CC BY
41
Опыт реконструкции специализированных жилых помещений в городе Кемерово
В.И. Рубанов
начальник юридического отдела комитета по жилищным вопросам администрации города Кемерово
Постановлением администрации города Кемерово от 7 сентября 1998 года № 112 «О положении «О специализированных жилых помещениях в специализированных домах гостиничного типа муниципального жилищного фонда» в целях упорядочения распределения и пользования жилыми помещениями в общежитиях гостиничного типа муниципального жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» указанным общежитиям придан статус специализированных домов гостиничного типа, а жилым помещениям в них - статус специализированных жилых помещений. Так, согласно статье 6 указанного Федерального закона собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27 ноября 1998 года № 91 утверждено Положение «О специализированных жилых помещениях в специализированных домах гостиничного типа муниципального жилищного фонда» (далее - Положение). В соответствии с Положением специализированные жилые помещения в домах гостиничного типа предназначались для временного проживания граж-
дан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не подлежали приватизации, разделу, бронированию. По истечении определенного периода времени власти города планировали переселять граждан в полноценное жилье, но ввиду сложившейся экономической обстановки в стране в целом, и в регионе в частности, такое переселение оказалось невозможным из-за отсутствия денежных средств в городском бюджете, а также из-за отсутствия планового капитального строительства жилья, осуществляемого за счет бюджетных средств города.
Поскольку специализированные жилые помещения имеют специальный статус, в городе Кемерово права граждан, проживающих в малогабаритных комнатах гостиничного типа, были значительно ограничены. На протяжении долгого периода времени открытым оставался вопрос о возможности приобретения в собственность специализированных жилых помещений в домах гостиничного типа муниципального жилищного фонда города Кемерово. В первую очередь это было связано с конструктивными особенностями домов гостиничного типа, представляющими собой девятиэтажные дома с узкими длинными коридорами, по обе стороны которых расположены жилые комнаты, жилая площадь которых составляет 12, 14 и 18 квадратных метров.
Такая планировка комнат в домах гостиничного типа не соответствовала требованиям, предъявляемым существовавшим законодательством и СНиПами к жилым помещениям:
• малометражность самих комнат;
• отсутствие полноценной изолированной кухни, площадь которой должна быть не менее 5 квадратных метров;
• несовершенные системы вентиляции, освещения и т. п.
Все это не позволяло причислить такие комнаты к полноценным жилым помещениям, и, как следствие, являлось препятствием для передачи комнат в собственность путем приватизации.
Однако на так называемом «черном» рынке недвижимости специализированное жилье успешно продавалось и покупалось. Риелторы находили массу способов оформления сделок с таким жильем. Подобные услуги обходились населению не только достаточно дорого, но и отнимали много времени - порой оформление документов затягивалось до года. Да и гарантии того, что документы действительно будут оформлены, весьма сомнительны. Покупатели шли на большой риск, приобретая так называемые «гостинки». Зачастую граждане, решившие приобрести специализированное жилое помещение, оставались и без жилья, и без денег, уплаченных ими за «покупку» такого помещения.
В администрацию города стали поступать заявления от населения с просьбой найти выход из сложившейся ситуации и рассмотреть вопрос о возможности приватизации специализированных жилых помещений в домах гостиничного типа муниципального жилищного фонда.
В ответ на неоднократные обращения общественности администрация города Кемерово, обобщив опыт других городов и регионов, проведя анализ действовавшего законодательства Российской Федерации, разработала и постановлением от 21 июня 2003 года № 55 утвердила Положение «О порядке передачи под реконструкцию специализированных жилых помещений в специализированных домах гостиничного типа муниципального жилищного фонда города Кемерово».
Целью указанного Положения являлась реализация конституционных прав граждан на жилище путем создания в процессе реконструкции специализированных жилых помещений полноценного жилого помещения -квартиры, отвечающего всем требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к жилым помещениям.
В Положении используются следующие понятия:
• специализированный дом гостиничного типа - составная часть жилищного фонда социального использования, предназначенная для временного проживания граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• специализированное жилое помещение в специализированном доме гостиничного типа (далее - специализированное жилое помещение) - изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, находящееся в специализированном доме гостиничного типа;
• заявитель(ли) - физическое лицо, имеющее право на занятие специализированного жилого помещения и присоединение смежного специализированного жилого помещения для реконструкции;
• заказчик-застройщик - строительная организация, имеющая выданную в установленном законом порядке лицензию на право проведения строительно-монтажных работ;
• заказчик - управление городского развития либо заявитель;
• базовый проект реконструкции - проект, разработанный, согласованный государственным унитарным предприятием «Проектный институт «Кемеровогорпроект» (далее - ГУП ПИ «Кемеровогорпроект») по заказу администрации города Кемерово, прошедший в установленном порядке экспертизу, проект реконструкции специализированного дома гостиничного типа, в соответствии с которым может быть осуществлена реконструкция специализированных жилых помещений;
• детализация согласованного базового проекта - выдаваемая управлением городского развития выписка из базового проекта реконструкции, дающая заявителю возможность получения разрешения на производство строительно-монтажных работ при наличии иных необходимых документов.
Положение не распространяется на специализированные жилые помещения в специализированных домах гостиничного типа, в отношении которых ГУП ПИ «Кемеровогорпроект» было сделано техническое заклю-
чение о невозможности проведения реконструкции.
С заявлением о присоединении освободившегося специализированного жилого помещения может обратиться только наниматель смежного специализированного жилого помещения. Для проведения реконструкции используются только свободные специализированные жилые помещения. В связи с этим возникает вопрос: как быть, если соседнее с заявителем жилое помещение не свободно (а такая ситуация наблюдается в большинстве случаев). Из сложившегося положения был найден следующий выход: в случае, если освободившееся жилое помещение расположено не рядом с заявителем, а, например, на другом этаже, комитет по жилищным вопросам (орган, в ведении которого находится весь специализированный жилищный фонд города) предлагает нанимателям соседнего с заявителем жилого помещения произвести обмен и переехать в освободившееся жилое помещение с оформлением соответствующих документов. Таким образом, мы получаем свободное жилое помещение и готовый к реконструкции объект. Наниматель смежного специализированного жилого помещения обращается с заявлением о присоединении свободного специализированного жилого помещения в комитет по жилищным вопросам администрации города Кемерово.
При наличии всех необходимых документов комитет в десятидневный срок письменно согласовывает присоединение или отказывает в присоединении освободившегося жилого помещения для проведения реконструкции. Письменное согласование присоединения должно содержать условия присоединения, сведения о том, относится ли заявитель к льготным категориям граждан, указанным в Положении № 55. В случае согласования комитет заключает с заявителем договор коммерческого найма на специализированные жилые помещения на срок реконструкции. Срок договора не может превышать 1 год. В исключительных случаях срок действия договора может быть продлен комитетом, но не более чем на шесть месяцев. Однако на практике ре-
конструкция проводится в достаточно короткие сроки - 2-3 месяца.
Рассматриваемое Положение предусматривает возможность присоединения специализированного жилого помещения на льготных условиях для определенной категории граждан, к которым в первую очередь относятся ветераны Великой Отечественной войны и приравненные к ним категории граждан. Льготные условия также имеют следующие категории граждан:
• лица, страдающие активными формами туберкулеза всех органов и систем с выделением туберкулезной палочки;
• многодетные семьи (имеющие трех и более детей);
• семьи при рождении близнецов;
• дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей по окончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, иных учреждениях для детей и детей, оставшихся без попечения родителей, независимо от форм собственности, в приемных семьях, у родственников при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации.
В случае если заявитель относится к льготным категориям граждан, указанным в Положении № 55, договор социального найма на занимаемое им помещение не расторгается, а присоединяемое специализированное жилое помещение предоставляется ему по договору коммерческого найма на период реконструкции. Если же заявитель не относится к льготным категориям граждан, договор социального найма на специализированное жилое помещение, занимаемое заявителем, расторгается, одновременно с этим заключается договор, предметом которого является долевое участие сторон в реконструкции специализированного жилого помещения с целью создания квартиры. В соответствии с условиями указанного договора администрация города предоставляет специализированное жилое помещение для реконструкции определенной площадью и стоимостью, а заявитель своими силами и средствами осущес-
твляет комплекс работ по реконструкции и сдает готовый объект в установленном порядке по акту государственной приемочной комиссии. Результатом реконструкции будет квартира, являющаяся общей долевой собственностью города Кемерово и заявителя.
После заключения договора коммерческого найма заявитель обращается в управление городского развития администрации города Кемерово (далее - управление городского развития) с заявлением о выдаче детализации базового проекта реконструкции специализированных жилых помещений. Управление городского развития в десятидневный срок рассматривает заявление и выдает заявителю детализацию согласованного базового проекта на реконструкцию специализированных жилых помещений. Кроме того, управление городского развития осуществляет контроль за проведением реконструкции специализированных жилых помещений.
Реконструкция специализированных жилых помещений оформляется и осуществляется в соответствии с порядком, установленным временным положением «О порядке изменения назначения зданий и помещений, их реконструкции, переоборудования, перепланировки», утвержденного решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 29 января 1999 года № 119.
Все работы по реконструкции специализированных жилых помещений производятся за счет заявителя, который выступает заказчиком по договору строительного подряда. В Положении представлены несколько способов реконструкции специализированного жилого помещения.
1. Реконструкция на льготных основаниях предполагает, что заявитель выступает заказчиком проведения реконструкции по договору подряда со строительной организацией и по окончании работ сдает объект приемочной комиссии. Заявитель представляет в комитет все документы, необходимые для государственной регистрации права муниципальной собственности на квартиру. Комитет предпринимает необходимые действия для государственной реги-
страции права муниципальной собственности на квартиру в установленном законом порядке. После государственной регистрации комитет заключает с заявителем договор социального найма квартиры, направляет уведомление о государственной регистрации права муниципальной собственности на квартиру с приложением копий акта государственной комиссии, распоряжения главы города об утверждении акта государственной приемочной комиссии, свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности в комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово для внесения соответствующих изменений в реестр муниципальной собственности города Кемерово.
2. Реконструкция на льготных основаниях с адресной финансовой помощью предполагает, что заказчиком проведения реконструкции является управление городского развития. Оно, в свою очередь, заключает договор подряда со строительной организацией, которая производит весь комплекс работ по реконструкции и по окончании работ сдает объект приемочной комиссии. В результате квартира входит в состав муниципальной собственности, с заявителем заключается договор социального найма.
3. Реконструкция на возмездной основе предполагает долевое участие в реконструкции специализированного жилого помещения администрации города Кемерово и заявителя, при этом заключается трехсторонний договор, по которому управление городского развития предоставляет площади для проведения реконструкции, заявитель оплачивает стоимость работ, а строительная организация выполняет работы и сдает объект приемочной комиссии. Результатом реконструкции будет квартира, являющаяся общей долевой собственностью города Кемерово и заявителя. До сдачи работ по акту государственной приемочной комиссии управление городского развития предлагает заявителю принять уступку права требования от заказчика-застройщика доли муниципальной собственности в реконструкции квартиры на возмездной основе (по договору об уступке прав требования). В случае заключе-
ния договора об уступке прав требования и выполнения сторонами принятых на себя обязательств заказчик-застройщик передает заявителю квартиру по передаточному акту и документы, необходимые для регистрации его права собственности (акт государственной приемочной комиссии и распоряжение гавы города Кемерово об утверждении акта государственной приемочной комиссии). В случае если заявитель не принимает уступку права требования после выполнения принятых на себя обязательств, заказчик-застройщик передает квартиру в общую долевую собственность города Кемерово и заявителя.
4. Реконструкция силами и средствами заявителя возможна в случае, если согласно базовому проекту реконструкция специализированных жилых помещений возможна без производства строительномонтажных работ, требующих наличия лицензии. Такая реконструкция предполагает заключение двухстороннего договора, по которому управление городского развития предоставляет площади для проведения реконструкции, заявитель самостоятельно выполняет работы, сдает объект приемочной комиссии. Реконструированное специализированное жилое помещение переходит в общую долевую собственность заявителя и администрации города Кемерово. Комитет совместно с заявителем производит необходимые действия для государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру. После государственной регистрации права комитет предлагает заявителю выкупить долю муниципальной собственности в праве общей долевой собственности на квартиру (преимущественное право покупки). Купля-продажа доли в праве собственности оформляется в установленном законом порядке.
Таким образом, после проведения работ по реконструкции специализированных жилых помещений граждане получают полноценное жилье, состоящее из двух и более комнат, отвечающее всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Как показывает практика, Положение № 55 успешно реализуется: создано уже
более 294 квартир, еще 10 помещений находятся в стадии реконструкции.
Завершающей стадией всего процесса реконструкции является проведение государственной регистрации права на вновь созданную квартиру в управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (ранее - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области).
С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ). В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2005 года Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу.
Статьей 16 ЖК РФ определены понятия и виды жилых помещений. Определение специализированного жилого помещения в специализированном доме гостиничного типа муниципального жилищного фонда города Кемерово, предусмотренное Положением «О специализированных жилых помещениях в специализированных домах гостиничного типа муниципального жилищного фонда», не соответствовало понятию специализированного жилого помещения, содержащемуся в разделе 4 ЖК РФ, в котором дано понятие жилых помещений специализированного жилищного фонда и определены их виды. В определении Положения «О специализированных жилых помещениях в специализированных домах гостиничного типа муниципального жилищного фонда», утвержденного решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27 ноября 1998 года № 91 специализированные жилые помещения фактически отвечают критериям жилых помещений, предусмотренным статьей 16 ЖК РФ. В связи с этим решение Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27 ноября 1998 года № 91 «О положении «О специализированных жилых помещениях в специализированных домах гостиничного типа муниципального жилищного фонда» постановлением Кемеровско-
го городского Совета народных депутатов от 24 июня 2005 года № 256 признано утратившим силу.
Постановлением администрации города Кемерово от 27 июля 2005 года № 79 «Об изменении статуса специализированных домов гостиничного типа» специализированным домам гостиничного типа придан статус многоквартирных жилых домов, а специализированным жилым помещениям в специализированных домах гостиничного типа - статус жилых помещений. Таким образом, у граждан - нанимателей жилых по-
мещений указанного жилищного фонда появилась возможность их приватизации, и, как следствие, возможность улучшения жилищных условий путем совершения гражданско-правовых сделок с этими жилыми помещениями.
Приобретение в собственность «гостин-ки» не лишает собственника такого жилого помещения улучшить свои жилищные условия, став участником реконструкции. Собственники участвуют в реконструкции на тех же условиях, что и наниматели муниципальных жилых помещений.
Гарант
СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ ДЕПОЗИТАРНАЯ КОМПАНИЯ
КРАСОТА ПЕРСПЕКТИВ
Москва, ул. Большая Полянка, д. 51/14 тел.: (095) 777-56-83 e-mail: [email protected] факс: (095) 777-56-82 http:Wwww.sdkgarant.ru
