CC BY
6Ю. А Левин1
РЕЙТИНГОВАЯ ОЦЕНКА УРОВНЯ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ ЖИЛИЩНЫХ РЫНКОВ ЦЕНТРАЛЬНОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА
Несмотря на социально-экономические преобразования, осуществляемые в российских регионах на протяжении последних 20 лет, эффективность жилищной политики остается неудовлетворительной. При этом важная роль отводится формированию механизмов саморегулирования рынка, которые призваны способствовать решению социальных проблем через доходы населения. Такой подход, применяемый правительством, характеризуется низкой эластичностью предложения по сравнению с достаточно эластичным спросом, что «... ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма» [18].
Длительное отсутствие поступательного выправляющего тренда в жилищной сфере стало причиной активного вмешательства государства, которое без наличия просчитанной и научно обоснованной стратегии развития данной сферы оказалось малоэффективным. Практика показывает низкую эффективность действий, предпринимаемых на первом этапе национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», реализация которого была предусмотрена Концепцией развития России до 2020 г.
В условиях модернизации российской экономики жилищные условия, наряду с условиями труда, образования и состоянием окружающей среды, составляют социально-экономический базис жизнедеятельности человека. Жилищный фонд Российской Федерации составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и представлен 3,1 млрд м2 общей площади, из них 2,3 млрд м2 - городской жилищный фонд. По статистическим данным, в Российской Федерации 84,3% жилищного фонда находится в частной собственности; 11% - в муниципальной; 4,2% - в государственной. И хотя общая площадь жилых помещений на одного жителя страны за 1990-2010 гг. выросла на 37 % (с 16,4 до 22,4 м2) по регионам наблюдаются значительные колебания.
Несмотря на развитие ипотечного жилищного кредитования и темпы ввода жилья, его доступность практически не изменилась. Рост цен на квадратный метр привел к тому, что доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, увеличилась всего лишь на 1 % (с17 до 18 %). В рамках федеральной целевой программы «Жилище» с использованием механизма государственных жилищных сертификатов обеспечены жильем 63 тыс. семей на общую сумму более 73 млрд р. В ходе реализации приоритетного национального проекта особенно остро проявились проблемы, связанные с необходимостью переселения граждан из аварийного жилья, а также с капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда. В большинстве регионов России ежегодно капитально ремонтируется от 0,3 до 1,2 % общей площади жилых домов при потребности свыше 4 %. Объем ветхого и аварийного жилья в последние годы оставался практически неизменным -на уровне 3 % от общего объема жилищного фонда [13, с. 11-12].
Увеличение ипотечного кредитования существенно поддержало бы строительство жилья. В России доля ипотечных кредитов составляет всего 2 % от ВВП, тогда как даже в странах, приступивших к реформированию экономики вместе с нами, эта доля выше: Украина - 3 %; Чехия и Болгария - 7 %; Венгрия - 11 %. В странах Европы доля ипотечного кредитования по сравнению с ВВП значительно выше: от 18 % в Италии до 83 % в Великобритании и 102 % в Швейцарии, соответственно, ниже объемы ипотечных кредитов на душу населения: в России - около 5800 р.; в Швейцарии - в 408 раз больше; в США, которые относятся к странам с либеральной рыночной экономикой, - в 1582 раза больше, чем в России. В странах, где государство активно регулирует финансово-экономические процессы, объемы ипотечного кредитования на душу населения составляют: во Франции - 11 800 евро; в Германии - 14 300 евро. Чтобы российские банки могли не только в условиях кризиса активно участвовать в ипотечных программах, необходимо внести изменения в законодательство, прежде всего в требования Банка России
1 Юрий Анатольевич Левин, профессор ФБОУ ВПО «Российский государственный
университет инновационных технологий и предпринимательства». к.э.н., e-mail: [email protected]
по нормативам ликвидности и формированию необходимых резервов, а также включить ипотечные закладные в список активов, под которые возможно кредитование в Банке России [4, с. 19-20].
Анализ попыток решения вопросов в сфере жилищных отношений показал недостаточный учет проблем жилищной сферы, отсутствие научно обоснованной методологии, принципов, стратегии. Жилищные отношения являются отношениями производными, предполагающими существование прочного экономического фундамента. Кроме того, они сами формируют этот фундамент, замыкая круг. Это динамическая категория, требующая детального научного исследования, результатами которого должны стать конъюнктурные изменения, позволяющие сформировать инновационную парадигму решения проблем жилищного рынка [8].
Согласование интересов различных групп потребителей, разных уровней управления, обеспечение стратегического развития рынка жилья, решение первоочередных проблем с реализацией различных программ операционного характера является необходимым условием реформирования ЖКХ. Стратегическая составляющая такого развития подразумевает формирование инновационной основы, что выражается в необходимости поиска новых системных подходов к проблеме ЖКХ, чтобы избежать ошибок прошлых периодов, сформировать прогрессивные экономические подходы к решению вопросов конъюнктурного характера развития жилищного рынка в регионах [12].
В рыночной экономике регион - это экономическая подсистема, региональный хозяйственный комплекс, в котором сильно выражены взаимосвязанность основных секторов, влияние доходов и платежеспособного спроса на региональное производство, потребление и инвестиции, развитие социальной сферы, а также влияние реального сектора экономики на занятость и доходы. Существенные резервы развития региона за счет средств Федерального инвестиционного фонда рассматриваются в новом законе о концессиях, позволяющем бизнесменам брать в аренду не подлежащие приватизации объекты [8, с. 36]. Регион как рынок испытывает влияние внешних конкурирующих и дополняющих рынков товаров, труда и капитала. В регионе осуществляется воспроизводство регионального продукта, капитала, природных ресурсов. Воспроизводственный процесс охватывает движение материальных и финансовых потоков между основными секторами экономики страны и региона. Ограниченный набор производств в регионе является следствием социально-исторических условий, низкой экономической эффективности отдельных производств, научно-технического отставания.
Региональные рынки жилой недвижимости представляют собой рынок несовершенной конкуренции, где рыночные механизмы не в состоянии устранить неравенство в жилищных условиях, несмотря на то что в составе жилищной политики определены основные принципы, перспективные направления ее реализации и первоочередные мероприятия. Особенность рынка жилой недвижимости заключается в том, что обычный человек нечасто покупает и продает жилье. Среднестатистический покупатель, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в недвижимость, не владеет информацией о реальных ценах сделок. Таким образом, особенности рынка жилой недвижимости не позволяют считать его цены полностью соответствующими рыночным. Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и неповторимость объектов недвижимости как товара обусловливают отсутствие на рынке недвижимости условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют. Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов жилой недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Эти распределения формируют на графиках коридоры вероятностей изменения цены во времени. На основе изучения этих распределений и коридоров могут появиться формальные кривые наиболее вероятного спроса и предложения, а соответственно, зона их пересечения для коридоров и точка их пересечения для кривых. На современном рынке жилой недвижимости существуют очень разные товары, продавцы и покупатели, а сделки в пересчете на душу населения являются сравнительно редкими. Следовательно, ценовая неопределенность значительно выше, чем на других рынках. Возможности адаптации рынка жилой недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения. Таким образом, рынку недвижимости нужно больше времени, чтобы приспособиться к изменившимся внешним условиям, чем другим рынкам [14, с. 297].
Реализуемая на современном этапе региональная жилищная политика представляет собой совокупность направлений и экономических, социальных, организационных, институциональных и градостроительных мероприятий, предназначенных для удовлетворения потребностей в жилье населения субъектов Федерации. Применяемая в регионах рыночная модель рассматривает удовлетворение социальной потребности в жилье через механизмы рынка, при этом государство обеспечивает только адресную социальную защиту населения [13].
Согласно исследованиям, наиболее показательным примером дифференциации жилищного рынка является Центральный федеральный округ (ЦФО), в состав которого входит крупная агломерация, столица РФ - Москва (табл. 1).
Центральный федеральный округ является крупнейшим в России по количеству населения - 37,12 млн чел. (26,16% населения РФ), в нем самая высокая в стране плотность населения. В состав ЦФО входят 18 субъектов, в основном, это небольшие густонаселенные области. Около 50% населения проживает в Москве и Подмосковье. Округ является не только географическим, но и финансовым центром России, занимает лидирующие позиции в машиностроении и металлообработке, легкой (особенно текстильной) промышленности. В 2009 г. в округе было введено в действие 18,6 млн м2 жилых домов, что на 440 тыс. м2 меньше, чем в 2008 г. Данные, представленные в табл. 1, положены в основу рейтинга регионов ЦФО по уровню развития жилищного рынка. Основные показатели рассчитаны на 1000 жителей или же в процентах, что позволяет оперировать сопоставимыми данными.
Исследования факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций, показали, что за последние 10 лет (с 2000 по 2010 г.) на 41% уменьшилось количество строительных организаций, считающих, что уровень налогов достаточно высок. Неплатежеспособность заказчиков сократилась на 39%; стоимость материалов, конструкций, изделий снизилась у 22% организаций (табл. 2). Последний факт, на наш взгляд, можно объяснить применением новых технологий производства строительных материалов и способов строительства [13]. Однако данные положительные тенденции привели к росту числа организаций-конкурентов и конкуренции на рынке недвижимости на 16%. В качестве негативных факторов руководители строительных организаций отмечают также высокий процент коммерческого кредита (20%) и влияние погодных условий (12%).
Совокупность перечисленных факторов заставляет строителей сворачивать производство, что приводит к очередному всплеску цен на недвижимость. Таким образом, для устойчивого роста жилищного строительства необходимы поиск дополнительных ресурсов и полноценное использование всех источников финансирования этой сферы [1, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 17]. Такой подход подразумевает, с одной стороны, восстановление ресурсной базы банков, а с другой - повышение спредов на жилищном рынке. Реализуемые в регионах государственные программы и субсидии способны стимулировать людей, нуждающихся в жилье, к более активным действиям в решении жилищных проблем1.
С учетом особенностей жилищного рынка в ЦФО перспективными в субъектах округа, на наш взгляд, являются следующие направления жилищной политики:
• решение проблем землепользования, градорегулирования и инфраструктурного развития на муниципальном и региональном уровнях;
• создание на основе различных форм собственности жилищных фондов, ассоциаций и организаций, способствующих эффективному развитию жилищного рынка;
• инфраструктурное обеспечение жилищного рынка (формирование финансово-кредитных институтов и продуктов, доступных для населения с низкими и средними доходами);
• формирование институтов государственного участия в строительстве жилья для целевых групп населения.
С учетом перспектив развития жилищного рынка целесообразно проведение диагностики, совершенствование экономического процесса оценки инвестиционной привлекательности регионов [2, 5], составление рейтинга регионов по уровню развития жилищной сферы и разработка стратегических приоритетов в средне- и долгосрочном периодах применительно к каждому региону.
1 Левин, Ю. А. Частно-государственное партнерство на рынке недвижимости: поиск инновационных схем
жилищного финансирования // Финансы. - 2009. - №12.
Основные показатели жилищного рынка регионов Центрального федерального округа в 2010 году
Число жителей, тыс. чел. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство», млн. руб. на 1000 жителей Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения на 1000 жителей, ед. Общая площадь вводимых в действие зданий, 2 тыс. м на 1000 жителей Ввод в действие жилых домов , 2 м на 1000 жителей Ввод в действие квартир, ед. на 1000 жителей Уд. вес жилых домов, построенных населением за счет собств. и заемных средств, % Индексы цен на первичном рынке жилья, % к предыдущему году Индексы цен на вторичном рынке жилья, % к предыдущему году Средние цены на первичном рынке жилья, руб. за 1 м2 Средние цены на вторичном рынке жилья, руб. за 1 м2 Индексы цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы), %
Российская Федерация 141914 28,17 1,64 0,67 422 4,9 47,7 92,4 89,0 47715 52895 97,6
Центральный федеральный округ 37118 28,74 1,35 0,82 509 5,8 40,0 93,7 90,7 62287 83255 96,0
Белгородская область 1530 19,50 4,44 1,95 718 7,2 69,1 95,8 91,5 41572 36821 90,2
Брянская область 1292 8,90 0,72 0,40 272 3,7 37,2 84,3 85,2 29328 30913 95,5
Владимирская область 1430 14,03 1,42 0,49 314 4,0 50,4 86,7 84,6 36559 33986 92,1
Воронежская область 2262 13,77 1,11 0,62 392 5,1 41,6 94,0 96,3 33836 34007 91,4
Ивановская область 1067 14,07 0,55 0,39 174 2,1 33,9 97,5 91,3 30155 29729 91,2
Калужская область 1002 23,33 2,82 0,80 456 5,0 64,3 84,1 81,6 46563 52298 102,1
Костромская область 688 11,21 1,12 0,38 261 3,0 56,6 90,6 85,2 30506 33230 88,5
Курская область 1149 17,38 0,75 0,69 396 5,7 23,6 85,9 84,7 27636 28418 90,9
Липецкая область 1158 21,70 2,20 0,82 630 4,8 67,8 80,5 68,5 31116 31436 93,7
Московская область 6753 31,15 2,84 1,76 1255 13,8 42,7 95,0 82,5 60673 62344 98,2
Орловская область 812 9,75 0,89 0,63 370 5,1 27,7 93,0 83,7 29411 27045 88,6
Рязанская область 1151 16,09 1,04 0,61 442 6,4 26,6 85,3 82,5 33849 34963 101,7
Смоленская область 966 16,16 1,07 0,52 356 4,7 37,5 85,9 79,4 28658 28911 102,9
Тамбовская область 1089 16,34 2,11 0,69 516 4,3 74,0 85,9 85,2 28083 29265 95,4
Тверская область 1360 19,10 1,70 0,51 330 3,7 60,0 82,0 77,5 44954 42652 97,7
Тульская область 1540 20,42 0,96 0,37 255 2,7 57,0 101,0 94,1 44161 37269 98,8
Ярославская область 1306 24,81 0,98 0,75 288 4,1 24,4 86,3 79,3 37499 37236 100,3
Составлено автором на основе данных Росстата
Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных
организаций в РФ (в процентах от общего числа строительных организаций)
Фактор Год 2010
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009 2010 к 2000, +, -
Высокий уровень 81 73 67 64 61 47 50 42 38 40 -41
налогов
Неплатежеспособност 82 65 62 55 49 38 37 27 39 43 -39
ь заказчиков
Высокая стоимость 53 45 50 48 45 37 38 42 27 31 -22
материалов и
конструкций
Недостаток заказов на 29 30 35 33 28 17 20 12 28 28 -1
работы
Конкуренция со 16 24 30 33 36 32 36 34 33 32 16
стороны других
строительных
организаций
Недостаток 13 20 22 22 28 25 26 26 16 16 3
квалифицированных рабочих
Нехватка и 35 40 20 15 13 7 7 6 4 3 -32
изношенность
строительных машин
и механизмов
Рейтинг регионов ЦФО составлен на основе данных табл. 1 по состоянию на 1 января 2010 г. (табл. 3). Исследования показали, что ведущие позиции по показателю «объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство» занимают Москва, Московская, Ярославская и Калужская области, а наименьшие значения у Костромской, Брянской и Орловской областей. Для более наглядного представления рейтинга регионов ЦФО нами проведено их распределение по категориям «лидер -аутсайдер» (табл. 4).
Проведенное исследование показало, что по показателю «объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство» в расчете на 1000 жителей» лидируют Москва, Московская и Ярославская обл.; далее с небольшим отрывом идут Калужская, Липецкая, Тульская и Белгородская обл. Хотя Москва и Московская обл. являются лидерами по числу жителей и объему выполненных работ, по ряду показателей (число зданий на 1000 жителей, общая площадь зданий на 1000 жителей, ввод в действие жилых домов на 1000 жителей, ввод в действие квартир на 1000 жителей) лидирует Белгородская обл. На наш взгляд, это связано с большими объемами инвестиций в этот регион. Так, объем работ и услуг, выполненных собственными силами, в 2010 г. на 16,4% превысил показатель предыдущего года.
По уровню цен на первичном и вторичном рынках жилья третье место (после Москвы и Московской обл.) занимает Калужская обл. Данный факт объясняется высокой стоимостью строительно-монтажных работ: индекс цен в 2010 г. в целом по этой области составил 102,1% по отношению к предыдущему году (2-е место по ЦФО). Самые низкие цены в Смоленской, Курской, Тамбовской и Орловской обл., а самые высокие - в Москве,
Таблица 3.
Рейтинг развития жилищного рынка регионов Центрального федерального округа в 2010 году_
Объем работ, Число Ввод в Общая Ввод в Ввод в Уд. вес Индексы Индексы Средние Средние Индексы
выполненны жител действи площад действи действи жилых домов, цен на цен на цены на цены на цен
х по виду ей, е зданий жилого и ь е е построенных первичн вторично первично вторично производи
экономическ ой тыс. чел. вводим ых в жилых домов , квартир, ед. на населением за счет собств. и ом рынке м рынке жилья, % м рынке жилья, м рынке жилья, телей в строитель
деятельности нежило действи м2 на 1000 заемных жилья, % к руб. за 1 руб. за 1 стве
«строительст го е 1000 жителей средств,% к предыду м2 м2 (строител
во», млн. руб. назначе зданий, жителе предыду щему ьно-
на 1000 ния на тыс. м2 й щему году монтажны
жителей 1000 жителе й, ед. на 1000 жителе й году е работы), %
г. Москва 1 1 18 14 16 15 18 4 2 1 1 5
Московская 1 1 9 5 12 2 2 7
область 2 2 2 2
Ярославская 13 11 16 10 16 7 6 4
область 3 8 12 5
Калужская область 4 15 3 4 5 7 4 16 14 3 3 2
Липецкая область 5 10 4 3 3 8 3 18 18 11 12 11
Тульская область 6 4 13 18 17 17 6 1 3 5 5 6
Белгородская 2 2 2 3 4 6 7 16
область 7 5 1 1
Тверская область 8 7 6 12 11 13 5 17 17 4 4 8
Курская область 9 12 15 6 7 4 17 13 9 18 17 15
Тамбовская 4 10 1 12 8 17 15 10
область 10 13 5 7
Смоленская 10 9 11 11 15 16 16 1
область 11 16 10 11
Рязанская область 12 11 11 10 6 3 15 14 13 9 8 3
Ивановская область 13 14 17 16 18 18 13 2 5 13 14 14
Владимирская область 14 6 7 13 12 12 8 9 10 8 10 12
Воронежская область 15 3 9 9 8 5 10 6 1 10 9 13
Костромская область 16 18 8 17 15 16 7 8 7 12 11 18
Брянская область 17 9 16 15 14 14 12 15 6 15 13 9
Орловская область 18 17 14 8 9 6 14 7 11 14 18 17
Таблица 4.
Распределение регионов Центрального федерального округа по категориям «лидер-аутсайдер»
(фрагмент)
Показатель Регионы лидеры 1-2-3 места Регионы претенденты в лидеры 4-5-6-7 места Регионы со средней позицией 8-9-10-11-12-13-14-15 места Регионы аутсайдеры 16-17-18 места
Объем работы, выполненных по виду экономической деятельности «строительство», млн. руб. на 1000 жителей Москва, Московская, Ярославская области Калужская, Липецкая, Тульская, Белгородская области Тверская, Курская, Тамбовская, Смоленская, Рязанская, Ивановская, Владимирская, Воронежская области Костромская, Брянская, Орловская области
Число зданий на 1000 жителей Белгородская, Московская, Калужская области Липецкая, Тамбовская, Тверская, Владимирская области Костромская, Воронежская, Смоленская, Рязанская, Ярославская, Тульская, Орловская, Курская области Брянская, Ивановская области, Москва
Общая площадь зданий, тыс. м2 на 1000 жителей Белгородская, Московская, Липецкая области Калужская, Ярославская, Курская, Тамбовская области Орловская, Воронежская, Рязанская, Смоленская, Тверская, Владимирская, Брянская области, Москва Ивановская, Костромская, Тульская области
Ввод в действие жилых домов, м2 на 1000 жителей Московская, Белгородская, Липецкая области Тамбовская, Калужская, Рязанская, Курская области Воронежская, Орловская, Смоленская, Тверская, Владимирская, Ярославская, Брянская, Костромская области Москва, Тульская, Ивановская области
Ввод в действие квартир, ед. на 1000 жителей Московская, Белгородская, Рязанская области Курская, Воронежская, Орловская, Калужская области Липецкая, Смоленская, Тамбовская, Ярославская, Владимирская, Тверская, Брянская области, Москва Костромская, Тульская, Ивановская области
Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств в общем вводе жилья, % Тамбовская, Белгородская, Липецкая области Калужская, Тверская, Тульская, Костромская области Владимирская, Московская, Воронежская, Смоленская, Брянская, Ивановская, Орловская, Рязанская области Ярославская, Курская области, Москва
Средние цены на первичном рынке жилья, руб. за 1 м2 Москва, Московская, Калужская области Тверская, Тульская, Белгородская, Ярославская области Владимирская, Рязанская, Воронежская, Липецкая, Костромская, Ивановская, Орловская, Брянская области Смоленская, Тамбовская, Курская области
Средние цены на вторичном рынке жилья, руб. за 1 м2 Москва, Московская, Калужская области Тверская, Тульская, Ярославская, Белгородская Рязанская, Воронежская, Владимирская, Костромская, Липецкая, Брянская, Ивановская, Тамбовская области Смоленская, Курская, Орловская области
Московской и Калужской обл. Высокие цены на жилье в последние годы практически делают его недоступным даже для среднего класса, не говоря же о социально незащищенных слоях.
По такому показателю, как удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств в общем вводе жилья (строительство частных жилых домов), лидируют Тамбовская, Белгородская, Липецкая обл., а среди аутсайдеров оказались Москва, Ярославская и Курская обл.
К регионам со стабильной средней позицией можно отнести Владимирскую, Воронежскую, Рязанскую и Липецкую обл. Среди регионов-аутсайдеров по результатам анализа оказались Брянская, Костромская, Ивановская обл.
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», Федеральная целевая программа «Жилище» и документы, принятые в их развитие, формируют государственную политику поддержки развития жилищного сектора и повыше ния уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры.
На основе выполненного нами анализа проведена классификация проблем регионального развития рынка жилой недвижимости (табл. 5). Для решения этих проблем необходима разработка стратегических планов и современных принципов управления рынком жилой недвижимости с учетом рыночных факторов как в крупных строительных корпорациях, так и в регионах.
Проведенное нами исследование развития рынка жилой недвижимости в субъектах ЦФО, оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций, и классификация проблем регионального развития рынка жилой недвижимости позволили сформулировать основные задачи в этой сфере и предложить пути их решения на перспективу (табл. 6).
Развитие жилищной сферы в России имеет большой потенциал, так как, согласно исследованиям, более половины населения желает улучшить жилищные условия. Это говорит о значительном дефиците на рынке строительства, развитие которого сдерживается проблемами государственного характера. Эти проблемы могут выражаться в разных формах, однако главное - это необходимость координации субъектов рынка жилой недвижимости в целях увеличения доступности жилья для основной массы населения.
Таблица 5.
Классификация проблем регионального развития рынка жилищной недвижимости
Проблемы рыночного характера Проблемы государственного характера Проблемы организационно-управленческого характера
Высокая цена строительства нового жилья Недостаточное финансирование развития частного сектора в регионах Дифференциация уровня развития частного сектора в жилищном хозяйстве регионов страны
Недостаточное развитие и слабая конкуренция в системе инфраструктурного и информационного обеспечения жилищного рынка Низкий жизненный уровень большинства населения, недостаточное строительство жилья для малоимущих слоев Затратный принцип тарифного регулирования
Низкий уровень развития в регионах малого и среднего бизнеса в сфере ЖКХ Недостаточное участие государства в жилищном строительстве Преобладание административного способа управления инфраструктурой М/Т/V ЖКХ
Высокие инвестиционные риски в жилищном строительстве Тарифная политика подвержена политическим ситуациям Низкий уровень кадров, способных управлять недвижимостью в рыночных условиях
Недостаточное применение энергосберегающих технологий Проблемы ветхого жилья и жилья для военнослужащих Недостаточное применение маркетинговых инструментов при управлении жилищной сферой
Основные задачи и пути их решения на региональных рынках жилищной недвижимости
Основные задачи Пути решения
1 Увеличение общего объема ввода жилья в регионах Проведение маркетинговых исследований конъюнктурного характера, изучение потенциального спроса, а также привлечение дополнительных источников финансирования Территориальное распределение ввода жилья в регионе с учетом запросов потребителей Выработка современных эффективных организационно-технологических и управленческих решений соответствующих структуре и характеристике потребительских требований
2. Усиление конкурентной борьбы на региональных рынках жилищных услуг в связи с ростом количества фирм Создание условий для чистой конкуренции (концентрация) организаций-подрядчиков Контроль над недобросовестными подрядчиками и другими участниками жилищного рынка
3. Изменения в структуре региональной жилищной сферы Развитие малоэтажного домостроения Использование современных строительных технологий
4. Увеличение предложения на рынке жилищной недвижимости в соответствии с потенциальным спросом Увеличение строительства жилья для малообеспеченных слоев населения Развитие ипотечного кредитования и рост доходов населения
5. Развитие жилищного лизинга Внедрение новых вариантов приобретения жилья в кредит, например, с помощью внедрения программы жилищного лизинга
Выделим два важнейших направления стратегии инновационного развития рынка жилой недвижимости:
1. Развитие малоэтажного домостроения [15], по которому можно добиться общего понижающего ценового тренда на рынке за счет внедрения инновационной технологии строительства, в том числе развития энергоэффективного экологического жилищного строительства [12], а главное, - улучшения качества жилья.
2. Внедрение новых вариантов приобретения жилья в кредит с помощью программы
3
жилищного лизинга .
При благоприятной конъюнктуре, приемлемом уровне процентных ставок, устойчивом развитии экономики, росте занятости и уровня заработной платы государственное участие вносит существенный вклад в повышение платежеспособного спроса на жилье. Вместе с тем в условиях рынка подобное регулирование тесно взаимосвязано с циклическим развитием рыночной экономики, вызывающим значительные колебания спроса. Поэтому партнерство государства и рынка в вопросах жилищной сферы должно учитывать проблематику развития мировой экономики.
Кроме того, необходимо учесть многоплановое позитивное воздействие развития рынка жилой недвижимости на экономику страны. В развитых странах это нередко используется для наращивания объемов ВВП, стимулирования перелива капитала, ликвидации узких мест экономики и отраслевых дисбалансов. Недооценка роли жилищного сектора в оздоровлении
3 Левин, Ю. А. Инвестиционные технологии инновационного развития рынка жилищной недвижимости. -М.: Изд-во РГУИТП, 2009.
и развитии экономики является, по нашему мнению, стратегической ошибкой в процессе реализации рыночных реформ в России.
Список литературы
1. Асаул, А. Н. Финансирование жилищного строительства в условиях появления рынков жилья/ А. Н. Асаул // Проблемы теории и практики управления. - 2005. - № 6. - С. 55-64.
2. Асаул, А. Н. Совершенствование экономического процесса оценки инвестиционной привлекательности регионов/ А. Н. Асаул // Вестник гражданских инженеров. - 2004. - № 1. - С. 169-173.
3. Асаул, А. Н. К вопросу эффективности новых технологий реконструкции зданий и сооружений/ А. Н. Асаул, Г. Я. Зейниев, С. М. Агеев, Б. В. Лабудин // Промышленное и гражданское строительство. - 2009. - № 5. - С. 55-56.
4. Генералов, Б. В. О преодолении последствий кризиса в России/ Б. В. Генералов // Экономическое возрождение России. - 2009. - №3(21). - С. 15-23.
5. Гумба, Х. М. Влияние инвестиционной привлекательности региона на цену жилой недвижимости/ Х. М. Гумба, А. И. Осипов, С. В. Беляева // Экономическое возрождение России. -2006. - №4(10). - С. 52-56.
6. Зотов, В. Б. Проблемы инвестирования строительства муниципального жилья / В. Б. Зотов // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1(3). - С. 17-22.
7. Кияткина, Е. П. Ресурсное обеспечение региональной ипотечной программы развития Жилищно-строительного комплекса / Е. П. Кияткина // Экономическое возрождение России. - 2010. - №3(25). - С. 166-172.
8. Круглик, С. И. Управление жилищной сферой современных городов России/ С. И. Круглик // Экономическое возрождение России. - 2007. - №2(12). - С. 33-38.
9. Лавров, С. Н. Трудности ипотечного кредитования на пути решения жилищной проблемы / С. Н. Лавров // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1(3). - С. 27-32.
10. Ларионов, А. К. Организационно-экономическая модель интеграции региона в единую систему рефинансирования (секъюритизации) ипотечных кредитов/ А. К. Ларионов, А. И. Буш // Экономическое возрождение России. - 2006. - №2(8). - С. 63-70.
11. Ларионов, А. К. Организационно-экономическая модель интеграции региона в единую систему рефинансирования (секъюритизации) ипотечных кредитов/ А. К. Ларионов, А. И. Буш // Экономическое возрождение России. - 2006. - №3(9). - С. 77-82.
12. Ларионов, А. Н. Современные тенденции развития экологического жилищного строительства/ А. Н. Ларионов, Ю. В. Иванова // Экономическое возрождение России. - 2008. -№2(16). - С. 10-17.
13. Омаров, М. М. Развитие предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ на региональном уровне/ М. М. Омаров, В. С. Нетужилов. - Новгород: ИПЦ НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2009. - 162 с.
14. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы / А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А. Н. Асаула. - СПб.: СПбГАСУ, 2008. - 334 с.
15. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России /А. Н. Асаул, Ю. Н. Казаков, Н. И. Пасяда, И. В. Денисова; под ред. д-ра экон. наук, проф. А. Н. Асаула. - СПб.: Гуманистика, 2005. - 563 с.
16. Толкачев, О. М. Проблемы развития жилищно-коммунального комплекса и пути их решения / О. М. Толкачев // Экономическое возрождение России. - 2009. - №3(21). - С. 8-15.
17. Цапу, Л. И. Методология разработки концепции управления процессом жилищного строительства в мегаполисе/ Л. И. Цапу // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1(3). -С. 57-64.
18. Экономика недвижимости /А. Н. Асаул. - СПб.: Питер, 2010. - 624 с.
The list of the literature
1. Asaul, A. N. Housing finance conditions in the phenomenon of housing markets /A. N. Asaul // Problems of the theory and practice of management. - 2005. - № 6. - P. 55-64.
2. Asaul, A. N. Improving economic evaluation process investment-investment attractiveness of regions/ A. N. Asaul // Herald of Civil Engineers. - 2004. - № 1. - P. 169-173.
3. Asaul, A. N. On the effectiveness of the new technologies of reconstruction of buildings and structures/ A. N. Asaul, G. Y. Zeyniev, S. M. Ageev, B. V. Labudin // Industry and civil building. - 2009. -№ 5. - P. 55-56.
4. Generalov, B. V. On overcoming the crisis in Russia/ B. V. Generalov // Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 15-23.
5. Gumba, J. M. Effect of investment attractiveness of the region-at the price of residential real estate/ J. M. Gumba, A. I. Osipov, S. V. Belyaeva // Economic revival of Russia. - 2006. - № 4 (10). - P. 52-56.
6. Zotov, V B. Issues social housing investment/ V. B. Zotov // Economic revival of Russia. - 2005. -№ 1 (3). - P. 17-22.
7. Kiyatkin, E. P. Resourcing regional Mortgage Programme for the Development of housing complex / E. P. Kiyatkin // Economic revival of Russia. - 2010. - № 3 (25). - P. 166-172.
8. Kruglik, S. I. Department of Housing area of modern cities of Russia/ S. I. Kruglik // Economic revival of Russia. - 2007. - № 2 (12). - P. 33-38.
9. Lavrov, A. N. Difficulties in mortgage lending solutions to housing problems/ A. N. Lavrov / / Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - P. 27-32.
10. Larionov, A. K Organizational-economic model of the region's integration into a unified system of refinancing (securitization) of mortgages/ A. K. Larionov, A. I. Bush // Economic revival of Russia. - 2006.
- № 2 (8). - P. 63-70.
11. Larionov, A. K. Organizational-economic model of the region's integration into a unified system of refinancing (securitization) of mortgages/ A. K. Larionov, A. I. Bush // Economic revival of Russia. - 2006.
- № 3 (9). - P. 77-82.
12. Larionov, A. N. Current trends in eco-logical Housing/ A. N. Larionov, Ju. V. Ivanov // Economic revival of Russia. - 2008. - № 2 (16). - P. 10-17.
13. Omarov, M. M. The development of business activities in the area of housing at the regional level/ M. M. Omarov, V. S. Netuzhilov. - Novgorod: CPI NovSU them. Yaroslav the Wise, 2009. - 162 p.
14. Development of residential real estate market as a self-organizing systems we / A. N. Asaul, D. A. Gordeev, E. I. Ushakov. - SPb.: SPbGASU, 2008. - 334 p.
15. Theory and practice of low-rise housing construction in Russia /A. N. Asaul, Ju. V. Kazakov, N. I. Pasyada, I. V. Denisova. - SPb.: Gumanistika, 2005. - 563 p.
16. Tolkachev, O. M. Problems of housing and communal self-complexes and their solution/ O. M. Tolkachev //Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 8-15.
17. Tsapu, L. I. Methodology for developing the concept of managing housing in the city/ L. I. Tsapu // Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - P. 57-64.
18. Economy of real estate / A. N. Asaul. - SPb.: Peter, 2007. - 624 p.
