CC BY
38ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО; ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ ПРАВО; СЕМЕЙНОЕ ПРАВО; МЕЖДУНАРОДНОЕ _ЧАСТНОЕ ПРАВО_
ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗА ПЛАТУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ГРАЖДАНАМ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА В ГРАНИЦАХ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, САДОВОДСТВА, ГРАЖДАНАМ И КРЕСТЬЯНСКИМ (ФЕРМЕРСКИМ) ХОЗЯЙСТВАМ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КРЕСТЬЯНСКИМ (ФЕРМЕРСКИМ) ХОЗЯЙСТВОМ ЕГО
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Алетдинова Ю.Ф.
Алетдинова Юлия Финатовна - магистрант, кафедра гражданского права и процесса, Уральский институт управления - филиал Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Екатеринбург
Аннотация: в настоящее время земельные участки гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, и гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности предоставляются в собственность за плату без проведения торгов в особом порядке с учетом особенностей статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ключевые слова: аукцион, торги, продажа, собственность, опубликование.
Земельные участки гражданам для индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (далее - ЛПХ) в границах населенного пункта, садоводства, и гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности предоставляются в собственность за плату без проведения торгов в особом порядке. Особенности предоставления таких земельных участков регулируются статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации1 (далее - ЗК РФ).
В случае, если гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство хотят приобрести в собственность за плату без проведения торгов земельный участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства, для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством, то им необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления
1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 15.03.2021.
14
земельного участка1 (если земельный участок подлежит образованию или уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»2 (далее - ФЗ о государственной регистрации недвижимости)) или с заявлением о предоставлении земельного участка3 (если земельный участок образован или уточнен). После поступления заявления орган местного самоуправления при положительном решении согласно статье 39.18 ЗК РФ обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее - извещение) на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru), в официальном печатном издании и на официальном сайте органа местного самоуправления.
Опубликование извещения происходит в течение 30 календарных дней со дня его опубликования. В течение всего срока опубликования извещения любой гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство, которые заинтересованы в приобретении земельного участка для указанных целей, могут подать заявления о намерении участвовать в аукционе4. Особо следует отметить сформировавшуюся в судебной практике позицию о том, что, если заявление заинтересованного лица о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка поступило по истечении предусмотренного срока со дня опубликования извещения и отсутствуют иные заявления об участии в аукционе, оснований для проведения аукциона не имеется5.
Согласно статье 25 ЗК РФ право собственности на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Статья 8 и глава 14 Гражданского кодекса Российской Федерации6 (далее -ГР РФ) дает перечень оснований для возникновения права собственности на земельный участок.
Однако для установления права собственности на земельные участки необходимо применять правило пункта 3 статьи 129 ГК РФ, в котором указано, что гражданский оборот земли (отчуждение или переход земли от одного лица к другому) возможен в той мере, в какой он разрешен законами о земле. Основополагающим таким законом является ЗК РФ.
Так, основанием для предоставления в собственность за плату без проведения торгов земельного участка гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, и гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса, является решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании предоставления земельного участка7 и договор купли-продажи8.
1 Порядок подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка установлен статьей 39.15 ЗК РФ.
2 О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ [Электронный ресурс] http://ww.consultant.ru. Дата обращения 15.03.2021.
3 Порядок подачи заявления о предоставлении земельного участка установлен статьей 39.17 ЗК РФ.
4 См: пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 15.03.2021.
5 См: Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2017 № 302-КГ17-93 по делу № А33-29422/2015 [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 15.03.2021.
6 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 15.03.2021.
7 См: пункт 6 статьи 39.18 ЗК РФ [Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru. Дата обращения 15.03.2021.
8 См: подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 15.03.2021.
Если заявления иных граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, орган местного самоуправления в отношении лица, обратившегося с заявлением о предварительном согласовании земельного участка или о предоставлении земельного участка, если земельный участок подлежит образованию или уточнению, принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или, если земельный участок образован или уточнен, подготавливает договор купли-продажи.
В этом случае цена земельного участка, который предоставляется в собственность без проведения торгов гражданам для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, устанавливается в зависимости от вида собственности органами государственной власти или органами местного самоуправления, если иное не установлено федеральными законами. К примеру, на территории Свердловской области цена земельного участка, находящегося в собственности Свердловской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при продаже для указанных целей определяется в размере 15 процентов его кадастровой стоимости1. В отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, органы местного самоуправления определяют цену, основываясь на нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации. Следовательно, на территориях муниципальных образований Свердловской области цена земельного участка при продаже для вышеперечисленных целей будет составлять также 15 процентов от его кадастровой стоимости2.
Если заявления иных граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе поступили, орган местного самоуправления принимает одно из следующих решений:
1) решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, если земельный участок образован или уточнен;
2) решение об отказе в предварительном согласовании земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании, если земельный участок подлежит образованию или уточнению (орган местного самоуправления обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ).
В данном случае основанием для предоставления земельного участка гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, и гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности является только договор купли-продажи.
1 См: пункт 7 постановления Правительства Свердловской области от 26.08.2015 № 759-ПП «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Свердловской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 17.03.2021.
2 См: пункт 7 решения Нижнетагильской городской Думы от 24.09.2020 № 33 «Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов и размера платы в случае перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Нижний Тагил» [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 17.03.2021; пункт 7 решения Думы Североуральского городского округа от 27.06.2018 № 45 «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 17.03.2021.
16
Орган местного самоуправления обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение границ существующего земельного участка, определяет начальную цену земельного участка, принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, подготавливает договор купли-продажи и публикует извещение о проведении аукциона в соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ.
Целью аукциона является заключение договора в условиях конкуренции (состязательности). При этом особое значение имеет создание условий для открытой, законной и эффективной конкуренции.
После объявления органом местного самоуправления проведения аукциона по продаже земельного участка заинтересованному лицу (гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для участия необходимо подать заявку на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка.
Заявки на участие в аукционе принимаются в уставленный срок приема заявок. Если заявки на участие в аукционе поступают по истечении срока приема заявок, то они возвращаются заявителям в день их поступления.
Аукцион предполагает победу участника, который предложит лучшую цену от начальной цены. В качестве начальной цены земельного участка органом местного самоуправления может быть выбрана рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1, или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Для участия в аукционе любой участник обязательно должен внести задаток.
В соответствии с абзацем вторым пункта 10 статьи 39.11 ЗК РФ участниками аукциона в случае предоставления земельного участка для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта и садоводства могут являться только граждане или в случае предоставления земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.
Граждане без образования ими крестьянского (фермерского) хозяйства могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе, в соответствии с пунктом 4 статьи 39.18 ЗК РФ, что подтверждается судебной практикой2.
Для ведения сельскохозяйственного производства гражданин вправе использовать земельный участок сельскохозяйственного назначения в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом, крестьянское (фермерское) хозяйство может быть создано одним гражданином - главой крестьянского (фермерского) хозяйства в форме юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя3. Следовательно, гражданин, осуществляющий крестьянское (фермерское) хозяйство, вправе выбрать одну из форм - быть индивидуальным предпринимателем или создать юридическое лицо.
Целью, указанной в статье 39.18 ЗК РФ, является предоставление земельных участков для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Следовательно, после предоставления земельного участка гражданину,
1 Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 17.03.2021.
2 См: Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2017 № 310-КГ17-13810 по делу № А54-1257/2016 [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 20.03.2021.
3 См: пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 11 июня 2002 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [Электронный ресурс] - http://www.consultant.ru. Дата обращения 20.03.2021.
ему необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя1 или создать юридическое лицо - крестьянское (фермерское) хозяйство2.
Аукцион на продажу земельного участка проводится в порядке, установленном статьей 39.12 ЗК РФ. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок. Остальным участникам аукциона возвращаются задатки. Результаты аукциона оформляются протоколом, который должен быть размещен на официальном сайте органа местного самоуправления. Договор купли-продажи заключается с победителем не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.
Обязательным условием для приобретения права собственности на земельный участок является регистрация его в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии3.
Серьезной проблемой, на наш взгляд, является то, что в настоящее время в земельном законодательстве имеется пробел, который позволяет присылать заявлении о намерении участвовать в аукционе в электронном виде. Поданное заявление должно соответствовать требованиям Приказа Минэкономразвития России от 14.01.2015 № 7 «Об утверждении порядка и способов подачи заявлений об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, заявления о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заявления о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также требований к их формату».
На территории Российской Федерации имеются случаи подачи заявок на участие в аукционе через официальную электронную почту уполномоченного органа. Любой гражданин, сидя дома, может подать соответствующую заявку через электронную почту. Любое лицо под видом другого лица может намеренно подать заявление об участии на все выставленные на аукцион лоты без намерения их выкупить.
По нашему мнению, в связи с участившимися случаями мошенничества со стороны лиц, не заинтересованных в покупке земельных участков, необходимо урегулировать данную проблему в первую очередь. В статье 39.18 ЗК РФ необходимо четко детализировать процедуру подачи заявления. В настоящее время уполномоченному органу (органу местного самоуправления) в извещении о проведении аукциона необходимо указывать то, что заявки на участие могут быть поданы только в письменной форме лично.
1 См: пункт 5 статьи 23 ГК РФ [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 20.03.2021.
2 См: пункт 1 статьи 86.1 ГК РФ [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 20.03.2021.
3 См: пункт 1 статьи 25 ЗК РФ [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 20.03.2021.
По мнению Н.В. Вычеровой, законодателю следует запретить подачу заявлений на участие в аукционе в электронной форме1.
Считаем, что законодателю в статье 39.18 ЗК РФ следует предусмотреть подачу заявки на участие в аукционе в электронном виде, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью. Документы в электронной форме, подписанные квалифицированной электронной подписью, признаются равнозначными документам на бумажном носителе, подписанными собственноручной подписью, и могут применяться в любых правоотношениях2. Они обладают полной юридической силой.
Стоит также отметить то, что подача заявления о намерении участвовать в аукционе не обязывает гражданина или крестьянское (фермерское) хозяйство, подавшего заявление, в дальнейшем подать заявку на участие в аукционе по продаже земельного участка. Учитывая это, может быть подана только одна заявка на участие в аукционе.
Если на аукцион подается одна заявка на участие, то аукцион признается несостоявшимся. В этом случае, если заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям, орган местного самоуправления на основании протокола о рассмотрении заявок на участие в аукционе подготавливает и направляет ему договор купли-продажи. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона.
Данная ситуация порождает возникновение мошеннических схем участия лиц, которые не заинтересованы в предоставлении земельных участков и не намерены их выкупать. Любое лицо может намеренно подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на все выставленные на аукцион лоты, что значительно ухудшает положение заинтересованного лица в выкупе земельного участка.
Имеется в виду то, что если от иных граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств заявления о намерении участвовать в аукционе не поступают и орган местного самоуправления не объявляет проведение аукциона, то заинтересованное лицо выкупает земельный участок за 15 процентов от кадастровой стоимости, а если аукцион объявлен, то заинтересованное лицо выкупает за начальную цену. Начальная цена земельного участка может быть выше цены земельного участка, предоставляемого без проведения аукциона. К примеру, начальная цена земельного участка может быть определена в размере всей кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, если заявка на участие подается только от заинтересованного лица и аукцион признается состоявшимся, то это лицо должно произвести оплату в повышенном размере.
Также возникают ситуации, когда гражданин намеренно подает заявление, но не планирует выкупать земельный участок, орган местного самоуправления объявляет аукцион, а для участия в аукционе никто не подает заявок. В результате чего, органы местного самоуправления не могут приносить доход в бюджет.
Считаем, что в законодательстве необходимо предусмотреть наложение штрафа на лиц, которые преднамеренно подают заявления об участии в аукционе, но не планируют их выкупать.
1 Вычерова Н.В. Актуальные проблемы предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного хозяйства / Н.В. Вычерова // Научный альманах. 2017. № 8-1 (34). С. 204-208. [Электронный ресурс] http://www.elibrary.ru. Дата обращения 21.03.2021.
2 См.: пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 06 апреля 2011 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи» [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru. Дата обращения 21.03.2021.
19
Список литературы
1. Вычерова Н.В. Актуальные проблемы предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного хозяйства // Научный альманах. 2017. № 8-1 (34). С. 204-208. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.elibrary.ru/ (дата обращения: 21.03.2021).
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ФИЗИЧЕСКИМ И ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ В СОБСТВЕННОСТЬ НА ВОЗМЕЗДНОЙ ОСНОВЕ Алетдинова Ю.Ф.
Алетдинова Юлия Финатовна - магистрант, кафедра гражданского права и процесса, Уральский институт управления - филиал Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Екатеринбург
Аннотация: земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, органами местного самоуправления физическим и юридическим лицам предоставляются платно в двух случаях: на торгах или без проведения торгов. Ключевые слова: аукцион, торги, продажа, собственность, опубликование.
Пункт 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации1 (далее - ЗК РФ) наделяет органы местного самоуправления (далее - ОМС) правом предоставлять земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на праве собственности физическим и юридическим лицам, в том числе и на возмездной основе. ОМС согласно земельному законодательству Российской Федерации осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ право собственности на земельный участок, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ о государственной регистрации недвижимости)2. Так, статья 8 и глава 14 Гражданского кодекса Российской
1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 /[Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/ (Дата обращения 15.03.2021).
2 О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ /[Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/ (Дата обращения 15.03.2021).
20
