113ЧАСТЬ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ВЫКУПА СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
Автором предложены изменения Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, устанавливающие возможность выжупа арендуемого имущества, в отношении которого осуществлен кадастровый учет и зарегистрировано право в соответствии действующим законодательством, и возможность реализация права на приобретение субъектом малого или среднего предпринимательства части здания или нежилого помещения, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Ключевые слова: малое и среднее предпринимательство, аренда, часть помещения, выкуп, государственная регистрация, кадастровый учет, объект аренды.
Вопросы правового регулирования отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности государства, субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, являются актуальными в настоящее время в связи с реализацией Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), устанавливающего специальный способ приватизации объектов недвижимого имущества, принадлежащего субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, находящегося в арендном пользовании у субъектов малого и среднего предпринимательства по состоянию на 5 августа 2008 г. Суть специального способа приватизации заключается в том, что субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным федеральным законодательством требованиям, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.
В ходе реализации Закона № 159-ФЗ возникают вопросы о соответствии его положений законодательству Российской Федерации. В связи с этим представляется необходимым проведение анализа Закона № 159-ФЗ, в частности, изучение его норм об объекте, подлежащем выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства.
Серьезным препятствием для арендаторов - субъектов малого и среднего бизнеса стали сложности в выкупе частей зданий, помещений. Субъекты малого и среднего предпринимательства, в основном, арендуют «час-
ти» помещений (площади в нежилых помещениях), по этой причине в большинстве случаев им отказывают в выкупе таких объектов. Закон 159-ФЗ не содержит прямых запретов на выкуп части здания или помещения, допуская тем самым возможность выкупа, к примеру, арендуемого торгового места в помещении. Ведь если возможна аренда части помещения субъектом малого и среднего бизнеса в здании, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, на основании договора аренды, прошедшего государственную регистрацию, то возможность выкупа данной части помещения также представляется вполне логичной1. Однако под частью помещения можно понимать как, например, арендуемое торговое место, так и изолированное нежилое помещение, являющееся составной частью помещения или здания.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается, что «жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, либо может быть зарегистрировано. При определении нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей»2. И в дальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения, то «помещение -это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова»3.
В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через соотнесение с понятием «жилое помещение». Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Исходя от этого определения, можно сформулировать понятие нежилого помещения. Таким образом, нежилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении. По своему правовому режиму нежилые помещения уравнены со зданиями и сооружениями4.
Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета. В результате объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), превращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 данного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. Таким образом, внесение в кадастр сведений о недвижимом имуществе подтверждает существование конкретного объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить этот объект недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи.
При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и т.п. Данные конструктивные элементы - не только описание предмета аренды, но и подтверждение юридического факта его существования5. Нельзя, например, считать определенным предмет аренды в части сдаваемых в аренду частей помещений, если ссылка в договоре аренды дается лишь на очерченные в целях идентификации красным цветом части помещений на поэтажном плане здания, без описания этих частей, указания их точных размеров, фиксации этих частей помещения уполномоченными органами6.
Описание объекта аренды в виде части помещения, определенной площадью, позволяющее с однозначностью идентифицировать эту часть передаваемого в аренду помещения, должно включать в себя описание строительных конструкций, ограничивающих часть арендуемого помещения, и конкретных параметров не ограниченных такими конструкциями разделительных линий между частями помещения, арендуемыми различными лицами.
Регистрация права собственности на здание в целом означает, что в качестве объекта недвижимости выступает все здание в целом, а не входящие в его состав нежилые помещения. Зданию в целом присваивается соответствующий кадастровый номер. Если же право собственности регистрируется на нежилое помещение, то в качестве объекта недвижимости выступает указанное нежилое помещение, но не здание.
При регистрации права на часть здания свидетельство о регистра-ции права выдается именно на указанный объект недвижимости - часть здания. «Нежилые помещения, входящие в эту часть здания, являются не самостоятельными объектами права, а единицами описания объекта недвижимости, право собственности на которое было зарегистрировано. Это не
самостоятельные объекты прав, а лишь мера объекта недвижимости, которая позволяет идентифицировать его границы и состав. Юридически существующий объект недвижимости находится в гражданском обороте в силу особого акта - его государственной регистрации в качестве такового. Нежилые помещения, составляющие площадь данного объекта, не являются самостоятельными объектами гражданского оборота до момента регистрации прав на них»7.
Однако регистрация права на объект недвижимости, входящий в состав другого ранее зарегистрированного объекта, является правом собственника на определение судьбы принадлежащего ему имущества. В ряде случаев собственник не только вправе, но и обязан зарегистрировать право собственности на отдельный объект недвижимости. Так, для возникновения права передачи в аренду нежилых помещений, входящих в часть здания, требуется государственная регистрация права на такие помещения.
Таким образом, можно сделать вывод, что «отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (несколько нежилых помещений) как отдельный объект недвижимого имущества влечет невозможность включения указанного объекта в гражданский оборот»8.
Особую трудность представляет определение объекта аренды и возможность дальнейшего его выкупа в соответствии с Законом № 159-ФЗ при заключении договора аренды части нежилого помещения - торгового места. Исходя из того, что предметом договора аренды могут быть только непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, вызывает сомнение квалификация договора о предоставлении в пользование части помещения, не выделенной в натуре, например, торгового места, как договора аренды. Стационарное торговое место, как правило, прочно связано с землей или объектом недвижимости, что зачастую приводит к спорам о том, является ли торговое место недвижимым имуществом. Если торговое место все же является недвижимым имуществом, то договор аренды торгового места подлежит государственной регистрации, а право собственности арендодателя на него должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав9.
Торговое место, расположенное в конкретном нежилом помещении и занимающее определенную его часть, объектом недвижимого имущества не является, поскольку невозможно выделить и определить конкретную часть помещения, которая является объектом аренды. Согласно пункту 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые пас-
порта соответственно здания, сооружения и помещения. Применительно к одному оборудованному торговому месту в торговом зале это условие невыполнимо. Предоставление оборудованного торгового места на определенное время можно квалифицировать как договор возмездного оказания услуг. Данный договор государственной регистрации в Едином государственном реестре прав не подлежит. Услуги по предоставлению оборудованного торгового места не следует путать с арендой части помещения, выделенной в натуре, например комнаты в помещении, состоящем из нескольких комнат10.
Таким образом, стационарное торговое место не может являться объектом недвижимого имущества. Право собственности на стационарное торговое место, равно как и договор о предоставлении торговых мест, государственной регистрации не подлежит, следовательно, торговое место не может быт объектом выкупа в соответствии с Законом № 159-ФЗ.
Тем не менее, как только вышеуказанные торговые места будут объединены и на их основе будет сформировано нежилое помещение, идентифицируемое как часть арендуемого помещения, определенная площадью, описанием строительных конструкций, ограничивающих эту часть арендуемого помещения, разделительных линий между частями помещения, арендуемыми различными лицами, такая часть помещения становится объектом недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации. Следовательно, в случае аренды вышеуказанной части помещения субъектами малого и среднего предпринимательства, данная часть помещения подлежит выкупу на условиях Закона № 159-ФЗ. Изложенная правовая позиция подтверждается судебной практикой.
Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве отказало в государственной регистрации договора аренды, заключенного между ЗАО ТГК «Салют» (арендодатель) и ООО «И-Эм-Си» (арендатор) в отношении нежилого помещения, представляющего часть комнат № 1, 5 площадью 15,7 кв. м и 5 кв. м соответственно. Причины отказа УФРС обосновало тем, что передача в аренду части комнаты не предусмотрена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также УФРС сообщило, что в представленном на регистрацию договоре невозможно определить объект аренды, что противоречит пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из того, что пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность сдачи в аренду части помещений, суд сделал вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответству-
ет требованиям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации»11.
Таким образом, можно сделать вывод, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Также в связи с вышеизложенным представляется необходимым внести изменения в статью 3 Закона № 159-ФЗ, определяющую условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность имущества, арендуемого субъектами малого и среднего бизнеса:
- дополнить статью 3 пунктом 5, устанавливающим возможность выкупа арендуемого имущества (здания, помещения, части здания и (или) помещения), в отношении которого осуществлен кадастровый учет, зарегистрировано право в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- дополнить статью 3 пунктом 6, в соответствии с которым реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 http://www.legalfirms.ru/UPLOAD/2009/10/27/spravka_po_159-fz_k_pk_po_msp.doc (дата обращения 31.07.2010 г.);
2 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковского А.А. М., 2004. С. 48;
3 Там же, С. 49;
4 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7;
5 Курноскина О.Г. «Сделки с недвижимостью». М., Юстицинформ, 2006, С. 126;
6 http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?i=911 (дата обращения 31.07.2010);
7 Бекленищева И. «Как создать недвижимость, ничего не строя». «ЭЖ-Юрист», № 18, 2004, С. 14;
8 Там же;
9 http://www.juristlib.ru/book_1610.html (дата обращения 31.07.2010);
“Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий» /Под ред. Крашенинникова П.В., Статут, 2007;
11 Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2007 г., 27.09.2007 г. № КГ-А40/9763-07 по делу № А40-17498/07-152-97.
