CC BY
12
УДК 330.564.2/332.851
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ И ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ)
Е. Е. Николаева, О. С. Берендеева
Ивановский государственный университет
В статье на основе статистических данных по ряду областей Центрального федерального округа показывается, что соотношения цен на жилую недвижимость и денежных доходов населения деформированы, что приводит к недоступности жилья для большинства населения страны. Анализируются факторы со стороны спроса и предложения на рынке Ивановской области, влияющие на существенный рост цен на жилье в 2000-е годы.
Ключевые слова: распределение доходов населения, среднедушевые доходы, среднемесячная заработная плата, доступность жилья, цена дефицита, факторы спроса, факторы предложения на рынке жилья.
В основе распределительных отношений должен быть объективно действующий механизм. Центральным инструментом рыночного механизма распределения являются цены (система цен), которые оказывают непосредственное воздействие на формирование фондов возмещения затрат: фонд оплаты труда, амортизационный фонд, фонд оборотных средств.
Стремление рыночных игроков к большей прибыли без внешнего регулирующего воздействия в нашей стране привело к искажению цен, к диспропорциям между отраслями и сферами, которые не обеспечивают сосредоточение ресурсов на важнейших направлениях развития, необходимых обществу; к резкой дифференциации доходов населения, о чем достаточно много говорится в последние два десятилетия; другими словами, к деформациям в системе распределительных отношений, а через них и во всей экономической системе.
Рассмотрим одну из таких деформаций на примере соотношения цен на жилье и денежных доходов населения, которую можно рассматривать как проблему недоступности жилья. Специалисты «Института экономики города»
Н. Косарева и А. Туманов отмечают, что
в международной практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. На доступность жилья влияют следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечного кредитования (процентная ставка и другие условия ипотечного кредитования); совокупный доход домохозяйства; величина налога на недвижимость; уровень платы за жилищно-коммунальные услуги; размер страховых выплат и т. д. [9, с. 119].
Специалисты Всероссийского центра уровня жизни (ВЦУЖ) отмечают, что структура общества, определенная на основе уровня доходов и жилищной обеспеченности в совокупности, дает более драматическую картину масштабов бедности, чем только на основе денежных доходов. Сложность решения проблемы бедности, обусловленной жилищной необеспеченностью, многократно выше [6]. В этом же духе высказывается В. Иванченко, отмечая, что в системе нацпроектов особое место занимает обеспечение населения жильем, увязанное с решением демографических проблем, размещением производительных сил, освоением природных богатств Севера, Дальнего Востока и заселением ряда других регионов страны. Без этого невозможно успешно решать стратегические за-
дачи социально-экономической политики государства и обеспечения безопасности страны, ее населения [8, с. 80].
Соглашаясь с приведенными выше суждениями, отметим, что в связи со сложившейся в обществе деформированной системой распределительных отношений, проявляющейся в резкой дифференциации населения по доходам и имуществу, разрыве между уровнем жизни по регионам страны мы считаем, что обеспеченность граждан страны жильем имеет важнейшее социально-экономическое значение для российского общества. Если не решается жилищная проблема, то можно говорить о нарушении стабильности в стране, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.
В условиях советской плановой экономики расширение жилищного строительства автоматически вело к росту народного благосостояния. В условиях же нынешней рыночной модели экономики данная связь если не распалась, то существенно ослабилась. Жилищное строительство пометало свою основную функцию, и вместо способа улучшения условий жизни населения нередко превращается в объект вложений в целях сохранения капиталов, а то и в инструмент наживы и финансовых махинаций. Массовое жилищное строительство для «народа», практиковавшееся в советское время, сменилось на «уплотнительную» застройку элитным жильем внутри микрорайонов. Высокие и постоянно растущие цены превратили новое жилье в сектор недвижимости, в основном ориентированный на вложение капитала обеспеченных слоев населения (18% жителей РФ). В итоге сформировались два полюса: жилищные потребности населения растут, но растет и количество пустующих инвестиционных квартир. Продолжение этой тенденции усилит дисбалансы на жилищном рынке и приведет к дальнейшей поляризации общества [5, с. 60; 18, с. 41].
В экономике СССР обеспеченность жильем практически не зависела от уровня дохода. Эта связь прослеживалась только в крайних группах - у самых бедных и у самых высоко обеспеченных. Но и между ними при разнице в доходах в 10 раз различие в жилищной обеспеченности составляло не более 1,5 раза [13, с. 13]. В Советском Союзе в рамках плановой экономики господствовала система относительно бесплатного предоставления благ, в том числе и система «получения» жилья. При этом распределение жилищного фонда производилось по определенным критериям, среди которых показатели обеспеченности личными доходами не принимались во внимание. Поэтому жилищная обеспеченность и уровень доходов были нескорректированы.
В современных условиях взаимозависимость между доходами людей и их жилищными условиями стала более явной по сравнению с советским периодом. Чем беднее домашнее хозяйство, тем вероятнее, что оно обитает в «плохих» жилищных условиях. К такому выводу пришли В. Бобков и И. Канаев, которые разработали систему низких и высоких нормативов жилищной обеспеченности, аналогичную системе потребительских бюджетов и осуществили распределение населения страны по критериям доходов и жилищной обеспеченности на основе обследования более 4700 домохозяйств [6, с. 47-48]. При переходе к рыночной модели функционирования последовало развитие рынка жилья и коммерциализация жилищных отношений, что поставило высокообеспеченную часть населения в более привилегированное положение и дало возможность улучшения жилищных условий. Важнейшим препятствием на пути улучшения жилищных условий стала цена недвижимости. Сложившийся уровень цен на недвижимое имущество, особенно в крупных городах, не позволяет без напряжения накопить суммы, достаточные для улучшения жилищных условий в требуемой мере даже для высокообеспеченной части населения.
гионах ЦФО (табл. 1 и 2) [14, с. 157, 159, 977, 979; 15, с. 168, 170, 967,969].
Данные таблиц 1 и 2 обнаруживают существенные искажения, недоступность жилья как товара на соответствующем рынке для населения этих регионов по соотношению среднемесячной начисленной заработной платы работников организаций и среднедушевых доходов со средней ценой 1 кв. м жилья (табл. 3).
Таблица 1
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников _______организаций и средняя цена квадратного метра жилья, руб.*_____________
2004 2007 2008
зп Цена 1 м2 ЗП Цена 1 м2 ЗП Цена 1 м2
Владимирская обл. 4750,9 15447,5 9688,1 34416,0 12126,1 40643,0
Ивановская обл. 4078,9 10824,5 8171,6 30098,5 10208,8 31724,1
Костромская обл. 4723,2 13146,0 9058,1 38839,5 11456,9 37413,0
Ярославская обл. 6164,1 18283,5 11214,8 40316,5 13802,9 45314,0
г. Москва 10634,0 44594,9 23623,3 120678,8 30552,1 141258,5
В интервью разным СМИ академик В. Ивантер неоднократно указывал, что во всех развитых странах стоимость квадратного метра «народного жилья» не превышает средней зарплаты. Сравним среднемесячную заработную плату или среднедушевые доходы населения со средней ценой квадратного метра жилья в соседних с Ивановской областью ре-
* среднее арифметическое цены квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья на конец периода.
Таблица 2
Среднедушевые доходы населения и средняя цена квадратного метра жилья, руб.*
2004 2007 2008
Доходы Цена 1 м Доходы Цена 1 м Доходы Цена 1 м
Владимирская обл. 3382,0 15447,5 7096,0 34416,0 9596,0 40643,0
Ивановская обл. 2859,0 10824,5 5693,0 30098,5 8354,0 31724,1
Костромская обл. 3816,0 13146,0 7711,0 38839,5 9413,0 37413,0
Ярославская обл. 5095,0 18283,5 9938,0 40316,5 12587,0 45314,0
г. Москва 20899,0 44594,9 35490,0 120678,8 34207,0 141258,5
* среднее арифметическое цены квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья на конец периода.
Таблица 3
Соотношение средней цены 1 кв. м жилья со среднемесячной номинальной начисленной заработной платой работников организаций (Д1) ___________________и со среднедушевыми доходами населения (Д2)*__________________
2004 2007 2008
Д1 Д2 Д1 Д2 Д1 Д2
Владимирская обл. 3,25 4,57 3,55 4,85 3,35 4,24
Ивановская обл. 2,65 3,79 3,68 5,29 3,11 3,80
Костромская обл. 3,42 3,44 4,29 5,04 3,27 3,97
Ярославская обл. 2,97 3,59 3,59 4,06 3,28 3,6
г. Москва 4,20 2,13 5,10 3,40 4,62 4,13
*Рассчитано на основе табл. 1 и 2.
В 1 полугодии 2010 г. в Москве для приобретения 1 кв. м при средней цене 153905,93 руб. на среднемесячную заработную плату (38707,5 руб.) требовалось 3,98 месяца, в Иванове при средней цене 1 кв. м жилья в 31557,16 руб. и
средней зарплате в 12432,5 руб. требовалось 2,54 месяца (при этом населению нужно не пить, не есть, не оплачивать жизненно важные услуги). Если взять среднюю квартиру на первичном рынке в размере социального стандарта площади
жилья на семью из 3-х человек -54 кв. м., то двум работающим жителям в Москве в I квартале 2010 г. потребовалось бы (при отсутствии каких-либо трат) 8,26 лет, чтобы накопить денег на ее приобретение только за счет заработной платы (77415 руб. - средняя зарплата двух работающих; 7.668.984, 42 руб. - стоимость 54 кв. м.; 8,26 = 7.668.984,42 : 77415 : 12); в Ивановской области для этого потребовалось бы 5,4 лет. [Рассчитано на основе данных 7, с. 22-23; 16].
Несмотря на положительные тенденции, имевшие место на рынке жилья до кризиса 2008 г., приобретение или строительство нового жилья до сих пор доступно только незначительной части населения, преимущественно высокодоходной группе. Сам рынок как таковой своими специфическими инструментами пытается решить данное противоречие между ценой жилья и доходами населения через развитие ипотечного кредито-
вания. Однако и здесь есть множество проблем, связанных с доступностью ипотечных кредитов (отсутствие официального оформления на работу и «белой» зарплаты у ряда потенциальных покупателей, нежелание банков давать «дешевый» и долгосрочный кредит, недостаточное развитие строительных мощностей, особенно в глубинных регионах страны, низкая покупательная способность граждан и высокий уровень спекулятивной продажи жилья и др.), которые мы в данной статье не рассматриваем.
Состояние жилищной сферы Ивановского региона подробно рассмотрено А. Б. Берендеевой и Е. Е. Николаевой [4, гл. 8], О. Р. Андреевой и И. А. Зайцевой [16, гл. 6].
Цены на жилье с 2000 по 2008 г.г. в целом по России и по отдельным регионам демонстрировали сходную повышательную динамику (табл. 4 и 5) [14, с. 973, 975; 15, с. 963, 965].
Таблица 4
Индексы цен на первичном рынке жилья
Область \ Год 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Владимирская 119,2 138,4 126,4 140,7 120,9 111,4 163,7 139,4 112,7
Ивановская 114,5 131,5 135,8 120,9 116,1 109,0 155,8 145,7 103,9
Костромская 105,6 135,8 132,1 106,2 123,3 114,5 181,9 121,8 92,4
Ярославская 123,9 141,9 122,9 105,8 131,3 110,9 178,7 110,0 122,7
г. Москва 100,9 114,8 116,1 127,1 116,0 109,5 152,5 110,8 112,7
Таблица 5
Индексы цен на вторичном рынке жилья (на конец периода; в процентах к концу предыдущего периода) __________
Область \ Год 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Владимирская 112,1 139,3 132,7 116,1 132,0 113,4 161,2 137,6 117,1
Ивановская 117,1 170,5 143,3 110,9 117,6 121,7 188,3 142,3 106,4
Костромская 103,5 138,0 131,4 117,9 140,6 116,5 188,3 138,2 96,5
Ярославская 128,8 144,5 138,3 100,0 133,2 110,3 186,2 109,5 122,9
г.Москва 97,7 118,2 130,0 126,5 120,8 111,8 174,5 106,2 118,4
Каковы же причины завышенных, по сравнению с доходами, цен на жилье? Рассмотрим факторы спроса и предложения, действующие в сторону повышения цен, которые выявлены нами на основе анализа рынка жилой недвижимости в Ивановской области.
Факторы спроса, способствующие росту цен на жилье.
1. Неудовлетворенность спроса, устойчивое превышение спроса над предложением. На рынке жилья существует дисбаланс - спрос превышает предложение, то есть имеет место дефицит,
который всегда приводит к высокой цене (цена дефицита). Где дефицит, там и спекуляции. Если новых домов сдается все меньше, то возникает ажиотажный спрос, между претендентами на жилье устраиваются негласные аукционы - «кто больше даст цену».
Следует отметить, что характер нужды в жилье аналогичен нужде в лекарствах. Сильный момент здесь - фактор вынужденности. Играет ли он роль в объяснении того, что люди соглашаются на высокие цены, а иногда перебивая друг друга скупают жилье, способствуют повышению цен? По-видимому, да, особенно в отношении одно- и двухкомнатного вторичного жилья.
Кто же предъявляет спрос на жилье в Ивановской области?
1) Высокодоходные 20% населения, которые либо сами, либо с помощью фирмы приобретают жилье. Рост доходов этой группы населения увеличивает платежеспособный спрос на жилую недвижимость, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. Сами доходные слои населения неравномерно разбросаны по территории области. Они сконцентрированы в наиболее крупных центрах, а также в Ивановском районе как пригороде Иванова
- коттеджные поселки в местечках Бухаро-во, Коляново, Игнатьево с юга города Иваново, Беляницы, Курьяново - с севера (здесь играет важную роль «автомобильная доступность» Иванова). Поэтому в Ивановской области строят дома там, где есть обеспеченные граждане - Иваново, Ивановский район, Кинешма, отчасти Шуя.
2) Московские фирмы, которые активно приходят в Иваново и покупают служебные квартиры для своего персонала. Они имеют собственность в Ивановской области, делают здесь закупки (машиностроительной, текстильной продукции), сами являются поставщиками продукции своим агентам. Речь идет о складывающемся макрорегионе Моск-
вы (регион - открытая система), включающем Ивановскую область [2, 3].
3) Жители других регионов страны. В Иванове активно покупают жилье как жители Москвы, так и богатых нефтегазовых областей Сибири и Крайнего Севера, состоятельные граждане Северного Кавказа. Москвичи часто покупают жилье родителям, родственникам в провинции, а сами занимают московское жилье. Это характерно и для Санкт-Петербурга, и для Иванова, и для Владимира, и для других регионов. В результате стимулируется покупательская активность и рост цен.
4) Население, которое желает улучшить жилищные условия, используя свои накопления или кредитные ресурсы. Речь в первую очередь идет о растущем числе малых предпринимателей, бизнесменов, для которых элитная квартира, коттедж не только средство удовлетворения растущих потребностей, но и важный элемент имиджа, социального статуса.
5) Население, которое стремится «оптимизировать» свои жилищные условия, сменив жилье большей площади на меньшее из-за роста стоимости коммунальных услуг. Это одна из причин увеличения спроса на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
6) Строительные компании. При строительстве в центре города необходимо сносить частный сектор, жителям которого надо предоставить жилье или денежные средства для покупки жилья. Это еще одна из составляющих спроса на квартиры.
2. Ощутимым фактором в формировании цен на квадратный метр стало развитие ипотечного кредитования. Через ипотеку покупается сегодня примерно каждая третья квартира в Иванове. Эти новые возможности также ведут к расширению спроса и росту цен на жилье. Спрос был «разогрет» на государственном уровне. Именно на повышение спроса на квартиры нацелены два приоритетных направления национального проекта: 1) выполне-
ние государственных обязательств по обеспечению жильем граждан - северян, чернобыльцев, вынужденных переселенцев, ветеранов и инвалидов, молодых семей, сельчан; 2) увеличение объемов ипотечного кредитования. Развитие ипотеки позволяет все большему числу граждан покупать жилье, но это должны быть люди, склонные к риску, так как условия в российской экономике нестабильны.
3. С этим фактором тесно связан еще один - инвестиционный фактор. Следует отметить, что важная особенность недвижимости как товара - то, что она, будучи для физических лиц предметом потребления, одновременно является для них же объектом инвестирования, причем для абсолютного большинства -самого крупного инвестирования, которое они осуществляют в своей жизни. По сути, речь идет о действии спекулятивного фактора, когда быстрый рост цен на недвижимость подталкивает наиболее обеспеченную часть населения к приобретению квартир не для улучшения своих жилищных условий, а в целях их последующей реализации по цене, превышающей цену приобретения или для последующей сдачи в аренду. При этом порой квартира или дом не достроены, следовательно, не зарегистрированы как законченный объект, находящийся в эксплуатации, поэтому не уплачиваются налоги; владельцы всячески затягивают этот период «лже-строительства» [1, с. 232].
Рост спроса на жилье увеличивает цены на все типы квартир, что привлекает псевдоинвесторов. Новые денежные вливания на рынок недвижимости опять увеличивают спрос, что при малоэластичном и очень инерционном предложении вызывает рост цен на жилые помещения. Получается самоподдерживающийся замкнутый цикл постоянного увеличения цен. От такой ситуации выигрывают в основном те, кто полностью либо частично владеет растущими в цене объектами. В проигрыше оказываются люди, которые
не владеют жильем или у которых размеры жилья небольшие.
Ипотечным кредиторам рост цен на недвижимость тоже выгоден, поскольку снижается уровень кредитного риска. Недвижимость, полученная кредиторами в качестве предмета залога, постоянно растет в цене. За счет роста цены залога соотношение величины уже выданного кредита и стоимости залога постоянно уменьшается, то есть обеспеченность кредита возрастает, а кредитный риск снижается [10, с. 117].
4. Отдельной строкой надо выделить рост арендной платы за жильё. Выше уже упоминалось, что жители других регионов, приобретают квартиры в Иванове, временно сдают в аренду, пока сами продолжают трудиться, например, на Севере. Некоторые живут тем, что сдают собственные квартиры, а сами снимают жилье похуже, существуют буквально впроголодь, копят деньги, потом приобретают на них недвижимость, сдают и её, копят опять. Еще больше, чем квартиры, котируются дома. За последние годы их стоимость резко повысилась. Это можно объяснить меньшей зависимостью от коммунальных платежей.
Факторы предложения, способствующие росту цен на жилье.
1. Ограниченность предложения, связанная с рядом факторов:
1) Предложение жилья всегда растет медленно по причине его низкой эластичности, длительного производственного цикла. На получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, в нашей стране уходит обычно около двух лет, а регистрация уже построенного жилья занимает около 1 года. Следует учесть и период собственно строительства.
2) Площадки под строительство ограничены. Для строительных фирм выгодно строить комплексно. Такие площадки практически исчерпаны даже на окраинах городов. В Иванове свободных
площадок практически не осталось. Возможна только «точечная застройка». Строительство в пригородах или городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети.
3) Построенное жилье должно быть обеспечено инфраструктурой (водой, теплом, электричеством, канализацией и т. д.). Наращивание жилищного строительства требует наличия свободных мощностей или их увеличения, что предполагает существенные затраты времени и средств. В противном случае увеличение предложения нереально. Сложность подключения новостроек к инженерным сетям связана и с изношенностью или перегруженностью последних. Так, канализационные сети в Иванове загружены
Ввод в действие жилых домов
максимально, почти все коллекторы полностью изношены, в случае крупной аварии может нарушиться санитарно-эпидемиологическая обстановка.
4) Строительство жилья невозможно без использования кредитных ресурсов. Кредитование банками строительства жилья практически отсутствует, поскольку имеются очень высокие риски невозврата из-за низких продаж, особенно элитного жилья.
5) За годы реформ существенно сократились производственные возможности строительного комплекса. По уровню ввода жилых домов Ивановская область является одним из самых отстающих регионов в ЦФО (табл. 7, 8, 9) [16, с. 298].
Таблица 7
Область \ Год 1990 2000 2002 2004 2006 2008
Владимирская обл. 629 281 253 324 341 419
Ивановская обл. 499 106 99 90 179 171
Костромская обл. 362 157 112 82 109 149
Ярославская обл. 671 131 175 218 247 397
Таблица 8
Ввод в действие жилых домов на 1000 чел, (кв. м. общей площади)______________
Область \ Год 1990 2000 2002 2004 2006 2008
Владимирская обл. 380 179 166 217 233 290
Ивановская обл. 386 89 86 80 164 159
Костромская обл. 451 207 152 113 155 214
Ярославская обл. 456 94 127 162 186 302
Таблица 9
Место, занимаемое субъектом РФ по вводу в действие общей площади жилых домов на 1000 чел, населения
Область \ Год 2006 2007 2008
Владимирская область 53 56 53
Ивановская область 65 77 77
Костромская область 71 69 68
Ярославская область 60 42 51
Подорванность строительного комплекса приводит к тому, что Ивановская область вынуждена рассчитывать на крупные московские компании (например, СУ-155), которые оказались намного лучше оснащены как технологически, так и материально. Банки куда охотнее выда-
ют кредиты столичным компаниям, за которыми стоит и опыт, и репутация, и поддержка властей. Многие региональные строительные фирмы сочли для себя в данной ситуации оптимальным выходом продать свои активы москвичам. Существенная причина региональной экспансии
- отсутствие в Москве площадок под строительство без обременений. В регионах же еще можно получить площадку с меньшим количеством строительных и административных обременений (в виде доли города). Работать в регионах для московских строительных компаний выгодно, поскольку себестоимость возводимого жилья намного ниже, чем в столице, а цены на квартиры неуклонно растут. Для покупателей экспансия «москвичей» - это реальные квадратные метры.
2. Структура предложения. В структуре предложения жилья элитная недвижимость преобладает над социальной. В соответствии со структурой спроса строители ориентируются на состоятельных покупателей. Это касается как квартир, так и домов (коттеджей). Ограниченность муниципального жилья связана с бедностью местных бюджетов. Ввод в строй даже одного дома в год - это событие в жизни муниципалитетов.
Следует отметить, что сегодня характеристики элитного жилья значительно скорректированы потребительским спросом. Те дома, которые еще недавно подходили под эту категорию, сегодня элитными уже не являются. Повысились требования к безопасности и охране территории, обязательно наличие парковки, а также однородный социальный состав проживающих. Именно поэтому многие девелоперы и риелторы вводят гласный или негласный фейс-контроль потенциальных покупателей. В Иванове относительно недавно стало возможным говорить о новом секторе рынка - жилье повышенной комфортности. Несколько таких домов имеют площади квартир от 55 до 200 кв.м, крышные газовые котельные, возможности многовариантной внутренней планировки, отделки квартир по желанию покупателя, оснащение самым современным оборудованием и средствами коммуникаций.
3. Структура затрат на строительство жилья. Как отмечают специалисты, в структуре реальной цены квад-
ратного метра жилья большая часть приходится на строительные материалы, вторая составляющая - цена земли, остальное - стоимость согласований, подключений к коммуникациям, строительные работы. Мы не будем подробно останавливаться на этом вопросе, так как по этому поводу пишется довольно много. Отметим только, что в случаях строительства в центре города имеют значение издержки, связанные со сносом частных домов, аварийного и ветхого жилья. Освобождение строительной площадки предполагает компенсацию населению в размере достаточном для покупки другого жилья на первичном или вторичном рынке.
В стоимости жилья имеет значение и высотность жилых зданий. Резко возрастает стоимость 1 кв. м. жилья (лифт при 6-этажных домах, подача воды, насосы, потребляемая энергия на 1 кв. м. и др.). Конструкция дома должна предполагать запасные аварийные выходы, что также требует дополнительных затрат, оснащение пожарной сигнализацией и др.
Важная составляющая себестоимости жилья - подключение к инженерным сетям. В Иванове по жилым объектам, сданным в 2008-2009 году, стоимость подключений (газ, электроэнергия, теплоснабжение, водопровод, канализация) в структуре себестоимости занимала 17,5%. Это притом что все коммунальщики закладывают инвестиционную составляющую в тарифы, по которым приходится платить после всех подключений. Стоимость подключения к коммуникациям - это своеобразная сильная монополия. Во-первых, это трудности с оформлением разрешения на проведение земляных работ, связанных с прокладкой коммуникаций - водопровода, канализации и так далее. Вторая проблема - очень дорогое технологическое подсоединение к инженерным сетям электроснабжения, водоснабжения и канализации. Цены на эти услуги в Иванове выше, чем в соседних регионах. Больше всего хлопот у строите-
лей вызывает подключение к электроснабжению. В ряде районов Иванова существует проблема недостаточной мощности энергоснабжения. Поэтому подключать новых потребителей с каждым годом становится всё сложнее. Третья проблема -длительное согласование подключения к газоснабжению. Обеспечивают подачу газа и занимаются обслуживанием газопроводов несколько ведомств.
Специалисты в строительной сфере-отмечают, что в структуре себестоимости строительства роль государства (региональной власти, муниципалитета) очень существенна. Чиновники должны понимать, что, продавая земельный участок под застройку по максимальной цене, они вынуждают застройщика строить дороже. Для строительства социального жилья цена участка должна быть минимальной. До 40% стоимости жилья - цена земли [12, с.
11], но ведь земля - общенародное богатство. Это тоже существенный перекос в ценообразовании, связанный с феноменом частной собственности на землю. Если бы земля оставалась в собственности государства, то оно могло бы более эффективно воздействовать на себестоимость жилья и реализацию национальных программ. Следует согласиться с А. Некипеловым, что земля как важнейший фактор производства совершенно необязательно должна находиться в частной собственности. Он отмечает, что режим свободной купли-продажи земли сопряжен с высокими рисками, он чреват быстрым превращением земли в спекулятивный актив, цена которого может сколь угодно отрываться от приносимого им реального эффекта. Это обстоятельство
- одна из важнейших причин того, что в большинстве стран действуют многочисленные ограничения на пользование землей. В тоже время, хорошо известны положительные решения, основанные на арендном варианте оборота земли [12, с. 11]. В связи с землей важен и вопрос о распределении земельных участков. Эта система непрозрачна, забюрократизирована и не-
эффективна. Порой под строительство коммерческого объекта отдается участок с подведенными инженерными сетями в центре города. А между тем площадка могла быть использована под жилую застройку, квадратный метр которой был бы дешевле, так как не требовалось больших затрат на подвод сетей. Не везде проводятся аукционы по продаже земельных участков под строительство жилья. Масса разрешений выдается без конкурса на строительство так называемых торгово-офисных центров — так как, по закону, на аукцион должны выставляться только участки под жилищное строительство. Неисполнение законов региональными правительствами ограничивает возможности региона.
По мнению И. Радченко, президента группы компаний «Лаурел», вице президента Международного ипотечного клуба, строительный бизнес в России, особенно в сфере получения прав на землю и разрешений на строительство, очень коррумпирован, поэтому прибыль строителя зависит от неформальных отношений инвесторов и местной власти и может отличаться у разных инвесторов даже в пределах одного города. У кого-то она на уровне европейских 15-20%, а у кого-то достигает 100-200% [11].
Т. П. Черемисина считает, что неадекватный рост цен на жилье в России в 2004-2007 г.г., подогреваемый растущими ценами на нефть, которые формировали практически неконтролируемый выброс олигархических капиталов на рынок жилья, вздувание гигантского инвестиционного «пузыря» на рынке недвижимости -все это есть функция от коррупционной составляющей. Непрозрачность и неодинаковость получения земельных участков под застройку - еще один источник коррупционного роста цен на жилье и коммерческую недвижимость. Цены на строительные материалы - тоже результат диктата монополий, остановившего рост ввода в строй жилья [19, с. 86].
Итак, факторы спроса и предложения на рынке жилья влияют на формирование дефицитных цен 1 кв. м, существенно превышающих величину среднедушевых доходов населения и среднемесячной номинальной зарплаты работников организаций. Поэтому жилье можно рассматривать как мощный рычаг распределительно- перераспределительных процессов, как колоссальный насос, выкачивающий денежные средства желающих приобрести жилье, влияющий на уровень жизни населения России. А ведь доступность жилья для большинства населения следует рассматривать как фактор сохранения единого экономического пространства, заселения территорий с низкой плотностью населения, снижения дифференциации в обществе.
ЛИТЕРАТУРА
1. Бабаев Б. Д. Москва : донор или «вампир»?! : монография / Б. Д. Бабаев. Иваново-Москва, 2009. - 270 с.
2. Бабаев Б.Д., Николаева Е.Е., Новиков А.И. Влияние Москвы на социально-экономическое развитие Ивановской области: направления, формы, механизмы, оценки: монография / Б.Д. Бабаев, Е.Е. Николаева, А.И. Новиков; под общ. ред. Б.Д. Бабаева. -Иваново: Иван. гос. ун-т, 2008. -216 с.
3. Бабаев Б. Д., Николаева Е. Е., Новиков А. И., Фролов Е. Б. Актуальные проблемы повышения эффективности использования хозяйственной территории региона (по материалам Ивановской области). - Иваново: Изд-во «Иван. гос. ун-т», 2009. - 259 с.
4. Берендеева А. Б., Николаева Е. Е. Благосостояние населения региона : индикаторы, тенденции, перспективы / А. Б. Берендеева, Е. Е. Николаева. Иваново: Иван. гос. ун-т, 2006. - 291 с.
5. Бессонова О. Э. Жилищная модель на современном этапе // ЭКО. 2009. № 7. С. 60.
6. Бобков В., Канаев И. Структура общества (по доходам и жилищной обеспеченности) // Экономист. 2006. № 9. С. 44-52.
7. Где в России лучше жить // Рос. газета. 2010. 8 сентября . № 201 (5280). С. 22-23.
8. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. 2008. №11. С. 75-82.
9. Косарева Н, Туманов А. Об оценке доступности жилья в России // Вопр. экономики. 2007. № 7. С. 118-135.
10. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость//Вопр. экономики. 2007. №2. С. 111-121.
11. Можно ли снизить себестоимость жилья. 15.09.2006 // http://www.im.ru/articles/8488.html (дата обращения 12.09.2010)
12. Некипелов А. От квазирынка - к рынку (концептуальные вопросы стратегии экономического развития России в начале XXI века) // Росс. экон. журн. 2001. №2. С. 3-14.
13. Пчелинцев О. С. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений // Вопр. экономики. 1994. № 10. С. 10-15.
14. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2008: Стат. сб. М., 2008. - 999 с.
15. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2009 : Стат. сб. М., 2009. - 990 с.
16. Социальная сфера и доступность социальных
благ в регионе: науч. изд. / О. Р. Андреева,
А. Б. Берендеева; О. С. Берендеева, О. В. Гусева, И. А. Зайцева, Е. Е. Николаева, Н. А. Птицына, С. С. Толокнова; науч. ред. А. Б. Берендеева. Иваново : Иван. гос. ун-т, 2010. -488 с.
17. Средние цены на рынке жилья за 1 кв. метр общей площади, руб. [Электронный ресурс] // http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet. cgi?pl=190500 1 (дата обращения 10.09.2010).
18. Федоренко Н. П. Россия : уроки прошлого и лики будущего. М. : ЗАО «Изд-во «Экономика», 2000. -489 с. (Рос. академики об экономике).
19. Черемисина Т. 77. Способна ли современная Россия к инновационному развитию? // ЭКО. 2009. № 1. С. 76-96. ЭКО. 2009' № 1. С. 76-96 [Электронный ресурс] // http://ecomom.nsc.ru/eco/Arhiv/ReadStativ/ 2009 01/Cheremisina.htm (дата обращения 11.02.11).
Рукопись поступала в редакцию 17.03.2011.
POPULATION INCOMES DISTRIBUTION AND HABITATION AVAILABILITY (ON THE EXAMPLE OF IVANOVO REGION)
E. Nikolaeva, O. Berendeeva
In the article on the basis of statistical data on a number of the Central Federal District regions is shown, that parities of the prices on inhabited real estate and population monetary incomes are deformed, that leads to inaccessibility of habitation for the majority of the country population. The factors of supply and demand at the Ivanovo region market, influencing on the essential rise in prices on habitation in 2000th are analyzed.
Keywords: population incomes distribution, average per capita incomes, average monthly wages, habitation availability, deficiency price, factors of demand, factors of habitation supply.
