CC BY
21Ч. С.Манчык-Сат1
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ ТЫВА
Инвестиционно-строительный комплекс (ИСК) Республики Тыва находится на стадии становления и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики республики [6, 14]. Ведущая роль регионального ИСК в достижении стратегических целей развития общества обусловлена тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном, республиканском и муниципальных уровнях. При этом непременными условиями являются повышение эффективности строительства на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направления их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокая эксплуатационная рентабельность возведенных объектов недвижимости.
Ведущая роль инвестиционно-строительной деятельности в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном, республиканском и муниципальном уровнях. Стержнем государственной жилищной политики России по праву называют национальный проект в области строительства «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [3, 10, 16].
Отметим, что в настоящее время в Тыве строительного комплекса (если сравнивать ситуацию с началом 1990-х гг.) нет, поскольку инфраструктура отрасли разрушена. В связи с этим можно говорить лишь о жилищном секторе строительства в республике. В ИСК Тывы растет количество строительных организаций. Так, в 2009 г. на рынке работали 164 строительные организации (почти в два раза больше, чем в 2001 г.), из них 93% составляют частные строительные организации. Число последних увеличивается при одновременном сокращении государственных строительных организаций (табл. 1).
Таблица 1.
Число действующих строительных организаций
по формам собственности
Число строительных организаций
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200
Всего 76 88 97 87 89 129 135 149 167 1(
в том числе по
формам собственности: гос-
ная 18 19 14 19 16 17 17 19 17
муниципальная 2 3 3 3 4 1 1 2 1
частная 40 50 65 60 65 84 106 118 138 1
смешанная
российская 16 16 15 5 4 27 11 10 9
ИСК республики состоит из 100 крупных и мелких организаций: 7 проектно-изыскательских, 82 подрядных, 11 предприятий промышленности строительных материалов и изделий. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности
1 Чодураа Сергеевна Манчык-Сат, старший преподаватель кафедры экономики и менеджмента: Тувинский государственный университет. E-mail: [email protected]
«Строительство» в 2009 г., составил 2,0 млрд рублей, или 196,49% к уровню 2008 г. Отметим, что в докризисный период [1, 2, 5, 8, 9, 14] (январь - сентябрь 2008 г.) рост данного показателя составлял 108,15%. Рост объемов строительства в Республике Тыва привел к некоторому оживлению работы организаций, занимающихся выпуском строительных материалов. Положительную динамику роста имеет производство пиломатериалов - 137,0% к уровню 2007 г. и 194% к уровню 2002 г. В 2008 г. было произведено 3,4 млн кирпичей (в условном исчислении), что на 30% больше, чем в 2007 г. В производстве остальных строительных материалов по-прежнему прослеживается спад [12, с. 74]. От обеспеченности трудовыми ресурсами и эффективности их использования зависят объем и своевременность выполнения всех работ, эффективность использования оборудования, машин, механизмов и как результат - объем производства продукции, ее себестоимость, прибыль и другие экономические показатели [15, с. 79].
Средняя численность работников, занятых в строительстве, составляет 1248 человек; среднемесячная начисленная заработная плата - 9866,2 рублей, или 61,8% от средней начисленной заработной платы по Республике Тыва (15955,3 рублей). В строительстве задействовано 290 единиц основных строительных машин.
Состояние ИСК региона характеризуется также инвестициями в основной капитал и их распределением по формам собственности (табл. 2). Инвестиции в основной капитал учитываются без налога на добавленную стоимость.
Таблица 2.
Структура инвестиции в основной капитал РТ по формам собственности (в процентах к итогу)
2005 2006 2007 2008 2009
Инвестиции в основной капитал- всего, в т.ч. 100 100 100 100 100
государственная 55,4 53,3 52,6 40,9 47,1
муниципальная 4,2 12,0 4,7 2,2 2,7
частная 40,3 34,3 42,3 50,8 48,2
потребительской кооперации - - 0,1 0,4 0,0
общественные и религиозные организации - - - 0,0 0,0
смешанная российская 0,1 0,4 0,3 0,1 0,1
иностранная - - - 5,6 1,9
Из табл. 2 видно, что основную долю в структуре инвестиций составляют государственные и частные, при этом государственные инвестиции остаются главным источником финансирования. Наблюдается тенденция уменьшения муниципальных инвестиций. В республике в целом инвестиции в основной капитал растут (табл. 3).
Инвестиции в жилища включают расходы на строительство жилых зданий, т. е. жилых домов, входящих в жилищный фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приютов для престарелых и инвалидов) и жилых зданий (помещений),
Таблица 3.
Инвестиции в основной капитал РТ по источникам финансирования (миллионов рублей)
2005 2006 2007 2008 2009
Инвестиции в основной капитал - всего 827,5 1350,2 1512,6 2103,7 2518,9
в том числе: собственные средства 63,7 98,6 128,1 246,0 345,4
из них амортизация 62,1 27,0 108,4 123,9 214,5
привлеченные средства 763,8 1251,6 1384,5 1857,7 2173,5
из них: бюджетные средства 728,2 1158,5 1254,9 1402,1 1927,5
в том числе из федерального бюджета 471,7 580,6 716,3 747,7 1285,9
бюджета субъекта Российской Федерации 256,5 577,9 535,7 643,5 631,0
заемные средства других организаций - 6,7 31,7 244,7 52,3
кредиты банков - - 1,2 205,3 4,6
средства внебюджетных фондов 15,7 2,7 4,2 1,2 4,8
прочие 19,9 83,7 92,5 4,4 184,3
не входящих в жилищный фонд. В структуре инвестиций в основной капитал нового строительства большую долю составляют инвестиции в здания и сооружения. Инвестиции в жилищное строительство в 2009 г. составили 17,8%, что на 7,9 % больше, чем в 2005 г. (табл. 4).
В структуре инвестиций в основной капитал в 2006 г. другие годы можно отметить малую долю инвестиций (9%) на строительство; большая доля приходится на производство и распределение электроэнергии, газа и воды, операции с недвижимым имуществом, госуправление и безопасность. В то же время выход региона на современный уровень развития возможен при росте объемов вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение основных фондов при опережающем развитии производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы [11].
Таблица 4.
Структура инвестиций в основной капитал РТ по видам основных фондов (в процентах к итогу)
2005 2006 2007 2008 2009
Инвестиции в основной капитал- всего 100 100 100 100 100
в том числе по видам: жилища 9,9 25,7 13,4 12,7 17,8
здания (кроме жилых) и сооружения 45,8 30,1 40,0 33,8 42,4
машины, оборудования, транспортные средства 25,4 31,8 28,4 36,9 28,2
прочие 18,9 12,4 18,2 16,6 11,6
Иными словами, необходимо развитие рыночной инфраструктуры регионального ИСК. Если только в 1991 г. в республике вводилось 140 тыс. м2 жилья, то за последующие 6 лет (2001-2006 гг.) введено всего 101,314 тыс. м2, что на 27,6% меньше.
На протяжении более 40 лет строительство жилых домов в Республике Тыва велось предприятиями и организациями всех форм собственности. Ввод в строй жилых домов постепенно увеличивался до 1960 г. и резко возрос в 1960-1965 гг. (почти на 44 %); затем медленно увеличивался до 1995 г. и резко (на 33,2 %) уменьшился в период 1996-2000 гг., а затем вырос на 15 %. Жилые дома стали активно строиться населением в начале XXI в. К началу периода в течение 10 лет шло незначительное увеличение их ввода, затем постепенное уменьшение и увеличение на 33,2 % только на промежутке 1996-2000 гг. В 2001-2003 гг. ввод жилых домов уменьшился на 15 %. В начале анализируемого периода больше половины жилых домов возводилось предприятиями агропромышленного комплекса, в 1961-1965 гг. их количество уменьшилос на 36,4 % и постепенно сокращалось до 1980 г., а с 1981 г. ввод жилых домов предприятиями АПК для сельской местности уже не ведется из-за с отсутствия таких комплексов, сложной социальной ситуации в сельской местности и недостаточного перечисления средств в местные бюджеты (рис. 1).
В 2005 и 2007 гг. существенно (на 219 и 253,5 % соответственно) изменилось количество жилых домов, возведенных населением за счет собственных и заемных средств (рис. 2). В 2008 г. строительными организациями различных форм собственности было введено в эксплуатацию 44,5 тыс. м2 жилых домов, что на 1,4 % больше, чем в 2000 г. При этом 93 % из общей площади введенных жилых домов составляют жилые дома, построенные частными организациями. За счет собственных и заемных средств было введено 28097 м2 (84 % от общего объема ввода жилых домов). Государственными организациями введено 0,5 % от общей площади. Организации со смешанной формой собственности в региональном ИСК отсутствуют (табл. 5).
Рисунок 1. Структура ввода в действие жилых домов по Республике Тыва с 1946 по 2009 гг.
В 2008 г. число квартир, построенных за счет всех источников финансирования, увеличилась на 169 единиц по сравнению с 2000 г. (табл. 6). Среднийразмер построенных квартир - 68 м2. Число квартир, построенных индивидуальными застройщиками за счет собственных и заемных средств, по сравнению с 2000 г. увеличилось на 377. В Республике Тыва развивается также индивидуальное жилищное строительство (табл. 7). В кожуунах строятся только жилые дома, в основном деревянные, а строительство квартир отсутствует.
300
Л 250
H s 200
о 150
о a 100
в 50
0
2001
87,8
2002
2003
2004
2005
2006
2007
-137,
142 7
2008
годы
Всего
-Населением за счет собственных и заемных средств
Рисунок 2. Динамика ввода в действие жилых домов Республики Тыва за 2001-2008 гг.
Таблица 5.
Ввод в эксплуатацию жилых домов организаций различных форм собственности, тыс. кв. м.
Годы 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Введено в действие жилых домов -всего 31,2 34,2 27 19,8 17,4 16,9 24,1 33,1 44,5
из них по формам собственности, гос 20,7 25,5 21,2 4,4 5,3 8,4 2,5 0,2
В том числе, федеральная 2,3 0,9 8 - 1,6 2,6 0,2
собственность субъектов РФ 18,4 24,6 13,2 4,4 3,7 8,4 2,5 2,4 -
муниципальная 0,1 0,1 10,6 1,4 2,5
частная 10,5 8,6 5,7 4,8 10,7 8,5 21,6 28,1 41,8
смешанная российская -
Таблица 6
Число построенных квартир и их средний размер, за счет всех источников финансирования
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Число квартир, единиц 489 561 400 301 282 302 359 505 658
Их средний размер квартир,
кв.м. общей площади 64 61 68 66 62 56 67 66 68
Из них по видам квартир,
процентов от общего ввода: 1-
комнатные 31,9 19 19,5 10 27,3 4,8 6,4 23 29,3
2-комнатные 30,5 35,5 38 24,3 24,5 4,1 6,5 28,5 19,6
3-комнатные 33,1 39,6 30,5 58,5 40,8 2,19 2,1 39,6 37,7
4-комнатные и более 4,5 5,6 12 7,2 7,4 5 8,9 13,4
в том числе построено индивидуальными застройщиками за счет собственных и заемных средств
Число квартир, единиц 187 123 426 64
Их средний размер, кв.м. 56 70 66 0
Преобладающей формой финансирования строительства является смешанная, при этом заемный капитал может состоять из нескольких видов кредитов или займов. Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищно-накопительных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и др. [7, с. 57]. Приобрести жилье можно, воспользовавшись ипотекой.
Таблица 7
Индивидуальное жилищное строительство в Республике Тыва, 2008 год
Республика Тыва Городская местность Сельская местность
Годы 2007 2008 2007 2008 2007 2008
Количество жилых домов В них квартир 419 564 181 201 238 363
426 564 187 201 239 363
Распределение жилых домов по материалам стен, кв.м. Каменные кирпичные деревянные прочие 344 2087 25315 351 1711 1655 35457 729 1990 10841 190 1589 13255 285 344 97 14474 161 1711 66 22202 444
Общая площадь жилых домов, кв.м 28097 39552 13021 15129 15076 24423
Фактическая стоимость жилых домов,тыс.руб. 243997 418141 100673 133738 143324 284403
На конец первого квартала 2010 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» за весь период своего существования в Республике Тыва выдало ипотечных займов на общую сумму 1307429,4 тыс. рублей, из них на строительство жилья - 12456,0 тыс. рублей, по программе «Молодые семьи» - 2960,00 тыс. рублей. Основная масса займов была выдана в г. Кызыле. Это объясняется тем, что ипотечный займ может быть выдан только на благоустроенное жилье (квартиру или отдельно стоящий дом), которое имеется только в районных центрах и столице республики (города Кызыл, Ак-Довурак, Шагонар, село Бай-Хаак).
За последние три-четыре года сумма кредита выросла с 500 тыс. до 1 млн рублей, что связано с ростом цен на жилье. Средний размер платежа равен 9 тыс. рублей. Чтобы семья могла выплатить такую сумму в месяц, ее доход должен быть, как минимум, в два раза больше. По данным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию РТ», средний возраст заемщика 35 лет, это, как правило, состоявшаяся семья. На оплату кредита у семьи уходит примерно треть дохода, который она подтверждает справкой 2-НДФЛ. Это официальный доход, от которого семья платит одну треть. У человека к 35 годам, как правило, есть какие-то сбережения или квартира («сбережения в квадратных метрах»), которые он может использовать как первоначальный взнос.
Стать обладателем собственного жилья с помощью ипотеки в Кызыле и Республике Тыва можно, воспользовавшись предложениями банков, работающих в данном регионе: Россельхозбанка, Сбербанка, Росбанка, а также АИЖК.
В настоящее время минимальная величина процентной ставки по ипотеке составляет в Республике Тыва 10,75% годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и 10% годовых для кредитов, предоставляемых в долларах США или евро.
Банки, предлагающие гражданам ипотеку, отличаются различным подходм к возрасту заемщика: Россельхозбанк исходит из того, что возраст заемщика должен быть от 18 до 65 лет, Сбербанк России - от 18 до 75 лет (хотя в программе по предоставлению ипотеки молодым семьям верхний возрастной порог ограничен 30 годами).
Банковские программы по предоставлению ипотечных кредитов в Республике Тыва рассчитаны на физических лиц с разным финансовым положением. Квартиры предлагаются как в новых домах, так и находящихся в стадии строительства, а также на вторичном рынке жилья. Банки могут предложить физическим лицам оформить ипотеку на срок до 30 лет. Минимальная сумма первоначального взноса по ипотеке - 0%. Подробная информация по программам банков представлена в табл. 8.
Таблица 8.
Сумма выданных кредитов банками РТ
Наименование 2008 год 2009 год
1. Объем выданных кредитов физическим лицам, тыс. руб. 3 261 418,0 2 328 994,0
2. Количество ипотечных кредитов, шт. 548 219
3. Задолженность по жилищным кредитам, тыс. руб. 1 752 891,0 1 748 901, 0
3.1. в т.ч. ипотечные 1 698 143,0 1 697 539,0
По данным табл. 8, объем кредитов, выданных физическим лицам банками Республики Тыва, в 2009 г. уменьшился на 28,6 % в связи с сокращением количества выданных кредитов.
Согласно данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Тыва на конец 2010 г., жилищная проблема актуальна для 40 % семей, при этом перед 12 % семей эта проблема стоит достаточно остро и требует решения в ближайшие три года. Каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения в жилье составляет 1741,1 тыс. м2, для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 44%.
Несмотря на некоторое оживление в сфере жилищно-гражданского строительства в последние годы, проблема обеспечения населения жильем в Республике Тыва остается нерешенной. Эта проблема наиболее ощутима в тех регионах РФ, где цены на жилье росли гораздо быстрее, чем доходы населения. К таким регионам относится и Республика Тыва.
Список литературы
1. Азаренко, Б. Н. Новое в антикризисной политике государства / Б. Н. Азаренко // Экономическое возрождение России. - 2010. - № 1(23). - С. 13-18.
2. Азаренко, Б. Н. Структурные преобразования в инвестиционно-строительной сфере: время выбора/ Б. Н. Азаренко // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 3(21). - С. 23-31.
3. Асаул, А. Н. Состояние и перспективы инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации/ А. Н. Асаул // Экономическое возрождение России. - 2008. - № 2(16). - С. 3-9.
4. Асаул, А. Н. Финансирование жилищного строительства в условиях появления рынков жилья / А. Н. Асаул // Проблемы теории и практики управления. - 2005. - № 6. - С. 55-64.
5. Асаул, А. Н. Финансовый кризис в России: причины и последствия/ А. Н. Асаул // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 2(20). - С. 3-7.
6. Балакина, Г. Ф. Стратегии развития Республики Тува как депрессивного региона/ Г. Ф. Балакина // Экономическое возрождение России. - 2011. - № 4(30). - С. 99-107.
7. Боярский, С. В. Нерешенные проблемы посткризисного развития инвестиционно-строительной сферы/ С. В. Боярский // Экономическое возрождение России. -2010. - № 1(23). - С. 9-12.
8. Генералов, Б. В. О преодолении последствий кризиса в России/ Б. В. Генералов // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 3(21). - С. 15-22.
9. Дубенецкий, Я. Н. Финансовый кризис - некоторые истоки и уроки/ Я. Н. Дубенецкий // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 2(20). - С. 42-49.
10. Петров, И. С. Жилищное строительство в России - федеральный аспект/ И. С. Петров // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 4(22). - С. 60-66.
11. Саган-оол, К Б. Методы реализации промышленной политики регионального уровня/ К. Б. Саган-оол // Экономическое возрождение России. - 2011. - № 3(29). - С. 155-161.
12. Севек, В. К. Причины, сдерживающие развитие капитального строительства в Республике Тыва/ В. К. Севек // Экономическое возрождение России. - 2009. -№ 3(21). - С. 73-78.
13. Серов, В. М. О глобальном кризисе национальной экономики и его преодолении/ В. М. Серов, Д. Н. Земляков // Экономическое возрождение России. - 2011. -№ 2(28). - С. 7-15.
14. Соян, М. К. Концепция развития «особого» региона путем формирования целевой экономической зоны / М. К. Соян // Экономическое возрождение России. -2011. - № 2(28). - С. 132138.
15. Соян, М. К. Реализация инвестиционных проектов и трудовой потенциал в Республике Тыва / М. К. Соян // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 3(21). - С. 79-87.
16. Толкачев, О. М. Проблемы развития жилищно-коммунального комплекса и пути их решения/ О. М. Толкачев // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 3(21). - С. 8-14.
The list of the literature
1. Azarenko, B. N. A new anti-crisis policy of the state/ B. N. Аzarenko // Economic revival of Russia.
- 2010. - № 1 (23). - P. 13-18.
2. Azarenko, B. N. Structural changes in the investment and construction industry: time to choose / B. N. Azarenko // Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 23-31.
3. Asaul, A. N. Status and prospects of investment and construction activities in the Russian Federation/ A. N. Asaul // Economic revival of Russia. - 2008. - № 2 (16). - P. 3-9.
4. Asaul, A. N. Housing finance in the emergence of housing markets/ A. N. Asaul / / Problems of the theory and practice of management. - 2005. - № 6. - P. 55-64.
5. Asaul, A. N. The financial crisis in Russia: Causes and Consequences// A. N. Asaul // Economic Revival of Russia. - 2009. - № 2 (20). - P. 3-7.
6. Balakina, G. F. Development Strategy of the Republic of Tuva as depression of the region/ G. F. Balakina // Economic revival of Russia. - 2011. - № 4 (30). - P. 99-107.
7. Bojarskij, S. V. Unsolved problems in post-crisis development of investment and construction sector / S. V. Bojarskij // Economic revival of Russia. - 2010. - № 1 (23). - P. 9-12.
8. Generalov, B. V. On overcoming the crisis in Russia / B. V. Generaljv // Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 15-22.
9. Dubenetsky, Ya. N. Financial crisis - some sources and lessons / Ya. N. Dubenetsky // Economic revival of Russia. - 2009. - № 2 (20). - P. 42-49.
10. Petrov, I. S. A Housing in Russia - the federal aspect / I. S. Petrov // Economic revival of Russia.
- 2009. - № 4 (22). - P. 60-66.
11. Sagan-ool, K B. Methods of implementation of industrial policy at regional level/ K. B. Sagan-ool // Economic revival of Russia. - 2011. - № 3 (29). - P. 155-161.
12. Sevek, V. K. Reasons hindering the development of capital construction in the Republic of Tuva/ V. K. Sevek // Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 73-78.
13. Serov, V. M. A global crisis of the national economy and its overcoming / V. M. Serov, D. N. Zemlyakov // Economic revival of Russia. - 2011. - № 2 (28). - P. 7-15.
14. Soyan, M. K Concept of «special» in the region by forming a target economic zone / M. K. Soyan // Economic revival of Russia. - 2011. - № 2 (28). - P. 132-138.
15. Soyan, M. K Implementation of investment projects and employment potential in the Republic of Tuva / M. K. Soyan // Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 79-87.
16. Tolkachev, O. M. Problems of housing and communal services and solutions/ O. M. Tolkachev // Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 8-14.
