Актуальные вопросы финансирования банками жилищного строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Актуальные вопросы финансирования банками жилищного строительства*

А.В. Крысин

председатель Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка (г. Москва)

Андрей Викторович Крысин, [email protected]

О целесообразности государственных программ, направленных на финансирование жилищного строительства путем развития рынка ипотечных ценных бумаг

Одним из основных механизмов, призванных обеспечить доступность жилья, оживить финансовые потоки для покупателей и застройщиков, является рынок ипотечных ценных бумаг. Именно в этих целях запущены Программа инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку Внешэкономбанка и Программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК, Агентство) по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья. В связи с этим Программа АИЖК привлекает большое внимание и пользуется значительным спросом у ипотечных кредиторов.

Согласно Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет производиться банками как самостоятельно - путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала - путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипо-

текой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.

В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

На первом этапе развития стратегии (до конца 2012 года) доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45 процентов. Это может быть достигнуто за счет активизации и укрупнения государственных программ, реализуемых институтами развития и пользующихся большим спросом участников рынка ипотеки. В связи с этим банки - члены Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию предлагают увеличить объем средств, направляемых на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг, для более полного удовлетворения спроса потенциальных участников программ. По расчетам экспертов, объем выпуска ипотечных ценных бумаг должен достичь 261288 миллиардов рублей. Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг за прошлые годы, целевой объем выпуска в

5 раз превышает лучший показатель - уровень 2008 года. Без укрупнения программ институтов развития названный показатель в этом и следующем годах недостижим.

Объем Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием - 20 миллиардов рублей, и Программа уже реализуется. Одновременно Агентство разрабатывает следующую Программу приобре-

* Статья подготовлена по материалам доклада на пленарном заседании XIV Национального конгресса по недвижимости.

тения облигаций с ипотечным покрытием. Мы полагаем, что эта программа, в которой учтены пожелания банков, работающих на ипотечном рынке, будет крупнее и в большей степени соответствовать ожиданиям рынка, в частности:

• предусматривать возможность структурирования выпусков ипотечных ценных бумаг с мезонинным траншем облигаций и обязательство Агентства приобретать такие транши. Эта задача предусмотрена проектом Стратегии группы компаний АИЖК на 20112020 годы;

• предусматривать промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций, а также погашение займов в рамках промежуточного финансирования за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием.

Хотелось бы, чтобы Программа была адаптирована для средних и малых банков - целевую категорию партнеров АИЖК, поскольку крупные банки зачастую не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг и используют иные механизмы финансирования.

Прогнозного показателя по выпуску облигаций с ипотечным покрытием можно достичь, направив через АИЖК средства пенсионных накоплений в объеме 130-140 миллиардов рублей на поддержку выпусков ипотечных ценных бумаг, основанных на кредитах на приобретение вторичного жилья.

Банковское сообщество поддерживает Программу Внешэкономбанка, но вместе с тем отмечает узкий круг банков - потенциальных участников этого проекта, объективно заданный ее параметрам. Как известно, основная цель Программы инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку Внешэкономбанка состоит в том, чтобы сделать доступным ипотечное кредитование для населения. Для этого предполагается рефинансировать ипотечные кредиты инвестированием средств накопительной части трудовой пенсии и собственных средств Внешэкономбанка в облига-

ции с ипотечным покрытием. В рамках этой Программы до конца 2013 года планируется выкупить ипотечные облигации на сумму 150 миллиардов рублей у банков и АИЖК. Лимит одобренных заявок в 150 миллиардов рублей был выбран еще в августе 2010 года. В декабре 2010 года была утверждена Концепция стимулирования строительства доступного жилья, предусматривающая льготное рефинансирование кредитов, предоставленных банками застройщикам жилья экономического класса по ставке не выше 10 процентов годовых. Банки - участники Программы должны получить средства по ставке 3 процента годовых на срок до 31 декабря 2013 года, их объем может составить до 1/3 средств, предоставляемых банку в рамках Программы.

Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах реализуется медленно и в связи с этим продлена до конца 2013 года (на первое января 2011 года по Программе выдано кредитов на 11,6 миллиарда рублей, что составляет 8 процентов от объема Программы выкупа облигаций).

Приоритетом Программы Внешэкономбанка является первичный рынок жилья, где количество ипотечных сделок не так велико, как на вторичном рынке. Условия Программы специфичны и могут считаться приемлемыми только для крупных государственных банков. Однако, как известно, основная доля сделок с недвижимостью все же совершается на вторичном рынке. По этой причине на оживление рынка в целом большее влияние окажут сделки с вторичным жильем, а значит, программы АИЖК по развитию рынка ипотечных ценных бумаг более актуальны и востребованы.

О факторах, сдерживающих жилищное финансирование

Распространено мнение (и во многом обоснованное), что на начальном этапе строительства получить кредит в банке нереально. Под объекты с 50-процентной готовностью банковский кредит получить мож-

но, а под новую стройку - нет. Допустим, что у застройщика имеются, скажем, 30 процентов собственных средств, что уже позволяет рассчитывать на кредитование. Однако зачастую застройщики не имеют возможности финансирования стартового этапа.

И все же основополагающим фактором для банков в выборе застройщика в качестве клиента была и остается надежность строительных организаций. Не секрет, что даже самая надежная строительная компания в начале реализации своего проекта в силу всем понятных причин не может гарантировать успешное завершение работы.

Банки - члены Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию весной этого года приняли участие в опросе, проведенном агентством «Эксперт РА» совместно с АИЖК по вопросам кредитования жилищного строительства. Авторы этого исследования отмечают следующие факторы, сдерживающие кредитование:

• «низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем;

• неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье и, как следствие, невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога;

• частые переносы сроков завершения строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы;

• непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний, наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т. п.) предопределяют сложности в оценке качества проектов и заемщиков;

• нежелание, как следствие, большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, по закону № 214-ФЗ) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов);

• дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администра-

ций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования;

• отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство чревато риском утраты залога в случае смены местной администрации;

• невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов;

• незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом».

Известны оценки экспертов о вероятности кризисных явлений на рынке новостроек в ближайшие годы (условно говоря, после 2014 года, когда рынок получит достаточное развитие). В настоящее время на развитии рынка сказываются сравнительно высокий уровень процентных ставок по кредитам и недостаточная платежеспособность возможных покупателей жилья.

Вместе с тем отмечается постепенный рост доступности ипотеки для клиентов на первичном рынке с тенденцией сближения условий кредитования на первичном и вторичном рынках жилья. Есть прогнозы о снижении ставок на инвестиционный период до 11,5-12 процентов в рублях в ближайшие 2-3 года.

Взаимоотношения банков и застройщиков в посткризисный период

По результатам опроса агентства «Эксперт РА» и АИЖК банков - членов Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию после окончания кризиса предполагается сокращение числа банков, заинтересованных в кредитовании жилищного строительства и ужесточение требований к заемщикам и качеству проектов.

В числе уже наблюдаемых и прогнозируемых в ближайшем будущем изменений в подходах банков к минимизации рисков жилищного строительства отмечаются:

• переход от модели кредитования под залог к проектному финансированию;

• переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в том числе в рамках сдачи его в аренду);

• ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат, в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов);

• выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль);

• приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам, а не крупным компаниям, имеющим множество проектов;

• переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) конкретного проекта;

• повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами;

• большее внимание к источнику погашения кредита, то есть более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме или комплексе;

• в качестве источника погашения все чаще рассматривается выручка от сдачи недвижимости в аренду, а не от продажи жилья;

• повышение требований к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика;

• усиленный контроль качества подготовки проектной документации;

• оказание предпочтения строительным компаниям, работающим в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ;

• более пристальное внимание обращается на анализ взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т. п.).

Возможно ли торможение рынка, и как его преодолеть

Разумеется, жизнь не стоит на месте, и есть все основания полагать, что объективно жесткие требования банков, предъявляемые к застройщикам сегодня, в дальнейшем будут смягчаться. Скажем, предъявляемые банками требования к опыту работы строительных фирм на рынке могут существенно сократиться, допустим, с трех до двух лет.

Вместе с тем вполне оправданны кажущиеся чрезмерно завышенными требования банков к своим клиентам-застройщикам к соблюдению ими финансовой дисциплины и ответственности, определению и соблюдению доли их участия в реализуемых проектах и качеству строительства в целом.

Эксперты рынка обращают внимание на возможный дефицит жилья в ближайшие год-два вследствие фактической остановки строительства в кризисный период. И это опасение нельзя игнорировать. Действительно, сейчас идет ввод в эксплуатацию ранее, фактически до кризиса, начатых строительных объектов, а затем на рынке может наступить «строительная пауза», как следствие кризиса. Отсюда и первопричина опасений по поводу торможения рынка: как строительного, так и ипотечного.

Заслуживает внимания и другой основополагающий вывод из проведенного опроса банков: крепнущее убеждение банков в целесообразности «смены вех», а именно в акцентировании внимания на проектном финансировании в противовес практике кредитования под залог. Не секрет, что известные рынку риски могут быть устранены именно в формате проектного финансирования, скажем, риск недостроя или риск затрудненной реализации построенного жилья в условиях спада спроса на квартиры.

Однако это затратное направление деятельности для банков, и это обстоятельство

нужно учитывать, когда речь идет о желании и готовности банков взаимодействовать с застройщиками, ведь фактор рентабельности в банковской деятельности был и остается основополагающим.

Нельзя обойти вниманием и предложения найти золотую середину в деловых контактах банков и строителей. И здесь целесообразно внимательнее присмотреться к перспективе возможного взаимодействия банков, их клиентов-застройщиков и государства. Эта идея (высказанная в ходе анализа результатов опроса банков) не лишена оснований. Роль государственных структур как потенциального соинвестора может заинтересовать банки, так как подразумевает для них определенное снижение затрат на участие в строительных проектах.

Можно приветствовать и усилия АИЖК по привлечению к участию в Программе «Стимул» региональных властных структур, в частности, в размещении государственных заказов на жилищное строительство.

О возрастающей роли закрытых паевых инвестиционных фондов

Наряду с кредитованием приобретения готовых квартир на вторичном рынке жилья и покупкой квартир в строящихся домах под залог прав требования на приобретаемую квартиру современным инструментом привлечения инвестиций в различные сектора экономики, в том числе, строительство, позволяющим снизить стоимость финансирования, являются закрытые паевые инвестиционные фонды (далее - ЗПИФ).

Паевые инвестиционные фонды (далее - ПИФ) появились на фондовом рынке Российской Федерации относительно недавно, но уже зарекомендовали себя как перспективный инструмент привлечения инвестиций в экономику страны и решения государственных задач. ПИФы создавались как аналог инструментов коллективного инвестирования в США и полностью соответствуют мировой практике использованию таких инструментов для привлечения инвестиций. Достаточно сказать, что более половины коммерческой недвижимости в США эксплуатируются через REITs - ана-

лог российских ЗПИФов недвижимости. Кстати, именно через ипотечный ПИФ была осуществлена первая в России сделка секьюритизации закладных и продажа их зарубежному инвестору.

Возрастает роль фондов недвижимости в финансировании строительства жилья и реализации Национального проекта «Доступное жилье». Инвесторами в этих фондах выступают негосударственные пенсионные фонды, частные российские и зарубежные инвесторы, различные международные фонды, банки. Примером может служить строительство коттеджного поселка эконом-класса «Воскресенское» в Калужской области (Европейский трастовый банк выступил одним из инициаторов реализации этого проекта). Конфигурация проекта выглядит следующим образом:

• заказчик строительства и один из инвесторов - компания ООО «Домстрой-регион», осуществляющая основные строительные работы;

• ЗПИФ недвижимости «Доступное жилье» привлек средства рыночных инвесторов для финансирования проекта;

• администрация Калужской области строит дорогу к поселку за счет собственных средств и средств Инвестиционного фонда Российской Федерации;

• Европейский трастовый банк участвует в проекте в качестве координатора и банка-кредитора.

АИЖК включило этот проект в Программу «Стимул», что позволяет понизить риски инвесторов, застройщика и банка - кредитора проекта и облегчает привлечение в проект внешнего финансирования.

Об указании Банка России № 2612-У

В настоящее время банковское сообщество активно обсуждает вступающее в силу с 1 января 2012 года указание Банка России от 20 апреля 2011 года № 2612-У, касающееся деятельности ПИФов, в том числе ПИФов недвижимости, и вносящее изменения в положение № 283-П.

Документом устанавливается нижняя планка для создания резервов под паи ПИФов, находящихся на балансах банков, -21 процент от величины дебиторской задолженности на балансе ПИФов (например по договорам строительного подряда на ПИФе недвижимости) независимо от качества и реального риска по этой задолженности, а также повышенный коэффициент риска (1,5) по вложениям во все паевые фонды при расчете коэффициента достаточности капитала Н1. Эти нормы ставят барьер между банками и паевыми фондами и могут привести к отказу банков от этого финансового инструмента. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на ряд ключевых моментов.

Вполне вероятен вариант, при котором классификационные показатели в соответствии с действующей в банке нормативной документацией будут оценены как «хорошие», следовательно, установление ограничения минимально возможного процента резервирования нецелесообразно и может привести к необоснованному начислению излишнего резерва.

В соответствии с изменениями, внесенными в положение Банка России № 283-П, касающимися недвижимого имущества, правам требования по договорам долевого участия в строительстве, полученным банком по договорам об отступном или по договорам о залоге, а также по вложениям в паи паевых инвестиционных фондов, активы которых составляет имущество, банки будут обязаны формировать резерв в зависимости от срока нахождения имущества на балансе в размере от 10 до 75 процентов. Такой подход является экономически неоправданным, так как не учитывает ни справедливую стоимость актива и его реальное обесценение, ни состояние рынка, ни причины удержания актива на балансе (например, реализация актива в настоящий момент принесет банку меньшую прибыль, чем его реализация в будущем). Справедливость последнего утверждения наглядно подтверждает финансово-экономический кризис, когда вследствие роста неплатежей банки получили по отступному существенный объем активов, в том числе и недвижи-

мое имущество, стоимость которого на тот момент так же существенно снизилась (на 30-50 процентов по отношению к докризисному уровню). Реализация этого имущества непосредственно после получения обусловила бы фактическую фиксацию банками убытков и негативно сказалась бы на их финансовом положении. В такой ситуации вполне оправданным выглядит удержание этого актива до увеличения его справедливой стоимости.

Рациональным представляется подход, при котором наиболее надежной оценкой стоимости актива является его справедливая стоимость, определяемая в том числе рыночными ценами.

Создаваемый резерв - это отражение обесценения стоимости актива, изменение его справедливой стоимости, в том числе по сравнению со стоимостью приобретения.

Изменения косвенно ограничивают возможность инвестирования кредитных организаций в паи инвестиционных фондов, активы которых составляет недвижимое имущество, и, как следствие, ограничивают возможность получения дохода по этому виду ценных бумаг.

Кроме того, в указании № 2612-У не учитывается доля участия кредитной организации в фонде, а также структура и качество вложений паевого инвестиционного фонда, что является существенными показателями уровня риска проводимых операций.

Следует отметить, что инвестиционная структура деятельности ПИФа недвижимости изначально предполагает длительный производственный цикл (например приобретение земли, изменение ее кадастрового назначения, разделение на участки, возведение на них жилой недвижимости (коттеджей), их реализация). Срок реализации проекта такого уровня составляет 3-5 лет.

С учетом предложенных ставок резервирования участие банков в таких проектах может существенно сократиться, что негативно скажется на эффективности этого инструмента.

По поводу формирования (до момента реализации) резерва переданного банком на баланс дочерней организации имущества (полученного по отступному) с приме-

нением коэффициентов резервирования в зависимости от длительности нахождения указанного имущества на балансе банка следует отметить, что при передаче имущества оно списывается с баланса банка. Таким образом, фактически отсутствует база резерва, которой (по действующей нормативной базе Банка России) являются остатки на соответствующих лицевых счетах. В таком случае имущество на балансе банка отсутствует, и объект резервирования не ясен.

Подводя итог сказанному, отмечу, что следствием запрета со стороны регулятора рынка целому классу инвесторов участвовать в ПИФах может стать следующее:

• серьезные последствия для фондового рынка, рынка коллективных инвестиций;

• существенное ограничение инструментария для создания мирового финансового центра в Российской Федерации;

• снижение финансирования строительной индустрии, а также других отраслей экономики, в которых ПИФы сегодня играют заметную роль.

Указание Банка России № 2613-У

об изменениях инструкции Банка

России № 110-И «Об обязательных нормативах» как фактор сдерживания финансирования жилищного строительства

Можно отметить, что банки объективно готовы к более углубленному взаимодействию со строительным сектором. Инвестиционное направление банковского бизнеса сопряжено с определенной долей риска. И здесь важно обратить внимание на идущую сейчас в банковском сообществе дискуссию, конечный результат которой может существенно повлиять на характер и перспективы такого взаимодействия. Речь идет об изменениях, внесенных регулятором рынка - Банком России в ключевой для банков нормативный документ - инструкцию Банка России № 110-И «Об обязательных нормативах» своим указанием от 20 апреля 2011 года № 2613-У.

По мнению банков, в целом внесенные изменения приведут к ограничению возможности размещения средств, снижению кредитного портфеля, прекращению деятельности отдельных организаций.

Введение повышенного коэффициента (1,5) для расчета норматива достаточности капитала банков по активам, перечисленным в инструкции Банка России № 110-И, является весьма существенным ужесточением требований к достаточности капитала кредитных организаций. Повышение требований к достаточности капитала является серьезным фактором, сдерживающим рост кредитования в банковском секторе.

В первую очередь рост кредитования будет сдерживаться в сегменте кредитования малого бизнеса. По сути, покупка недвижимости малым бизнесом на сумму более 50 миллионов рублей классифицируется регулятором как повышенный риск. Совершенно непонятна природа граничного значения - 50 миллионов рублей.

По мнению банков, введение кодов, устанавливающих повышенный коэффициент риска (1,1) по кредитным требованиям и требованиям к начисленным процентам по ссудам, предоставленным заемщикам, не давшим согласие на представление информации в бюро кредитных историй, является необоснованным и некорректным. Этот вывод обусловлен следующим:

• в соответствии с Федеральным законом № 218 «О кредитных историях» для передачи кредитной истории заемщика в бюро кредитных историй требуется его добровольное согласие;

• оценка заемщиков проводится в соответствии с положением Банка России № 254-П, на основании которого выносится профессиональное суждение с отнесением ссудной задолженности к соответствующей категории качества.

Для расчета Н1 будет применяться коэффициент 1,5 по следующим активам:

1) кредитные требования и требования к получению процентов по ссудам, предоставленным заемщикам (кроме ссуд с рейтингом долгосрочной кредитоспособности по обязательствам в инвалюте и рублях,

присвоенном агентствами S&P или Fitch на уровне не ниже «В» либо Moody’s - не ниже «В2» или сопоставимым с российскими рейтинговыми агентствами), и направленных:

• на покупку недвижимости, включая землю (кроме случаев, когда кредит предоставляется юридическому лицу на осуществление инвестиционного проекта в соответствии с Федеральным законом № 39, и если эта цель предусмотрена в кредитном договоре);

• на приобретение жилья под залог жилья физическим лицом в сумме, не превышающей 50 миллионов рублей;

• на покупку недвижимости (включая землю) малым или индивидуальным предпринимателем в сумме, не превышающей 100 миллионов рублей.

Этот коэффициент будет применяться независимо от категории их качества и финансового состояния заемщика;

2) ограничения на перевод средств на счета клиентов в другие кредитные организации или на предоставление кредитов, направляемых в том числе на приобретение недвижимого имущества, развитие жилищного строительства. Эти ограничения серьезно затрагивают интересы клиентов, необоснованно снижают их деловую активность и увеличивают операционные расходы;

3) кредитные требования и требования к получению процентов по ссудам, предоставленным юридическим лицам - страховщикам, созданным для осуществления страхования, перестрахования, взаимного страхования;

4)кредитные требования и требования к получению процентов по ипотечным ссудам величиной более 50 миллионов рублей, предоставленным физическим лицам при одновременном соблюдении двух условий:

• первоначальный взнос заемщика за недвижимость в залоге осуществляется за счет его собственных средств и составляет менее 20 процентов от текущей (справедливой) стоимости залога;

• соотношение величины основного долга по ссуде к текущей (справед-

ливой) стоимости предмета залога на дату расчета составляет более 80 процентов (кроме ссуд с соотношением величины основного долга к текущей стоимости залога от 80 до 90 процентов при наличии договора страхования ответственности заемщика со страховой суммой не менее 10 процентов от первоначальной стоимости залога и наличия у страховой компании рейтинга не ниже «ВВ», присвоенного S&P, Fitch или Moody’s, или при передаче в перестрахование не менее 50 процентов риска выплаты страхового возмещения перестраховочной организации, владельцем которой (50% + 1 акция) является государство или хозяйственное общество, принадлежащее государству (50% +

1 акция), или если рейтинг перестраховочной компании не ниже «ВВВ», присвоенного S&P, Fitch или Moody’s. Исключение не применяется при условии первоначального взноса менее 10 процентов и при соотношении основного долга к стоимости залога свыше 90 процентов).

Такой подробный анализ возможных результатов применения вновь вводимых документов приведен для того, чтобы, с одной стороны, привлечь внимание регулятора рынка к ключевым аспектам, которые могут негативно повлиять на возможность кредитования банками, в том числе в сфере жилищного строительства, а с другой -разъяснить партнерам банков, занятым в строительном бизнесе, параметры и мотивацию действий банков в связи с вновь принятыми документами Банка России.

ЛИТЕРАТУРА

1. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года : распоряжение Правительства Российской Федерации от 19 июля

2010 года № 1201-р.

2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Россий-

ской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

3. О внесении изменений в положение Банка России от 20 марта 2006 года № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери» : указание Центрального банка Российской Федерации от 20 апреля

2011 года № 2612-У.

4.О внесении изменений в инструкцию Банка России от 16 января 2004 года № 110-И «Об обязательных нормативах банков» : указание Центрального банка Российской Федерации от 20 апреля 2011

* *

года № 2613-У.

5. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности : положение Центрального банка Российской Федерации от 26 марта 2004 года № 254-П.

6. О кредитных историях : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 218.

7. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ.

LAW FIRM

nektorov, saveliev

& partners

+7 (495) B4B 81 7B

[email protected]

www.nsplaw.ru

ОБЗОР НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИИ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СОСТОЯНИЮ НА 10. 11. 2011

юрист юридической фирмы «Некторов, Савельев Некторов, Савельев и

Е. Знаменская и Партнеры»

А. Киселев - юрист юридической фирмы Партнеры»

I. Для регистрации права собственности на выделенный земельный участок лицо не обязано предоставлять согласие арендатора первоначального земельного участка на его разделение, если здание, под которым расположен выделенный земельный участок, передано этому лицу на праве собственности (ООО «Арен» VS Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области. Дело № 7088/11*).

ОАО «Пензхиммаш» передало в уставный капитал ООО «Арен» здание, расположенное на земельном участке, частью которого ОАО «Пензхиммаш» владело на основании договора аренды. Впоследствии постановлением администрации города Пензы прекращено право аренды ОАО «Пензхиммаш» на два земельных участка, являющихся частями первоначального земельного участка. По договору купли-продажи ООО «Арен» приобрело один из образованных земельных участков, однако Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление) отказало в государственной регистрации права собственности ООО «Арен» на этот земельный участок по причине непредставления необходимых документов, в том числе согласия ОАО «Пензхиммаш» как арендатора первоначального участка на его разделение. ООО «Арен» обратилось в суд о признании указанного решения Управления недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций заявленные ООО «Арен» требования удовлетворили, суд же кассационной инстанции согласился с Управлением.

Однако поскольку при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, судебная коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) пришла к выводу о том, что право аренды ООО «Арен» на спорный земельный участок возникло в силу

Продолжение на с. вв

* Подробнее с материалами дел вы можете ознакомиться на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru/