Механизм инвестирования строительной отрасли на основе снижения кредитных процентных ставок Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 336.648

МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ НА ОСНОВЕ СНИЖЕНИЯ КРЕДИТНЫХ ПРОЦЕНТНЫХ СТАВОК

В.В. Шутенко

Институт управления, Ивановский филиал

Автором разработан механизм инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата, предусматривающий кредитование в пределах одной строительной площадки, как частных инвесторов, так и предприятия-застройщика. В рамках предлагаемого механизма одна кредитная организация выдает кредит Застройщику на строительство определенного объекта и параллельно кредитует частного инвестора на приобретение квартир в строящемся доме. Механизм позволит снизить процентные ставки по кредитам, снизить риски, упростить процедуры проверки платёжеспособности. В целом это способствует значительному увеличению объёмов инвестиций в жилищное строительство.

Ключевые слова: инвестирование, строительство, кредитование, процентные ставки по кредитам.

В настоящее время жилищная ипотека выступает как эффективный инвестиционный инструмент, способствующий преодолению низкого уровня доходов, аккумуляции накоплений населения и постепенному выводу экономики страны из кризиса [2]. В результате исследования сложившегося российского рынка ипотеки выявлено, что в настоящее время происходит коррекция процентных ставок по предоставляемым банками ипотечным кредитам в сторону их роста, обусловленная удорожанием привлеченных средств как с внутренних, так и с внешних рынков, а также изменением фиксированных составляющих. Необходимо разработать новый комбинированный механизм инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата. По мнению автора, использование механизма ипотеки в комбинации с параллельным кредитованием строительного бизнеса, станет эффективным инструментом удовлетворения жилищных потребностей граждан и основой для становления в регионах социальноориентированной рыночной экономики при относительно высокой норме прибыли всех участников инвестиционного процесса.

В сложившихся условиях возникла необходимость выявить наиболее перспективные и эффективные методы инвестирования строительной отрасли с целью их возможной комбинации для разработки нового меха-

низма инвестирования. С этой целью доработана и дополнена классификация методов инвестирования строительной сферы, позволившая более обоснованно выявлять перспективные и оптимальные из них в каждом конкретном случае с учетом индивидуальных особенностей инвестиционных проектов за счет предлагаемой автором группировки методов по способам и источникам получения инвестиционных средств:

1. Методы, основанные на привлечении инвестиций посредством кредитования.

1.1. Методы с участием некоммерческих организаций в качестве кредитора:

полное или частичное инвестирование строительства за счет бюджетных средств;

предоставление жилищных субсидий для улучшения жилищных условий;

обеспечение жильем молодых семей; муниципальные облигации и сертификаты;

государственные жилищные сертификаты для военных;

^ предоставление жилья в связи с ликвидацией ветхого и аварийного жилищного фонда.

1.2. Методы с участием кредитной организации в качестве кредитора:

банковское ипотечное кредитование; ^ открытие кредитной линии для приобретателя жилья.

1.3. Метод с участием предприятий в качестве кредитора:

^ с участием строительных обществ (долевое строительство и продажа жилья с рассрочкой платежа);

оказание помощи в приобретении жилья работнику со стороны предприятия.

2. Методы инвестирования, основанные на принципах ссудосбережения:

строительные сберегательные кассы; сберегательные программы и вклады в банках;

паевые инвестиционные фонды; жилищно-строительные накопительные кооперативы.

3. Методы инвестирования, предполагающие использование личных средств инвестора безучастия кредитора:

использование собственных активов инвестора;

личные инвестиционные средства; рента и пожизненное содержание;

^ материнский капитал.

Каждый из перечисленных методов может иметь множество схем реализации. С целью оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе инвестирования строительства и приобретения жилья выполнено их подробное исследование. Обобщив всю информацию, полученную при анализе приметаемых методов инвестирования строительной отрасли [1], автор выполнил их сравнительную оценку, которая обоснованно выделит наиболее доступные из них.

На основании полученных результатов, сделано заключение, что наиболее доступным и эффективным методом инвестирования жилищно-строительной отрасли является открытие кредитной линии для инвесторов, так как при его реализации выдвигается минимальный перечень требований, предъявляемых к инвестору.

Данный метод выступает как перспективный способ решения жилищной проблемы, и как наиболее доступный для большинства потенциальных инвесторов. Он объединяет преимущества долевого строительства жилья и банковского кредитования, уменьшая количество предъявляемых к инвестору требований при реализации метода. Основы-

ваясь на полученных результатах, автор разработал механизм, обеспечивающий инвестиционными ресурсами процессы приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежа с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия параллельных кредитных линий застройщику и инвестору на основе создания благоприятного инвестиционного климата для всех его участников.

Одной из проблем современных строительных организаций, занимающихся возведением жилых объектов, является недостаток собственных средств, которые могут вкладываться в реализацию строительных инвестиционных проектов. Автор предлагает привлечь в общую схему инвестирования строительства кредитные средства банков в форме открытия кредитных линий для застройщика и частных инвесторов.

Новизна предлагаемого механизма заключается в следующем: банк с застройщиком заключают соглашение об участии в механизме инвестирования конкретного объекта строительства. Соглашение предусматривает открытие кредитной линии застройщику под залог его активов, а также открытие кредитных линий всем дольщикам строящегося объекта. Предоставляемая кредитная линия должна удовлетворять требованиям, предъявляемым и застройщиком и инвестором, а также не должна противоречить интересам кредитора. При параллельном кредитовании инвесторов и застройщика, кредитор получит на каждый вложенный рубль прибыль в виде суммы процентов по двум кредитным линиям. Это позволит снизить процентную ставку кредитора для частных инвесторов и застройщика до уровня ставки рефинансирования Центробанка, т.е. до 8,25% годовых. При этом доход кредитора составит суммарную величину, т.е. 16,5% годовых на каждый вложенный рубль. Это позволит при минимальных процентах: банку получить дополнительную прибыль при низком уровне риска, инвесторам (дольщикам) - приобрести жилье, а застройщику - в срок выполнить обязательства по строительству объекта.

Основными участниками подобных инвестиционных проектов являются: застройщик, в лице строительной подрядной

организации; кредитор, как организация, предоставляющая заемные средства на срок под установленные проценты; инвестор -физическое лицо, имеющее свободные инвестиционные средства и желающее вложить их в новое жилье. На основании проведенного исследования, выявлена эффективность механизма для основных заинтересованных сторон: государство, юридическое лицо

(кредитор и заказчик-застройщик) и физическое лицо (инвестор).

Государство получит: экономиче-

ский эффект (налоговые отчисления в бюджет); социальный эффект (обеспечение населения новым жильем; снижение стоимости одного квадратного метра за счет уменьшения себестоимости строительства).

Кредитор приобретет: приток заемщиков, за счет предоставления кредитной линии; суммарный экономический эффект от процентных выплат по кредитной линии, открытой компании-застройщику, а также от кредитных линий инвесгорам-заемщикам; минимальные риски при реализации механизма инвестирования строительства путем открытия кредитных линий.

Заказчик-застройщик имеет: своевременное финансирование в течение всего периода строительства снизит накладные расходы; возведение жилого объекта осуществляется без вложения собственных средств; получение прибыли без инвестиционных затрат со своей стороны; принятые обязательства оканчиваются при сдаче объекта.

Инвестор имеет: приобретение жилья, имея в наличии только 30% стоимости; уменьшение выплат кредитору за счет более низких процентных платежей по сравнению с классическим ипотечным кредитом.

В настоящее время большинство людей, желающих инвестировать средства на приобретение квартиры в новом жилищном фонде, не могут позволить единовременно внести сумму, необходимую для полной оплаты. В связи с этим они вынуждены прибегать к помощи кредитных организаций, предоставляющих жилищные, потребительские и ипотечные кредиты на покупку квартиры. Типовые кредиты выдаются конкретному физическому лицу. Автор предлагает заме-

нить личное кредитование заемщика открытием кредитных линий с участием компании застройщика.

В современной практике открытие кредитной линии физическому лицу не применяется, но это не противоречит законодательным и нормативным документам. Распространена практика открытия кредитной линии юридическому лицу - застройщику. Автор разработал механизм инвестирования, при котором кредитор открывает кредитную линию не только застройщику, но и покупателям квартир.

Актуальность и эффективность предлагаемого механизма определяется следующими моментами: инвестиционные

вложения кредитора в строительную сферу позволят получить значительную прибыль за достаточно короткие сроки (1-2 года); привлечение кредитных средств способствует развитию строительного комплекса в целом; стабильное финансирование работ по возведению жилых объектов снизит накладные расходы по строительству, и уменьшит себестоимость одного квадратного метра, а, следовательно, снизит реализационную цену готовых квартир; открытие кредитной линии для приобретателей квартир, позволит покупать новое благоустроенное жилье, имея в наличии только 30% от его стоимости; открытие кредитной линии для приобретателя квартиры сократит сумму процентов за пользование кредитными средствами; открытие кредитной линии параллельно и покупателю и застройщику снизит процентную ставку по кредиту для каждого из них, при этом ее уровень для каждого из них будет равен ставке рефинансирования, а общий суммарный размер принесет значительную прибыль кредитору.

Недостатком данного механизма инвестирования строительной отрасли является тот факт, что он может применяться только для нового строящегося объекта, и недопустим для операций с недвижимостью на вторичном рынке.

В настоящее время среди кредитных организаций существует острая конкурентная борьба за каждого потенциального платёжеспособного клиента (заемщика). Для того чтобы ограничить круг кредиторов, которые

могут способствовать покупке квартиры в строящемся доме, строительная компания и кредитор заключают соглашение о сотрудничестве. Целью заключения такого договора является поддержание интересов конкретного кредитора, и, тем самым, его заинтересованности в дальнейшем сотрудничестве при реализации возможных последующих проектов с данной строительной организацией. Это позволит привлечь кредитные организации в строительную сферу, а кредиторам гарантирует получение значительного экономического эффекта. Кредитор, воспользовавшийся предложенным механизмом, может получить суммарный экономический эффект, как от инвестиционного кредита компании (застройщику в виде открытия кредитной линии для строительства объекта), так и от предоставления ипотечных кредитов инвесторам (заемщикам также в виде кредитной линии для приобретения объекта).

Важным условием является тот факт, что кредит в виде кредитной линии на приобретение данных квартир можно получить, только у этого кредитора, под залог покупаемой недвижимости. При этом кредитор компенсирует 70% недостающей суммы оплаты квартиры, а 30% инвестор вносит из собственных средств. Своевременное финансирование работ по возведению данного жилого объекта, снизит накладные расходы, уменьшит себестоимость одного квадратного метра, а, следовательно, снизит цену реализации готовых квартир. Ценовое конкурентное преимущество квартиры позволит ее реализовать за короткий срок.

При сравнении действующих механизмов кредитования дольщиков с разработанным автором механизмом инвестирования строительства путем открытия кредитных линий приходим к выводу, что механизм является выгодным для заемщика, так как сумма процентных обязательств перед кредитором существенно снизится. При этом уменьшение процентного бремени позволит привлечь в кредитную организацию большее количество заемщиков, что немаловажно в условиях сильной конкуренции [5].

На основании выполненных исследований автор предлагает уравнения, отражающие эффективность разработанного ме-

ханизма (рис. 1).

Возможность привлечения кредитной организации в разработанный автором инвестиционный механизм обусловила необходимость разработки математической модели. Кредитор готов осуществлять инвестирование строительства жилого объекта, но при максимальной отдаче на каждый вложенный рубль. Таким образом, инвестирование должно исходить из принципа минимального размера целевого фонда кредитора на начало каждого траншевого периода в соответствии с установленным календарным графиком ведения работ. Переменными математической модели являются:

У - размер целевого фонда кредитора на начало периода I (У у1 у2 ... у—>т1п\ где 7 - общий объем целевого фонда, необходимый кредитору на весь срок реализации проекта;

х - количество проданных квадратных метров за период /.

Основные параметры уравнений, используемые в модели:

Л' - общая стоимость возведения объекта на основании сводного сметного расчета стоимости строительства

(£=^+^+^+...+^);

$ - сумма, необходимая застройщику в момент t в соответствии с календарным планом ведения работ;

X - общее количество квадратных метров в реализуемом строящемся объекте (Х=х} +х2+... +х?);

с/ - стоимость одного квадратного метра в момент /;

б/ - коэффициенты, учитывающие увеличение стоимости одного квадратного метра в каждом последующем периоде, начиная с г=0 (¿/=7^0,01);

Ртв ~ процент первоначального взноса инвестора (рИНВ>30%);

Ркред ~ процент от стоимости квартиры, на сумму которого открывается кредитная линия для инвестора (рхкред<70%);

ПСинв ~ ежемесячная процентная ставка, установленная за пользование кредитными средствами для каждого конкретного инвестора;

«Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение» №4 (28) 2011

Методика расчета прибыли от реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия параллельных кредитных линий для застройщика и частных инвесторов

Г

Расчет прибыли для кредитора (77/-)

V

¡3=1 ( (

е Я

с с с

СМЕТ С

пскз

\

\

*КМкз

С *ТТ * К

°кв -Чквм; 1^вз

1-(1+пскз)ЛШкз~1]

( ПГ> ^

Акмдз-\

—С +

СМЕТ

псдз

^ш*цкш*к,

У

у

с - общее количество траншей по кредитной линии для компании-застройщика;

С смет - сметная стоимость работ и услуг по возведению объекта на основании сводного сметного расчета стоимости строительства, руб.;

ПСКЗ - ежемесячная процентная ставка при кредитовании компании-застройщика;

КМкз - срок, на который предоставляется кредит компании-застройщику, месяц;

е - общее количество долыциков-заемщиков, воспользовавшихся услугами кредитора по открытию кредитной линии на приобретение жилья; g - общее количество траншей по кредитной линии для долыцика-заемщика; \А-в - площадь реализуемой квартиры, кв.м.;

Цкв.м. ~ цена за один м2., руб.;

Квз - коэффициент, отражающий долю от стоимости квартиры, на которую выдается ипотечный кредит;

ПСд3 - ежемесячная процентная ставка при кредитовании долыцика-заемщика;

КМд3 - срок, на который предоставляется кредит долыцику-заемщику, мес.; й,/к- шаги расчета при вычислении суммы.

Пк = 3 7 252 641,51 руб.

Расчет прибыли для компании-застройщика (Пкз)

6=1

¡1=1

С

V

НР

НР*Кнр*-------*

V

С

'СМЕТ

т ^ 1 ф

т

V 1 плуу

'СМЕТ * С

\\

ПСКЗ

1-(1+пскз)

I

(КМкз-1)

*Ща

У

Пкз - прибыль компании-застройщика при реализации механизма; а - количество предлагаемых к реализации квартир;

\А-в - площадь реализуемой квартиры, кв.м.;

Цкв.м. ~ цена за один кв.м., руб.;

с - общее количество траншей по кредитной линии для компании-застройщика;

С смет - сметная стоимость работ и услуг по возведению объекта на основании сводного сметного расчета стоимости строительства, руб.;

ПСкз - ежемесячная процентная ставка при кредитовании компании-застройщика;

КМкз ~ срок, на который предоставляется кредит компании-застройщику, месяц;

Ь, (I- шаг расчета при вычислении сумм;

НР - величина накладных расходов стоимости строительства на основании сметной документации, руб.;

КНР - коэффициент определения доли условно-переменной части накладных расходов - 50%;

Тф - фактическая продолжительность строительства, месяцев;

Тил ~ плановая продолжительность строительства, месяцев.

С,

СМЕТ

= 35 810 766,00 руб.

Пкз = 35 229 490,09 руб.

Рис. 1. Методика расчета прибыли от реализации разработанного механизма

40

^1

Экономические науки

КМинв ~ срок, на который открывается кредитная линия для каждого конкретного инвестора в соответствии с условиями договора;

ПСкз ~ ежемесячная процентная ставка, установленная за пользование кредитными средствами для компании-застройщика;

КМкз ~ срок, на который открывается кредитная линия для компании-застройщика.

Искомой переменной в модели является размер целевого фонда кредитора 7. Критерий оптимальности модели показывает, что кредитор минимизирует объем инвестиционной массы, перечисляемой компании-застройщику путем открытия кредитной линии.

Таким образом, искомую модель расчета формулируем следующим образом: «Определить минимальный объем целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов» [4].

Условия модели соответствуют ограничениям на размер инвестиций необходимых для своевременного осуществления строительно-монтажных работ на объекте в момент времени t. Величина инвестиций, необходимая застройщику в каждый момент /, складывается из суммы следующих финансовых потоков: размер суммы, получаемой от реализации х количества квадратных метров по цене а в момент времени /; размер суммы процентных платежей за пользование инвесторами средствами кредитора в момент времени /; величина процентных платежей за привлечение кредитных средств со стороны застройщика в момент времени /; размер целевого фонда кредитора на момент времени /, составляющий разницу между величиной инвестиций £ в момент времени I и суммой первых трех слагаемых.

Ограничение отражает соотношение между суммой, получаемой кредитором на момент времени /, и минимального размера суммы, необходимой застройщику в момент /, в соответствии с календарным планом ведения работ.

Тогда целевая функция модели имеет

вид:

Ш1П

I/

(3)

Для более наглядного описания модели автор вводит следующие обозначения:

/ = х*а*¿1*I*рИНВ - размер первоначального взноса инвестора за х количество квадратных метров в размере р % от цены а в момент времени /;

к = х* а* с1 * I * Рхрщ - размер суммы, недостающей инвестору для приобретения х количества квадратных метров по цене а, на которую открывается кредитная линия;

т =

ПС;

ИНВ

- величина

1-(1 + псшв)-{КМинв~1)

процентной ставки для инвестора, необходимая для расчета ежемесячного размера платежа в пользу кредитора;

км

- величина ежеме-

инв

сячного платежа основного долга инвестора без учета начисленных кредитором процентов;

ПС

И =-------------юч -----7- - величина про-

1-(1 + пскз)~(КМкз~г>

центной ставки для застройщика, необходимая для расчета ежемесячного размера платежа в пользу кредитора.

С учетом принятых обозначений модель имеет следующий вид:

1=0

^ шіп,

І=\

х1 + х2 +... + Xі < X

Я1+£2=5. /°+/>£°,

(4)

(5)

(6) (7)

t=l,...,T-l

t=T

f + £(*' •m*g') + '£(y'4,-y’) + y' >S',

т=0 т=0

10 10 10 10

Ограничения модели [3]:

(4) - линейная функция;

(5) - сумма квадратных метров х', реализуемых в различные периоды t должна быть меньше либо равна общей сумме квадратных метров X, предлагаемых к реализации;

(6) - сумма объемов средств необходимая застройщику в момент /, в соответствии с календарным планом ведения работ, равная общей стоимости строительства объекта Л’;

(7) - сумма размера первоначального взноса инвестора за х количество квадратных метров в размере р % от цены а в момент времени / и размер целевого фонда кредитора на начало периода / должны быть больше либо равны сумме средств необходимой застройщику в момент /, в соответствии с календарным планом ведения работ;

(8) - суммарная величина, состоящая из объема средств, вырученных от реализации квадратных метров х1 в момент t, суммы ежемесячных платежей инвесторов в пользу кредитора с учетом процентов за использование заемных средств, суммы ежемесячных платежей застройщика в пользу кредитора с учетом процентов за использование заемных средств и размера целевого фонда кредитора на начало периода /, которая должна быть больше либо равна сумме средств необходимой застройщику в момент /, в соответствии с календарным планом ведения работ;

(9) - суммарная величина, состоящая из объема средств, вырученных от реализации квадратных метров х1 в момент t, суммы ежемесячных платежей инвесторов в пользу кредитора с учетом процентов за использование заемных средств, суммы

(8)

(9)

(10)

погашения задолженности застройщика в пользу кредитора с учетом процентов за использование заемных средств и размера целевого фонда кредитора на начало периода t, которая равна сумме средств S', необходимой застройщику для окончания возведения объекта, в соответствии с календарным планом ведения работ;

(10) - условие не отрицательности переменных.

Разработанная автором модель является задачей линейного программирования, которая решается с помощью симплекс-метода. Размерность составляет: 11 параметров и 22 неизвестные. Задача такой размерности решается на персональном компьютере с помощью программы STORM.

Таким образом, разработанная автором модель позволит произвести расчет и оптимизацию объема денежных средств, необходимого кредитору для обеспечения компании застройщика инвестиционными ресурсами с целью планового выполнения строительных работ по возведению жилого объекта. Ввод скорректированных, в соответствии с изменяющимися условиями переменных, позволит кредитору определить оптимальный объем денежных средств на период t и, таким образом, активизировать и стабилизировать объемы жилищного строительства.

Научная новизна полученных результатов работы в целом определяется тем, что уточненная классификация методов эффективного инвестирования жилищно-строительной отрасли по способам и источникам получения инвестиционных средств, разработанный экономикоорганизационный механизм обеспечения инвестиционными ресурсами процессов

строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитной линии, разработанная методика расчета экономического эффекта от реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия параллельных кредитных линий для компании-застройщика и для частных инвесторов, разработанная математическая модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов, а также уточненная методика оценки инвестиционных рисков компании-застройщика в рамках механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитной линии с учетом вероятностей их возникновения и возможных потерь - направлены на создание привлекательного инвестиционного климата при инвестировании строительной отрасли.

*Издание статьи осуществлено при финансовой поддержке РГНФ, проект № 11-32-00374а2.

ЛИТЕРАТУРА

1. Шутенко, В.В. Анализ и оценка основных методов инвестирования жилищно-строительной сферы / P.M. Алоян, В.И. Ларин, В.В. Шутенко // Информационная среда вуза: Материалы XIV Международной научно-технической конференции. / Ивановский государственный архитектурно-строительный университет. - Иваново, 2007. - С. 308-312.

2. Шутенко, В.В. Механизм инвестирования строительных организаций с привлечением ипотечных кредитных средств / В.И. Ларин, В.В. Шутенко II Строительные материалы / Научно-технический и производственный журнал. - Москва, сентябрь 2006,№9.-С. 33-35.

3. Шутенко, В.В. Моделирование процесса финансирования строительства жилых объектов / Н.В. Заянчуковская, В.В. Шутенко II Информационная среда вуза: Материалы XV Международной научно-технической конференции. / Ивановский государственный архитектурно-строительный университет. -Иваново, 2008.

4. Шутенко, В.В. Оптимизация объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов / Н.В. Заянчуковская, В.В. Шутенко II Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. / Российская академия естествознания. Ивановский государственный химико-технологический университет. - Иваново, 2008, № 1. - С. 23-28.

5. Шутенко, В.В. Формирование системы обеспечения финансовыми ресурсами процессов приобретения и строительства жилья. Монография / Ю.Е. Бобылева, В.В. Шутенко. - ГОУВПО «Ивановский государственный энергетический университет имени В.И. Ленина», ГОУДПО МЦПКиППС. - Иваново, 2006. - 280 с.

Рукопись поступила в редакцию 29.04.2011.

THE MECHANISM OF BUILDING SECTOR INSURANCE ON THE BASIS OF LENDING INTEREST

RATES DECREASING

V. Shutenko

The author has developed a mechanism of building sector insurance on the basis of attractive investment climate creation. The mechanism provides for lending of private investors and speculative builders within the scope of one building area. In the network of the mechanism offered one lending agency credits the Developer for building certain object and at the same time credits the private investor for purchasing the flats in the house under construction. The mechanism allows to decrease credit interest rates, reduce risks, and simplify the procedures of credibility check. It promotes significant increasing of residential housing investment volume.

Keywords: investment, building, lending, credit interest rates.