CC BY
60
бежом. Также оформление револьверного кредита удобно, поскольку является автоматически возобновляемым и позволяет заемщику по мере необходимости без дополнительных переговоров получать деньги или погашать долги в пределах установленного кредитного лимита в течение
Библиогра
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 06.04.2015 с изм. от 07.04.2015) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». URL: www.consultantplus.ru (15.07.2015).
2. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197-ФЗ (в ред. от 08.06.2015) // Спра-вочно-правовая система «Консультант Плюс». URL: www.consultantplus.ru (15.07.2015).
3. ГОСТ 14.004-83. Технологическая подготовка производства. Производственный процесс. М.: ИПК Изд-во стандартов. 2009. 4 с.
4. Матвейчук Ю.Х. Предпринимательская деятельность в России: риски и ответственность // Бизнес, менеджмент и право. 2014. № 2. С. 55-57.
5. Муфтахова О.С. Проблемы обеспечения непрерывности производственного цикла // Вопросы технических наук: новые подходы в решении актуальных проблем: сб. науч. тр. по итогам междунар. науч.-практ. конф. Казань, 2015. № 2. С. 70-73.
6. Нечаев А.С., Прокопьева А.В. Алгоритм процесса управления рисками в инновационной деятельности // Вестник ИрГТУ. 2013. № 4 (75). С. 196-201.
7. Нечаев А.С., Старков Р.Ф. Некоторые аспекты инвестирования в организацию производственных процессов в современных экономических условиях //
определенного срока [5]. Это в итоге повлечет непрерывность производственного процесса на предприятии и обеспечит высокие количественные и качественные показатели стабильной работы предприятия.
Статья поступила 23.07.2015 г.
кии список
Вестник ИрГТУ. 2013. № 11 (82). С. 365-371.
8. Предпринимательское право России: учебник /
B.С. Белых, Г.Э. Берсункаев, С.И. Виниченко [и др.]; отв. ред. В.С. Белых. М.: Проспект. 2009. 656 с.
9. Промышленность России - 2014: статистический сборник [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b14_48/Main.htm (15.07.2015).
10. Родионова В.Н. Организация производства на промышленных предприятиях в современных экономических условиях: монография. Воронеж: ВГТУ, 2013. 151 с.
11. Фомина Л.Д., Мусатова А.И. Разработка классификации простоев волочильных станов // Организационно-экономические проблемы повышения эффективности металлургического производства: материалы междунар. науч.-практ. конф. Новокузнецк, 1999. С. 73-76.
12. Юдин С.А. Управление качеством производственного процесса // Science time. 2015. № 1 (13).
C. 514-520.
13. Andreeva E.S., Nechaev A.S. The mechanism of an innovative development of the industrial enterprise // World Applied Sciences Journal. 2013. Т. 27. № 13 A. С. 21-23.
УДК 330
ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
© В.И. Сарченко1
Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.
Бурное развитие современных городов требует обеспечения расширенного воспроизводства недвижимости. На этот процесс влияет целый ряд как хорошо изученных, так и вновь появившихся факторов. Их совместное влияние определяет инвестиционный потенциал и перспективное преимущество осуществляемых преобразований. Авторский подход к изучению формируемого инвестиционного потенциала городских территорий, предназначенных для застройки, отличает: учет типа застройки, ее комплексности, качества администрирования, перспективного преимущества и потенциала капитализации. Учет выявленных факторов позволит определиться с выбором эффективных вариантов комплексной жилой застройки городских территорий.
Ключевые слова: городская территория; комплексная застройка; объекты-представители; факторы влияния; инвестиционный потенциал; инвестиционная стоимость; коэффициент плотности застройки; стоимостная модель; административный ресурс; капитализация.
1
Сарченко Владимир Иванович, кандидат экономических наук, докторант, тел.: 9265270340, e-mail: [email protected]
Sarchenko Vladimir, Candidate of Economics, Doctoral Candidate, tel.: 9265270340, e-mail: [email protected]
APPROACHES TO URBAN AREA INVESTMENT POTENTIAL EVALUATION V.I. Sarchenko
Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.
Rapid development of modern cities requires to ensure expanded reproduction of estate property. This process is affected by a number of both well-studied and re-emerging factors. Their combined influence determines an investment potential and a long-term benefit of ongoing reforms. The author's approach to the research of the forming investment potential of urban areas designated for construction features: consideration of the development type, its complexity, management quality, long-term benefits and capitalization potential. Consideration of the identified factors will allow to take a right decision on the effective variants of complex residential development in urban areas.
Keywords: urban area; comprehensive development; representative objects; impact factors; investment potential; investment value; coefficient of building density; cost model; administrative resource; capitalization.
Современное развитие требует реструктуризации пространства жизнедеятельности. Это особенно актуально в отношении городов. Их территориальная структура требует существенных трансформаций, масштаб и скорость которых зависят от влияния ряда факторов: месторасположения и роли города в геополитическом, экономическом и социальном контекстах развития государства; истории города; сложившихся в ретроспективе планировки и застройки; природно-климатических условий; рельефа местности; структуры потенциала развития (соотношение промышленного, делового, интеллектуального, культурного и др. потенциалов); назначения и специализации города (промышленный центр, культурный центр, город-порт и
т.д.); направления градостроительной политики и планирования развития города; ожиданий жителей, готовности бизнес-среды и многих других.
В результате воздействия вышеуказанных факторов сложилась картина, представленная в табл.1.
Анализ территориальной структуры городов России показал, что в большинстве городов площади, на которых располагаются жилая и общественная застройки, занимают всего около 21% территории города, земли промышленности - 12,4% городских земель, земли рекреации, городских лесов, озеленения общего пользования в среднем занимают 32,7% всей территории города (но зачастую эти земли не могут быть использованы по своему предполагаемому
Таблица 1
Показатели использования территории городов
Город Максимальное число жителей, тыс. чел. Максимальная площадь на 1 чел., м2 Минимальная площадь на 1 чел., м2 Земли жилой и общественной застройки, % Земли под объектами промышленности, % Земли инженерно-транспортной инфраструктуры, % Зеленые насаждения, рекреация, лесной фонд, % Земли с/х назначения, %
Города-миллионники РФ
Москва 11 613 - 93 51 9 12 19 2
Санкт-Петербург - - - 23 7,8 7 19 20
Екатеринбург - 847 - 11,1 4,3 7,7 45,1 14,6
Новосибирск - - - 23 16,8 3,7 25
Красноярск - - - 19,8 8,5 7,9 22,7 4,9
Пермь - - - 16,4 14 - 63,4 6,2
Крупные города РФ
Тольятти 720 - - 13,2 17,6 3 26,4 23
Владивосток - 559 - 22 18,6 2 35,3 12,9
Рязань - - 424 23,29 13,17 3,89 11,81 13
назначению из-за сложности рельефа, воздействия окружающей природной среды, трудной доступности или находятся в ненадлежащем состоянии), инженерно-транспортная инфраструктура - 5,7%, земли сельского хозяйства - 9,5%, что говорит о неэффективном использовании городских территорий. Из общей тенденции выделяются города с конкретным назначением, например Москва - столица (доля земель жилой и общественной застройки - 51%) или моногород Тольятти (земли промышленного производства превышают площадь земель жилой и общественной застройки) [5]. Но какие бы отклонения и исключения не возникали, они лишь подтверждают правило. Повышение эффективности городской структуры недвижимости потребует вовлечения в оборот территорий со скрытым инвестиционным потенциалом. В их числе: застроенные территории (зоны некомпактной застройки, зоны с дефицитом объектов здравоохранения, образования, культуры и отдыха, промышленные зоны, требующие вывода за черту города, спальные районы с отсутствием рабочих мест, ветхое и аварийное жилье и др.); неудобные территории (территории оврагов, склоны и впадины холмов и гористой местности, территории болот, свалок, карьеров, водный и лесной фонды, санитарно-защитные зоны и др.), а также дополнительные пространства (подземное, воздушное, водное, лесное и др.).
Как следует из вышесказанного, застроенные территории подлежат реструктуризации, неудобные территории нуждаются в мерах комплексного лэнд-девелопмента. Что касается дополнительных пространств, их также необходимо вовлекать в хозяйственный оборот. Специальный инструментарий для этого только будет разрабатываться в перспективе.
Оценка инвестиционного потенциала неудобных и других видов резервных территорий потребует учета таких факторов, как: f - месторасположение территории застройки; ^- инвестиционная стоимость объектов, находящихся и проектиру-
емых на территории; ^- имеющаяся и
проектная комплексность застройки оцениваемой территории; ^ - качество административного ресурса, оказывающего влияние на осваиваемую или реструктурируемую территорию; fj - отличительные черты и дополнительные преимущества района; / - потенциал капитализации; / -
^ 6 ^ г
другие факторы.
Приведенные факторы можно разделить на два типа: расчетные и экспертные. К первой группе могут быть отнесены ^ и fз. Влияние на инвестиционный потенциал ^ и f6 может быть оценено экспертами в формате использования поправочных коэффициентов. Последние носят корректирующий характер, и в соответствии с мнением экспертов, изменяют инвестиционный потенциал, рассчитанный с учетом месторасположения, комплексности застройки и инвестиционной стоимости объектов исследуемой территории. При этом в условиях территориальной локализации оптимизация количественных характеристик инвестиционного потенциала зависит от решения задачи выбора объектов застройки. Сфокусируемся на типах домов, строящихся в г. Красноярске [5]. Это:
1) монолитно-каркасные, строящиеся в жилом комплексе «Орбита» (16 эт.) и в жилом комплексе «Белые росы» (10 и 24 эт., БР3 и БР1 соответственно);
2) цельномонолитный 10-этажный дом, строящийся в жилом районе Пашенный (ц/м);
3) кирпичные жилые дома - 10-этажный жилой дом, строящийся в Никола-евке (с/с), и 14-этажный жилой дом, строящийся в жилом комплексе «Белые росы» (БР13);
4) панельные дома, строящиеся в жилом комплексе «Белые росы» (10-, 14- и 16-этажные БР6, БР5, БР4).
В соответствии с задачей исследования оценим влияние на инвестиционный потенциал территории застройки стоимостных факторов. В основе анализа лежат
изыскания автора, опубликованные в ряде работ [5, 6], касающиеся:
1) рациональности использования земельных участков под комплексную застройку;
2) материалоемкости строительства;
3) трудоемкости строительно-монтажных работ;
4) потребности в инженерных (коммунальных) ресурсах;
5) продолжительности строительства.
Так как дефицит земельных участков под застройку растет, необходимы про-ектно-планировочные решения, позволяющие наиболее рационально использовать застраиваемую территорию, тем самым снижая инвестиционную стоимость жилья и повышая инвестиционный потенциал вовлекаемых в строительство земельных ресурсов. Во избежание переуплотнения застраиваемой территории плотность застройки регулируется рекомендуемыми предельными показателями плотности -коэффициентом застройки и коэффициентом плотности застройки согласно СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [4]. При застройке многоквартирными многоэтажными жилыми домами эти коэффициенты равны 0,4 и 1,2 соответственно. Согласно «Правилам землепользования и застройки города Красноярска» [1] коэффициент застройки для территорий высокоплотной застройки не должен превышать значения 0,11. Данный коэффициент показывает отношение площади, занятой зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала), а коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала) [4].
В табл. 2 приведены показатели плотности застройки.
В условиях сложных климатических условий, в которых находится город Красноярск, характеризующихся продолжительным и мощным снежным покровом, а также длительными низкими отрицательными температурами, город должен застраивать-
ся компактно. Компактная застройка минимизирует затраты на инженерное обеспечение и благоустройство города, а также расходы на обслуживание улично-дорожной сети и дворового пространства.
Как следует из табл. 2, наибольшая плотность застройки обеспечивается при застройке высотными домами. При высоте от 16 до 24 этажей плотность имеет максимальные значения от 3,5 до 3,79. Повышение плотности застройки уменьшает затраты на строительство, тем самым обеспечивая большую доступность жилья. Вместе с тем все чаще потребители жилья рассматривают повышение плотности как снижение комфортности проживания.
Следующим фактором, формирующим инвестиционную стоимость, является материалоемкость строящихся жилых домов. Материалоемкость по основным видам строительных материалов - арматуре, цементу, заполнителю, керамзиту, кирпичу, сибиту - приведена в табл. 3.
По материалоемкости наиболее эффективными являются цельномонолит-ные жилые дома, в них удельный расход арматуры и цемента на кв. м общей площади составляет 45 кг и 194 кг соответственно. Также эффективны монолитно-каркасные высотные 24-этажные дома -для них расход арматуры и цемента ниже, чем для 10- и 16-этажных домов. Таким образом, цельномонолитные 10-этажные и монолитно-каркасные 24-этажные дома являются более экономически эффективными для инвестирования, а следовательно, доступным для потребителей жильем. Подобных недостатков лишены монолитно-каркасные дома с гибкой планировкой квартир.
Строительство как отрасль материального производства характеризуется не только высокой материалоемкостью, но и высокой трудоемкостью (табл. 4). При этом большое значение имеет соотношение трудоемкости работ, выполняемых в заводских условиях (заводская трудоемкость), и трудоемкости работ на строительной площадке (строительная трудоемкость).
Таблица 2
Показатели плотности застройки_
Показатели Вид здания
Монолитно-каркасные Ц/м Кирпичные Панельные
БРЗ Орбита БР1 С/с БР13 БР6 БР5 БР4
Этажность, эт. 10 16 24 10 10 14 10 14 16
Общая приведенная площадь жилых этажей, м2 4777,1 8080 15938 6400,9 6167 5838,9 3083 3790 6894
Общая приведенная площадь квартир, м2 4522,4 7151 14758 5819 5556 4806,7 2590,97 3373,55 5989,7
Площадь участка, всего м2 на м2 общей приведенной площади 3001/ 0,66 2308/ 0,32 4306/ 0,29 1976/ 0,34 2474/ 0,45 1921/ 0,40 2508/ 0,97 1926/ 0,57 1820/ 0,30
Площадь застройки, всего кв.м на кв.м общей приведенной площади 1050/ 0,23 531,5/ 0,07 919,3/ 0,06 807,6/ 0,14 560/ 0,10 672,5/ 0,14 452,43/ 0,17 475,41/ 0,14 629,5/ 0,11
Коэффициент застройки 0,35 0,23 0,21 0,41 0,23 0,35 0,18 0,25 0,35
Коэффициент плотности застройки 1,59 3,5 3,7 3,23 2,49 3,03 1,23 1,97 3,79
Таблица 3
Материалоемкость жилых домов по основным видам строительных материалов _на кв.м общей приведенной площади квартир_
Материалы Вид здания
Монолитно-каркасные Ц/м Кирпичные Панельные
БРЗ Орбита БР1 С/с БР13 БР6 БР5 БР4
Арматура, кг 88,9 96 75 45 25 22,2 34 36 31
Цемент, кг 282 248 245 194 261 243,86 279 297 265
Крупный заполнитель, м3 0,5 0,5 0,5 0,4 0,2 0,3 0,6 0,5 0,51
Мелкий заполнитель, м3 1,09 0,3 0,3 0,3 0,6 0,5 0,5 0,5 0,43
Керамзит, м3 - - - - - меньше 1 0,2 0,2 0,16
Кирпич, шт. 80 85 74 3 500 437 меньше 1 1 1
Сибит, м3 0,2 0,2 0,07 0,2 0,05 - - - -
Пенополистерол, м3 - - - - 0,11 - 0,093 0,091 0,088
Пеноплекс, м3 - - - - - 0,07 0,068 0,052 0,041
Евровент, м2 0,36 0,69 0,41 0,97 - - - - -
Каркас фасада, м2 0,36 0,69 0,41 0,97 - - — - -
Керамогранит, м2 0,36 0,69 0,41 0,97 - - - - -
Таблица 4
Трудоемкость по типам жилых домов, чел.-ч на кв.м жилья_
Трудоемкость Вид здания
Монолитно-каркасные Ц/м Кирпичные Панельные
БРЗ Орбита БР1 С/с БР13 БР6 БР5 БР4
Общая, чел.-ч. 22,9 23,4 23,66 28,83 26,43 27,79 13,3 11,09 11,11
Заводская, чел.-ч. 0,8 0,8 0,66 0,23 0,83 0,89 3,44* 1,94 2,14
Строительная, чел.-ч. 22,1 22,6 23 28,6 25,6 26,9 9,86 9,15 8,97
* Высокий показатель объясняется номенклатурой комплектующих изделий и объемно-планировочным решением жилого дома.
С точки зрения общей трудоемкости наиболее оптимальными являются панельные дома. Трудоемкость панельного дома любой этажности примерно в два раза ниже трудоемкости возведения монолитно-каркасного дома. Такая характеристика позволяет возводить панельные дома в более короткие сроки и с меньшей себестоимостью. Это делает их более доступными для потребителей. Однако комфортность проживания в панельных домах объективно считается более низкой, чем в монолитно-каркасных и тем более чем в кирпичных домах.
Потребность в инженерно-коммунальных ресурсах также является одним из факторов, формирующих инвестиционную стоимость жилья (табл. 5). Наиболее экономичными из рассмотренных являются 24-этажные монолитно-каркасные дома с потребностью в теплоснабжении 41 кал/ч на кв.м жилой площади. Заметим, что затраты на технологическое подключение по теплу составят 328 руб. на
кв.м для монолитно-каркасного дома и 720 руб. на кв.м для панельного (в 2,2 раза больше). Кроме того, больший расход тепла в панельных домах отрицательно скажется на величине эксплуатационных затрат.
Эффективность проектов жилых домов зависит от рациональности планировки жилых этажей, а именно: от соотношения подлежащей продаже общей приведенной площади квартир и не подлежащей продаже площади мест общего пользования -тамбуров, лестничных клеток, поэтажных коридоров и др. Данное соотношение определяется коэффициентом компактности, который представляет собой отношение общей приведенной площади квартир к общей приведенной площади жилых этажей, включая и места общего пользования.
Расход ресурсов, влияющих на инвестиционную стоимость жилья в зависимости от коэффициента компактности, приведен в табл. 6 и 7.
Таблица 5
Потребность в инженерно-коммунальных ресурсах жилых домов на кв.м жилья
Вид здания
Показатели Монолитно-каркасные Ц/м Кирпичные Панельные
БРЗ Орбита БР1 С/с БР13 БР6 БР5 БР4
Потребность в электроснабжении, кВт 0,027 0,021 0,019 0,029 0,03 0,038 0,047 0,03 0,026
Потребность в холодном водоснабжении, м3 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Потребность в горячем водоснабжении, м3 0,0074 0,0073 0,0073 0,0073 0,0073 0,007 0,0073 0,0073 0,0073
Потребность в водоотве-дении, м3 0,018 0,018 0,018 0,018 0,018 0,018 0,018 0,018 0,018
Потребность в теплоснабжении, Гкал/ч 70 48 41 72 94 76 106 72 90
Таблица 6
Сравнение удельных показателей жилых домов в зависимости от коэффициента _компактности (рост коэффициента компактности)_
Вид здания
Показатели Монолитно-каркасные Ц/м Кирпичные Г анельные
БРЗ Орбита БР1 С/с БР13 БР6 БР5 БР4
Этажность, эт. 10 16 24 10 10 14 10 14 16
Коэффициент компактности 0,81 0,82 0,86 0,87 0,88 0,89 0,9 0,92 0,95
Потребность в ЭС, кВт на 1 кв.м 0,047 0,038 0,026 0,021 0,03 0,03 0,03 0,019 0,027
Потребность в теплоснабжении, Гкал/ч 0,00011 0,000076 0,00009 0,00005 0,00007 0,00008 0,00007 0,000041 0,00007
на 1 кв.м
Техническое под-
ключение к сетям теплоснабжения, 0,734 0,522 0,621 0,493 0,495 0,645 0,495 0,284 0,483
тыс. руб. на 1 кв.м
Материалоемкость
Арматура на 1 кв.м, кг 33,9 29,74 31,2 95,8 35,7 24,5 44,5 75 88,85
Цемент на 1 кв.м, кг 278,7 247,66 264,53 248,2 296,5 260,6 193,8 245,3 282,17
Крупный заполнитель, куб.м на 1 кв.м 0,6 0,28 0,51 0,5 0,5 0,2 0,4 0,5 0,5
Мелкий заполнитель, куб.м на 1 кв.м 0,5 0,5 0,43 0,3 0,5 0,6 0,3 0,3 0,39
Керамзит, куб.м на 1 кв.м 0,2 0,005 1,16 - 0,2 - - - -
Кирпич, шт. на 1 кв.м 0,73 475 1 85,4 1 499,8 3,3 73,9 80,3
Сибит, куб.м на 1 кв.м - - - 0,2 - 0,05 0,2 0,1 0,12
Себестоимость кв. м жилья при повышении коэффициента компактности уменьшается. Так, снижается потребность в теплоснабжении жилых помещений. При коэффициенте компактности (Ккомп) = 0,95 аналогичные затраты составляют 0,483 тыс. руб. на кв. м (более чем на 34% ниже). При такой компактности тепловые ресурсы будут значительно экономиться на стадии эксплуатации жилья. Кроме того, снижается расход основных видов материалов (арматура, цемент, кирпич) в пределах каждой однотипной группы домов одинаковой этажности (монолитно-каркасные, цельномонолитные, кирпичные или панельные). Снижение, в частности, происходит за счет уменьшения расхода арматуры и цемента на устройство плит перекрытий под непродаваемыми местами общего
пользования в связи с их меньшей площадью или более компактной планировкой здания.
Влияет на расход ресурсов и высота этажа жилого дома. В соответствии с нормами СНиП 2.08.01—89* «Жилые здания» [2], высота этажа не может быть «в чистоте» (от пола до потолка) менее 2,5 м, что соответствует строительной высоте (от пола до отметки пола следующего этажа) 2,7 м при толщине конструкции пола 200 мм. Однако высота вышеуказанного значения не нормируется. Зависимость ресурсо-емкости от высоты этажа для разных типов домов отражена в табл. 8.
Так, для монолитно-каркасных домов при увеличении высоты этажа с 2,8 м до 3,2 м расход арматуры и цемента на 1 кв. м площади жилья увеличивается на
Таблица 7
Сравнение удельных показателей жилых домов в зависимости от коэффициента _компактности (с разделением по конструктивной схеме жилых домов)_
Показатели Вид здания
Монолитно-каркасные Ц/м Кирпичные Панельные
БРЗ Орбита БР1 С/с БР13 БР6 БР5 БР4
Этажность, эт. 10 16 24 10 10 14 10 14 16
Коэффициент компактности 0,95 0,87 0,92 0,9 0,89 0,82 0,81 0,88 0,86
Потребность в ЭС, кВт на 1 кв. м 0,027 0,021 0,019 0,03 0,03 0,038 0,047 0,03 0,026
Потребность в теплоснабжении, Гкал/ч на 1 кв. м 0,00007 0,00005 0,000041 0,00007 0,00008 0,000076 0,00011 0,00007 0,00000
Техническое подключение к сетям теплоснабжения, тыс. руб. на 1 кв. м 0,483 0,493 0,286 0,495 0,645 0,522 0,734 0,495 0,621
Материалоемкость
Арматура на 1 кв. м, кг 88,85 95,8 75 44,5 24,5 29,74 33,9 35,7 31,2
Цемент на 1 кв. м, кг 282,17 248,2 245,3 193,8 260,6 247,66 278,7 296,5 264,53
Крупный заполнитель, куб. м на 1 кв. м 0,5 0,5 0,5 0,4 0,2 0,28 0,6 0,5 0,51
Мелкий заполнитель, куб. м на 1 кв. м 0,39 0,3 0,3 0,3 0,6 0,5 0,5 0,5 0,43
Керамзит, куб. м на 1 кв. м - - - - - 0,005 0,2 0,2 0,16
Кирпич, шт. на 1 кв. м 80,3 85,4 73,9 3,3 499,8 475 0,73 1 1
Сибит, куб. м на 1 кв. м 0,12 0,2 0,1 0,2 0,05 - - - -
6,3% и 17% соответственно. Но, с другой стороны, для большинства покупателей квартиры с большей высотой этажа являются более комфортными для проживания.
Одним из основных показателей, зачастую определяющих целесообразность строительства и влияющих на его эффективность как с точки зрения эффективности отдельного объекта, так и комплексной застройки в целом, является продолжительность строительства жилых домов (табл. 9).
Для покупателей жилья дома, строящиеся более продолжительно, являются менее привлекательными. Во-первых, оплатив квартиру, они более длительный период до ввода в эксплуатацию не смогут в ней проживать. Возможно, будут более длительный период арендовать жилье и нести издержки в виде арендной платы. Во-
вторых, при более длительных сроках строительства увеличиваются риски, состоящие в том, что по тем или иным причинам застройщик (девелопер) не выполнит своих обязательств. Например, если ухудшится макроэкономическая ситуация на рынке жилья. Для застройщика (девелопе-ра) удлинение строительного цикла также является нежелательным. Во-первых, снижение в данном случае ликвидности при продаже квартир требует увеличения необходимых оборотных средств. Результатом этого окажется замораживание собственных ресурсов или привлечение заемных и затраты на их обслуживание. Во-вторых, в период длительного строительного цикла возможны изменения условий реализации девелоперского проекта, причем не в лучшую сторону.
Таблица 8
Зависимость ресурсоемкости от высоты этажа дома в метрах_
Показатели Вид зд ания
Монолитно-каркасные Цельномонолитные Кирпичные Панельные
Высота этажа, м
2,8 3 3,2 2,8 3 3,2 2,8 3 3,2 2,8 3* 3,2*
Арматура, кг 92,7 95,6 98,5 43,1 44,4 45,7 23,8 24,5 25,2 34 - -
Цемент, кг 218 248 255 188 194 200 233 260,6 268,4 279 - -
Крупный заполнитель, м3 0,49 0,5 0,52 0,39 0,4 0,41 0,19 0,2 0,21 0,6 - -
Мелкий заполнитель, м3 0,29 0,3 0,31 0,29 0,3 0,31 0,58 0,6 0,62 0,5 - -
Керамзит, м3 - - - - - - - - - 0,2 - -
Кирпич, шт. 79,7 85,4 91,1 3,1 3,3 3,52 467 500 533,5 0,5 - -
Сибит, м3 0,13 0,14 0,15 0,19 0,2 0,21 0,047 0,05 0,053 - - -
Пенополистерол, м3 - - - - - - 0,1 0,11 0,12 0,1 - -
Пеноплекс, м3 - - - - - - - - - 0,07 - -
Евровент, м2 0,1 0,11 0,12 0,14 0,15 0,16 - - - - - -
Каркас фасада, м2 0,64 0,69 0,74 0,94 1,01 1,08 - - - - - -
Керамогранит, м2 0,64 0,69 0,74 0,94 1,01 1,08 - - - - - -
* Для панельных домов возможен только один вариант высоты этажа, который обусловлен технической оснасткой завода-изготовителя панелей.
Таблица 9
Продолжительность строительства жилых домов, мес.
Показатели Вид здания
Монолитно-каркасные Ц/м Кирпичные Панельные
БРЗ Орбита БР1 С/с БР13 БР6 БР5 БР4
Этажность, эт. 10 16 24 10 10 14 10 14 16
Продолжительность строительства 394 секц. 16,5* 354 секц. 11,5* 332 секц. 183 секц. 243 секц. 213 секц. 18
Продолжительность строительства определялась согласно [3].
Итак, анализ таблиц раскрывает сущность противоречия между доступностью и комфортностью жилья для жителей города Красноярска. Что важнее для покупателя: доступность или комфортность? С одной стороны, чтобы сделать жилье доступнее, необходимо снижать стоимость кв. м. С другой стороны, уменьшение цены кв. м чаще всего приводит к снижению уровня комфортности застройки, сокращению площади озеленения и ухудшению качества благоустройства, применению дешевых отделочных материалов, уменьшению высоты потолка и т.п. В то же время застройщик (девелопер) не может снижать комфортность жилья ниже нормативного,
например, уменьшать высоту потолка ниже нормативного минимума, равного 2 м 50 см. Но повышать комфортность целесообразно исходя из научно выявленных и обоснованных предпочтений потенциальных покупателей. Необходимо согласовывать с покупателем реализацию его основных жилищных потребностей-предпочтений, информируя о затратах на реализацию того или иного предпочтения.
Однако следует заметить, что на практике используются инструменты повышения доступности жилья без ущерба для комфортности. В качестве примера можно привести федеральные, региональные или муниципальные программы обеспечения
жильем отдельных категорий граждан: участников войны, военнослужащих, многодетных семей, детей-сирот, муниципальных служащих, молодых семей, молодых ученых и т.д. - позволяющие компенсировать часть дополнительных для обеспечения комфортности затрат [7].
Итак, по выбранным домам-представителям как элементам комплексной застройки сформулированы показатели (факторы), формирующие инвестиционную стоимость жилья, и проведен их технико-экономический анализ. Анализ коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки по объектам-представителям показал, что имеет место значительное превышение их нормативных показателей, анализ по отдельности других показателей также не дал оснований для выбора приоритетности того или иного объекта-представителя при комплексной застройке городских территорий.
Отсюда возникла необходимость в дополнительном расчете количественных значений удельных технико-экономических характеристик объектов-представителей в общей их инвестиционной стоимости. На этом основании можно утверждать, что только учет всей совокупности рассматриваемых количественных показателей способен дать возможность определиться с выбором эффективных вариантов объектов для комплексной жилой застройки городских территорий.
При некомплексной жилой застройке, как показал проведенный анализ, ее технико-экономические показатели были значительно худшими, что снижало привлекательность этих жилых территорий для покупателей. Изучение сложившейся конкретной практической ситуации при начале реализации стратегии комплексной жилой застройки в городе предопределило необходимость разработки стоимостной модели
Виды стоимостных моделей
>
Капитализация инвестиционных ресурсов
<
Виды инвестиционного потенциала
С =УС ХЧ
L_4 J-H
Ск_з.ж_р_ ^J Ск.3.м. Сж.р.1 ^ Чж р
Р С : kk К
Стоимостная модель
застройки правобережной части г. Красноярска
♦
Стоимостная модель застройки г. Красноярска
Г =Г +У С XII Р3 = Г xV'xV'xR-
к ; п ч V-'кз ж.р. La v_-n.4i ' 1г ч 1 ' V-ntsjup. JM JV: lVs.s.n.4.
Стоимостная модель застройки Красноярской агломерации
С =C + ZC ХЧ
4—'к :.^ ^—■ : . L_t ^—' ш А а
к1 - коэффициент готовности, профессионализма и компетентности АР; i
k2 - коэффициент перспективного преимущества комплексной застройки; К - коэффициент капитализации инвестиционных ресурсов по ¡-тым уровням декомпозиции; Ст - стоимостные показатели (абсолютные и относительные); Чш - численность жителей по уровням декомпозиции.
Комплексная структурная стоимостная модель застройки городских территорий
(на примере г. Красноярска)
расчета требуемых для этого объемов инвестиций.
В отличие от существующих ранее подходов, в современных условиях востребована концептуальная стоимостная модель обеспечения комплексной застройки территорий. Она позволит повысить эффективность управления этим процессом на основе присутствия в модели объективных количественных стоимостных параметров, оценивающих необходимые объемы требуемых инвестиций для всего жилого комплекса и его составляющих структурных элементов. Отличительной характеристикой такого подхода является ее уровне-вый, взаимосвязанный характер, т.е. стоимостные модели целесообразно формировать для каждого уровня городской территории (микрорайон, жилой квартал, агломерация и т.д.). Комплексная структурная стоимостная модель застройки городских территорий (на примере г. Красноярска) представлена на рисунке.
Таким образом, разработанная концептуальная стоимостная модель позволяет всем участникам созидательного процесса комплексной застройки территорий города эффективно решать следующую совокупность задач:
- предопределять выработку наиболее рациональных проектных решений при реализации генплана за счет варьирования структурных элементов, задаваемых ис-
ходными стоимостными параметрами, и получения соответствующей инвестиционной стоимости всего комплекса, а также его отдельных элементов;
- достоверная стоимостная оценка разных по комфортности районов комплексной застройки, что дает возможность жителям отдавать предпочтение тому или иному микрорайону для приобретения в нем жилья с учетом своего уровня платежеспособности;
- власти публично информируют участников торгов и население города об общей инвестиционной стоимости всех элементов комплексной застройки микрорайона или квартала, что обеспечивает высокую степень открытости и достоверности информации на строительном рынке жилья;
- власть может планировать для малоимущей категории граждан целевую комплексную застройку микрорайона с меньшим, но приемлемым, уровнем комфортности;
- проектировщики на основе удельных показателей стоимости объектов комплекса могут просчитывать инвестиционную стоимость всего комплекса и его структурных элементов;
- выработка наиболее рациональных вариантов решений всеми участниками инвестиционного процесса.
Статья поступила 30.07.2015 г.
Библиографический список
1. Правила землепользования и застройки города Красноярска: приняты решением Красноярского городского Совета депутатов от 28.11.2008 № 4-55 // Городские новости. 2008. 1 декабря.
2. СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания: переизд. СНиП 2.08.01-89 с изм. № 1 от 30 апреля 1993 г. № 18-12 и № 2 от 11 октября 1994 г. № 18-21, утвержденными постановлениями Госстроя (Минстроя) России/Госстроя СССР. М.: ЦИТП Госстроя РФ. 1995.
3. СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. М.: ЦИТП Госстроя РФ. 1991.
4. СП 42.13330.2011. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений:
актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. М.: ФГУП ЦПП, 2011. 56 с.
5. Сарченко В.И. Методология разработки и реализации инновационных решений по комплексной жилой застройке территорий генплана города со скрытым инвестиционным потенциалом (теория и практика): учеб. пособие. Красноярск: ИСИ СФУ, 2014. 235 с.
6. Сарченко В.И. Моделирование развития современных городов в условиях целевой мобильности и неопределенности // Вестник ИрГТУ. 2015. № 6. С. 266-271.
7. Яськова Н.Ю., Карасик Д.М. Инновационная фокусировка городских инвестиционных программ (проектный формат) // Научное обозрение. 2013. № 6. С. 115-119.
