CC BY
14
В. Н. КАЗАКОВ
Валерий Николаевич Казаков — соискатель Курского государственного технического университета.
В 1985 г. окончил Ленинградское высшее военное инженерно-строительное училище; в 2003 г. — Государственную академию профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих
работников и специалистов инвестиционной сферы. Почетный строитель Российской Федерации.
Автор 10 публикаций.
Область научной специализации — строительство, региональная экономика.
^ ^ ^
ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ И УРОВЕНЬ ЖИЛИЩНОЙ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ:
МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ*
Отличительной чертой рынка недвижимости является то, что недвижимость иммобильна. Вследствие этого и по федеральным округам в составе РФ, и по субъектам Федерации схожие объекты недвижимости имеют различные цены, что напрямую влияет на экономическую доступность жилья.
На наш взгляд, при разработке государственной социально-экономической политики целесообразно рассмотреть доступность жилья в различных федеральных округах и субъектах Федерации. Для оценки доступности жилья предлагаем применять модифицированный коэффициент доступности (время, за которое семья может накопить средства для приобретения жилья, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, необходимые для питания и удовлетворения иных базовых потребностей), выражаемый следующим соотношением [2]:
где Кд — коэффициент доступности жилья; С — средняя стоимость 1 м2 жилья, руб./м2; — площадь условной квартиры, м2; Б — среднедушевой годовой доход на душу населения, руб./чел.; М — прожиточный минимум для данного региона, руб./чел.; N — число человек в семье.
Данный показатель имеет аналитические ограничения, так как не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье, средними доходами и первоочередными расходами. Тем не менее, по мнению автора, данный показатель вполне применим при межрегиональных сравнениях доступности жилья.
В настоящем исследовании для сравнительной оценки доступности жилья использовались данные по регионам Центрального федерального округа (ЦФО) за период 2000-2008 гг. При этом в расчетах принимались следующие значения показателей: среднедушевой годовой доход на душу населения, прожиточный минимум в регионе, средняя стоимость 1 м2 жилья (по данным Росстата для соответствующего региона); число человек в семье, получающих доход, — 3 человека (целевой параметр Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище»), площадь условной квартиры — 54 м2 (целевой параметр ФЦП «Жилище»). Результаты расчетов представлены в таблице.
Анализ данных таблицы позволяет сформулировать общий вывод о повышении доступности жилья в России за восьмилетний период в среднем в 1,58 раза. Однако сложившийся к 2008 г. уровень доступности остается катастрофически низким и свидетельствует о необходимости совершенствования и реализации социальных проектов государства в данном направлении. В течение исследуемого периода доступность жилья в ЦФО стабильно превышала средний уровень показателя по России в целом. При этом невозможно не отметить высокую дифференциацию регионов внутри ЦФО. Так, разброс периода накопления в 2000 г. составил от 1198 лет в Тверской области до 47 лет в г. Москве. В 2008 г. разброс уже составил 74 года: от 148 в той же Тверской области до 74 в Курской области. Достойна внимания тенденция изменения доступности жилья в г. Москве — единственном субъекте, продемонстрировавшем снижение показателя.
На общий рост доступности жилья в 2008 г. (выраженного в снижении коэффициента доступности) оказали влияние такие факторы, как рост доходов населения, а также опережающие темпы роста среднедушевого дохода над темпами роста прожиточного минимума, установленного для соответствующего региона. Несмотря на наличие благоприятной тенденции, необходимо отметить, что целевым параметром, установленным в ФЦП «Жилище», для накопления средств на покупку условной квартиры семьей из трех человек являются три года [3].
ГРНТИ 06.61.53 © В. Н. Казаков, 2010 Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук, проф. Ю. В. Вертаковой.
Таблица
Результаты оценки доступности жилья в ЦФО в 2000-2008 гг.
Регион
Потенциал частного инвестирования на душу населения (Б - М)
Средняя цена за м на жилищном рынке (С
Коэффициент доступности жилья (Кд)
2000 г. 2004 г. 2008 г. 2000 г. 2004 г. 2008 г. 2000 г. 2004 г. 2008 г.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Российская Федерация 1071 3959 10246 8678 20 810 52 504 145,85 94,61 92,24
ЦФО, в том числе: 2021 6540 14423 11108 28 433 70 075 98,93 78,26 87,45
Белгородская область 717 2051 8919 5172 13 733 43 430 129,84 120,52 87,65
Брянская область 333 1720 6060 4742 13 978 31 930 256,32 146,28 94,84
Владимирская область 242 1205 5051 5455 16 148 41 260 405,74 241,21 147,04
Воронежская область 623 2034 6125 4586 13 300 35 431 132,50 117,70 104,12
Ивановская область -79 494 4102 4948 11 921 30 675 -1127,3 434,37 134,61
Калужская область 237 1874 7522 7135 15 671 59 922 541,90 150,52 143,39
Костромская область 363 1604 5090 4434 13 530 35 372 219,87 151,83 125,09
Курская область 372 1899 7369 3850 11 741 30 199 186,29 111,29 73,77
Окончание табл.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Липецкая область 797 2468 8137 4794 15 722 37 843 108,27 114,67 83,71
Московская область 561 3004 14606 9663 20 845 62 433 310,04 124,90 76,94
Орловская область 491 1899 6072 6974 13 997 32 349 255,67 132,67 95,90
Рязанская область 172 1447 6928 6458 13 410 40 551 675,84 166,81 105,36
Смоленская область 641 2264 7049 5828 12 982 33 746 163,66 103,21 86,17
Тамбовская область 532 2035 7760 5098 11 822 32 253 172,49 104,57 74,81
Тверская область 120 1595 6386 7986 18 418 52 343 1197,90 207,85 147,54
Тульская область 461 1881 7035 5645 15 813 42 720 220,41 151,32 109,30
Ярославская область 821 2840 7886 6880 18 149 45 110 150,84 115,03 102,96
г. Москва 6180 17 196 27 559 16 281 47 058 127 246 47,42 49,26 83,11
С целью улучшения наглядности графического изображения структурно-динамических процессов доступности жилья в регионах ЦФО рассчитаем степень доступности жилья как показатель, обратный коэффициенту доступности. Об увеличении доступности жилья в регионе будет свидетельствовать рост показателя. Графическая интерпретация результатов расчета представлена на рис. 1. Отметим, что показатель степени доступности жилья для Ивановской области в 2000 г. принял отрицательное значение, что означает отсутствие потенциала частного инвестирования населения, поэтому на графике наблюдается прерывание линии лепестковой диаграммы в 2000 г. на оси, соответствующей Ивановской области.
Рис. 1. Динамика степени доступности жилья в регионах ЦФО за 2000-2008 гг.
Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Изменение жилищной обеспеченности напрямую зависит от объемов строительства нового жилья, физического износа существующего жилищного фонда и численности населения. Строительством жилья в регионах занимаются группы из 5-15 операторов региональных строительных рынков, в основе своей являющиеся вертикально-интегрированными компаниями. Они занимают до 30-50 % рыночной доли региона. Одновременно на рынки российских регионов активно выходят отечественные строительные
мегакорпорации федерального масштаба.
Для выработки направлений регулирования развития регионального строительного кластера, а также параметров взаимодействия крупных корпораций с регионами возможно применение графической модели, предложенной К. С. Горбуновым и С. Ю. Балаевым [1]. Эта модель позволяет выявить возможности инвестиционно-строительных корпораций и фирм в регионе. Принцип моделирования состоит в сопоставлении планов развития строительства в регионе по основным параметрам, текущего рынка жилья и объемов текущего ввода жилья. На базе данных Федеральной службы государственной статистики нами была сформирована графическая модель оценки вероятности насыщения рынка жилья в регионах ЦФО (см. рис. 2).
Горизонтальная шкала на рис. 2 показывает обеспеченность жильем в среднем на одного человека в каждом из анализируемых регионов. Вертикальная шкала показывает количество лет, необходимых для достижения показателя обеспеченности жильем на одного человека на уровне 32 м2 (ориентир — средний уровень развитых стран), при сохранении достигнутых в 2008 г. темпов жилищного строительства в каждом регионе. Точка пересечения вертикальной и горизонтальной шкалы — медиана значений обеспеченности и срока достижения желаемой обеспеченности.
А С. С. 1
Ивановская /
/
Костромой ^ ZLH
♦ [.Москва /
/ ♦ Брянская
♦ Яо6сла&дка$ / 4 Тульская
^^ ♦ Орловская Владимирская Курская _______________
20,0 21^0^^22,0 23,0 24,0 ♦ ^--♦''"Смоленская 0 26,0 27,0 28,0 29,0 Рязанская
------' Тамбовск^йИ in А (алужская ♦ Воронежская f ♦ Липецкая
/ белгородская
♦ Московская
Рис. 2. Оценка вероятности насыщения рынка жилья в регионах ЦФО
Визуально результаты графических построений напоминают бабочку с правым и левым крыльями и серединной частью. Ее анализ позволяет выделить в ЦФО три группы регионов.
I (левое крыло «бабочки») — регионы с большим потенциалом развития строительного кластера и реализации проектов во всех сферах строительной деятельности: Ивановская, Костромская, Ярославская области, г. Москва. Эти регионы привлекательны для крупных корпораций-девелоперов, осуществляющих стратегию региональной экспансии и планирующих масштабные инвестиционные проекты;
II (правое крыло «бабочки») — регионы с высокой вероятностью насыщения рынка в среднесрочном периоде, характеризующиеся высокой степенью рисков снижения темпов строительства и серьезной конкуренцией: Калужская, Рязанская, Тверская, Воронежская, Липецкая, Белгородская, Московская области. Основными сферами присутствия корпораций в регионе могут быть инфраструктурные проекты и промышленность строительных материалов;
III (серединная часть «бабочки») — регионы с динамично развивающимися перспективными рынками жилья с низкой вероятностью насыщения в среднесрочной перспективе: Брянская, Тульская, Владимирская, Орловская, Тульская, Смоленская области. Вход крупных корпораций в такие регионы обоснован в виде генподрядчиков в местных инвестиционных проектах.
С учетом проведенного анализа следует строить региональную политику регулирования предложения на рынке жилищного строительства рыночными методами при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущим гражданам и иным категориям населения, установленным законодательством Российской Федерации. С другой стороны, необходимо обеспечить условия для существенного роста объемов жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения [4]. При этом критерием для принятия управленческих решений может служить показатель годовой строительной активности (ввода в действие жилых домов).
ЛИТЕРАТУРА
1. Балаев С. Ю. Стратегический маркетинг — модель анализа для стратегического выбора региона в сфере строительно-инвестиционной деятельности // Практический маркетинг. 2008. № 6.
2. Косарева Н., Туманов А. Доступно ли россиянам жилье? // Демографический еженедельник Демоскоп Weekly. 2007. № 3007-3008. URL: http:// www.demoskcope.ru
3. Методика оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. Приложение № 9 к федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.
4. Феклистов И. И. Реализация инновационного ресурсного потенциала в строительном комплексе // Известия СПбУЭФ. 2009. № 3. С. 58-62.
