CC BY
12
УДК 332.83.85
АНАЛИЗ И ОЦЕНКА МЕХАНИЗМОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И СПОСОБОВ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В. В. Шутенко
Ивановский государственный архитектурно-строительный университет
Выполнен анализ с последующей оценкой существующих механизмов инвестирования строительства, а также способов приобретения жилья в Российской Федерации; выявлены основные проблемы, оказывающие влияние на развитие системы кредитования жилья и сформулированы предложения по ее совершенствованию.
В аналитических работах, связанных с социальными и экономическими исследованиями рынка жилья, заинтересованы многие участники инвестиционно-строительного механизма. На базе данных исследований [1-8], а также непосредственно исследований автора [9-15] можно определить следующие характерные черты существующей в России системы инвестирования строительства жилья и его приобретения потребителем:
• незаконченный переход от государственной административной системы к рыночной системе инвестирования строительства жилья и его приобретения потребителем;
• потребность в повышении объемов жилищного строительства;
• недостаток инвестирования строительства;
• нехватка денежных средств у потребителей для покупки жилья.
Первостепенное место в определении политики по формированию и развитию российской системы ипотечного жилищного кредитования занимает взаимосвязь между структурой жилищного сектора и механизмами инвестирования. Распространенной практикой является сохранение расчетов в натуральной форме с подрядчиками, а также в виде отчислений нового возведенного жилья «на потребности очередников», в качестве платы застройщика городу в обмен на разрешение на застройку. Правила и практика предоставления и использования таких квартир может быть самой
разнообразной, то есть условия предоставления квартиры варьируются от бесплатного получения до продажи по рыночным ценам. Следовательно, переход к рыночной системе организации жилищного сектора к настоящему времени окончательно не завершен.
Модификации в структуре государственных финансов, произошедшие во второй половине 90-х годов, за которыми последовало снижение доли государственных источников и повышения доли негосударственных источников инвестирования, сопровождались резким уменьшением ввода нового жилья. Годовые объемы нового строительства в целом по стране на сегодняшний день составляют половину того, что строилось в конце 80х годов, при значительной доле домов, не завершенных строительством. Вследствие недостатков эксплуатации и заторможенного обновления, износ жилищного фонда стремительно увеличивается. С ухудшением качества и стабильно увеличивающейся долей жилищного фонда снижается его привлекательность для частных инвесторов.
Практическое отсутствие проектного инвестирования в области строительства жилья связано с сохраняющимися высокими рисками. Ограниченное предложение нового жилья на первичном рынке обусловлено острым недостатком инвестирования в сочетании с высокими рисками, нестабильными ценами и строительными издержками. Формирование нового механизма инвестирования
строительных организаций с участием сторонних кредиторов, окажется вдвойне выгодным для профессиональных строителей: за счет роста платежеспособного спроса и, в отдельных случаях, за счет удешевления финансирования земли и строительного финансирования.
Одной из наиболее существенных характеристик российского рынка арендной недвижимости в последнее десятилетие является проблема приобретения земли. В Иванове ежегодно возводится около 50-60 тыс. кв.м. общей площади, что можно сравнить с годовым объемом сделок купли-продажи жилья. При этом стоимость аренды жилья в 2007 году увеличилась на 20-50% по сравнению с 2006 годом (средняя стоимость однокомнатной квартиры в пределах города составляет от 3 600 до 5 500 руб. в месяц плюс оплата коммунальных услуг, включающих электроэнергию и водопровод по счетчику) [14, с. 229]. Одним из ключевых факторов, оказавших влияние на рост арендной платы, стал рост доходов населения. Ежемесячная рыночная арендная плата сопоставима с ежемесячными платежами по ипотечному кредиту. Анализ рынка аренды жилья подтвержда-
ет, что существует значительная группа граждан, имеющая достаточный уровень платежеспособности для покупки жилья с помощью ипотечного кредита.
По неофициальным оценкам, удельный вес сделок купли-продажи жилья, финансируемых с привлечением ипотечных кредитов с 2002 года по 2007 год в Ивановской области вырос с 1% [2, с. 56] до 10% (по данным гильдии риэлтеров Ивановской области).
В обороте рынка жилья преобладающую роль играет купля-продажа существующего жилья (так называемые вторичные сделки); доля покупки новых квартир варьируется от 5-10% в городах с малоразвитым строительством и до 3040% в Москве. Подавляющее большинство сделок на вторичном рынке реализовывается через заем за наличный расчет, а приобретение нового жилья - с помощью договоренностей покупателя с застройщиком или строителем (подрядчиком).
Сопоставление текущей и приведенной стоимости приобретения квартиры с применением разнообразных схем покупки отображено на рис. 1 [3, с. 64].
□ Текущая стоим ость без учета дисконтирования, роста цен на жилье и стоим ости найм а аналогичной квартиры
□ Приведенная стоим ость с учетом платежей за наем аналогичной квартиры и роста цен на жигье
Рис. 1. Сопоставление текущей и приведенной стоимости приобретения квартиры
с применением разнообразных схем покупки
Значительные суммарные издержки по осуществлению всех функций ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) объясняются структурой сделок по видам
финансирования и существенной популярностью среди продавцов, и, непосредственно, самих покупателей альтернативных схем покупки жилья, таких как
долевое участие, рассрочка. Снижение суммарных затрат на реализацию механизма жилищного кредитования будет иметь большое воздействие на увеличение объемов ипотечного кредитования.
Для оценки платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты используем сведения Госкомстата о распределении денежных доходов населения.
Взлет производства, замедление инфляции и введение новой шкалы НДФЛ - это все способствует росту реальной заработной платы, а снижение налогового бремени на физических лиц -увеличению располагаемых доходов населения.
В 2006 году прослеживалась позитивная динамика роста доходов населения, которые составили 149% по отношению к 2005 году. Выявленная тенденция сохранилась в 1 квартале 2007 года. Далее отмечалось повышение доходов населения от собственности и предпринимательской деятельности, увеличение расходов на приобретение иностранной валюты (264,43 млрд. руб. в 2006 году, что на 6% больше по сравнению с 2005 годом) и сбережений во вкладах, а также ценных бумагах (354,69 млрд. руб. в 2006
году, что на 27% больше по сравнению с 2005 годом).
Основной причиной роста активности населения является ожидаемая положительная динамика реальных (сверх уровня инфляции) доходов населения в период возврата кредита. По оценкам Минэкономразвития увеличение реальных доходов населения, отмечаемое в последние годы, продолжится и сохранит темпы как минимум до 2010 г. Прирост текущих доходов населения будет в среднем равен 15-16% годовых (при ожидаемой инфляции на уровне 10% в год). Следовательно, при ставке ипотечного кредитования 11-13% годовых, часть доходов заемщика, ориентируемого на потребление, не должна уменьшаться по сравнению с уровнем 2005-2006 гг.; несомненно, что при более высокой ставке кредитования доля потребительских расходов будет замещаться расходами на выплату процентов.
Предоставление ипотечного кредита на рыночных условиях призывает заемщика возместить часть стоимости жилья за счет его личных накоплений, что представляет собой значительный элемент обеспечения возвратности кредита (рис. 2).
2005 2006 2007
Период, год
□ Собственные сбережения □ Покупка валюты и ценных бумаг
□ Прирост денежных средств на руках
Рис. 2. Оценка совокупных накоплений населения Российской Федерации (по данным Г оскомстата РФ), млрд. руб.
Для улучшения качества обеспечения считаем целесообразным установить размер взноса за счет накоплений заемщика не менее 30% стоимости жилья.
Следовательно, присутствие у заемщика накоплений, используемых на приобретение жилья, является одним из перво-
степенных условий предоставления ипотечного кредита.
За последние три года возрастание доходов населения превосходит среднегодовой уровень инфляции и темпы увеличения стоимости на жилье, что способствует росту накоплений. Оценка потенциального платежеспособного спроса, представленная в таблице 1, осуществлена на базе дисконтирования по текущей процентной ставке.
Позитивная динамика увеличения доходов населения дает возможность судить о росте платежеспособности населения, а повышение расходов населения на накопление - об увеличении количества граждан, которые обладают нужной суммой для первоначального взноса на покупку квартиры при помощи ипотеки. Это свидетельствует не только о готовности населения к приобретению жилья, но и об имеющихся у него материальных возможностях.
Следовательно, вероятный платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты многократно превосходит запланированные объемы рефинансирования ипотечных кредитов.
На сегодняшний день оценка потенциального спроса на ипотечные кредиты может быть организована на основе проведенного анализа: для оценки потенциального спроса на жилищные кредиты осенью 2007 г. было проведено социологическое обследование по представительной выборке из 2 400 респондентов активного трудоспособного возраста в четырех «недепрессивных» городах, а именно в Москве, Иркутске, Оренбурге и г. Клин Московской области (по данным интернет-сайта www.akm.ru). Как показывают итоги исследований, потенциальный спрос на жилье в России в целом чрезвычайно высок.
Готовность улучшить свои жилищные условия выразили 77% представителей семей, включенных в исследование, проведенным Центром анализа рынков недвижимости «Дельта Кредит» в 2007 г. При числе потенциальных покупателей (семьи, которые понимают, что улучшение жилищных условий для них реально лишь через приобретение нового жилья) составляет 30% в среднем по выборке, в Москве и Иркутске она составляет 3738%, в Клину - 27%, в Оренбурге 19%, в Иванове - 24%.
Таблица 1
Оценка потенциального платежеспособного спроса населения РФ (по данным Госкомстата РФ)
Среднедушевой месячный доход, руб. Потенциальный
Год Прожиточный минимум, руб. Цена м2, руб. спрос, кредит на 15 лет,
млрд. руб.
1 2 3 4 5
2005 2614,8 1893,0 8663,7 221,3
2006 3125,9 2143,0 9534,0 290,6
2007 3805,0 2451,0 10532,4 457,1
Текущие цены на жилье выглядят неосуществимыми для большинства семей: только 4-6% опрошенных считают вероятным приобретение по сегодняшним ценам. В Иваново доля покупателей составляет - 24%, но в то же время и доля
некредитоспособных (с точки зрения размера денежных средств, которые люди готовы адресовать ежемесячно из личного бюджета на выплату кредита) респондентов составляет 54%. По итогам
опроса, приемлемыми являются цены, которые на 25-30% ниже действующих.
В целом респонденты проявляют существенную заинтересованность к системе кредитования приобретения жилья, желая получить полную и достоверную информацию по поводу процедуры и условий получения кредитов.
Среди семей, вероятно выступающих как средний класс, выявлена высокая готовность оплачивать жилье и брать кредиты. В соответствии с возможностями приобрести понравившееся жилье покупатели были разделены на шесть групп:
• не нуждающиеся в улучшении - 22%;
• готовые оплатить не менее 70% стоимости - от 3 % в Москве до 11% в Ивано-
□ Не нуждаются в улучшении жилищных условий
в Готовые оплатить но менее 70% стоимости жилья
□ Потенциальные клиенты ипотеки
□ Покупка жилья возможна
□ Покупка жилья вероятна
г Покупка жилья невозможна
Рис.3. Оценка готовности населения к приобретению жилья в г. Иваново в 2007 году
• потенциальные клиенты ипотеки: в целом по выборке - 11%, в том числе в Клину - 17%, Москве - 12%, Оренбурге -5%, Иванове - 17%.
• покупка жилья возможна - 6%;
• покупка жилья вероятна - 18%;
• покупка жилья невозможна - 39% (рис. 3).
Платежеспособный спрос на кредиты сроком на 15 лет увеличивается от 2,6% при 20-процентной ставке до 4,7% при 15-процентной. Это предполагает неоднократное увеличение спроса по сравнению с текущей ситуацией, когда заемное финансирование применяется только в 10% сделок купли-продажи.
Имеющаяся на сегодняшний день в России система кредитования приобретения жилья сталкивается с большим количеством проблем, которые можно классифицировать следующим образом:
• экономические проблемы - ограниченная возможность кредитов для населения; отсутствие долгосрочных кредитных ресурсов у банков; значительные затраты на оформление жилья в кредит (510% цены покупаемой квартиры);
• юридические проблемы - незавершенность нормативно-законодательной базы ипотечного кредитования; отсутствие достаточного опыта использования законодательства об ипотеке;
• организационные проблемы - малоразвитость инфраструктуры рынка; несовершенство механизма взаимодействия.
Все представленные проблемы тормозят развитие рынка жилья, что нега-
тивно воздействует на социальноэкономическое развитие страны.
На основании проведенного исследования, можно сделать вывод, что у населения все более возникает потребность в улучшении жилищных условий, то есть в приобретении жилья. Однако развитие системы ипотечного жилищного кредитования сдерживается недостатком денежных средств на руках у покупателей, при этом следует отметить - большинство из потенциальных покупателей жилья не в состоянии единовременно оплатить полную стоимость приобретаемой квартиры. Таким образом, был сделан вывод, что в настоящее время необходимо разработать такой механизм приобретения жилья, который позволит с минимальным первоначальным взносом приобрести квартиру, при этом с максимально возможным сроком кредитования под наименьший годовой процент.
ЛИТЕРАТУРА
1. Бачурина С.С. и др. Управление инвестиционно-строительной деятельности в городе: Учеб. пособие. - М.: Изд-во РЭА им. Г.В. Плеханова, 2001.
2. Бобылева Ю.Е. Диссертация. Разработка технологии финансирования строительства и приобретения жилья с использованием бюджетных и коммерческих кредитов под залог недвижимости. - Иваново: ИГ АСА, 2005.
3. Власова Л.А. Диссертация. Развитие механизма облигационных займов в инвестиционностроительной сфере. - Иваново: ИГАСА., 2005.
4. Колесникова Н.А. Финансовый и имущественный потенциал региона: опыт регионального менеджмента. - М.: Финансы и статистика, 2000.
5. Максимова С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. -СПб.: Питер, 2000.
6. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2000.
7. Ужегов А.Н. Диссертация. Ипотечное кредитование в странах с переходной экономикой. -СПб.: ГУ, 2001.
8. Фетисова Е.В. Диссертация. Модели жилищного финансирования в развитых странах, их использование в РФ. - СПб.: ГУЭФ, 2001.
9. Шутенко В.В. Особенности предоставления кредитов под различные виды обеспечения // Информационная среда вуза: Материалы XI Международной научно-технической конференции / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия - Иваново, 2004.
10. Шутенко В.В. Организация кредитного процесса в банке // Актуальные проблемы и тенденции современной экономики: анализ и оценка: Межвузовский сборник научных трудов / Под ред. проф. Е.Е. Иродовой. - Иваново: изд-во Ив-ГУ, 2004.
11. Шутенко В.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в Российской Федерации // Ученые записки факультета экономики и управления. Вып. 16 / Ивановская государственная архитектурностроительная академия. - Иваново, 2005.
12. Шутенко В.В. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг в российских условиях // Четвертая научная конференция аспирантов и соискателей: Материалы конференции / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия - Иваново, 2005.
13. Шутенко В.В. Модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов в сферу ипотечного кредитования // Молодая наука - развитию Ивановской области, Иваново, 24-28 апреля 2006 г. -Иваново: Иван. гос. ун-т, 2006.
14. Шутенко В.В. Решение жилищного вопроса, путем совершенствования использования, выделяемых из регионального бюджета средств. // Молодая наука - развитию Ивановской области, Иваново, 24-28 апреля 2006 г. - Иваново: Иван. гос. ун-т, 2006.
15. Ларин В.И., Шутенко В.В. Механизм инвестирования строительных организаций с привлечением ипотечных кредитных средств // Строительные материалы / Научно-технический и производственный журнал. - Москва, сентябрь 2006, №9.
ANALYSIS AND ESTIMATION OF MECHANISM INVESTING CONSTRUCTION AND WAYS OF AQUISITION VEIN IN RUSSIAN FEDERATION
V.V.Shutenko
The analysis with the following estimation existing mechanism investing construction, as well as ways of aquisition vein in Russian Federation is executed; the main problems, influencing on development of the system of the lending vein and is worded offers on its improvement are revealled.
