CC BY
113
4.2. ЗАЩИТА ПРАВ ПРИОРИТЕТНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ ИМУЩЕСТВА СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
Бимбад Алексей Яковлевич
Место работы: ООО «Вещательная корпорация «Проф-Медиа», юрисконсульт
Контакты автора: abimbad@gmail.com
Аннотация. Автором предложены изменения Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, устанавливающие право выкупа имущества, арендуемого по договору сроком до 1 года, возобновленному на неопределенный срок, а также при незначительном промежутке времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды; и право оспорить в суде незаконные действия уполномоченного органа при реализации права на приобретение имущества. Ключевые слова: малое и среднее предпринимательство, отчуждение недвижимого имущества, приобретение недвижимости, аренда, защита прав, собственность, индивидуальный предприниматель, нарушение прав, судебная практика
THE PROTECTION OF THE SMALL-SCALE BUSINESS SUBJECTS’ RIGHT TO PURCHASE THE REAL ESTATE ON A PRIORITY BASIS
Bimbad Alexey Yakovlevich
Place of employment: LLC «Prof Media Broadcasting Corporation», Legal Adviser
Annotation: The author offers the alteration of the Federal Law dd. 22.07.2008 159-FZ re the right to purchase the real estate leasing under the agreement that term is less than 1 year and that is renewed for a new term and also in case of the minor period between the termination of the lease contract of the real estate and conclusion of the new lease contract of this real estate; and the right to sue for the illegal actions of the authorized authority when realizing the right to purchase the real estate on a priority basis. Keywords: small-scale business, disposal of property, acquisition of property, lease, assertion, property, private entrepreneur, breach of law, judicial practice
Неоднозначность некоторых норм Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее
- Закон № 159-ФЗ), направленного на поддержку субъектов малого и среднего бизнеса в России, зачастую дает возможность местным властям препятствовать реализации преимущественного права предпринимателей на приобретение недвижимости. Это, в частно-
сти, выражается и в преднамеренной передаче имущества в муниципальные предприятия и учреждения, якобы для муниципальных нужд, и в продлении права аренды только путем проведения торгов, и в связи с несущественной задержкой выплаты арендных платежей. Кроме того, местные органы власти иногда вовсе игнорируют нормы закона, установленные, в частности, в отношении договоров аренды, заключенных на срок до одного года или на неопределенный срок и не подлежащих государственной регистрации. В связи с этим представители малого предпринимательства все чаще вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав и интересов.
Рассматривая проблемы аренды нежилых помещений субъектами малого и среднего бизнеса, при решении вопроса преимущественного права выкупа помещений надо учитывать, что возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53, в котором рассматривается вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.1 Таким образом, к договорам аренды нежилых помещений применимы нормы об аренде зданий и сооружений, в частности правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, на том основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью. Согласно п. 2 ст.651 Гк РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Законодательство не содержит указания на обязательность государственной регистрации договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Учитывая, что государственной регистрации подлежит лишь договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при отсутствии в договоре прямого указания о сроке его действия, превышающем год, требование о государственной регистрации на него распространяться не должно. Данной позиции придерживается и Высший арбитражный суд РФ в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно вышеуказанному Информационному письму договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.2
Итак, договор аренды, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, также не подлежит государственной регистрации, поскольку неопределенный срок может продолжаться как менее, так и более года, и действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год. Кроме того, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если после окон-
1 Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", № 11 (ч. 2), 2003
2 Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 10, (ч. 1),
2003
чания срока действия договора арендодатель не потребовал возвратить арендуемое имущество, а арендатор с согласия арендодателя продолжил пользоваться арендуемым имуществом, то договор считается возобновленным на тех же условиях.
На практике возникают ситуации, когда после истечения срока действия одного договора аренды заключается новый договор аренды сроком более чем на год, и с момента его подписания до государственной регистрации проходит некоторое время. В этой связи, при рассмотрении заявления предпринимателя о преимущественном праве выкупа имущества, возникает спор: распространяется ли на отношения сторон действие предыдущего договора аренды до момента государственной регистрации нового договора или арендатор незаконно пользуется спорным имуществом? Судебной практикой сделан вывод: договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год, и не прекращает свое действие с даты подписания нового договора, поскольку существовавшие ранее арендные отношения сохраняются между сторонами на новый срок.3
Таким образом, субъект малого и среднего предпринимательства, получивший письменный отказ соответствующего органа местного самоуправления в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества на том основании, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года или на неопределенный срок, не прошел в свое время государственную регистрацию, может обратиться в суд за защитой своих прав. Законность данной позиции подтверждается судебной практикой.
Индивидуальный предприниматель обратился в Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла с заявлением о реализации предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения и заключении договора купли-продажи. Управление приостановило рассмотрение вопроса о выкупе арендуемого нежилого помещения, так как договор аренды муниципального имущества от 01.01.05, заключенный УМИЗ администрации г.Орла с ним на период с 01.01.05 по 31.12.07, не был зарегистрирован, и предложило предпринимателю зарегистрировать договор в соответствии с требованиями законодательства, с чем тот не согласился и обратился в суд. Представленные суду ранее действовавшие договоры аренды подтверждали, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, с 1998 года, предпринимателем помещение непрерывно использовалось. Поэтому выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.05г. №17069 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, кассационная коллегия нашла не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Отказ предпринимателю в преимущественном праве выкупа помещения при наличии арендных отношений с 01.01.98г., противоречит ст. 3 Закона № 159-ФЗ и нарушает его права и законные
3 Постановление ФАС Уральского округа от 31.10.2002 по делу N Ф09-761/02-ГК
интересы, связанные с приватизацией арендуемого
4
имущества.
Неоднозначное толкование органами власти вызывало и такое условие предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, как надлежащее перечисление арендной платы в течение срока аренды (п. 2 ст. 3 Закона №159-ФЗ). Ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 17.07.2009г. №149-ФЗ, внесшего существенные изменения в Закон №159-ФЗ. На практике муниципалитеты могли использовать вышеуказанную норму Закона №159-ФЗ, признавая предпринимателя недобросовестным арендатором даже при отсутствии его вины в просрочке оплаты арендной платы, например, по причине изменения кодов бюджетной классификации или в иных ситуациях.
Министерство экономического развития РФ в письмах от 22.12.2008г. №Д05-5883, от 23.12.2008 №Д05-5869 изложило свою точку зрения на этот вопрос. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых - согласно традициям делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям. Основания ответственности за нарушение обязательства изложены в ст.401 ГК РФ: лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.5
Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.
Установлен и разумный подход к оценке добросовестности арендатора: задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) должна отсутствовать на день заключения договора купли-продажи или на день подачи заявления на реализацию преимущественного права в случаях, предусмотренных Законом. Кроме этого, в ст.3 Закона №159-ФЗ внесена норма, позволяющая арендаторам, даже имеющим задолженность, все-таки реализовать свое преимущественное право: орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, в течение 10 дней с момента принятия решения об условиях приватизации направляет арендатору требование о погашении задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) с указанием ее размера. Таким образом, предприниматели, которым было отказано ранее по этим причинам, могут снова подать заявление на выкуп арендованного имущества, а уполномоченные органы обязаны снова рассмотреть данное заявление. Считая отказ в связи с надлежащим перечислением арендной платы в течение срока аренды незаконным, нарушающим права и законные интересы, предприниматели также вправе обращаться в арбитражный суд.
Так, общество с ограниченной ответственностью «Аптека на Первомайке» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению
4 Постановлением ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу N А48-4107/2009
5http://www.innovbusiness.ru/pravo/DocumShow_DocumID_149447 .html (дата обращения 29.07.2010)
муниципальным имуществом Администрации города Рязани о признании недействительным отказа Управления от 19.02.2009 в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения. Управлением было отказано в приватизации арендуемого аптекой недвижимого имущества со ссылкой, в частности, на то, что в течение срока аренды допускалась просрочка оплаты арендных платежей. Оценив указанные Управлением обстоятельства по задержке перечисления арендной платы, суд признал арендатора надлежаще исполняющим договорные обязательства. При таких обстоятельствах, принимая во внимание неисполнение со стороны Управления пункта 2 статьи 3 Закона №159-ФЗ, суд удовлетворил заявление предпринимателя о признании отказа в преимущественном праве приватизации незаконным.6
В другом случае из представленной суду справки о задолженности предпринимателя по арендной плате усматривалось, что просрочка в перечислении арендных платежей в течение срока действия договора имелась, однако периоды просрочки незначительны (от 1 до 21 дня). Суд отметил, что закон направлен на оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства. Признание указанных субъектов недобросовестными арендаторами в связи с незначительными просрочками в уплате арендных платежей создает препятствия в реализации положений Закона №159-ФЗ.7
Субъекты малого предпринимательства, являясь арендаторами недвижимого имущества, имеют преимущественное право на его приобретение, однако в результате умышленных действий органов местного самоуправления по закреплению муниципального имущества за муниципальными учреждениями, предприятиями, они практически лишаются такого права.
Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, если после опубликования Закона №159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Подобная судебная практика подтверждается, в частности, Определением ВАС РФ от 05.07.2010 N ВАС-5153/10 по делу N А70-6551/2009. Высший Арбитражный Суд РФ указал: «Поскольку закрепление спорного помещения в числе иного недвижимого имущества на праве оперативного управления за учреждением произведено после вступления в силу Закона №159-ФЗ, действия уполномоченных органов в данном случае не соответствуют положениям пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а постановление суда кассационной инстанции
6 Определение ВАС РФ от 25.02.2010 N ВАС-1432/10 по делу N А54-1603/2009
7 Постановлении ФАС Поволжского округа от 10.07.2009 по де-
лу № А72-869/2009
принято без учета разъяснений, содержащихся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009г. №134».8
Таким образом, неоднозначность и сложность процедуры реализации некоторых норм Закона № 159-Фз, направленного на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, все еще дает местным властям возможность препятствовать преимущественному праву предпринимателей на приобретение недвижимости, однако благодаря возникшей судебной практике по спорным вопросам применения Закона, порядок реализации права преимущественного выкупа недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства постепенно становится более четким.
Тем не менее, урегулирование вопросов реализации Закона №159-ФЗ путем формирования судебной практики по данным вопросам, не является, на наш взгляд, достаточной мерой, обеспечивающей защиту имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Представляется необходимым вносить изменения в Закон №159-ФЗ:
- в пункт 1 статьи 3 Закона, определяющую условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность имущества, арендуемого субъектами малого и среднего бизнеса, внести дополнение, устанавливающее возможность выкупа имущества, арендуемого по договору аренды, заключенному на срок до 1 года, действие которого возобновлено на неопределенный срок, а также при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись;
- статью 6 Закона дополнить пунктом 3, в соответствии с которым субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.
Список литературы:
1. Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", № 11 (ч. 2), 2003г.
2. Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", № 10, (ч. 1), 2003г.
3. Постановление ФАС Уральского округа от 31.10.2002 по делу № Ф09-761/02-ГК
4. Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу № А48-4107/2009
5. Определение ВАС РФ от 25.02.2010 N ВАС-1432/10 по делу № А54-1603/2009
6. Постановлении ФАС Поволжского округа от 10.07.2009 по делу № А72-869/2009
7. Определение ВАС РФ от 05.07.2010 N ВАС-5153/10 по делу № А70-6551/2009
8 Определение ВАС РФ от 05.07.2010 N ВАС-5153/10 по делу N А70-6551/2009
8.http://www.innovbusiness.ru/pravo/DocumShow_DocumID_1 49447.html (дата обращения 29.07.2010)
РЕЦЕНЗИЯ
Статья Бимбада А.Я. посвящена исследованию причин нарушений законодательства и путей защиты прав и интересов субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. В статье рассматриваются случаи преднамеренной передачи имущества в муниципальные предприятия и учреждения, препятствующие реализации прав приобретения данного имущества субъектами малого и среднего бизнеса; исследуется практика продления права аренды только путем проведения торгов, необоснованного отказа от передачи имущества в собственность субъектам малого и среднего бизнеса в связи с несущественной задержкой выплаты арендных платежей; а также рассматривается вопрос о выкупе субъектами малого и среднего бизнеса имущества, арендуемого по договору, заключенному на срок до одного года или на неопределенный срок.
Актуальность темы, исследуемой в данной статье, очевидна. Закон № 159-ФЗ, предоставляющий субъектам малого и среднего предпринимательства право льготного выкупа арендуемого имущества, действует уже более двух лет, тем не менее, продолжают выявляться недостатки и нарушения в ходе его реализации, препятствующие достижению целей, поставленных законодателем. Органы государственной власти субъектов РФ и исполнительные органы муниципальных образований зачастую трактуют нормы Закона по своему усмотрению, что требует эффективного противодействия и защиты.
Автор статьи обращает внимание на тот факт, что неоднозначность некоторых норм Закона №159-ФЗ, направленного на поддержку субъектов малого и среднего бизнеса в России, зачастую дает возможность местным властям препятствовать реализации преимущественного права предпринимателей на приобретение недвижимости, в связи с чем представители малого и среднего предпринимательства вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав и интересов.
Анализируя нормы законодательства, автор статьи акцентирует внимание на наиболее острых проблемах, возникающих в ходе реализации Закона №159-ФЗ, и влекущих за собой наибольшее количество судебных споров, в частности исследуются:
- критерии продолжительности непрерывной аренды имущества субъектами малого и среднего предпринимательства;
- критерии надлежащего исполнения арендных обязательств, добросовестности арендаторов-субъектов малого и среднего предпринимательства;
- незаконный вывод объектов недвижимого имущества в пользование муниципальных и государственных предприятий.
Автор на конкретных примерах судебной практики показывает, что действия органов власти, препятствующие реализации прав субъектов малого и среднего бизнеса, установленных Законом №159-ФЗ, признаются судами незаконными, в соответствующих судебных решениях восстанавливаются права и законные инте-
ресы субъектов малого и среднего предпринимательства.
Практическая значимость данной статьи заключается в том, что Бимбад А.Я. приводит в статье конкретные примеры защиты прав и интересов субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации Закона №159-ФЗ, а также вносит свои предложения по дополнению данного Закона, позволяющие сократить количество споров между органами власти и субъектами малого и среднего предпринимательства.
Содержание рецензируемой статьи логически взаимосвязано и подтверждено цитатами из авторитетных источников, отражающих современную точку зрения на исследуемую проблему и судебную практику.
Научная статья Бимбада А.Я. «Защита прав приоритетного приобретения имущества субъектами малого и среднего предпринимательства» соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам такого рода. Данная статья может быть рекомендована к публикации.
Заведующая кафедрой
частного права
профессор, д.ю.н Н.И.Косякова
