CC BY
90
экономическая система и структурный подход к анализу городской недвижимости
В.И. Лячин,
зав. кафедрой экономики инженерно-экономического факультета Сибирского государственного аэрокосмического университета (г. Красноярск),
доктор экономических наук, профессор kafedra701 @yandex.ru
В.И. Сарченко,
профессор кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Инженерно-строительного института Сибирского федерального университета (г. Красноярск), кандидат экономических наук, академик Российской инженерной академии, заслуженный строитель РФ
В статье рассматривается научная концепция построения независимой и эффективной национальной экономики на основе глубоких научных исследований объективной экономической реальности в глобальном и внутрироссийском плане. Как элемент системы национальной экономики предлагается исследовать и взять за базовую основу её формирования отрасль строительства и, в частности, градостроительство. Пример успешного функционирования этого сегмента в условиях государственно-экономической неопределенности свидетельствует о том, что можно разрабатывать модель развития городов на научной основе, а результаты использовать при проектировании стратегии развития национальной экономики. В статье представлены основные научные исследования, проводимые авторами в области развития городской недвижимости, их практические результаты и перечень задач, требующих дальнейшего методологического базового подхода.
Ключевые слова: стабилизационные меры, совокупный спрос, структурная политика, совокупное предложение, градостроительная отрасль, недвижимость, скрытый инвестиционный потенциал.
УДК 332.83 ББК 65.31
Обострение международных отношений и введение западом экономических санкций против России актуализировало задачу формирования независимой многоотраслевой экономики, развивающейся на инновационной социально-экономической основе. Решение данной задачи требует отказаться на практике от экспортно-сырьевой модели развития российской экономики и в теории от монетаристской системы взглядов на природу современной рыночной экономики, согласно которой формирование экономических процессов есть продукт стихийного действия рыночных сил.
Между тем, создание суверенной российской экономики есть сознательно проектируемый и управляемый процесс, в котором активная роль государства имеет решающее значение. Однако, управляющая функция государства в деле «построения» независимой экономики не может быть эффективной без опоры на результаты научных исследований объективной экономической реальности в глобальном и внутрироссийском плане. В связи с этим перед российской экономической наукой встает проблема выбора метода исследования современной объективной экономической реальности. Известно, что методология научного познания в качестве исходной научной парадигмы создает научную картину в качестве общего представления о суверенной экономике, которую предстоит создать.
Сознательное проектирование будущего состояния экономики сталкивается с необходимостью учитывать не только законы, установленные экономической теорией, но и законы теории систем, теории устойчивого развития и теории управления [1]. Модель суверенной российской экономики должна подчиняться не только экономическим рыночным законам, но и общесистемным законам, законам взаимодействия с окружающей средой и законам управления, а, следовательно, проект модели суверенной российской экономики должен соответствовать данным законам. Во всяком случае, не противоречить им.
Чтобы спроектировать образ будущей суверенной российской экономики, которую еще предстоит построить с учетом вышеназванных групп законов, необходимо предварительно синтезировать сами эти законы, показать их внутреннее единство. Взаимосвязь рассматриваемых вышеназванных законов на наш взгляд, определяется тем, что они относятся к общему для них объекту исследования, а именно, объективная ре-
альность изначально берется как системное образование и изучается как система, конкретизирующая предмет научного исследования экономической науки.
В экономической науке вопрос о предмете экономической науки является многозначным, что отражается в наличии множества направлений экономических теорий. Однако главное течение экономической мысли, так называемый мейнстрим, сводит предмет исследования экономической науки к ответу на вопросы: что производить? как производить? и для кого производить?
Что касается метода исследования экономических явлений, то в исходном плане в мейнстриме он сводится к трем базовым постулатам или «трем Р»: рациональность-рынок-равновесие [2].
Как мы видим, в основной теории (в мейнстриме) западной экономической мысли ни предмет исследования, ни метод исследования непосредственно не имеет выхода на экономику как системный объект и системный анализ как метод его исследования. Однако системный подход к исследованию экономики был использован Дж.М. Кейнсом, что привело к революционным переменам в мировой экономической мысли. Дж.М. Кейнс впервые построил теорию, в которой исследовались взаимосвязи не между обособленными домохозяйствами и фирмами, а между агрегатными (совокупными) экономическими показателями: общий объем производимой продукции, доходов, потребительских расходов, сбережений, инвестиций и др. во всей экономике данной страны, то есть в экономике в целом [3]. Но это как раз и означало, что Дж.М. Кейнс сделал предметом исследования экономику в качестве системного объекта, который постоянно оказывается в неравновесном состоянии. Это означало, что свободная рыночная экономика не способна поддерживать равновесие совокупного спроса и предложения и обеспечивать полную занятость автоматически, без помощи государства. Дж.М. Кейнс является основоположником макроэкономики, в которой объектом исследования выступала экономика в целом.
Из теории Дж.М. Кейнса вытекали важные выводы о том, как следует проводить государственную экономическую политику, направленную на устранение возможных диспропорций и деформаций в экономике в целом, то есть в экономике как системе. Эта политика получила название стабилизационной
политики и заключалась в государственном регулировании совокупного спроса и предложения: правительство, если оно хочет остановить экономический спад, должно или увеличить государственные расходы, или сократить государственные доходы, чтобы способствовать росту потребительского и инвестиционного спроса в частном секторе экономики [4]. Известно, что кейнсианская государственная политика воздействия на экономику через совокупный спрос в целом носила краткосрочный стабилизационный характер, а потому она активно использовалась в странах с рыночной экономикой в условиях послевоенного восстановления хозяйства. Когда же эта задача была решена, экономика развитых стран столкнулась с более сложными проблемами системного характера. Так, в конце 1970 — начале 1980-х гг. в экономике Запада обнаружилось, что краткосрочные стабилизационные меры воздействия на экономику в целом путем стимулирования совокупного спроса оказываются бессильными переломить наметившуюся тенденцию замедления темпов экономического роста, увеличение безработицы, высокую инфляцию, большие бюджетные дефициты. В связи с необходимостью решения новых экономических проблем, внимание теоретиков и практиков переключилось на поиски способов обеспечения условий, при которых можно было бы осуществить переход стран с развитой рыночной экономикой к долгосрочному безинфляционному экономическому росту. И вновь ученые пришли к пониманию системного характера решения назревших проблем, а именно, к необходимости государственного стимулирования совокупного предложения. При этом речь уже шла о стратегическом развитии экономической системы, что возможно было осуществить за счет особой государственной политики, получившей название структурной. В структурной политике государство стимулировало совокупное предложение, а не совокупный спрос [5]. Каким путем? Путем перераспределения потоков капитала из менее эффективных секторов экономики в более эффективные и технически передовые. Таким образом, при системном подходе к рыночной экономике с точки зрения регулирующей роли государства в ней, возникает практическая необходимость в двух видах экономической политики: стабилизационной и структурной. Оба вида государственной политики нашли свое отражение в практике управления экономикой как системой в развитых странах. В отечественной доперестроечной экономической литературе проблема разграничения и взаимосвязи стабилизационной и структурной экономической политики исследовалась по линии изучения законов функционирования и законов развития экономики как системы. Переход российской экономики к рынку отодвинул на второй план такого рода исследования. Однако, в связи с постановкой и решением задачи возрождения российской экономики в качестве суверенной национальной хозяйственной структуры, неизбежно будет усиливаться интерес отечественных специалистов к системному подходу в исследовании экономической действительности.
Первое, что необходимо осуществить с методологической точки зрения, это установить особенность предмета изучения экономической науки при исследовании экономики как системы. В самом общем плане требуется подчеркнуть, что при изучении экономики как системы ставится задача выявления системных факторов экономического роста, а именно, к традиционным факторам производства: земля, труд, капитал, необходимо подключить в качестве системообразующего фактора интегративный, организационный фактор. Даже в самом абстрактном определении экономической системы фигурирует системный фактор. Так отечественные экономисты, определяя экономику в качестве системы, указывают на то, что экономическая система — это особым образом упорядоченная система связей между производителями и потребителями материальных и нематериальных благ. Из этого определения экономической системы видно, что начинать исследование экономики как системного объекта следует с установления «особым образом упорядоченной системы связей» между субъектами экономики. Почему? Да потому, что «упорядоченная система связей» задаст функциональные свойства элементам системы. Элементы системы, приобретя функциональные свойства,
становятся структурными элементами данной упорядоченной системы связей и благодаря выполнению функциональных свойств способствуют сохранению системы, то есть «работают» на систему в целом.
То, что экономическая система есть особым образом упорядоченная система связей между участниками экономических процессов, обычно занимает приоритетный научный интерес, но в тени остается процесс формирования данной системой связей и функциональных свойств элементов системы, то есть становление участников экономики структурными элементами экономической системы.
Решение задач формирования в России суверенной экономики по сути дела совпадает с задачей построения национальной экономической системы как органической целостности. И если доказывать, что именно российские города должны составить сеть элементов системы национальной экономики, то главное в данном случае исследовать закономерности развития городов именно в качестве структурных элементов системы национальной экономики как органической целостности. В связи с этим, развитие сферы городской недвижимости должно осуществляться в направлении становления города как структурного элемента российской экономики как органической целостности.
При этом необходимо учесть двойственную природу российского города как структурного элемента экономической системы [6]. С одной стороны, город как субъект рыночных отношений в первую очередь должен выполнять системные функции, диктуемые самим процессом становления российской экономики органической целостностью. С другой — город не может терять рыночную самостоятельность, подчиняя свою жизнедеятельность удовлетворению потребностей общероссийской экономики, город как структурный элемент экономической системы «обязан» заниматься саморазвитием, которое обеспечивается, прежде всего, структурой городской недвижимости, являющейся экономической основой функционирования и развития города.
Структура городской недвижимости существенным образом зависит от интересов хозяйствующего на территории города субъекта. Хорошо известно, что до перехода к рыночным отношениям городская недвижимость планомерно формировалась в интересах соответствующих министерств и ведомств. Ведомственный подход к созданию и развитию городской недвижимости породил разрушительные диспропорции в развитии городов. Переход к рынку обусловил появление в городе нового основного хозяйствующего субъекта в виде совокупности городских домашних хозяйств. Город как структурный элемент рыночной экономики развивается в целях удовлетворения потребностей домашних хозяйств и обеспечения им системных функций в российской экономике в целом.
С точки зрения ведущей роли в городской экономике домашних хозяйств, как субъектов рыночных отношений, городская недвижимость в исходном плане распадается на жилую и деловую недвижимость. Это раздвоение представляет собой фундаментальное, первичное раздвоение городской недвижимости, где другие виды недвижимости носят производный характер. Город перестает нормально функционировать как субъект рыночных отношений, если возникают диспропорции в системообразующей структуре городской недвижимости. Так, опережающий рост жилой недвижимости при отставании роста деловой, в конце концов, приводит к нарушению воспроизводственного процесса в городской экономике, в результате чего приостанавливается развитие города. Поэтому в планах городского развития существенное значение имеет решение задач структурной сбалансированности жилой и деловой недвижимости. В свою очередь структурная сбалансированность вышеназванных сторон фундаментальной пропорции городской недвижимости с практической точки зрения окажется эффективной, если будет учтена структурная определенность и деловой, и жилой недвижимости.
Первостепенное значение имеет структура деловой недвижимости. Практика показала, например, что развитие малого предпринимательства в городах носит ограниченный характер.
Причин этому много, но главная причина состоит в том, что мелкий и средний бизнес динамично развиваются именно как структурные элементы системы деловой активности, а последняя, как показывает практика связанная с развитой рыночной экономикой, есть продукт взаимодействия крупных, средних и мелких бизнес-структур. В связи с этим структура деловой недвижимости наших городов должна воспроизводить системный характер функционирования субъектов рыночных отношений на территории города, что должно найти отражение в планах развития города. Между тем во многих российских городах осуществляется политика вытеснения крупным капиталом средних и мелких фирм из различных сфер деятельности города, вместо того, чтобы развивать взаимное сотрудничество.
Этот базовый и основополагающий концептуальный посыл на сегодняшнем этапе формирования в новых общественно-политических условиях национальной экономики на практике масштабно реализуется и исследуется в одном из сегментов экономической системы страны — градостроительном.
Проведенный авторами комплексный анализ показывает, что строительная отрасль, предопределяющая развитие всех без исключения отраслей экономической системы страны, значительно сократила масштабы своей деятельности и объекты производства строительной продукции по причине произошедших структурных изменений в российской государственной системе.
В тот же период, несмотря на масштабные финансово-экономические коллизии в стране, сфера городской недвижимости, будучи локальным элементом градостроительной отрасли, продолжает функционировать и развиваться, являясь одновременно и структурным элементом всей российской экономической системы.
Изучение и анализ таких практически возведенных жилых комплексов «Гремячий лог», «Белые росы», «Орбита» и др. выявили, что в процессе их создания были сформулированы одним из авторов данной статьи В.И. Сарченко и доведены до их практической реализации следующие неординарные идеи:
• особенности застройки жилыми комплексами оврагов, как территорий, ранее не рассматриваемых и не предусмотренных в генеральном плане под какую-либо застройку;
• специфика строительства высотных жилых зданий на крутых склонах берега реки Енисей;
• создание искусственных земельных участков на водных артериях реки Енисей также под строительство жилых комплексов;
• концепция дальнейшего развития нерационально застроенных и используемых территорий;
• инновационные финансовые механизмы практического обеспечения комплексной жилой застройкой неординарных городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом.
При этом им разработаны подходы, методы и способы практического решения этих нетрадиционных задач в жилищном строительстве на основе внесенных изменений в структуру городских территорий генплана, неординарных объемно-конструктивных решений строящихся жилых зданий и механизмов финансирования объектов недвижимости [7].
Кроме того, разработка неординарных подходов, конкретных инновационных методов и способов рационального использования в дальнейшем этих территорий была осуществлена только в процессе проведения по каждому структурному элементу глубоких научно-практических исследований, полученных результатов и выработанных рекомендаций, а реализация их была одобрена совместным решением собственника, власти и общественности.
Таким образом, наработанный большой научно-практический материал по реализа-
ции инновационных решений позволил продолжить комплексно исследовать область возможных закономерностей и путей дальнейшего развития городской недвижимости и в целом городов как структурных элементов формирующейся системы нашей национальной экономики.
В настоящее время уже проведены большие научные исследования по широкому спектру задач в области формирования рациональной структуры городского строительства и, в частности, сферы городской недвижимости. Поскольку в рамках одной статьи нет возможности подробно изложить содержание и результаты проведенных научных исследований по сформулированной проблеме, то нами представлена часть задач по структуре городского строительства и сфере городской недвижимости, и, по сути, изложены подходы, методы и способы их решения:
Структурный анализ территорий со скрытым инвестиционным потенциалом.
Сформулированы данные о численности населения горо-дов-миллионников и крупных городов в РФ, площади города и площади, приходящейся на одного жителя (табл.1).
Анализ территориальной структуры городов России показал, что в большинстве городов площади, занимаемые жилой и общественной застройкой, занимают всего около 21% территории города, земли промышленности имеют долю 12,4% городских земель, земли рекреации, городских лесов, озеленения общего пользования в среднем занимают 32,7% всей территории города (но зачастую эти земли не могут быть использованы по своему предполагаемому назначению из-за сложности рельефа, воздействия окружающей природной среды, трудной доступности или находятся в ненадлежащем состоянии), инженерно-транспортная инфраструктура — 5,7%, земли сельского хозяйства — 9,5%, что говорит о неэффективном использовании городских территорий.
Зависимость показателей площади городов и численности населения не всегда дает однозначную оценку эффективности использования городских территорий (табл.2).
На территориальную структуру городов России влияет большое количество факторов: год основания, историческая планировка и застройка, природно-климатические условия, рельеф местности, промышленный и деловой потенциал города, назначение города (промышленный центр, культурный центр, город-порт, и т.д.), направление градостроительной политики и планирования развития города и многие другие. Ниже приведена структура разделения городских земель в г. Красноярске по видам использования (рис.1).
Для разработки мер и мероприятий по повышению эффективности использования земель и выявлению путей даль-
Таблица 1
Площадь и численность населения некоторых городов Российской Федерации
№ п/п Город Год основания Численность населения, тыс. человек Площадь города Площадь на 1000 чел, га Площадь на 1 чел, кв. м.
I. Города с численностью населения 1 млн человек и более
1 Москва 1147 11613 108100 9,3 93
2 Санкт-Петербург 1703 4953 143900 29,68 297
3 Новосибирск 1894 1499 50670 34,38 344
4 Екатеринбург 1723 1378 114300 84,66 847
5 Нижний Новгород 1220 1255 46600 37,26 373
6 Самара 1586 1169 46600 40,00 400
7 Казань 1005 1161 61300 53,60 536
8 Омск 1716 1157 57290 49,64 496
9 Челябинск 1736 1143 53000 46,89 469
10 Ростов-на-Дону 1749 1096 35400 32,48 325
11 Уфа 1574 1072 76500 72,01 720
12 Волгоград 1589 1019 56500 55,33 553
13 Красноярск 1628 1003 35390 36,34 363
14 Пермь 1721 1001 74434 75,07 751
Источник: учебное пособие [7].
Таблица 2
Матрица показателей использования территории городов
Город Макс. число жителей, тыс. чел. Макс. площадь на 1 чел, м2 Мин. площадь на 1 чел, м2 Земли жилой и общ. застройки,% Земли под объектами промышленности, % Земли ин-женено-трансп. инфр., % Зеленые насаждения, рекреация, лесной фонд, % Земли с/х на-знач. %
Города- миллионики РФ
Москва 11613 93 51 9 12 19 2
Санкт-Петербург 23 7,8 7 19 20
Екатеринбург 847 11,1 4,3 7,7 45,1 14,6
Новосибирск 23 16,8 3,7 25
Красноярск 19,8 8,5 7,9 22,7 4,9
Пермь 16,4 14 63,4 6,2
Крупные города РФ
Тольятти 720 13,2 17,6 3 26,4 23
Владивосток 559 22 18,6 2 35,3 12,9
Рязань 426 23,29 13,17 3,89 11,81 13
Источник: учебное пособие [7].
Земли жилой и общественной застройки
Земли промышленности ленности
5,7 %
Инженерно-транспортная инфраструктура
Рис.1. Структура городских земель по виду использования в г. Красноярске
нейшего развития города необходим более полный и глубокий анализ структуры городских территорий с выявлением перспективных направлений развития и внесением предложений по их реализации.
Концепция рационального использования городских территорий с учетом их скрытого потенциала.
В результате проведенных исследований проблемы обеспечения эффективного комплексного освоения городских территорий, в целях создания комфортной городской среды с учетом интересов и партнерства всех групп участников инвестиционно-строительной деятельности автором предлагается Концепция рационального использования городских территорий с учетом их скрытого потенциала.
В общем виде данная Концепция предполагает модернизацию крупных городов в целях создания инфраструктуры, обеспечивающей благоприятные условия для проживания населения и дифференцированной стратегии развития городской среды применительно к каждому кварталу (микрорайону, району, округу) с учетом интересов и партнерства населения, бизнеса и администрации города. При этом, в первую очередь, используется инфраструктурно-инвестиционный потенциал городских территорий, под которым понимается ресурс неис-
пользованных, либо нерационально использованных городских территорий (далее скрытый потенциал) по созданию комфортных условий для проживания, привлекательности для бизнеса и обеспечения социальных функций.
Основным инструментом реализации концепции рационального использования городских территорий являются научно-обоснованные инвестиционные программы развития и модели освоения городских территорий.
Оценка скрытого потенциала отдельных городских территорий (районов, участков застройки) осуществляется при формировании инвестиционных проектов, которые должны включаться в инвестиционные программы развития городских территорий в соответствии с градостроительной политикой, стратегией развития и генпланами крупных городов. Скрытый инвестиционный потенциал инфраструктуры городской территории определяется качественными показателями комфортности проживания горожан, параметры которых отражают состояние городской застройки, достигаемое в результате реализации генплана развития города.
Совокупность качественных и некоторых количественных характеристик (транспортная освоенность и локализационные показатели) участка застройки определяют комфортность проживания, оказывающую влияние на рыночную стоимость недвижимости.
Рост комфортности проживания горожан повышает рыночную стоимость недвижимости, что сопровождается приростом прибыли от инвестиций — основного показателя оценки инвестиционной привлекательности.
В целях определения скрытого инвестиционного потенциала предлагается использовать синтетическое понятие — уровень комфортности среды проживания (УКСП), которое должно учитывать все частные показатели качества жилой среды (в том числе престижность района застройки) и отражать (количественно определять) главное качество — комфортность проживания. Городские территории предлагается подразделить по уровню комфортности и престижности микрозон — фактическому, планируемому и достигнутому в результате новой застройки. Задача определения прироста скрытого инвестиционного потенциала состоит в том, чтобы привязать к показателю УКСП микрозон соответствующие удельные показатели стоимости жилья и непроизводственной инфраструктуры города. Таким образом, определение прироста скрытого инвестиционного потенциала ДИП/ застройки /-го участка (микрозоны) есть функция от его расчетного (планируемого) прироста ДУКСП/, объемов строительства коммерческого жилья и инфраструктуры (Мж, Ми).
Таким образом, количественная оценка прироста инфраструктурного потенциала городских территорий увязывается с качественными показателями комфортности проживания горожан. Достижение определенного градостроительной политикой уровня комфортности оценивается достижением тех или иных целевых и расчетных индикаторов, заложенных в обоснование генплана. По своей экономической сущности ДИП является
Прочие территории
32,7 %
Земли рекреации, городские леса, озеленение общего пользования
инвестиционным результатом, т.е. результатом появления новых объектов жилой и социальной инфраструктуры и он может быть получен только после завершения соответствующих инвестиционных проектов. Эффект от реализации таких инвестиционных проектов должен компенсировать дополнительные затраты по освоению неудобных земельных участков (городских территорий со скрытым потенциалом) по сравнению с затратами при строительстве стандартных объектов в стандартных условиях.
Компенсация дополнительных затрат ДС должна быть получена за счет повышения доходов от реализации построенной недвижимости путем повышения ее комфортности и престижности выше стандартного уровня и, соответственно, более высокой рыночной стоимости. В свою очередь, такое повышение комфортности и престижности создаваемой недвижимости может потребовать дополнительных затрат (ДСк) по сравнению со строительством стандартных объектов.
В качестве источника эффекта освоения городских территорий со скрытым потенциалом необходимо также рассматривать доходы, получаемые вследствие совокупного роста стоимости недвижимости (роста инфраструктурного потенциала) на осваиваемом земельном участке, в микрорайоне, районе, после реализации планируемых инвестиционных проектов. Причем следует учитывать, что данный источник компенсации дополнительных затрат во многих случаях может быть единственным, так как далеко не всегда существует возможность и/или необходимость строительства на «неудобных» участках коммерческой недвижимости. В то же время, строительство социально значимых объектов (стадионы, бассейны, парки, больницы, ВУЗы и др.) могут значительно повысить престижность районов застройки и уровень комфортности проживания в них.
Формализовано изложенные положения можно представить следующим образом:
Таблица 3
Критерии для оценки эффективности и отбора инвестиционных проектов
Д - (С + ДС) - ДС > П
" 4 н.у. ' к — н
д = д + д + д + К
1—1 I—1н "кп 1—"ср и
(1)
где Пн — нормативная (плановая) прибыль инвестора (застройщика);
Д — доходы от реализации недвижимости в результате освоения городских территорий со скрытым потенциалом;
Дн — доходы от реализации недвижимости в стандартных условиях застройки микрорайона, района;
Дкп — дополнительные доходы от реализации недвижимости при условии повышения ее комфортности и престижности;
Дср — дополнительные доходы от недвижимости вследствие совокупного роста ее стоимости (роста инфраструктурного потенциала) на осваиваемом земельном участке, в микрорайоне, районе, после реализации планируемого инвестиционного проекта;
Ки — суммы целевого финансирования за счет средств инвесторов;
Сн.у — стоимость строительства в стандартных условиях;
ДС — стоимость дополнительных затрат, необходимых для производства работ на участке со скрытым потенциалом;
ДСк — стоимость дополнительных затрат на повышение комфортности и престижности создаваемой недвижимости по сравнению со строительством стандартных объектов в стандартных условиях.
В зависимости от стадии планирования и требуемой глубины проработки инвестиционного проекта и, соответственно, необходимой точности прогнозных расчетов модель позволяет использовать оценки статических или дисконтированных, ординарных и неординарных денежных потоков. Прогноз финансовых показателей следует производить дифференцированно по интервалам инвестиционного периода. В качестве интервала инвестиционного периода могут быть приняты: месяц, квартал, год.
Группы критериев Содержание группы критериев
Общественная значимость Реализация проекта существенно влияет на экономическую, социальную и экологическую ситуацию
Реализация проекта не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионе и не изменяет уровень и структуру цен на товарных рынках
Эффективность проекта в целом Социально-экономическая эффективность проекта:
• влияние на социальную сферу
• влияние на экологическую сферу
• результаты и затраты проекта
• коммерческая эффективность проекта
• чистый доход
• чистый дисконтированный доход
• внутренняя норма доходности
• потребность в дополнительном финансировании
• индексы доходности затрат и инвестиций
• срок окупаемости
• группа показателей, характеризующих финансовое состояние участника проекта
Финансовая реализуемость Обеспечение структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для осуществления проекта;
Критерии неопределенности и риска устойчивость инвестиционного проекта в целом;
устойчивость инвестиционного проекта для участников;
границы безубыточности;
учет упущенной выгоды от альтернативного использования имущества
Коммерческие критерии размер инвестиций, стартовые затраты на осуществление проекта
потенциальный годовой размер прибыли
ожидаемая норма чистой дисконтированной прибыли
значение внутренней нормы дохода, удовлетворяющего инвестора
соответствие проекта критериям экономической эффективности капитальных вложений
срок окупаемости и сальдо реальных денежных потоков
стабильность поступления доходов от проекта
возможность использования налоговых льгот
оценка периода удержания на рынке, вероятный объем продаж по годам
необходимость привлечения заемного капитала (третьих лиц или банковского) и его доля в инвестициях
финансовый риск, связанный с осуществлением проекта
Производственные критерии необходимость технологических нововведений для осуществления проекта
наличие производственного персонала (по численности и квалификации)
потребности в дополнительных производственных мощностях
Рыночные критерии соответствие проекта потребностям рынка
оценка общей емкости рынка к моменту выхода предполагаемой продукции на рынок
эластичность цены на продукцию
необходимость маркетинговых исследований и рекламы для продвижения предлагаемого продукта на рынок
соответствие проекта существующим каналам сбыта
оценка ожидаемого характера конкуренции и ее влияние на цену продукта
Критерии региональных особенностей реализации проекта соответствие проекта региональным правовым актам
ресурсные возможности региона
состояние инфраструктуры региона
Источник: разработано авторами.
}
Прирост инфраструктурного потенциала городской территории есть сумма вложенных средств в ее развитие (капитальных вложений) в целях увеличения комфортности проживания горожан и обеспечения прибыли инвестора (не менее средней региональной величины) при условии обеспечения превышения уровня комфортности проживания над установленными показателями генплана — индикаторами программ. Поэтому успешная реализация инвестиционного проекта освоения городских территорий возможна при соответствии её скрытого потенциала инвестиционному потенциалу, то есть возможности привлечения инвестиций частных инвесторов, средств населения, средств бюджетов различных уровней:
ДИП < ККВа, Иб, Дг) , (2)
где КВа — бюджетных средств, находящихся в распоряжении администрации;
Иб — инвестиций бизнеса;
Дг — возможных вложений средств горожан.
Выбор рационального варианта использования городских территорий производится на основании иерархически структурированной системы критериев эффективности с применением многофакторных экономико-математических моделей и заложенных в генплане индикаторов развития.
В качестве выбора рационального варианта использования городских территорий применяются критерии оценки эффективности и отбора инвестиционных проектов, которые представлены в табл. 3.
Эффективность вариантов решений по освоению городских территорий со скрытым потенциалом оценивается на основе определения динамики управляемых (потенциальных) доходов по отношению к управляющим затратам.
В случае, если доходность принятого варианта освоения городских территорий, определенная на основе многокритериального подхода, не может быть обеспечена за счет указанных выше мероприятий, в инвестиционной программе рассматривается возможность «пакетирования» неэффективных и высокоэффективных инвестиционных проектов, включаемых в инвестиционную программу развития городских территорий.
Реализуемость инвестиционных проектов освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом, помимо технической возможности строительства и соответствия законодательству, также зависит не только от соблюдения интересов всех групп участников инвестиционно-строительного процесса (органов власти, застройщиков и инвесторов, населения), но и от их возможностей инвестировать необходимые средства (формула 2). Несмотря на общие интересы по развитию городской застройки, каждая группа обладает собственным интересом и нацелена на получение определенных результатов.
Оценка реализуемости инвестиционных проектов освоения городских территорий проводится поэтапно [8].
Целью оценки является получение численных значений, отражающих предпочтительность и очередность реализации инвестиционных проектов относительно друг друга. Для решения задачи определения приоритетности реализации инвестиционных проектов освоения городских территорий наиболее распространенным является метод анализа иерархий.
После завершения процедур отбора инвестиционных проектов для включения их в инвестиционную программу освоения городских территорий производится оценка реализуемости и эффективности инвестиционной программы в целом, а также обеспечения достижения в результате реализации инвестиционной программы оценочных индикаторов — показателей целей развития городских территорий.
Основные аспекты программно-целевого подхода к развитию городской недвижимости.
В настоящем исследовании проведен анализ эффективности использования городских территорий, в результате чего установлено наличие факта их недоиспользования. При этом упускается значительный прирост рыночной стоимости объектов, возведенных на территориях, представляющих собой большую привлекательность не только для бизнеса, но и для горожан.
Анализ применения рассмотренных технологий освоения территорий со скрытым инвестиционным потенциалом позволяет сделать вывод, что разработка неординарных подходов, конкретных инновационных методов и способов их рационального использования в дальнейшем, позволяет технически в большинстве случаев осуществить планы по освоению «белых пятен». Необходимо, однако, обеспечить экономическую эффективность таких инвестиционных проектов [9].
С этой целью при оценке стоимости застройки «белых пятен», необходимо учитывать удорожание, за счет использования дополнительных технических или организационных мероприятий:
С = С + ДС , (3)
стр н.у. ' * '
где Сстр — общая стоимость строительства;
Сну — стоимость строительства в нормальных (стандартных) условиях;
ДС — стоимость дополнительных работ и затрат, необходимых для производства работ на выбранном участке.
Возможность компенсации дополнительных работ и затрат, необходимых для производства работ по освоению неиспользуемых городских территорий (при реализации введенной в эксплуатацию недвижимости, либо в процессе её эксплуатации), как раз и обеспечит эффективность инвестиционных проектов для инвестора (застройщика).
Поэтому еще на стадии планирования освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом требуется разработка организационно-экономической модели, которая дает ясную цель и возможности управления затратами на основе экономических критериев.
Компенсация дополнительных затрат ДС может быть получена за счет повышения доходов от реализации построенной недвижимости, либо путем целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов.
Повышение доходов от реализации построенной недвижимости в данном случае может обеспечиваться путем повышения ее комфортности, престижности и, соответственно, рыночной стоимости. В свою очередь, повышение комфортности и престижности создаваемой недвижимости может потребовать дополнительных затрат (ДСк) по сравнению со строительством стандартных объектов.
Обеспечение компенсации дополнительных затрат ДС путем целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов может быть получено при реализации инвестиционных проектов социальной, оборонной, политический направленности, инвестиционных проектов в интересах конкретных инвесторов.
Эффективность вариантов решений по освоению городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом предлагается оценивать на основе определения динамики управляемых доходов по отношению к управляющим затратам.
Коэффициент экономической эффективности иго варианта освоения территории (К) определяется по формуле:
X Д-X С
К =
]=1
(4)
X с
]=1
где / = 1, ... ,п — вариант освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом;
j = 1, ... , т — мероприятия, обеспечивающие получение дохода;
Д: — размер доходов от реализации Ко мероприятия;
С — затраты на реализацию ]-го мероприятия.
Таким образом, предлагаемая организационно-экономическая модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом является базовым инструментом для разработки научно-обоснованных инвестиционных целевых программ устойчивого развития и освоения городских территорий.
Проведенные авторами исследования, вытекающие из сформулированной в первой части статьи проблемы, являются
далеко не исчерпывающими и не определяют весь комплек- обеспечения целевой мобильности развития и эффективной
сный подход к решению этой проблемы. Это лишь свидетель- реструктуризации городской недвижимости в условиях многой
ствует о необходимости проведения дальнейших исследова- неопределенности, что будет являться научной базой форми-
ний в направлении выработки методологических основ для рования национальной экономической системы страны.
Литература
1. Курс экономической теории: Общие основы экономической теории. Микроэкономика. Макроэкономика. Основы национальной экономики: Учебное пособие. — М.: Изд-во «Дело и Сервис», 2001. — 832 с.
2. Ананьин О.И. Что происходит с экономической наукой? // Истоки. Из опыта изучения экономики как структуры и процесса. — М.: ИДГУ — ВШЭ, 2006. — С. 260-261.
3. Некипелов А.Д. Популярная экономическая энциклопедия. — М.: Большая Российская энциклопедия, 2001. — 367 с.
4. Дьяченко М.В. Стабилизационная финансовая политика государства: концептуальные представления // Финансы и кредит. — 2012. — № 8(488). — С. 59-67.
5. Шокин И.Н. Структурная политика в долгосрочной перспективе: задачи и приоритеты // Проблемы прогнозирования. — 2007. — № 5. — С. 3-15.
6. Яськова Н.Ю. К вопросу реструктуризации недвижимости (хорошо забытое старое) // Недвижимость: экономика, управление. — 2015. — № 2. — С. 18-25.
7. Сарченко В.И. Методология разработки и реализации инновационных решений по комплексной жилой застройке территории генплана города со скрытым инвестиционным потенциалом: учебное пособие // Красноярск: ИСИ СФУ, 2014. — 235 с.
8. Королевский К.Ю. Критерии оценки эффективности инноваций в строительстве // Экономика строительства. — 2012. — № 5. — С. 58-61.
9. Пешков В.В. Экономические интересы в инвестиционно-строительной деятельности // Известия ИГЭА. — 2007. — № 3(53). — С. 74-77.
жилищные условия населения как результат управления и развития жилой недвижимости в российской федерации
И.А. Саенко,
доцент кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Сибирского федерального университета (г. Красноярск), кандидат экономических наук [email protected]
В статье проведен анализ размеров, технического состояния и благоустроенности жилищного фонда, а также дана оценка показателей, характеризующих жилищные условия населения Российской Федерации, позволяющих определить эффективность проводимой государством жилищной политики.
Ключевые слова: жилищная политика, население, жилищные условия, жилищный фонд, анализ
УДК 332.81 ББК 65.051
В экономической литературе и в практике жилищного хозяйства часто прибегают к использованию термина жилищные условия, но при этом нет общепризнанного определения этого понятия. Чаще всего жилищные условия определяют как совокупность показателей, характеризующих: местоположение, величину жилой площади на человека, степень благоустройства жилья. По мнению автора, жилищные условия следует рассматривать шире, как совокупность характеристик, отражающих возможность отдельных людей и общества в целом удовлетворять потребность в жилище. Жилищные условия оказывают значительное влияние на качество жизни населения, являются индикатором уровня жизни граждан и основой формирования государственной жилищной политики.
Под жилищной политикой следует понимать проводимую органами государственной власти и местного самоуправления политику, направленную на обеспечение нуждающихся жильем, повышения его потребительских свойств и разработке мероприятий, нацеленных на возможность приобретения жилья, что в настоящее время внедряется в практику посредством реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Непосредственно удовлетворять жилищные потребности граждан призвано «жилое помещение», которое законодательно закреплено в Российской Федерации. Так, в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается «изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».
При этом жилым помещением признается жилой дом, квартира, комната [1].
Совокупность всех жилых помещений согласно п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ составляет жилищный фонд, каждая единица которого, если не разрушена или физически не повреждена, может производить непрерывный поток потребительских услуг, при этом качество предоставления услуг зависит, прежде всего, от характеристики самих жилых помещений, обуславливающих в целом состояние всего жилого фонда, динамично изменяющегося во времени.
Основные результаты эффективности проводимой жилищной политики могут, по мнению автора, быть оценены через систему следующих групп показателей:
• обеспеченность жильем;
• техническое состояние жилого фонда;
• уровень благоустройства жилых помещений;
• доступность жилья;
• удовлетворенность граждан жилищными условиями.
Выбор показателей обусловлен, главным образом, базой
данных Федеральной службы государственной статистики РФ (ФСГС). Для объективности оценки жилищных условий населения России, анализ показателей дополнен с позиции международных сравнений.
Одним из важнейших показателей, характеризующих жилищную обеспеченность населения, является общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (рис.1). Уровень показателя за анализируемый период вырос на 2,9 кв. м или на 13,5% и составляет на конец 2014 года 23,7 кв. м.
