль и место Совета Федерации (из выступления Хабриевой Т.Я.) // Материалы заседания Научно-экспертного совета при Председателе Совета Федерации. - М.: издание подготовлено Аналитическим управлением Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, 2012. С. 24.
компетенции? Возможно, хотя существует мнение, что Совет Федерации - это определенный противовес «нижней» палате, у которого свои отличительные особенности, в том числе и функциональные9. На наш взгляд, возможными путями возвышения конституционно-правового статуса палаты, а соответственно и усилением ее политической роли могло бы стать расширение сферы исключительной компетенции Совета Федерации. Например, дача Советом Федерации согласия на назначение ключевых министров; рассмотрение и одобрение представленной Председателем Правительства РФ программы деятельности правительства; осуществление контроля за деятельностью правительства в виде выражения недоверия Председателю Правительства РФ, отдельным министрам Правительства; процедура специального отчета министра региональной политики перед Советом Федерации в плане развития федеративных отношений и совершенствования механизмов их развития. Нельзя не отметить, что способствовало бы повышению политического статуса и роли «палаты регионов» на формирование ее путем выборов.
9 Бикамерализм в европейских парламентах: учет интересов и согласование позиций // Материалы международного семинара, 22 - 23 мая 2003 г. - М.: издание подготовлено Аналитическим управлением Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, 2003. С. 40.
Пристатейный библиографический список:
1. Бархатова Е.Ю. Комментарий к Конституции Российской Федерации. - М.: Проспект, 2010. [Электронный ресурс] -URL: http://constitution.garant.ru/science-work/comment/5817497/chapter/5/#block 5000 (дата обращения 25.05.2014).
2. Бикамерализм в европейских парламентах: учет интересов и согласование позиций // Материалы международного семинара, 22 - 23 мая 2003 г. - М.: издание подготовлено Аналитическим управлением Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, 2003.
3. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. - М. : Юридическая литература, 2009.
4. Коровникова Е.А. Контрольная функция Федерального Собрания Российской Федерации: Дисс. ... к.ю.н. - Москва, 2007.
5. О контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства Российской Федера-
ции: закон Российской Федерации о поправке к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. 7-ФКЗ. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».
6. Полуян Л.Я. Верхняя палата парламента в системе органов государственной власти // Аналитический вестник Совета Федерации. - М.: издание подготовлено Аналитическим управлением Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, 2002.
7. Сайфутдинова В.М. Порядок формирования Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации через призму российского избирательного законодательства // 20-летний опыт развития избирательной системы в современной России: достижения, проблемы, перспективы: материалы Межрегион. науч.-практ. конф. - Уфа, 2013.
Н.Р. Халилова
ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА С ПОСЛЕДУЮЩИМ ВЫКУПОМ (проверено)
ПРАВОВОЕ ГОСУДАРСТВО: теория и практика
В статье представлены некоторые договорные конструкции, обеспечивающие переход права собственности на недвижимое имущество, характеризуются риски арендатора при заключении договора аренды и предварительного договора, характеризуются преимущества заключения договора аренды с правом выкупа.
Ключевые слова: аренда, недвижимое имущество, право выкупа, предварительный договор.
^^ Khalilova
This article presents some contractual structure, providing transition of the property right to real property, are characterized by risks of the tenant when signing the lease agreement and preliminary agreement, characterized by the benefits of the contract of lease with option to buy.
Key words: lease contract, immovable property, right of redemption, preliminary agreement.
CONTINUITY OF ACHIEVEMENTS OF THE ROMAN LAW: HISTORICAL AND
THEORETICAL ASPECTS
Осуществление экономической деятельности зачастую сопровождается использованием определенного имущества, достаточно часто - недвижимого. Например, процесс создания одного из наиболее активного ее участника - юридического лица предполагает определение и фиксацию его местонахождения, т.е., пусть и формальное, но все же использование такого имущества. Также, осуществление определенных видов лицензируемой деятельности обязывает соискателя лицензии обладать недвижимым имуществом, соответствующим определенным требованиям. Далеко не всегда участник экономических отношений, предприниматель готов стать собственником помещения, которое использует для своей профессиональной деятельности. Возможность стать собственником такого имущества в большинстве своем, продиктована экономической целесообразностью. Достаточно часто такому субъекту гораздо выгоднее владеть и пользоваться имуществом на правах аренды, нежели в качестве собственника. Однако бывает и так, что возникает возможность или необходимость приобретения имущества в собственность. Одним из вариантов такого приобретения является договор аренды с правом выкупа.
Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В практике часто встречаются договоры аренды с условием заключения в последующем договора купли - продажи арендуемого имущества, либо стороны включают в договор условие о том, что арендодатель обязан по окончании аренды продать имущество арендатору по отдельному договору купли-продажи. Одновременно с таким договором заключают предварительный договор купли-
продажи в отношении передаваемого в аренду имущества. Следует признать, что подобные конструкции являются достаточно рискованными для арендатора, так как высока вероятность того, что в последующем договор не будет заключен, и он понесет серьезные убытки. Дело в том, что включение подобных условий в договор аренды не свидетельствует о согласовании условия о его выкупе. По сложившемуся мнению1 договор аренды с правом выкупа является смешанным договором и включает в себя как условия об аренде, так и условия о купле-продаже. Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, в противном случае, договор считается незаключенным. Следовательно, если в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа сторонами не обусловлена выкупная цена этого имущества, договор в части права выкупа считается незаключенным. Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, в решении ВАС РФ определяется, что условия о выкупе арендатором арендуемых помещений, размере выкупной цены и порядке ее внесения свидетельствуют о заключении между сторонами спора договора о выкупе арендованного имущества2.
Заключение предварительного договора также не гарантирует в полной мере арендатору в будущем возможность стать собственником арендуемого помещения. По предварительному договору возни-
1 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2014. С. 31; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. С. 627.
2 Определение ВАС РФ от 7 октября 2013 г. № ВАС-13432/13 // Справочно-правовая система КонсультантПлюс: [сайт]. <URL:http://wwwxonsultantru > (дата обращения: 28.05.2014).
кает лишь обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных этим предварительным договором. При этом заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуг3. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ и п.4 ст. 445 ГК РФ вправе обратиться в суд лишь с требованием о понуждении заключить договор, а не исполнении обязательства - передать в собственность объект недвижимости. Конечно, в случае принудительно заключенного договора в его исполнение сторона обязана будет передать имущество. Однако такая конструкция достаточна затратна и трудоемка, отнимает много времени. Тем более, что даже если договор будет заключен в принудительном порядке, это не значит, что сторона сразу передаст имущество. Вполне вероятно, что придется затем по решению суда требовать передать это имущество и т.д. Ситуация еще усугубляется тем, что арендатор, предполагая стать собственником используемого имущества, может производить его реконструкцию, капитальный ремонт еще в период действия догово-
3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ.1997. № 7.
ра аренды. В последующем ему будет достаточно трудно взыскать свои расходы с собственника. Более того, если в договоре аренды стороны не согласовали условие о возможности арендатора совершать подобные действия в отношении арендуемого имущества, то согласно ст. 622 ГК РФ арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, то есть ему необходимо будет устранить все произведенные изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено.
Исходя из вышесказанного, становится понятным, что для арендатора, планирующего выкуп арендуемого имущества такая конструкция не выгодна. В данном случае более оправданным будет заключение договора аренды с правом выкупа.
Данный договор является выгодным обеим сторонам, поскольку арендодатель имеет возможность помимо выкупной цены получать за период владения и пользования арендные платежи, а арендатор получает определенные гарантии, что после передачи выкупной цены недвижимого имущества в полном объеме арендодателю, сам станет его собственником, следовательно, уже может производить необходимые и неотделимые улучшения данного объекта недвижимости, производить его капитальный ремонт, реконструкцию и т.д.
Пристатейный библиографический список:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон: [принят Госдумой 21окт. 1994 г.]: офиц. текст по состоянию на 2 ноября 2013 г. // Российская газета. 1994. 8 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федер. закон: [принят Госдумой 22декабря 1995 г.]: офиц. текст по состоянию на 23 июля 2013 г. // Российская газета. 1996. 6 февраля.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ.1997. № 7.
4. Определение ВАС РФ от 7 октября 2013 г. № ВАС-13432/13 // Справочно-правовая система Консуль-
тантПлюс: [сайт]. <URL:http://www.consultant.ru > (дата обращения: 28.05.2014)
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2014.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. - М.:.
ПРАВО И НАЦИОНАЛЬНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
И.Н. Куксин, Г.М. Азнагулова
ПРАВОВОЕ ГОСУДАРСТВО, ПРАВО И ОБЩЕЧЕЛОВЕЧЕСКИЕ ЦЕННОСТИ
В статье исследуются взаимосвязанные и взаимообусловленные проблемы становления правового государства, научного определения понятия «правовое государство» и «правопонимание».
88
