CC BY
34
I ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ____
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВОГО ПОДХОДА К РАЗВИТИЮ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В.И. Сарченко,
профессор кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Инженерно-строительного института
Сибирского федерального университета (г. Красноярск), кандидат экономических наук, заслуженный строитель РФ, академик Российской инженерной академии
bs-serge@yandex.ru
В статье рассматриваются организационно-экономические аспекты проблемы эффективности управления устойчивым развитием городской недвижимости и стратегия пространственной ее реструктуризации. Выявлена совокупность базовых внешних и внутренних организационно-экономических факторов, влияющих на выработку управленческих решений. Представлены формулы оценки стоимости строительства в зависимости от рассматриваемых технологий освоения территорий со скрытым инвестиционным потенциалом.
Ключевые слова: программно-целевой подход, городская недвижимость, технологический уклад, пространственнотерриториальное развитие городской среды, скрытый инвестиционный потенциал территорий
УДК 69.003 ББК 65.31
На современном этапе развития городской недвижимости эффективность инвестиционно-строительной деятельности структур, осуществляющих жилищное строительство и функционирующих в составе системы всей градостроительной отрасли, в долгосрочном периоде в большей степени зависит от умения адаптироваться к сложным социально-экономическим условиям.
Выработка и реализация управленческих решений по развитию городской недвижимости происходят в настоящее время в условиях неопределенности и нестабильности воздействия внешних и внутренних факторов бизнес-среды, а также наличия в ней высоких рисков. Использование же традиционных подходов в условиях современного контекста развития, отражающего не просто условия неопределенности, а ускоренный динамичный режим смены характера воздействия объективных и субъективных факторов, значительно снижает эффективность инвестиционно-строительной деятельности субъектов градостроительного процесса [1].
В результате проведенного комплексного анализа выявлены базовые факторы, влияющие на эффективность управления городской недвижимостью в условиях множественной неопределенности вариантов её развития:
1. Отсутствие единого Программного документа, который бы в масштабах страны определял узаконенные параметры долгосрочного развития тех или иных её отраслей, в том числе, и устойчивое развитие городской недвижимости. Более того, предлагается в условиях неопределенности кризисной ситуации осуществлять планирование всех видов деятельности, ресурсов только на ближайшие предстоящие три года.
2. Отсутствие долгосрочной государственной стратегии интенсивного, а где-то экстенсивного путей развития социальноэкономического потенциала страны.
3. Отсутствие цельной научной методологии формирования системы программно-целевого управления процессом создания и рационального развития фондов недвижимости современных городов страны.
4. Проведенный структурно-функциональный анализ системы строительства жилой недвижимости показал, что не менее существенным фактором, влияющим на экономическую эффективность инвестиционно-строительной совместной деятельности всех участников процесса по созданию и реализации городской недвижимости, является разнонаправленность целей каждого из элементов организационной структуры этой системы («муниципалитет», «застройщик-инвестор», «покупатель-конечный пользователь»). Кроме того, имеет место разнородность критериев оценки эффективности деятельности каждого участника процесса создания недвижимости, которые предопределяют для них мотивационный механизм степени их участия в управлении процессом получения его конечного результата [2].
Принцип единства цели и интегрального критерия по своему экономическому содержанию находится в контексте или
корреспондируется с объективно складывающейся системой экономических интересов участников инвестиционно-строительной деятельности [3].
В функционировании этой системы при создании и реализации жилой недвижимости выявлен целый ряд существующих между субъектами инвестиционно-строительной деятельности социально-экономических противоречий и не корреспондирующих между собой экономических интересов [3].
5. Непредвиденно меняются правила в сфере денежного обращения. Никто не может спрогнозировать динамику курса рубля, что, соответственно, сказывается на сложности расчета рисков в финансово-экономической деятельности при создании городской недвижимости и на покупательской ее востребованности.
6. Недостаточно структурированы, идентифицированы и адаптированы базовые понятия из областей теории управления и устойчивого развития для того, чтобы сформулировать основополагающие требования к внутреннему организационному устройству (структура системы) и взаимосвязям всей совокупности элементов системы управления городской недвижимостью в условиях перехода к новому технологическому укладу устойчивого развития городов.
7. Неопределенность научной гипотезы о возможности ускоренного инновационного развития национальной экономики и отсутствие научного методологического подхода к обеспечению эффективного режима управления развитием городской недвижимости в условиях цикличности и неопределенности экономического состояния потенциала страны в целом.
8. Отсутствует инвентаризационная база инвестиционностроительных технологий устойчивого развития городской недвижимости как следствие (производное) разработанного и принятого к реализации генерального плана с учетом демографического и территориального роста города.
9. Практически нет научных методических основ оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных технологий устойчивого развития городской недвижимости и проекта стратегии пространственно-территориальной её реструктуризации [4].
Проведенный автором анализ выявленных и выше перечисленных факторов предопределяет необходимость разработки фундаментальных методологических основ для решения проблемы пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости в условиях неопределенности происходящих динамических процессов экономического развития всего потенциала страны.
Комплексный учет всей совокупности выявленных и сформулированных факторов требует систематизации и решения задач по реализации каждого из них, что позволит создать целостный механизм решения сформулированной проблемы, включающий в себя методологическую базовую основу и соответствующие методические материалы.
268
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Отсюда в целях повышения деловой активности участников инвестиционно-строительного процесса создания городской недвижимости в условиях большой неопределенности общей государственной стратегии экономического развития страны [5], наличия возможных высоких рисков хозяйствования, а также имеющейся множественной разнородности социально-экономических интересов субъектов этого процесса остро востребована разработка принципиально новых методологических основ и инновационных подходов к системе управления подготовкой и реализацией инновационно ориентированных проектов и целевых Программ оптимального пути развития городской недвижимости.
Проводимое научное исследование рассматривает весь комплекс выявленных базовых факторов, влияющих на решение сформулированной проблемы. Более того, отдельные научные результаты при участии автора воплощены на практике в процессе реализации стратегии комплексной застройки территорий города Красноярска.
В исследовании проведен анализ эффективности использования городских территорий и установлен факт их недоиспользования. При этом упускается значительный прирост рыночной стоимости объектов, возведенных на территориях, представляющих собой большую привлекательность не только для бизнеса, но и для горожан.
На рис.1 представлены типы нерационально используемых территорий, что позволяет сделать вывод об отсутствии у них начального инфраструктурного потенциала. В постиндустриальном обществе собственность, не способная приносить доход или удовлетворять потребности общества имеет нулевую стоимость. Более того, базовый инфраструктурный потенциал территории, застроенной старым частным жильем, аварийными и ветхими домами, коллективными садами, огородами, гаражами при разработке инвестиционных программ развития территорий должен рассматриваться как отрицательный потенциал, количественно оцениваемый стоимостью реконструкции или сноса существующей инфраструктуры.
Таким образом, потенциальный прирост инфраструктурного потенциала при застройке нерационально используемых городских территорий имеет большую величину по сравнению с иными городскими территориями. Такой инфраструктурный потенциал называется «скрытый инвестиционный потенциал» и его вовлечение в городскую застройку является одним из важнейших составляющих разрабатываемой Концепции рационального использования городских территорий.
Скрытый инвестиционный потенциал является источником экономической эффективности вовлечения в хозяйственный
Экологически вредные или недействующие предприятия
Старый частный жилой сектор, в том числе и в историческом центре
Аварийные и ветхие жилые дома
Коллективные сады и огороды
Индивидуальные гаражи или гаражные кооперативы
Территории неиспользуемые в связи с техногенными факторами
Территории не функционирующих промпредприятий
Территории охранных зон теле-и радиопередающих устройств
Полосы отвода железных дорог
Охранная зона ЛЭП
Иные охранные и санитарные
Рис. 1. Типы нерационально используемых территорий
оборот неиспользуемых и нерационально используемых городских территорий. С учетом скрытого инвестиционного потенциала должны строиться организационно-экономические модели развития городских территорий [6].
Анализ применения рассмотренных технологий освоения территорий со скрытым инвестиционным потенциалом, который складывается из:
— дноуглубления мелководных территорий;
— застройки оврагов;
— строительства на крутых склонах;
— осваивания территорий, занятых коллективными садами;
— строительства в охранных зонах железных дорог;
— строительства в охранных зонах ЛЭП
позволяет сделать вывод, что разработка неординарных подходов, конкретных инновационных методов и способов их рационального использования в дальнейшем, позволяет технически в большинстве случаев осуществить планы по освоению «белых пятен» [7]. Необходимо, однако, обеспечить экономическую эффективность таких инвестиционных проектов.
С этой целью при оценке стоимости застройки «белых пятен», необходимо учитывать удорожание, за счет использования дополнительных технических или организационных мероприятий:
С = С + ДС , (1)
где Сстр — общая стоимость строительства;
Сну — стоимость строительства в нормальных (стандартных) условиях;
ДС — стоимость дополнительных работ и затрат, необходимых для производства работ на выбранном участке.
Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет применения технологии дноуглубления, получаем формулу:
С = (С + С-V) k , (2)
где Сстр — общая стоимость строительства;
Сну — стоимость строительства в нормальных условиях;
C — средняя стоимость применения технологии дноуглубления на 1 м3;
V — объем работ по дноуглублению, в м3;
k = 1-1,45 — коэффициент, учитывающий удорожание строительства за счет сложных условий работы и дополнительной эксплуатации строительной техники.
Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет освоения крутых склонов, получаем формулу:
С
стр
(С + С + С ) k ,
' ну. з.р. спец' ’
(3)
где Сстр — общая стоимость строительства;
Сну — стоимость строительства в нормальных условиях;
Сзр — средняя стоимость земляных работ;
Сспец — средняя стоимость работ по усилению склонов;
k = 1-1,45 — коэффициент, учитывающий удорожание строительства за счет сложных условий работы и дополнительной эксплуатации строительной техники.
Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет освоения территорий оврагов, получаем формулу:
С = (С + С + С ) k , (4)
где Сстр — общая стоимость строительства;
Сну — стоимость строительства в нормальных условиях;
Сзр — средняя стоимость земляных работ;
Сдр — средняя стоимость работ по устройству дренажа и дополнительных работ по борьбе с грунтовыми водами;
k = 1-1,45 — коэффициент, учитывающий удорожание строительства за счет сложных условий работы и дополнительной эксплуатации строительной техники.
Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет освоения территорий, занятых коллективными садами, получаем формулу:
С
стр
= С
ну.
+ С
комп.
+ С
дем.
(5)
где Сстр — общая стоимость строительства;
Сну — стоимость строительства в нормальных условиях; Скомп — стоимость компенсации владельцам садовой недвижимости;
269
и
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Сдем — стоимость работ по сносу и демонтажу существующих построек.
Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет уменьшения зон отвода железных дорог, получаем формулу:
С = С + С , (6)
где Сстр — общая стоимость строительства;
Сну — стоимость строительства в нормальных условиях;
Сспец — стоимость мероприятий необходимых для уменьшения зон отвода железных дорог.
Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет перекладки ЛЭП, получаем формулу:
С = С + С , (7)
где Сстр — общая стоимость строительства;
Сн.у. — стоимость строительства в нормальных условиях;
Спер — стоимость перекладки ЛЭП.
Возможность компенсации дополнительных работ и затрат, необходимых для производства работ по освоению неиспользуемых городских территорий (при реализации введенной в эксплуатацию недвижимости, либо в процессе её эксплуатации), как раз и обеспечит эффективность инвестиционных проектов для инвестора (застройщика).
Поэтому еще на стадии планирования освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом требуется разработка организационно-экономической модели, которая дает ясную цель и возможности управления затратами на основе экономических критериев.
Организационно-экономическая модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом должна выделить в общих затратах состав затрат, которые являются объектом управления и должны быть компенсированы инвестору (застройщику) дополнительно (по сравнению с затратами на строительство объектов в нормальных условиях) — ДС.
Компенсация дополнительных затрат ДС может быть получена за счет повышения доходов от реализации построенной недвижимости, либо путем целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов.
Рост доходов от реализации построенной недвижимости в данном случае может обеспечиваться путем повышения ее комфортности, престижности и, соответственно, рыночной стоимости. В свою очередь, повышение комфортности и престижности создаваемой недвижимости может потребовать дополнительных затрат (ДСк) по сравнению со строительством стандартных объектов.
Обеспечение компенсации дополнительных затрат ДС путем целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов может быть получено при реализации инвестиционных проектов социальной, оборонной, политический направленности, инвестиционных проектов в интересах конкретных инвесторов.
В организационно-экономическую модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом необходимо включать также доходы, получаемые вследствие совокупного роста стоимости недвижимости (роста инфраструктурного потенциала) на осваиваемом земельном участке, в микрорайоне, районе после реализации планируемых инвестиционных проектов. Причем следует учитывать, что данный источник компенсации дополнительных затрат во многих случаях может быть единственным (наиболее существенным), так как далеко не всегда существует возможность или необходимость строительства на «неудобных» участках коммерческой недвижимости. В то же время, строительство социально значимых объектов (стадионы, бассейны, парки, больницы, ВУЗы и др.)
270
может значительно повысить престижность районов застройки и уровень комфортности проживания в них.
Прогнозируемый совокупный рост стоимости недвижимости на осваиваемом земельном участке, в микрорайоне, районе после реализации планируемых инвестиционных проектов также является одним из поводов принятия решений о компенсации дополнительных затрат ДС путем целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов.
Основываясь на общепринятых принципах управления затратами и учете специфики проблемы исследования, организационно-экономическая модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом может включать только два основных элемента:
1. Управляемый потенциал — доходы от реализации недвижимости в результате освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом;
2. Управляющие инвестиции в освоение «неудобных» территорий и в обеспечение комфортности и престижности создаваемой недвижимости.
Организационно-экономическая модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом в общем виде формализуется следующим образом:
{
Д — (С + ДС) — ДС > П
н.у. к н
+ К
(8)
Д = Д + Д + Д
н кп ср
где Пн — нормативная (плановая) прибыль инвестора (застройщика);
Д — доходы от реализации недвижимости в результате освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом;
Рис.2. Алгоритм управления доходами и затратами по освоению городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Дн — доходы от реализации недвижимости в стандартных условиях застройки микрорайона, района;
Дкп — дополнительные доходы от реализации недвижимости при условии повышения ее комфортности и престижности;
Дср — дополнительные доходы от недвижимости вследствие совокупного роста ее стоимости (роста инфраструктурного потенциала) на осваиваемом земельном участке, в микрорайоне, районе, после реализации планируемого инвестиционного проекта;
Кб — суммы целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов.
Данная модель, помимо оценки размера и контроля поступления доходов, позволяет осуществлять управление затратами, причем как на стадии планирования, так и на стадиях организации и реализации инвестиционных проектов. Она принципиально отличается от традиционных организационноэкономических и организационно-технологических моделей строительства ориентацией на цели управления и использования принципов управления затратами. Модель устанавливает механизм управления, который обеспечивает экономический эффект от затрат, связанных с повышением комфортности и престижности создаваемой недвижимости, и дает возможность сделать понятной роль этих затрат для оценки экономических результатов деятельности.
В качестве обратной связи в разработанной модели может выступать коэффициент, характеризующий экономическую эффективность затрат, в виде любого показателя эффективности, характерного для строительства отрасли.
Эффективность вариантов решений по освоению городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом предлагается оценивать на основе определения динамики управляемых доходов по отношению к управляющим затратам.
Коэффициент экономической эффективности i-го варианта освоения территории (К) определяется по формуле:
X Д-х C
K = -------£=— , (9)
1 m
X C
j=1
где i =1, ... , n — вариант освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом;
j = 1, ... , m — мероприятие, обеспечивающее получение дохода;
Д: — размер доходов от реализации j-го мероприятия;
С: — затраты на реализацию j-го мероприятия.
Алгоритм управления доходами и затратами по освоению городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом может включать следующие этапы:
— выявление управляемых отклонений от стандартных условий строительства;
— анализ причин их возникновения;
— разработка мероприятий, обеспечивающих компенсацию дополнительных затрат;
— оценка экономической эффективности затрат на мероприятия, обеспечивающие компенсацию дополнительных затрат;
— включение мероприятий в инвестиционный план освоения городской территории.
Алгоритм управления доходами и затратами по освоению городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом представлен на рис.2.
Таким образом, предлагаемая организационно-экономическая модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом является базовым инструментом для разработки научно-обоснованных инвестиционных целевых программ устойчивого развития и освоения городских территорий. Содержание материала статьи является промежуточным результатом проводимого научного исследования.
Литература
1. Каменецкий М.И., Яськова Н.Ю. Кризис отечественной модели управления строительством и рынком недвижимости // Экономика строительства. — 2009. — № 3. — 10 с.
2. Самосудов М.В. Вектор поведения как характеристика субъекта в корпоративной системе // Экономические и гуманитарные исследования регионов. — 2011. — № 6. — 154 с.
3. Пешков В.В. Экономические интересы в инвестиционно-строительной деятельности // Известия ИГЭА. — 2007. — № 3(53). — 75 с.
4. Сарченко В.И. Организационно-экономическая модель развития городских территорий со скрытым потенциалом // Экономика строительства. — 2015. — № 2. — 37 с.
5. Яськова Н.Ю., Силка Д.Н. Управление деловой активностью в условиях многоукладной сферы строительства — М.: МГСУ, 2013. — 236 с.
6. Новиков А.М., Новиков Д.А. Методология научного исследования. — М.: Либроком, 2009. — 163 с.
7. Сарченко В.И. Новый подход к реализации генеральных планов городов // Экономика строительства. — 2012. — № 3. — 5 с.
27 1
