CC BY
11
УДК 336.645.1
ОРГАНИЗАЦИОННАЯ МОДЕЛЬ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ РЕСУРСАМИ ПРОЦЕССОВ ПРИОБРЕТЕНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
В.В. Шутенко
Ивановский государственный архитектурно-строительный университет
Разработана модель обеспечения инвестиционными ресурсами процессов приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежа, с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитной линии инвестору и застройщику, представлены актуальность и выгодность, а также недоставки данной модели.
Основной проблемой современных строительных организаций, занимающихся возведением жилых объектов, является недостаток собственных средств, которые могут вкладываться в реализацию строительных инвестиционных проектов. Поэтому, кроме застройщика и ин-
вестора, обязательным участником большинства инвестиционных проектов является кредитор.
Обычная схема взаимоотношений указанных выше участников инвестиционных проектов представлена на рис. 1.
Рис. 1. Стандартная схема организации взаимоотношений участников строительных инвестиционных проектов
Новизна предлагаемой модели за- договором на открытие кредитной линии.
ключается в замене кредитного договора Предоставляемая кредитная линия долж-
на удовлетворять требования предъявляемые и застройщиком и инвестором, а также не противоречить интересам кредитора.
Основными участниками подобных инвестиционных проектов являются: застройщик, в лице строительной подрядной организации; кредитор, как организация, предоставляющая заемные средства под установленные проценты; инвестор, физическое лицо, имеющее свободные инвестиционные средства и желающее вложить их в новое жилье. Необходимо изменить структуру и формы кредитного участия в инвестировании строительства. При этом экономический эффект будет заключаться:
для кредитора - не только в получении процентов за пользование кредитными средствами, но и в передаче части процентных платежей в виде «готовых» метров жилой площади;
для застройщика - бесперебойное, стабильное инвестирование, при минимальном вложении собственных средств;
для инвестора - приобретение жилья с использованием кредитной линии, что позволяет значительно сократить процентные платежи по сравнению с классическим ипотечным кредитом.
Предоставление готового жилья позволит кредитору распоряжаться его объемом по своему усмотрению, при этом он вправе самостоятельно устанавливать реализационную стоимость одного квадратного метра.
В настоящее время большинство людей, желающих инвестировать средства на приобретение квартиры в новом жилищном фонде, не могут позволить себе единовременно внести сумму необходимую для оплаты. В связи с этим, они вынуждены прибегать к помощи кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку квартиры. Типовой ипотечный кредит выдается за-
емщику «лично». Предлагается заменить личное кредитование заемщика, открытием кредитной линии с участием компании-застройщика.
В современной практике открытие кредитной линии физическому лицу не применяется, тем не менее, это не противоречит законодательным и нормативным документам. При этом достаточно широко распространена практика открытия кредитной линии компании-застройщику. Предлагается организовать механизм, при котором кредитор открывает кредитную линию не только компании-застройщику, но и покупателю квартиры (рис. 2).
Кредитная организация и компания-застройщик заключают соглашение об открытии кредитной линии на строительство жилого объекта, при этом размер кредитной линии определяется на основании проектно-сметной документации на новый жилой объект. Застройщик выполняет функции генерального подрядчика. Все права на построенные квартиры принадлежат компании-застройщику. Потенциальные инвесторы обращаются к ней с целью вложить инвестиционные средства в приобретение квартиры. Все операции по предоставлению кредитов в виде открытия кредитной линии выполняются через кредитную организацию. Допускается, что определенную часть причитающегося дохода кредитор может получить в виде новых квартир.
При установке процентной ставки по кредитной линии кредитор получает двойной экономический эффект от вложения одних и тех же инвестиций. Таким образом, для повышения привлекательности предоставляемых средств и снижения процентного бремени, ставка на капитал может быть уменьшена и при этом имеет место суммарный экономический эффект от пользования кредитными инвестициями.
Приложение к журналу «СОВРЕМЕННЫЕ НАУКОЕМКИЕ ТЕХНОЛОГИИ» №2 2008
ИНВЕСТОР-
ЗАЕМЩИК
т
Внесение первоначального вклада, в размере не менее 30% от стоимости инвестируемого жилья
КРЕДИТОР
Оттрыгае лицевого счета дпл заемщика и заключение дагавораоб открытии кредитной пинии на недостающие 70% под установленный годовой процент
Возврат заемной суммы в соответствии с установленным графиком платежей с учвтом процентов, начиная с момента заключения договора об открытии кредитной пинии
I
Снятие обремене ния залогом при условии выполнения заемщиком обязательств перед кредитором по возврату заемных средств
Передача прав на приобретенную квартиру, которая будет обременена залогом кредитора
ПоДэор жилья, удовлетворяющего предъявляемым требо-
"I
-Л.
Контроль за выполнением обязательств по возведению объекта генеральным ПОЕЦЗЯДЧИКОМ
Договор о сотрудничестве в реализации метода инвестирования нового строительства путем открытия кре дитной линии
<-----------------------------------»
Оифытив ¡редитнойлинии в размере, необходимом для обеспечения непрерывности строителью-монтаж но 10 процесса возведения объекта на основании проектно-сметной документации под установленный процент в соответствии с календарным графиком ведения работ
КОМПАНИЯ-
ЗАСТРОЙЩИК
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ
ПОДРЯДЧИК
Предоставление ежемесячного отчета о расходовании инвестиционных средств перечисляемых кредитором на ведение строительства
Выполнение обязательств по возврату средств на основании графика погашения задолженности инвесто-ром-заемщиком (открытая кредитная линия), путем перечисления установленной суммы с лицевого счета в пользу кредитора
СТРОИТЕЛЬНАЯ
ПЛОЩАДКА
Выполнение обязательств по строительству объ екта и ведению строительно-монтажных работ
Выполнение субподрядчиками работ определенных договором с генеральным подрядчиком
1
Поиск субподрядчиков и дальнейшее заключение договоров на выполнение строительно-монтажных работ
_Е
СУБПОДРЯДЧИКИ
Страхование жизни заемщика на сумму открытой кредитной линии
СТРАХОВАЯ
КОМПАНИЯ
Страхование строящегося объекта на сумму открытой кредитной пинии
Рис. 2. Модель обеспечения финансовыми ресурсами процессов приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежа с участием комбинированных источников финансовых средств путем открытия кредитной линии
Экономические науки
Компания-застройщик имеет право только на получение прибыли от реализации строительного проекта. Следовательно, она является владельцем продаваемых квартир. Поэтому, кредитуя покупателей квартир, кредитная организация может налагать обременение на приобретаемые квартиры. Компания-застройщик выполняет функции генерального подрядчика, а также осуществляет поиск субподрядчиков. При этом. основная задача генерального подрядчика и, следовательно, субподрядчиков - это выполнение строительно-монтажных работ обусловленных договором.
Компания - застройщик получает прибыль от реализации новых квартир, уменьшенную на величину процентов, которые она обязана выплатить кредитору за пользование кредитными средствами.
Потенциальный инвестор определяется с выбором квартиры в строящемся жилищном фонде, удовлетворяющей всем предъявляемым с его стороны требованиям (рис. 3). Затем он обращается к заказ-чику-застройщику с целью приобретения желаемого жилья, но при этом покупатель имеет в наличии только 30% от стоимости квартиры. Строительная компания и приобретатель жилья заключают договор долевого участия, при этом утверждается помесячный график погашения задолженности.
Недостающую сумму, т.е. 70%, инвестор готов взять в кредитной организации под установленные проценты, на определенный срок в виде открытия кредитной линии. При этом. перечисление траншей осуществляется помесячно в соответствии с установленным компанией-застройщиком графиком платежей. Таким образом, инвестор становится инвесто-ром-заемщиком.
На первом этапе заказчик-застройщик заключает с кредитором договор о сотрудничестве в реализации механизма ипотечного кредитования, т.е. «готовые» квадратные метры можно приобрести с помощью кредита в виде открытия кредитной линии, но только в этой кре-
дитной организации. При этом в договоре прописывается условие по обременению со стороны кредитора залогом квартир тех инвесторов-заемщиков, которым была предоставлена кредитная линия.
Также с кредитором заключается договор на открытие кредитной линии для инвестирования строительства конкретного жилого объекта.
В свою очередь кредитор выполняет проверку платежеспособности инвестора-заемщика, оценку совокупного дохода его семьи и выносит решение об открытии кредитной линии на определенный срок в требуемом размере.
Если кредитор приходит к положительному решению, то инвестор-заемщик начинает сбор необходимых документов для открытия кредитной линии. После того как пакет документов собран и утвержден, от инвестора-заемщика поступает первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости жилья. Таким образом, эта сумма служит дополнительной гарантией возврата кредита. Инвестор обязан ежегодно страховать свою жизнь в размере предоставленного кредита, что снижает риск невозврата кредита.
Кредитор со своей стороны открывает на имя инвестора-заемщика кредитную линию на недостающую сумму стоимости жилья. При этом процесс кредитования осуществляется кредитной организацией на основе договора с компанией-застройщиком в реализации механизма ипотечного кредитования, т.е. инвестиции поступают непосредственно на расчетный счет компании-застройщика, в соответствии с утвержденным графиком платежей.
При открытии кредитной линии для компании застройщика перечисление траншей осуществляется в соответствии с графиком проведения работ (календарным планом). Следовательно, проценты начисляются по мере перечисления инвестиционных средств.
Инвестор-заемщик начинает возвращать кредит под установленные проценты с момента оформления договора на открытие кредитной линии.
ДА
Поиск строительной организации имеющей договор ■: кредиторок о сотрудничестве е реализации метода инвестирования нового строительства путем открытия кредитной пинии для застройщика и приобретателей жилья
Рис. 3. Алгоритм модели организации инвестирования при приобретении жилья инвестором
Кредитор, начиная с момента за- ведения жилого объекта. Застройщик пе-
ключения договора, выполняет перечис- редает кредитору поручительство на вы-
ление в виде траншей заказчику- полнение строительных работ по возве-
застройщику на основе утвержденного дению объекта. При этом застройщик
графика в пределах суммы, указанной в осуществляет страхование возводимого
договоре. Застройщик вправе пользовать- объекта в размере предоставленного кре-
ся кредитными средствами по мере воз- дита в пользу кредитора.
По окончании строительно-монтажных работ по возведению объекта и сдачи его в эксплуатацию, квартира, приобретенная инвестором-заемщиком, обременяется залогом со стороны кредитора до момента полного погашения кредита. Данный факт является гарантией возврата заемщиком кредитных средств в пользу кредитора.
После полного погашения кредитной задолженности обременение залогом с квартиры снимается, и она в полной мере переходит в собственность заемщика.
Обязательства застройщика перед кредитором и покупателем ограничиваются сдачей объекта в эксплуатацию точно в срок и заканчиваются при их реализации.
Таким образом, актуальность и выгодность предлагаемого метода определяется следующими моментами:
организации капитального строительства принимают на себя только обязательство по возведению жилых объектов;
инвестиционные вложения кредитора в строительную сферу позволяют получить значительную прибыль за достаточно короткие сроки (1-2 года);
привлечение кредитных средств способствует развитию строительного комплекса в целом;
^ стабильное финансирование работ по возведению жилых объектов позволяет снизить накладные расходы по строительству, и, таким образом, уменьшить себестоимость одного квадратного метра, а, следовательно, снизить реализационную стоимость готовых квартир;
открытие кредитной линии для приобретателей квартир, позволит покупать новое благоустроенное жилье, имея в наличии только 30% от его стоимости;
открытие кредитной линии для приобретателя квартиры сократит сумму процентов за пользование кредитными средствами;
открытие кредитной линии параллельно и приобретателю и застройщику позволит снизить процентную ставку по кредиту для каждого из них, при этом ее уровень для каждого из них может быть ниже ставки рефинансирования, а общий суммарный размер принесет значительную прибыль.
Недостатком данного метода инвестирования жилищно-строительной сферы является тот факт, что он может быть применен только для нового строящегося объекта, и недопустим для операций с недвижимостью на вторичном рынке.
ЛИТЕРАТУРА
1. Бобылева Ю.Е., Шутенко В.В. Формирование системы обеспечения финансовыми ресурсами процессов приобретения и строительства жилья / монография ГОУВПО «Ивановский государственный энергетический университет имени В.И. Ленина», ГОУДПО МЦПКиППС: - Иваново, 2006.
2. Ларин В.И., Шутенко В.В. Механизм инвестирования строительных организаций с привлечением ипотечных кредитных средств // Строительные материалы / Научно-технический и производственный журнал. - Москва, сентябрь 2006, № 9.
3. Шутенко В.В. Модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов в сферу ипотечного кредитования // Молодая наука - развитию Ивановской области, Иваново, 24-28 апреля 2006 г. -Иваново: Ивановский государственный университет, 2006.
ORGANIZING MODEL OF ENSURING BY INVESTMENT RESOURCES OF PROCESSES OF AQUISI-
TION AND CONSTRUCTIONS ACCOMMODATION
V. Shutenko
The designed model of ensuring by investment resources of processes of aquisition and constructions accommodation with the payment by installments with the participation of the multifunction sources investment facilities by openings of credit line to the investor and developer, the urgency, insufficiency and utility of this model are offered in this article.
