CC BY
96
7 Черняк В.З. и др. Экономика города: учебное пособие. — М.: КНОРУС, 2010. — с. 146
8 Жук В.А. Состояние и особенности рынка жилья в Российской Федерации // Проблемы современной экономики — 2011. -№ 2 (38) http:// www.m-economy.ru/art.php?nArtId=3627
9 http://realty.rbc.ru/articles/28/01/2016/562949999425418.shtml
10 http://www.nsp.ru/nums/30503.html
11 http://www.vz.rU/news/2016/2/1/791628.html
12 http://regnum.ru/news/economy/2096968.html
13 http://www.kommersant.ru/doc/2927186
14 см. напр.: http://ok-inform.ru/stroitelstvo/13834-peterburg-poluchil-kol-za-investklimat.html
15 Румянцева С.Ю. Взаимосвязь экономических циклов и инновационный климат // Проблемы современной экономики. — 2014. — № 3 (51) http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=5042
16 Мандельброт Б., Хадсон Р.Л. (Не)послушные рынки: фрактальная революция в финансах / Пер. с англ. — М.: Издательский дом «Ви-льямс», 2006. — С. 264.
17 См. напр.: Глазьев С.Ю. Современная теория длинных волн в экономике http://www.glazev.ru/upload/iblock/77b/ 77b8141cdfc1038b78520f79fc9acd40.pdf
18 Меньшиков С.М., Клименко Л.А. Длинные волны в экономике: когда общество меняет кожу. Изд. 2-е доп. — М.: ЛЕНАНД, 2014. — С. 237.
детерминация экономической сущности формирования качественной городской среды
В.И. Сарченко,
профессор кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Инженерно-строительного института
Сибирского федерального университета (г. Красноярск), академик Российской инженерной академии, кандидат экономических наук, заслуженный строитель Российской Федерации,
С.А. Хиревич,
аспирант кафедры экономики и управления в строительном комплексе Института управления бизнес-процессами и экономики Сибирского федерального университета (г. Красноярск)
В статье рассмотрено понятие «качество городской среды» и проанализирован российский и зарубежный опыт ранжирования городов по качеству. Представлено поведение основных экономических категорий и разработана концептуальная модель формирования качественной городской среды. Предложено зонирование территории города на 5 условных зон по уровню комфортности на основании потребительских предпочтений.
Ключевые слова: качество городской среды, экономическая сущность, концептуальная модель, экономическая эффективность, зонирование города.
УДК 332.05 ББК 65.31
Город представляет собой наиболее древнюю и вместе с тем самую современную форму расселения людей. По Дж. Форрес-теру какая-либо конкретная территория становиться городом, если характерные для нее особенности стимулируют строительство и концентрацию предпринимательской деятельности, если экономические и экологические предпосылки территории отвечают требованиям общества (потребностям человека), его материальным и физическим возможностям [1]. Возникающие потребности жителей города способна удовлетворить в полном объеме только качественная городская среда.
Проблема качества среды в процессе развития городов носит системный характер. Современные ученые рассматривают качество жизни как сложную социально-экономическую категорию, которая выражает фактический уровень потребления материальных, социальных и духовных благ и услуг, степень удовлетворения рациональных потребностей в этих благах и услугах и условия в обществе для удовлетворения и развития этих потребностей [2]. При этом под уровнем качества жизни понимают не только экономическую категорию, но и социальный стандарт, характеризующий степень удовлетворения физических и социальных потребностей людей. Считается, что актуальность проблемы измерения категорий качества жизни населения существенна, поскольку количественное их представление является целевыми функциями в управлении социально-экономическими системами [3].
Если же говорить о понятии «качество городской среды», то оно многогранно и трактуется учеными по-разному. Так, Ахие-зер А.С. еще в 1989 году отмечал его как способность городов, с одной стороны, быть фокусами творческих сил общества,
реализовывать, концентрировать в себе творческий потенциал и, с другой — создавать необходимые условия для приобщения каждой личности к различным формам жизни города [4]. Алешина Е.И. в своей работе заменяет термин «качество» термином «комфортность» и считает, что комфортная городская среда обитания — это все городское естественно-природное пространство в определенных административных границах и совокупность застройки этого пространства зданиями и сооружениями, наполнение его предметами и знаками, позволяющими в полной мере удовлетворить индивидуальные и социальные потребности населения, что в итоге должно привести к повышению качества жизни горожан [5]. Другая трактовка качества представляется как «наиболее благоприятные условия жизнедеятельности людей, совокупность бытовых удобств, благоустроенности и экологической безопасности» [6].
Таким образом, под качеством городской среды необходимо понимать способность городской среды удовлетворять объективные потребности и запросы жителей города в соответствии с общепринятыми в данный момент времени нормами и стандартами жизнедеятельности. Определение понятия «качества городской среды обитания (проживания)» было разработано и введено в научный оборот Министерством регионального развития России, общероссийской общественной организацией «Российский союз инженеров» и Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ в ходе выполнения подпункта г) пункта 1 Поручений Президента РФ № Пр-534 от 29 февраля 2012, выданного по итогам совещания «О мерах по реализации жилищной политики» от 14 февраля 2012 года. В настоящее время методологической основой для
1 82
оценки качества городской среды проживания на государственном уровне является «Методика оценки качества городской среды проживания», утвержденная приказом Министерства регионального развития РФ от 09.09.2013 г. №371 [7].
На основании вышеописанной методики ежегодно составляется «генеральный рейтинг привлекательности городской среды проживания (обитания)» по 164 городам Российской Федерации, который включает 41 показатель, объединенный в блоки по направлениям, образующим 13 индексов. Интересным также представляется «интегральный рейтинг крупнейших городов России» разработанный ООО Институт территориального планирования «Урбаника», включающий в себя 14 показателей по 100 городам России, сгруппированных в 2 группы: наиболее важные аспекты для среднестатистического жителя города; стоимость жизни. В рамках статьи авторы также изучили следующие работы, ранжирующие города России по качеству их среды: «рейтинг городов по качеству жизни» разработанный Департаментом социологии Финансового университета при Правительстве РФ; аналитический отчет центра стратегических исследований ООО РОСГОССТРАХ на тему «качество жизни в российских городах»; «рейтинг 100 лучших городов России» издательского дома «Коммерсантъ»; «рейтинг лучших городов для бизнеса», разработанный журналом «Forbes».
Помимо отечественных существуют также международные исследования в области анализа качества среды города. The Global Citiesindex (Индекс уровня глобализации городов мира), разрабатываемый A.T. Kearney включает 25 культурных, социальных и политических критериев, сгруппированных в пять главных категорий: уровень деловой активности; человеческий капитал; информационный обмен; культурный уровень; политический вес. Mercer Quality of Living Survey (Исследование качества жизни) проводимое Mercer Human Resource Consulting включает 39 факторов, сгруппированных в 10 категорий. The Economist Intelligence Unit в своем исследовании Global Live ability (Рейтинг городов мира по уровню качества жизни) рассматривает 30 показателей, объединенных в 5 контрольных групп: стабильность; здравоохранение; культура и окружающая среда; образование; инфраструктура.
В результате анализа различных исследований, отражающих качество территории, авторы пришли к выводу, что основной подход к измерению качества городской среды предполагает возможность проведения двух типов оценок — объективистской и субъективистской. Объективистская теория, основывается на убеждении, что оценка благосостояния человека должна содержать независимое суждение о том, какие товары, условия и возможности делают жизнь лучше. Следовательно, объективистские теории качества жизни населения отличаются тем, что получаемые оценки качества жизни могут расходиться с мнением определенной части людей, чье благосостояние агрегируется и оценивается [8]. Субъективистский подход основывается на мнении индивидуумов или исследователя. Большинство исследований с применением метода экспертных оценок, так или иначе, используют альтернативный субъективистский подход. Следует отметить, что в большинстве прикладных исследований в сфере качества жизни применяется субъективистский подход. Авторы сходятся во мнении, что для целей городского развития необходимо использовать преимущественно объективистский подход оценки качества городской территории, в силу того, что он использует реальные статистические показатели, наиболее полно отражающие существующее положение. Однако данные, собранные посредством субъективистского подхода отбрасывать не стоит, в будущем их можно использовать в качестве дополнительной корректировки результатов исследования.
Важным условием обеспечения роста качества среды является понимание и учет экономической сущности данного процесса [9]. Поведение основных экономических категорий при улучшении среды проживания отражено на рис. 1. В силу того, что улучшение территории носит в целом положительный эффект, то такие категории как цена недвижимости, затраты на реализацию проекта, прибыль от осуществления деятельности, а также капитализация недвижимости постепенно возрастают
в процессе жизненного цикла проекта. Следует отметить, что в связи с улучшением качества удовлетворяются экономические интересы основных хозяйствующих субъектов. Однако потребительские предпочтения и скрытый инвестиционный потенциал на территории уменьшаются. Неоднозначно поведение такой категории как социально-экономическая эффективность, прежде всего, из-за включения как социальной (с точки зрения бизнеса — убыточной) так и экономической (безусловно, прибыльной) эффективности.
На основе анализа поведения основных экономических категорий авторы предложили концептуальную модель, отражающую экономическую сущность формирования качественной городской среды (рис. 2.). В ней представлены основные понятия в области качества среды и связи между ними, которые в целом определяют смысловую структуру процесса.
В процессе реализации проекта на любой территории де-велоперы сталкиваются с начальным уровнем капитализации недвижимости, обусловленным исходным состоянием на разрабатываемой площадке. В первую очередь здесь необходимо провести исследование и определить планируемый объем и структуру возводимой недвижимости. В целях эффективной реализации проекта проводится анализ прилегающих к разрабатываемой площадке территорий по показателям качества, сформированным в предшествующие периоды. Делается это для понимания основных направлений, развитие которых необходимо в связи с недостаточным уровнем качества. После определения исчерпывающего перечня показателей, формирующих качественную городскую среду, и формирования объема планируемой к строительству недвижимости, производится предварительный расчет социально-экономической эффективности реализации проекта, с учетом формирования нового уровня комфортности на территории, соответствующего потребительским предпочтениям.
В процессе изменения существующей строительной площадки с помощью основных факторов роста (инвестиционная привлекательность, инновации, технологии и т.д.) и при содействии агентов роста, которыми в общем виде являются органы власти, бизнес и жители города, происходит повышение качества среды, как на строительной площадке, так и рядом с ней. Здесь следует понимать, что увеличивая качество территории в локальной области девелопер вносит положительный эффект в улучшение среды проживания всего города.
В результате, с ростом объемов в натуральном выражении происходит соответствующее улучшение качества территории с увеличением стоимости 1 м2 планируемой к реализации недвижимости, что в свою очередь способствует росту ее капитализации и совокупной стоимости городской недвижимости. Таким образом, формирование качественной среды на определенной территории приводит к более масштабному эффекту — к развитию города в целом.
При развитии локальной площадки в границах города, возникает закономерный вопрос — качество какого уровня формировать на территории? Существующая проблема разрешается с помощью зонирования территории города на 5 условных зон в зависимости от её качества и анализа предпочтений основных потребителей среды — её жителей. При зонировании следует руководствоваться следующим принципом: зона 1 — наилучшее качество территории, а зона 5 — худшее. Зонирование жилой городской застройки по уровню качества значительно важнее отдельных показателей и характеристик жилых зон, т.к. отвечает на главный вопрос, волнующий рядового горожанина — каков уровень комфортности среды проживания [10]. В результате сравнивая потребительские предпочтения домохозяйств с их финансовыми возможностями, формируется оптимальное качество городской среды, которое способно дать максимальный экономический эффект. Условные графики зависимости экономической эффективности (Э) от формирования уровня качества городской территории (УКГТ) соответствующего потребительским предпочтениям (ПП) для различных зон представлены на рисунке 3.
Следует отметить, что рентабельность развития территории имеет большее значение при работе в 1 зоне и соответствен-
со
Цена
Фундаментальная экономическая категория, означающая количество денег, за которое продавец согласен продать, а покупатель готов купить единицу товара. Цена определенного количества товара составляет его стоимость, по этому правомерно говорить о цене как стоимости единицы товара в денежном выражении.
О
Увеличение цены продажи недвижимости, обусловленное высоким уровнем качества среды и наибольшим соответствием потребительским предпочтениям.
Затраты
Выраженные в денежной форме расходы предприятий, предпринимателей, частных производителей на производство, обращение, сбыт продукции
О
Увеличение затрат на строительство 1 м" в силу дополнительных издержек на повышение качества.
Прибыль
Превышение доходов от продажи товаров и услуг над затратами на производство и продаж у этих товаров.
О
Увеличивается в силу капитализации недвижимости до определенной оптимальной точки, соответствующей потребительским предпочтениям, после которой темпы роста снижаются
Экономические интересы
стимулы деятельности субъектов экономических отношений, определяющие их поведение. Ими выступают рост стоимости или получениедохода в результате участия в хозяйственной деятельности.
О
Удовлетворяются в зависимости от субъекта: бизнес - при достижении качества с максимальной прибылью; горожане - максимальное качество при минимальной
цене; органы самоуправления - максимальное качество социальной инфраструктуры при минимальных затратах бюджета. В целом каждый субъект заинтересован в улучшении качества среды.
Капитализация
придание ликвидной рыночной формы стоимости активов, имеющих тенденцию к
росту. Как характеристика, показатель - стоимость активов, недвижимости на определённый период. Как процесс - темпы и масштабы роста стоимости активов,
недвижимости.
О
Как показатель капитализация имеет тенденцию к увеличению при повышении качества. Как процесс характеризуется разными темпами роста активов, но не приобретает отрицательного значения.
Социально-экономическая эффективность
показатель, дающий представление об экономической эффективности инвестиционных вложений в социальную сферу с учетом достигнутого социального эффекта.
Социально-экономическая эффективность не всегда величина постоянная, так как имеет два компонента. Как правило, экономическая эффективность в социальную сферу отрицательная с точки зрения прибыли, но положительна в силу значительного социального эффекта. Итоговой величиной является симбиоз двух составляющих.
Предпочтения
выбор, который делает потребитель при покупке товаров и услуг, предлагаемых на рынке.
При повышении качества территории предпочтения потребителей удовлетворяются в
наиболее полном объеме.
Скрытый инвестиционный потенциал территории
инвестиционный потенциал не текущего применения, а возможного, «замаскированного» целесообразного использования в инвестиционной деятельности.
О
Уменьшается, так как территория исчерпывает свой ресурс при приближении к предпочтительному уровню качества среды.
Рис.1. Поведение экономических категорий при улучшении качества среды города
Начальный уровень капитализации недвижимости исходного состояния уровня качества городской среды
Коммерческая недвижимость Некоммерческая недвижимость
жилье образование религия
общепит спорт культура
развлечения медицина наука
торговля благоустройство улично-дорожная есть
ЖКХ и другие и другие и другие
Объем недвижимости фйй^ Показатели качества
Факторы роста
инвестиционная привлекательность
деловая активность
уровень жизни
платежеспособность
бюджетная обеспеченность
инновации
технологии
эффективные практики
другие факторы
р П
Р А О в
о 3 ы
с В ш
и е
к т н и
а и е
п и Е
т а < Л к а ч
и Г с
а 0 т
Ц р в а
и 0
и Д
А
Агенты роста
исполнительная власть
законодательная власть
институты градорегулирования
банки
инвестиционные фонды
_инвесторы_
ресурсоснабжающие структуры
бизнес
_жители города_
общественные структуры другие агенты
Рост в натуральном выражении ( м2, мест и т.д.)
| Рост I
показателей качества
Рост стоимости единичного объема (м2, места и т.д.)
рост совокупной стоимости городской недвижимости
| Новый уровень капитализации городской недвижимости, обусловленный |
| предпочтительным качеством городской среды |
Рис.2. Концептуальная модель экономической сущности формирования качественной городской среды
но меньшее в 5-ой. Однако это не значит, что в городе необходимо оставить без внимания территории с плохим качеством среды. В данной ситуации органы власти должны создать условия и заинтересовать девелоперов развивать проблемные площадки.
В результате анализа графиков (рис. 3) появляется представление о возможной экономической эффективности создания качественной среды в соответствии с потребительскими предпочтениями. К примеру, если для зоны 3 будет сформирован уровень качества территории, соответствующий пот-
ребительским предпочтениям зоны 4, то мы недоиспользуем потенциал территории и соответственно получим меньший экономический эффект. Если же при работе с данной зоной мы будем ориентироваться на предпочтения жителей зоны 2, то проект в целом будет экономически неэффективным, так как издержки на формирование среды будут превышать совокупный доход (заштрихованные области на рис. 3).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что понятие «качество среды проживания» достаточно многогранное и в настоящее время полностью не сформулировано в научном
сообществе. В процессе исследования авторы пришли к выводу, что для повышения качества городской среды необходимо понимать поведение основных экономических категорий, определяющих экономическую сущность рассматриваемого процесса. Разработанная в статье концептуальная модель наиболее полно отражает суть решения проблемы. В рамках локального повышения качества среды целесообразно зонировать территорию города и развивать её с учетом анализа потребностей жителей. Кроме того, авторы отмечают, что для дальнейшего исследования поставленной в статье проблемы необходимо выделять факторы, которые наиболее полно отражают качество среды города. Это в первую очередь позволит ответить на вопрос — какой эффект даст улучшение того или иного показателя? И в дальнейшем позволит понять,что именно необходимо улучшать на исследуемой территории. Количественный расчет экономического эффекта по каждому пункту мероприятий при формировании качественной городской среды поможет бизнесу и органам власти выстраивать грамотную политику при разработке инвестиционных программ развития проблемных территорий.
качественной городской среды соответствующей потребительским предпочтениям
Литература
1. Дж. Форрестер Динамика развития города. — М.: Прогресс,1974. — 286 с.
2. Айвазян С.А., Степанов В.С., Козлова М.И. Измерение синтетических категорий качества жизни населения региона и выявление ключевых направлений совершенствования социально-экономической политики (на примере Самарской области и ее муниципальных образований) // Прикладная эконометрика. — 2006. — №2. — С.18-84.
3. Калайдин Е.Н. Развитие методологии количественного представления показателя качества жизни населения и качества трудовой жизни // Теория и практика общественного развития. — 2012. — № 4. — С. 271-273.
4. Ахиезер, А.С. Качество городской среды как фактор интенсификации производства: учебное пособие. — М: Наука, 1989. — 29 с.
5. Алешина Е.П. Анализ особенностей использования урбанизированной территории Рязани в целях оптимизации характеристик комфортности среды: Дисс. канд. геогр. наук. — Рязань, 1999. — 155 с.
6. Маслов Н.В. Градостроительная экология: Учеб. пособие для строит. вузов. — М.: Высш. шк., 2003. — 284 с.
7. Об утверждении методики оценки качества городской среды проживания [Электронный ресурс]: Приказ Минрегиона России от 09.09.2013 № 371 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru
8. Айвазян С.А., Енюков И.С., Мешалкин Л.Д. Прикладная статистика. Статистическое оценивание зависимостей. — М.: Финансы и статистика, 1985. — 484 с.
9. Сарченко В.И. Моделирование развития современных городов в условиях целевой мобильности и неопределенности // Вестник Иркутского государственного технического университета. — 2015. — № 6. — С. 266-272.
10. Гилевич В. Измерить уровень комфортности жилой зоны [Электронный ресурс] // Строительство и недвижимость (Минск). Режим доступа: http://www.nestor.minsk.by/sn/2003/01/sn30115.html (дата обращения 25.03.2016 г.)
недоиспользованный неэффективное
потенциал территории использование территории
мин
#УКГТ
мин. пл., пп_4 пп,3 пп_2 nnrf макс. Рис. 3. Экономическая эффективность формирования
1 86
