CC BY
36
и другие. В оптимизации расходной части бюджета выделяют: переход к адресной системе финансирования социальных программ, экономия текущих бюджетных средств, проведение политики секвестра расходов бюджета, совершенствование методологии планирования бюджетных расходов. Основой управления бюджетом города является совершенствование межбюджетных отношений, как с Красноярским краем, так и Федеральным бюджетом, что приводит к обеспечению сбалансированности и устойчивости бюджета города, повышения эффективности управления муниципальным долгом, реструктуризации кредиторской задолженности.
Повышение эффективности управления муниципальной собственностью выявляет ряд проблем, связанных с недостаточным использованием возможностей формирования доходов бюджета города за счет использования муниципальной собственности, наличие барьеров для приватизации и других способов реализации управленческих полномочий в отношении муниципальной собственности, недостаток оборотных средств юридических лиц для реализации своего права собственности на земельные участки и другие объекты. Поэтому в качестве приоритетных направлений повышения эффективности управления муниципальной собственностью отмечают: обеспечение устойчивого роста доходов от использования муниципальной собственности, оптимизация количества объектов муниципальной собственности, повышение эффективности использования ресурсов муниципалитета.
Основной целью повышения конкурентоспособности предприятий является создание условий для сохранения и ускорения темпов развития экономики города. К приоритетным направлениям данного положения можно отнести формирование политики, направленной на использование внутренних ресурсов предприятий, содействие получению предприятиями государственных заказов, как краевых, так и федеральных, содействие внутрирегиональной кооперации и интеграции предприятий.
Развитие малого предпринимательства и инновационной деятельности ставят своей целью создание благоприятных условий, способствующих устойчивому функционированию и развитию малого предпринимательства и инновационной активности, для повышения эффективности и социальной направленности экономики города. Приоритетными направлениями этой точки зрения могут служить: участие в разработке предложений по совершенствованию законодательства, определяющего нормативно-правовую базу поддержки малого предпринимательства, снижение административных барьеров для вновь создаваемых предприятий, их информационное и методическое обеспечение, создание соответствующей инфраструктуры, стимулирование предпринимательской и инновационной деятельности путем создания и развития механизмов, обеспечивающих финансово-кредитную и имущественную поддержку данных предприятий.
Основной целью развития торговли и потребительского рынка города является совершенствование его инфраструктуры и обеспечения сбалансированного спроса и предложения на товарном рынке. Для ее реализации приоритетными направлениями выделяются: создание условий для развития отрасли торговли, проведение маркетинговых исследований о состоянии, тенденциях и перспективах развития потребительского рынка, создание информационной базы для субъектов потребительского рынка на основе использования современных информационных технологий, а также разработки инфраструктурных стандартов потребительского рынка, отвечающих современным требованиям развития экономики.
Формирование политики в области трудовых отношений, основанных на принципах социального партнерства и ориентированной на повышение стандартов качества жизни населения, является основной целью формирования благоприятной политики в области трудовых отношений. Значимыми направлениями данной области являются: совершенствование информационного обеспечения при принятии решений по регулированию уровня занятости населения города, оптимизации структуры средств, направляемых на создание и сохранение рабочих мест, совершенствование системы стимулирования работодателей, содействующих рационализации структуры занятости, системы социального партнерства на рынке труда.
Повышение качества городской среды, в соответствии с принципами устойчивого и гармоничного развития города, ха-
рактеризуется следующими параметрами: экологической безопасностью, культурной преемственностью градостроительных решений, гармонией и многообразием города, надежностью и безопасностью транспортной и инженерной инфраструктуры, комплексностью решений жилищной проблемы, эффективным использованием производственных территорий, развитостью и доступностью системы общественных центров. Формирование качественной городской среды осуществляется путем реорганизации и благоустройства территории города в ее существующих границах, градостроительной политикой и соответствующими нормативами, социокультурным потенциалом города и организационными методами воздействия городской власти в решении данных проблем.
Разработка организационно-экономического механизма развития города в пределах экологической емкости является основной целью обеспечения безопасности среды жизнедеятельности и устойчивости природного комплекса города. Приоритетными направлениями в данной области является: совершенствование системы управления в области охраны окружающей среды, транспортной инфраструктуры, утилизации бытовых и промышленных отходов, развитие объектов внешнего благоустройства, снижение риска и последствий чрезвычайных ситуаций в городе.
При совершенствовании градостроительных решений основное внимание уделяется улучшению архитектурного облика города на основе обеспечения культурной преемственности градостроительных решений, развития экологически чистых и комфортных зон проживания, создание условий для инвестирования в строительство, развитие систем правового, функционального и ценового зонирования территорий.
Обеспечение безопасности и надежности транспортных связей в условиях прогнозируемого роста миграции населения и увеличения объемов пассажирских и грузовых перевозок, жестких экологических требований, предъявляемых к ним, является основой развития транспортной инфраструктуры города. Поставленная задача требует развития единой транспортной системы города, обеспечивающей взаимодействие и взаимодополняемость личного и общественного транспорта, а также возможность альтернативного выбора потребителем видов транспортного обслуживания. Приоритетными направлениями в области транспортной инфраструктуры является: повышение пропускной способности на транспорте, привлечение инвестиций в обновление и развитие транспортной инфраструктуры, совершенствование системы управления и повышение качества обслуживания пассажиров.
Повышение надежности и безопасности инженерной инфраструктуры является задачей производственной и экологической безопасности инфраструктуры города. Приоритетными направлениями в данной области является: обеспечение энерго- и ресурсосбережения в системе оказания жилищно-коммунальных услуг населению, развитие информационной инфраструктуры муниципальной системы управления, а также отраслей информационно-коммуникационных технологий и сферы информационных услуг.
Формирование комфортной жилищной среды, обеспечивающей комплексное решение жилищной проблемы в городе, является фактором выработки эффективной политики в области жилищно-коммунального хозяйства города. Основными направлениями данной политики становятся: сохранение, обновление и модернизация жилищного фонда, снижение стоимости строительства жилья, совершенствование тарифной политики на жилищно-коммунальные услуги, совершенствование механизма правоотношений между производителями и получателями жилищных услуг.
Улучшение использования производственных территорий является основой превращения производственно-промышленных зон в технопарковые, рекреационные зоны отдыха горожан.
Повышение доступности социально-бытового обслуживания закладывается в основу развития социальной инфраструктуры города, проявляющейся через культурно-бытовое строительство, повышение коммерческой привлекательности сферы социально-бытового обслуживания и привлечение внебюджетных средств для выравнивания диспропорций в размещении по территории города предприятий и перечня социально-бытовых услуг.
Финансирование основных направлений развития инфраструктуры города осуществляется на основе бюджетной поддержки, которая проявляется через:
• Увеличение объемов производства и поставок продукции с высокими конкурентными преимуществами;
• Повышение производительности труда и снижение производственных затрат;
• Повышение уровня экологической и техногенной безопасности производства и системы жизнеобеспечения города;
• Улучшение транспортного, информационного, коммунального, образовательного и культурного обслуживания населения;
• Повышение эффективности производства за счет развития социальной и институциональной инфраструктуры;
• Рост уровня оплаты труда в экономике и занятости населения города, создание новых рабочих мест и модернизация действующих.
Формы муниципальной поддержки устанавливаются нормативно-правовыми актами города и включают в себя: адресное
предоставление бюджетных кредитов, приобретение муниципальных ценных бумаг, специальные налоговые режимы предприятиям и организациям, размещение и прием муниципальных заказов на производство продукции для нужд города, реструктуризацию задолженности перед бюджетом, различные льготы и преференции, предоставляемые участникам рынка.
Развитие экономики города на основе реструктуризации предприятий, обновления техники и технологий, создание новых эффективных производств, способствует возникновению конкурентоспособных товаропроизводителей, рыночных отношений между ними. Значительное развитие получает также и потребительский рынок за счет расширения местного производства продукции, более широкого товарного ассортимента, качества обслуживания потребителей.
Таким образом, реализация стратегических направлений развития города и их взаимодействие с рыночной инфраструктурой способствует повышению эффективности действий на потребительском рынке и предопределяет основные методы оценки рыночной инфраструктуры региона.
Литература
1. Государственное регулирование экономики и социальный комплекс: учеб. пособие / Под ред. Т.Г. Морозовой, А.В. Пикуль-кина. — М.: Финстатинформ, 1997. — 220 с.
2. Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник / В.Н. Архангельский, А.В. Бударина, В.С. Булаков и др.); под общ. ред. В.И. Кушлина. — Изд. 3-е доп. Перераб. — М.: Изд-во РАГС, 2006. — 615 с.
3. Менжерес В.Н. Устойчивое функционирование предприятия в инфраструктуре регионального рынка: теория и методология. — СПб.: Изд-во СПГУЭФ, 2002. — 160 с.
4. Мордовченков Н.В. Рыночные аспекты современной инфраструктуры (теория, методология, опыт). — Н. Новгород: Изд-во Гладкова, 2002. — 394 с.
ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК СПОСОБ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
С.Н. Максимов
проректор по научной работе, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
доктор экономических наук, профессор [email protected]
В статье рассматриваются характеристики девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости, приемы повышения эффективности реализации проектов девелопмента.
Ключевые слова: девелопмент, добавленная стоимость, издержки, финансирование проекта.
УДК 330.322.12 ББК 65.2/4
Проблемы девелопмента недвижимости, его истолкования, значимости и содержания все чаще становятся предметом внимания российских специалистов — экономистов и юристов. При этом от постановочных работ, посвященных описанию этого явления и его основного содержания1 дело постепенно переходит к его все более глубокому анализу — выделению характерных черт «девелоперского» подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, определению эффективности девелоперской деятельности, содержания отдельных аспектов деятельности девелопера2.
Вместе с тем представление о девелопменте как об особом способе реализации инвестиционно-строительных проектов остается еще недостаточно сформированным: отсутствуют работы, посвященные раскрытию смысла и содержания девелоперского подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, не всегда точно показаны отличия функций девелопера от функций иных участников проекта, соотношение роли девелопера с ролью таких субъектов, как «инвестор», «управляющий проек-
том», «заказчик» и т.д. Все это подчас не проясняет, а скорее, затуманивает содержание вопроса. Приведем для примера цитату из одной работы, где ставится проблема эффективности девелоперской деятельности. Ее автор так определяет смысл понятия «девелопмент»: «девелопмент — форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов. Компания-девелопер одновременно может являться заказчиком-инвестором, например, проектировщиком и подрядчиком, (или одним из субподрядчиков) — перечень функций определяется особенностями конкретного проекта, а также возможностями самой компании. Практически применение схемы девелопмента подразумевает ряд конкретных управленческих мероприятий по оптимизации внутренних издержек реализатора проекта, а также получение синергетического эффекта от его мультисубъектности». К такому подходу возникает ряд вопросов, требующих уточнения. Так, автор определяет деве-
лопмент как форму организации инвестиционно-строительных проектов, что, на наш взгляд, допустимо, но все же не точно отражает смысл девелопмента, поскольку форма — это все же нечто внешнее по отношению к содержанию. Во-вторых, как видно из приведенной цитаты, девелопер представляет собой субъекта, объединяющего функции ряда других субъектов, таких как инвестор, заказчик и т.д., и в этом — его главная характеристика. Наконец, смысл деятельности девелопера сводится автором к оптимизации издержек, а также не вполне понятной формулировки — «получение синергетического эффекта от мультисубъектности».
На наш взгляд, приведенная позиция неточно отражает роль девелопера в реализации проектов развития недвижимости, поскольку предполагает, что своей деятельностью девелопер подменяет функции других его участников. На деле, однако, это не так. Компания или частный предприниматель, инициирующий и организующий процесс девелопмента недвижимости, безусловно, может выступать в качестве инвестора, но это означает лишь, что они выступают в двух экономических статусах — как инвестор и как девелопер. То же самое можно сказать и о других возможных комбинациях: девелопер-подрядчик, девелопер-уп-равляющий проектом и т.д.
Не точным представляется и сведение задачи девелопера к оптимизации издержек. Смысл девелопмента как процесса развития недвижимости в экономическом смысле состоит в создании объекта, обладающего большей стоимостью, чем стоимость «развиваемоего» объекта и затрат на развитие, т.е. в создании добавленной стоимости. Получение добавленной стоимости достигается же через максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию затрат по сего созданию. Именно за счет этой новой стоимости получает доход как инвестор, так и девелопер. Вопрос в том и состоит, чтобы раскрыть роль и функции девелопера, благодаря которым происходит приращение стоимости, а не только снижение издержек.
Более правильной в этой связи представляется другая точка зрения, которая сформулирована в монографии М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной и А.А.Бакулиной. Они определяют деве-лопмент как «метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды»3. Вместе с тем, и в этом определении не все существенные аспекты деятельности девелопера нашли свое отражение, например, такая важнейшая его функция, как выбор наиболее эффективного проекта, с чего девелопмент, собственно, начинается. Похожую позицию занимает и Ю.А. Бакрунов, определяя девелопмент как способ организации инвестиционно-строительной деятельности, однако, относя его только к сфере доходной недвижимости. В снижении издержек видят эффективность девелопмента и авторы наиболее обстоятельного учебного пособия на эту тему, изданного в современной России, отмечая, что благодаря «системе» девелопмента могут быть получены следующие результаты: «снижение продолжительности строительства — 7-25%, сокращение трудоемкости строительства — 5-15%, удешевление строительства — 10-20%»4.
Определение девелопмента как определенного способа реализации проектов развития недвижимости представляется автору настоящей статьи наиболее оправданным, раскрывая еще один аспект этого многогранного явления и дополняя данные нами в ранее опубликованных работах определения иных аспектов этого явления5 указанием на то, что девелопмент — это определенный способ, технология, направленная на повышение эффективности проектов девелопмента, что не сводимо, однако, лишь к снижению издержек.
Краткое афористичное определение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости было дано нами в одной из работ таким образом: идеал состоит в выборе наилучшего проекта, реализации его наилучшим образом и обеспечении на этой основе максимально возможного возрастания стоимости недвижимости6. Расшифруем и конкретизируем этот тезис. Выше уже отмечалось, что значение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости нельзя сводить только к тому, что он обеспечивает снижение издержек при реализации проекта. Смысл девелопмента состоит в возрастании стоимости объекта недвижимости, а квалификация
девелопера, как, и его доходы, определяются его способностью максимизировать этот прирост. Это предопределяет цели девелопера при реализации проекта: максимизировать прирост стоимости (это дает возможность обеспечить привлекательность проекта для инвестора) и максимизировать собственную долю в этом приросте.
Вопрос и состоит в том, чтобы выявить источники этого прироста и эффективно их использовать.
Перечислим основные способы достижения указанных целей.
Основой для максимизации стоимости (заметим, что, сколько бы не продолжался спор о природе стоимости, фактически под стоимостью созданного обьекта недвижимости понимается цена, по которой он может быть реализован на рынке либо капитализированная арендная плата, им генерируемая) созда-ваемоего обьекта является его максимальное соответствие спросу на рынке, соответствие варианта застройки принципу наилучшего использования земли. Напомним, что суть данного принципа состоит в том, что наилучшим является такой вариант использования земли, при котором максимизируется ее стоимость. Стоимость земли же, как известно, определяется генерируемой ею рентой. При заданной величине цены земли следование принципу наилучшего использования обеспечивает максимизацию добавленной стоимости и дохода девелопера. Реализация принципа наилучшего использования предполагает обеспечение оптимального сочетания земельного участка и проекта: нахождение наилучшего проекта для заданного участка земли или участка земли для имеющегося проекта. В конечном счете, задача состоит в том, чтобы обеспечить тождество между параметрами проекта (тип застройки — жилая, коммерческая; масштаб проекта, класс проекта, архитектурно-планировочные решения и т.д.) — земельный участок — потребности рынка. При этом между земельными участком и создаваемым на нем зданием должно достигаться как качественное, так и количественное соответствие: вновь создаваемая комбинация факторов производства (земли и внеземельных факторов) должна соответствовать характеристикам земельного участка как иммобильной основе любого объекта недвижимости. Если это соответствие достигнуто, результат комбинации факторов производства становится больше, чем сумма этих факторов, обеспечивая прирост стоимости, максимизирующийся при наилучшем варианте использовании земли.
Как же достигнуть наилучшего варианта застройки при инициировании проекта? Каков может быть алгоритм его выбора? При формулировки принципа наилучшего и наиболее эффективного использования чаще всего пользуются следующей формулировкой: наилучшее использование — это такой «вариант использования (застройки) земельного участка, который является законодательно разрешённым, физически возможным, экономически целесообразным и приводит к максимальной стоимости земли»7. Однако, эта формулировка еще мало что говорит о том, как же выявить такой вариант, какие критерии должны быть приняты во внимание при этом. Обращаясь в связи с этим к такой известной работе как «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Дж. Фридмана и Н. Ордуэйя заметим, что ее авторы не ограничиваются этой общей формулировкой, а акцентируют внимание на то, что помимо указанных параметров вариант наилучшего использования должен быть «достаточно обоснован» и расшифровывают эту обоснованность через введение таких параметров как потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность, ресурсное качество участка, технологическую и финансовую обоснованность8. В основу выбора, как мы видим, положены «потенциал местоположения» и «рыночный спрос», поскольку именно они являются факторами, определяющими востребованность того или иного варианта застройки потребителями, а стало быть, факторами, определяющими доходность объекта. Заметим при этом, что первичным является именно местоположение, поскольку именно оно, а не текущий спрос, стратегически определяет будущую доходность объекта и его конкурентные преимущества. Речь при этом идет об экономическом местоположении, под которым понимается район расположения земельного участка, характер его текущего и перспективного окружения, доступность для потенциальных приобретателей. Именно анализ экономического местоположения земельного участка и потенциала этого местоположения являются исходным пунктом при выборе варианта застройки,
поскольку они в совокупности с рыночным спросом определяют доходность создаваемого объекта недвижимости. Среди других факторов, влияющих на доходность продукта девелопмента, следует отметить также ресурсный потенциал земельного участка («потенциал пятна», как иногда выражаются девелоперы), определяющий возможные объемы выхода готовой продукции (единиц жилья, площадей коммерческих помещений), которые могут быть созданы с учетом правовых ограничений на данном земельном участке. Существенное значение имеет также такой фактор, как «конкурентный дифференциал», под которым понимается определенное преимущество данного земельного участка перед другими при том или ином варианте застройки. В качестве такового может быть расположение торгового объекта на пересечении ведущих магистралей в городе, расширенные возможности для парковки и т.д.
Задача девелопера состоит в том, чтобы наиболее точно и полно определить наилучший вариант использования земли и на этой основе — параметры проекта: масштабы, тип застройки, класс создаваемого проекта. Именно здесь вполне уместно применить понятие синергетического эффекта, который достигается благодаря оптимальному по объему (масштабы инвестиций) инвестиций и по их форме (вариант застройки) соединению внеземельных факторов с землей, и находит свое выражение в максимизации стоимости земли, определяемой через капитализацию приносимой ею ренты или максимизации текущей стоимости создаваемого объекта.
Другим направлением деятельности девелопера, обеспечивающим максимизацию стоимости создаваемого объекта, является достижение его качества, соответствующего классу объекта и представлениям его потенциального пользователя. Качество при этом выступает как комплексная характеристика, включающая в себя качество архитектурно-планировочных решений, материалов, технологий, выполнения работ, которые в совокупности и обеспечивают соответствие объекта требованиям пользователя. Нацеленность на достижение необходимого качества должно найти отражение в задание на проектирование, в выборе и условиях привлечения подрядчиков и обеспечиваться в течение всего срока реализации проекта через систему контроля и финансирования проекта.
Выбор варианта застройки, соответствующего критерию наилучшего использования, и обеспечение необходимого качества создаваемого объекта позволяют максимизировать стоимость девелопмента, т.е. объекта недвижимости, возникающего в результате реализации проекта. Однако сама по себе максимизация стоимости создаваемого еще не обеспечивает достижение цели девелопера — получения максимального дохода, который является частью вновь созданной стоимости — разницы между стоимостью (фактически, ценой) созданного объекта и издержками по его созданию.
Следовательно, вторая группа задач, решаемых девело-пером в ходе реализации проекта — минимизация издержек по проекту, включая и издержек, связанных с использованием заемного капитала (платы за капитал).
Для раскрытия путей снижения издержек полезным представляется представление проекта как разворачивающегося во времени процесса использования ограниченных материальных, трудовых, финансовых и информационных ресурсов. Поэтому задача состоит в том, чтобы, во-первых, сократить сроки реализации проекта, а, во-вторых, используемые ресурсы, которые должны быть оценены и с точки зрения возможной упущенной выгоды от их альтернативного использования.
Решение указанных задач может быть обеспечено деве-лопером путем проведения ряда мероприятий, среди которых ключевое значение, на наш взгляд, имеют следующие:
1. Эффективная организация процесса согласования проекта с государственными органами, что предполагает профессиональное представление проекта согласующим органам, отстаивание параметров проекта, что дает возможность сократить сроки реализации проекта и, одновременно, повысить его коммерческую привлекательность, например, через увеличение высотности, площадей строящегося здания, снижение административной нагрузки на проект.
Необходимо отметить, что получение разрешений на строительство относится к числу наиболее сложных проблем при реализации проектов развития недвижимости. В настоящее время для получения разрешения на строительство необходимо прохождение 51 процедуры, а совокупные сроки их прохождения до получения такого разрешения составляют в России в среднем 423 дня9.
2. Эффективная организация работы с подрядчиками, включающее в себя привлечение надежных подрядчиков с минимизи-цией цен и сроков реализации проектов с помощью подрядных торгов, осуществление эффективного контроля заказчика с привлечением инжиниринговых фирм, использование финансовых рычагов для стимулирования подрядчиков, что позволяет сократить сроки строительства, повысить качество выполнения работ, снизить издержки и за счет этого увеличить добавленную стоимость по проекту.
Одним из важных инструментов повышения эффективности управления строительной частью (внедрением) проектов девелопмента является привлечение профессиональных управляющих проектами, обладающих знаниями строительных технологий и берущими на себя функции технических менеджеров проекта, включая привлечение подрядчиков, организацию контроля за их работой, приемку работ и т.д.
3. Эффективная организация финансирования проекта — формирование оптимального по стоимости и надежности динамически развивающегося портфеля финансирования проекта, предполагающее сочетание различных источников финансирования и изменение соотношения между ними по мере реализации проекта. Портфель финансирования должен обеспечивать, во-первых, ликвидность проекта, т.е. способность девелопера на всех стадиях проекта отвечать по своим обязательствам (например, перед подрядчиками) и во-вторых, максимизацию дохода на собственный капитал, т.е. такое использование внешнего финансирование в таких масштабах и
Максимизация ■ ■ Максимизация
дохода добавленной
девелопера стоимости ь.
Максимизация стоимости объекта
Минимизация издержек
К
к
Наилучший
вариант застройки
Необходимый уровень качества
Минимизация сроков
Минимизация использования ресурсов
Рис. 1. Цели и задачи девелопера при реализации проекта девелопмента
