CC BY
99
8. Суровицкая Г.В., Чернецов М.В. Модель системы управления диагностикой системы менеджмента качества университета // Менеджмент инноваций. - 2008. - №3.
9. Управление качеством: учебник / под ред. Ильенковой С.Д. - М.: 2010. -
243 с.
10. Шмелева А.Н. Оценка и повышение операционной эффективности системы менеджмента качества предприятия: теория, методология, практика. Дисс... к.э.н. - Тамбов, 2011.
11. Эффективность и качество государственного и муниципального управления. Сборник материалов. - Иваново, 2010.
12. Портал Европейского Фонда менеджмента качества [Электр. ресурс]: http://www.efqm-rus.ru.
Н.А. Левов
ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА
РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ
Аннотация. В статье рассмотрены вопросы формирования и пути развития девелоперских компаний, участвующих в инициировании и продвижении инвестиционных проектов по улучшению и развитию земельных участков, для их последующей застройки с целью извлечения коммерческой выгоды. Проанализированы особенности трансформации и образования ленд-девелоперских компаний на региональном уровне, выбор сегмента рынка недвижимости, придающий определенную специфику процессу управления и реализации инвестиционными проектами в сфере регионального землепользования. Представлены аспекты и факторы, которым уделяется основное внимание при выборе земельного участка под тот или иной вид застройки.
Ключевые слова. Ленд-девелопмент, девелоперская компания, инвестиционный проект, региональный земельный рынок, улучшение и развитие земельного участка.
В Российской Федерации, прежде всего в регионах европейской ее части, в различных сегментах рынка земельных ресурсов, наметились процессы разделения функций между инвесторами, риэлторами, заказчиками, подрядчиками, агентами по продажам, тесно связанных между собой правовыми, экономическими, финансовыми отношениями.
Результатом проявления специализации на земельном рынке и связанного с ними строительства явилось появление особой профессиональной деятельности такой как ленд-девелопмент.
Появление ленд-девелопмента на российском земельном рынке произошло относительно недавно, в соответствии с этим его определения и понятия нет ни в Гражданском кодексе, ни в законодательстве, ни в нормативных документах [3].
Между тем для стран с развитой экономикой ленд-девелопемент является устоявшимся термином, применительно к земельному рынку, представляя собой инициирование и продвижение проектов, связанных с созданием новых объектов недвижимости.
Девелопмент земельных участков - ленд-девелопмент, как особый вид предпринимательской деятельности сегодня находится на этапе завершения своего
© Левов Н.А., 2013
выделения из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства [2].
У профессионалов земельного рынка стран с развитой рыночной экономикой такой вид деятельности как ленд-девелопмент подразумевает вложение собственных и/или заемных средства, в том числе и средств инвесторов, в улучшение и развитие земельного участка с целью извлечения прибыли.
Формирование ленд-девелоперских компаний на региональном уровне идет различными путями, но, как правило, основными направлениями являются:
• трансформация в девелоперов бывших подрядных строительных организаций в связи с распадом;
• образование девелоперских компаний на базе риэлтерских фирм.
Оба варианта имеют свои причины, свои плюсы и минусы.
Сегодня все серьезные девелоперские компании имеют аналитические центры по изучению земельного рынка и управлению маркетингом. На региональном уровне скрупулезно исследуются предпочтения покупателей, платежеспособность населения, темпы реализации тех или иных объектов недвижимости, интенсивность финансовых потоков на разных этапах строительства.
Девелоперские компании приходят к пониманию необходимости участия в инвестиционных проектах профессиональных консультантов, особенно при наличие опыта проектов, стоимость которых может достигать десятков миллионов долларов. Привлечение профессиональных консультантов на ранних этапах проекта зачастую оказывается наиболее эффективным инвестиционным решением, позволяющим избежать дорогостоящих доработок в будущем [2].
Серьезными препятствиями для работы девелоперов в российских регионах является непрозрачность юридических документов, отсутствие единых стандартов, а также противоречивые законодательные акты.
«Произвол и коррумпированность чиновников гасят, тормозят полноценное развитие земельных отношений в России, и, как следствие, замедляется продвижение страны в целом», - сказал Путин на заседании президиума Госсовета [4].
Из этого можно сделать вывод, что региональным российским девелоперским компаниям еще предстоит накопить опыт работы с государственными структурами, пройти путь окончательного выделения из смежных видов деятельности и сформировать адекватные функциям девелопера философию, структуру организации и кадровый потенциал [6].
Дополнительный импульс должна получить идея об отмене категорий земель, поскольку, чтобы начать жилищное строительство, земли обороны и сельскохозяйственного назначения необходимо перевести в земли поселений. Процедура эта на сегодняшний день долгая и сложная, занимающая зачастую ни один год. Согласно Земельному кодексу, три месяца уходит на то, чтобы собственник получил ответ от соответствующих органов федерального уровня на свое ходатайство. Затем два месяца нужно ждать решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления о переводе из одной категории в другую. Под ходатайством подразумевается пакет необходимых документов включающий, в частности, кадастровый номер земельного участка, категорию переводимых земель, обоснованность самого процесса перевода, необходимые выписка из государственного кадастра и заключение экологической службы, обязательно нужно иметь согласие правообладателя на перевод земель из одной категории в другую. Кроме всего прочего, для земель сельскохозяйственного назначения, необходимо представить расчеты потерь сельскохозяйственного производства в связи с переводом использования данных земель по другому назначению. Однако, в реальности указанные в законе сроки, как правило, не выдерживаются.
Практики считают, что наиболее простое это возведение объекта недвижимости, а самое сложное - сбор технических данных и оформление документации. В Российской гильдии риэлтеров подсчитали, что на первом этапе строительства, а оно начинается примерно за год до рытья котлована, необходимо собрать около 250 подписей.
Кроме того, приходит сталкиваться как с формальными, так и неформальными платежами, и поэтому издержки по транзакциям, в конце концов, отражаются на конечной стоимости сотки земли инвестиционного проекта или при продаже земельного участка конечному покупателю.
В случае принятия поправок в Земельный кодекс об отмене категорий земель, подрывается основа местного самоуправления, так как основу местных бюджетов формируют земельные платежи, а попытка замкнуть земельный вопрос на федеральный центр может повернуть проблему в политическую плоскость.
В тоже время, отмена требования об изменении статуса сельскохозяйственных территорий для их застройки может повлиять на стоимость земли в сторону ее удешевления, поскольку бюрократическая процедура перевода требовала значительных финансовых и временных ресурсных затрат. Но, с другой стороны, в частности в Московской области, около 30% земель находится в руках 10-15 крупных компаний, которые в свое время скупили владения совхозов и колхозов за 4-5 долларов за сотку, а теперь продают их по рыночной стоимости от 4 до 5 тысяч долларов за сотку.
Возможно, прогнозы относительно дальнейшего роста цен на подмосковную землю, стали главным аргументом разработчиков поправок в Земельный кодекс, предполагающих отмену категорийности земель для получения разрешения строительства, но пока в Московскую область еще не пришли серьезные инвестиции, способные спровоцировать резкий рост цен на земельные участки.
На настоящий момент явление регионального девелопмента может рассматриваться, по крайней мере, в двух вспектах:
• как материальный процесс;
• как особый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
Материальный процесс девелопмент выглядит как осуществление
материальных изменений в использовании зданий и участков земли путем выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей.
Таким образом, улучшение и развитие земельного участка понимается как целенаправленное изменение, в результате которого земельный участок приобретает качественно новые свойства и характеристики.
Таким образом, целью ленд-девелопмента земельного участка является создание нового объекта недвижимости, путем его улучшения и развития с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто об улучшении и развитии земельного участка, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только возведение объекта недвижимости, но и получение прибыли от его использования или продажи.
Поскольку собственными средствами ленд-девелоперской компании обычно покрывается не более 20-30% затрат на улучшение и развитие земельного участка, то ленд-девелоперская компания с максимальным эффектом, должна использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, компания обязана хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.
Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании ленд-девелоперская компания гарантировано должна иметь долю от будущего дохода при реализации
инвестиционного проекта. При вложениях на ранних этапах 10% стоимости проекта ленд-девелоперская компания претендует в будущем на долю дохода до 50% [5].
Очевидно, что осуществление ленд-девелопмента требует больших затрат различного рода ресурсов: финансовых, материальных, кадровых, управленческих.
Кадровый аспект заключается в том, что ленд-девелоперская компания должна привлечь для участия в проекте еще ряд организаций: подрядчиков, ландшафтных дизайнеров, инженеров и прочих специалистов не только в сфере землеустройства и строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего инвестиционного проекта, что не так просто сделать на региональном уровне.
В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент земельных участков является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости.
В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента рынка недвижимости придает определенную специфику процессу реализации проекта.
В зависимости от целевого использования земельного участка проект его улучшения и развития имеет ряд особенностей.
Особенности девелопмента в различных областях рынка земельных участков связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и ландшафтных решений, структурой финансирования проекта, управлением объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.
При выборе земельного участка под жилую застройку основное внимание уделяется фактору экологии района, сложившемуся месту района в рейтинге престижности и деловой активности, насыщенности района объектами социальной инфраструктуры, удобству транспортного сообщения с центром города и другими районами, возможности строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
Уровень ландшафтного дизайна и инженерных коммуникаций должен четко соответствовать классу застройки (элитная недвижимость, дома бизнес-класса и типовое жилье), на который рассчитан инвестиционный проект.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих инвесторов или покупателей еще на этапе осуществления проекта. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора.
При выборе земельного участка под застройку гостиничного комплекса приоритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортная доступность объектов исторических ценностей и достопримечательностей города. В маркетинге девелоперская компания ориентируется на юридических лиц, которые могут купить земельный участок.
Ландшафтная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и планировочные решения, которые будут определять принадлежность гостиницы к определенному классу. Финансирование подобного инвестиционного проекта сходно с финансированием строительства офисных помещений.
При выборе земельного участка под строительство торговых комплексов ключевым фактором является его расположение в русле транспортных потоков: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей.
В этом случае экология не имеет практического значения, кроме того, в отличие от торговых и офисных помещений меньшее значение имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.
В ландшафтном планировании важно добиться открытости комплекса для людских потоков и транспорта.
Литература
1. ФЗ №136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 // Правовая система «Консультант».
2. Загидуллина Г.М., Клещева О.А. Развитие инновационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса // Вестник КГАСУ. -Казань, 2011. - №2(16). - С.271-277.
3. Загидуллина Г.М., Орлов В.Я., Сиразетдинов Р.М., Набиуллина А.В., Зарипова А.В. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: профессиональные аспекты экономики, организации и управления в строительстве: монография / под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. - Пенза: РИО ПГСХА, 2010.
4. Заседание президиума Госсовета под председательством Путина В.В. от 09.10.2012. - М.: Кремль, 2012.
5. Сиразетдинов Р.М. Девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности // Российское предпринимательство. -2011. - №8. - Вып. 2(190). - С.80-84.
6. Сиразетдинов Р.М. Зайнуллина Д.Р. Необходимость инновационного становления экономики региона путем активизации инвестиционно-строительной деятельности (на примере Республики Татарстан) // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. - 2010. - №29(86). - С.15-24.
И.В. Милькина
АУТСОРСИНГ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
Аннотация. Одной из важных задач эффективного управления территорией является модернизация администраций государственного и муниципального уровней и построение новых управленческих систем. Обеспечение решения данной задачи возможно посредством применения механизма аутсорсинга, в процессе которого ряд функций, являющихся неключевыми, поддерживающими основную деятельность государственных и муниципальных органов власти, может быть передан специалистам, имеющим профессиональные навыки и соответствующие компетенции в определенных сферах деятельности.
Аутсорсинг позволяет повысить эффективность осуществления основной деятельности органами исполнительной власти, сократить число административного и управленческого персонала, повысить качество услуг, и как результат - обеспечить экономию бюджетных средств.
Ключевые слова. Аутсорсинг, органы государственного управления, органы местного самоуправления, качество управления, бюджетная эффективность.
В настоящее время для совершенствования работы структур органов власти целесообразно использование инструментов управления организационными
© Милькина И.В., 2013
