Формирование Реестра собственности в жилищной сфере (основные положения) Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Формирование реестра собственности в жилищной сфере (основные положения)

А.Н. Кириллова

заместитель директора Института региональных экономических исследований, доктор экономических наук, профессор

Уникальность Москвы как столицы России и крупного мегаполиса обусловливает особые требования к учету и регистрации результатов воспроизводственных процессов социально-экономического развития города.

Выполнение этой стратегической задачи должно обеспечиваться на основе интеграции имеющихся учетных и регистрационных массивов о городской собственности, формирования этой информации, создания единого информационного пространства в масштабе мегаполиса, рассматриваемого как информационный узел, в котором формируются и циркулируют потоки информации на рынке жилья.

Для устойчивого социально-экономического развития Москвы важнейшее значение имеет создание рыночных методов управления имуществом (собственностью) города и других субъектов хозяйствования.

В процессе развития и совершенствования методов и технологий управления собственностью города появляются новые подходы к традиционным методам управления и возникают принципиально новые задачи, главной из которых выделяется разграничение собственности на федеральную, городскую, частную, а также выделение собственности органов местного самоуправления. Существенное значение для решения этой задачи имеют быстро развивающееся законодательство в области реестрового и учетного дела, защиты информации и персональных данных, возрастание требований к актуальности и достоверности информации, содержащихся в автоматизированных информационных системах.

Основная задача управления собственностью на основе новых информационных технологий состоит в утверждении прав собственников и, как следствие, повышение привлекательности инвестиционного климата Москвы, поэтапный переход на структуру постиндустриального информационного общества и вхождение Москвы в круг элиты «информационных городов».

В настоящее время учет собственности города Москвы производится в системе создаваемого Единого реестра собственности города Москвы, который состоит из следующих локальных реестров: нежилых помещений, жилых помещений, протяженных объектов, долей вкладов в акционерные общества, государственных унитарных предприятий (ГУП), государственных казенных предприятий (ГП), информационных ресурсов, субъектов малого предпринимательства.

Значительный потенциал имущества города составляет недвижимость в жилищной сфере. Сегодня в соответствии с постановлением правительства Москвы от 25 июня 2002 года № 475-ПП продолжается работа по формированию Реестра объектов собственности города Москвы в жилищной сфере (СЖС) как составной части Единого реестра собственности города Москвы.

Совершенствование системы управления жилищной недвижимостью в городе Москве должно быть направлено на достижение следующих целей:

• регулирование развития и функционирования цивилизованного рынка жилья;

• наиболее эффективное выполнение городом социальных функций в процессе ис-

пользования жилищного фонда, находящегося в собственности города;

• максимальное снижение нерациональных расходов на эксплуатацию объектов жилищного фонда и поэтапное повышение доходности от недвижимости;

• стимулирование развития реального сектора экономики за счет использования недвижимости в жилищной сфере;

• исключение возможности коррупции в процессе управления недвижимостью;

• обеспечение удобного доступа предпринимателей к информационно-учетной системе объектов жилищной сферы.

Для достижения указанных целей необходимо следующее:

• сформировать полный реестр объектов собственности в жилищной сфере, расположенных на территории города (и за ее пределами - для собственности города Москвы), содержащий структуру разграничения собственности, количественные, техникоэкономические и правовые характеристики объектов жилищного фонда. При этом объекты учета следует формировать как единое целое, включая жилые дома, нежилые помещения как часть объекта, земельные участки придомовых территорий, объекты благоустройства, спорта, отдыха и т. д.

• улучшить координацию деятельности городских органов, участвующих в процессе управления объектами жилищного фонда;

• совершенствовать необходимую правовую базу для более эффективного использования различных способов распоряжения городской собственностью;

• регулировать условия привлечения инвестиций в жилищный сектор города;

• совершенствовать регулирование вопросов приобретения городом (передачи городу) объектов жилищного фонда и условий их использования;

• установить жесткий контроль за использованием жилых помещений городской собственности, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, определить правовые возможности изъятия жилищного фонда у унитарных предприятий в связи с незаконным распоряжением или эксплуатацией объектов;

• использовать механизм поэтапного перехода на возмещение фактических расходов на управление недвижимостью для эффективного управления городским жилищным фондом;

• совершенствовать существующий порядок продажи городского жилья по более низким льготным ценам нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, молодым семьям и т. д;

• повышать эффективность работы и профессиональную подготовку государственных служащих и специалистов унитарных предприятий, осуществляющих управление городской недвижимостью в жилищной сфере города.

Основными результатами создания и ведения Реестра объектов собственности города Москвы в жилищной сфере являются повышение качества обеспечения потребностей населения, предпринимательской среды и города в информационном обслуживании, развитие и широкое использование информационно-коммуникационных технологий на рынке жилья, создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в жилищную сферу, повышение эффективности управления городским жилищным фондом, контроль его использования и оплаты, совершенствование деятельности управляющих компаний, минимизация бюджетных средств, наличие доступа для граждан к информационной системе реестра, удовлетворение потребностей в качественном информационном обслуживании.

В соответствии со структурой основополагающих целей методологической основой интеграции Реестра СЖС в систему управления городским хозяйством является информационная база принятия управленческих решений по управлению собственностью города Москвы и реализации социально-экономических задач.

Результаты анализа имеющихся в городе информационных ресурсов свидетельствуют об определенной разрозненности информации, несистемности ее формирования, ведомственной ориентации, неполноте и отсутствии некоторых необходимых данных, а иногда и их отсутствие. Также отмечена неоднозначность информации, фор-

мируемой в различных ведомствах. Так, Мосгоркомстат, МосгорБТИ и НИиПИ Генплан представляют различные данные относительно объемов жилищного фонда. Информация по объектам социального и коммерческого найма, аренде жилищного фонда имеет узковедомственный характер, что препятствует накоплению полной и достоверной информации в городской информационной системе жилищной сферы.

Очевидно, что жилищной сфере города необходима комплексная информационная система, которую целесообразно создавать в рамках Реестра СЖС как базового информационного ресурса в системе управления городским жилищным фондом.

Единое информационное пространство, созданное в рамках Реестра СЖС, позволит согласовывать действия всех участников процесса управления в жилищной сфере на основе принципиально новых возможностей в обобществлении и концентрации информации, а также организации дистанционного доступа к ней.

Создание Реестра СЖС как базового городского информационного ресурса в системе управления жилищным фондом Москвы позволит повысить эффективность учета, управления и регулирования процессов развития и использования недвижимости.

Система должна быть построена на основе интегрированной базы данных, представленных в виде следующих блоков:

• техническая информация - информация о капитальности и техническом состоянии дома, площадях, объемах и типах квартир, поэтажных планах и т. д.;

• юридическая информация (правоустанавливающая документация, охранные обязательства, договоры пользования помещениями, найма, аренды) - договоры передачи жилищного фонда в хозяйственное ведение, оперативное управление, документы о регистрации кондоминиумов, долей в праве на общее имущество и т. д.;

• экономическая информация - инвентаризационная, восстановительная и рыночная стоимость объектов, доходы по найму, аренде, страхование по городскому фонду и т. д.;

• социальная информация - число граждан, проживающих в городском жилищном фонде, количество семей, число граждан, пользующихся субсидиями, льготами и т. д.;

• маркетинговая информация - планы помещений, наличие удобств, ключевые условия арендных платежей, цены и тарифы, оценка спроса и предложения на городское жилье и т. д.;

• документированная информация - справочные, организационно-распорядительные документы правительства Москвы, законодательные, нормативные акты и т. д.

Для создания единой информационной базы жилищного фонда, расположенного на территории города, требуется формирование следующих основных разделов информационного фонда:

• сведения о жилом и нежилом фондах независимо от юридической принадлежности объектов, расположенных на территории города, составленные по определенной ук-рупненно-расчетной системе показателей;

• сведения о жилищном фонде, находящемся в собственности города Москвы (в том числе, расположенном вне территории города) на основе комплекса показателей и сведений, всесторонне характеризующих объект недвижимости.

• сведения о жилищном фонде, находящемся в оперативном управлении и хозяйственном ведении унитарных предприятий и учреждений.

На рисунке 1 представлена схема взаимодействия Реестра СЖС со структурами правительства Москвы, организациями и предприятиями различных сфер деятельности в области управления городским хозяйством, выступающими потребителями информации Реестра СЖС.

Движение информации о технико-экономических показателях жилищного фонда, адресах, владельцах и правовом титуле собственности должно фиксироваться в Реестре СЖС. На рисунке 2 представлена схема ведения записей в Реестре, отражающая процессы формирования, выбытия, изменения состояния и правового статуса жилищной собственности с позиций воспроизводственной политики.

Специализированное ГУП по продаже имущества города Москвы

Единые расчетно-информационные центры

Дирекции единого заказчика

Москомархитектура

Мосгоркомстат

НИиПИ Генплана развития города Москвы

Строительные, ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатацион н ые организации (предприятия) любой организационноправовой формы

ГУП «Центр содействия управлению и паспортизации жилищного фонда»

Банки и финансово-кредитные организации

Риэлторские и консалтинговые фирмы

Центр жилищных субсидий и займов

Система Государственный Государственный

«Электронная градостроительный земельный

Москва» кадастр кадастр

Комитет информатизации города Москвы

Департамент имущества города Москвы

Единая информационная система «Жилище»

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

Реестр собственности Реестр собственности в

города Москвы жилищной сфере

Городской

центр

жилищных

субсидий

Московский

земельный

комитет

Налоговая служба города Москвы

Товарищества собственников жилья, ЖСК

\

Физические

лица

Органы управления и власти РФ

Федеральное агентство по строительству и ЖКХ

Департамент имущества города Москвы

10

СП

и

и

N

О

О

Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы

Городской центр жилищного страхования

Московское городское бюро технической инвентаризации

Департамент социальной защиты населения города Москвы

Департамент экономической политики и развития города Москвы

Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы

Управление городского заказа

Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы

Рис. 1. Схема взаимодействия Реестра СЖС с пользователями информации

Фиксирование в Реестре следующих операций

Накопление объектов Выбытие объектов Изменение правового Изменение состояния

собственности собственности состояния объекта собственности

Созданные за счет казны или иных ресурсов города как на территории города Москвы, так и в других регионах РФ и странах СНГ

Приобретенные в порядке передачи от РФ, субъектов РФ, муниципальных образований

Приобретенные городом за счет казны или иных ресурсов города в порядке купли-продажи

При передаче объектов РФ субъектам РФ

В рамках гражданско-правовых сделок (приватизация, продажа, дарение, мена)

При исполнении судебных решений

- При гибели объектов

При ликвидации объектов по решению собственника

Подаренные городу

Приобретенные городом в порядке признания прав собственности города Москвы по судебному решению

Обеспечением обязательств города, в т. ч. залогом по обязательствам города Москвы. Порядок залога объектов городской собственности определяется законодательным и нормативным правовым актом РФ и города Москвы

Выполнением обязательств по договорам города Москвы. Существо обременения, ограничение объекта в гражданском обороте и сроки ограничения отражаются в учетной записи городской собственности

Серветутами и иными обременениями, связанными с особенностями объекта

Обязательствами публичного использования, выполнением обязательств по содержанию в состоянии, обеспечивающем их непрерывное пользование. Обременения, связанные с выполнением указанных функций, налагаются и снимаются нормативным правовым актом РФ и города Москвы

Выполнение обязательств, наступивших в связи с исполнением решения суда

Правами третьих лиц по использованию отдельных видов имущества

Регистрация прав города на площадь за выбытием

Перевод из нежилого фонда в жилой

Регистрация прав города в домах-новостройках

Учет выморочной площади (отдельные квартиры)

Регистрация решений суда (конфискация, признание договора передачи недействительным и т. д.)

Достройка

Переоборудование

Перепланировка

Капитальный

ремонт

Модернизация

Реконструкция

Операции Операции Операции

Приватизация жилых помещений

Выкуп комнат в квартирах коммунального заселения

Перевод в нежилой фонд

Снос

Отчуждение по гражданско-правовым договорам

Регистрация решений судов (об обязательности заключения договора передачи, купли-продажи и т. д.)

Договор залога

Договор города

Оформление сервитутов и иных обременений

Передача в хозяйственное ведение

Передача в оперативное управление

Рис. 2. Схема ведения записей в Реестре СЖС

Учетные данные Реестра СЖС условно можно разделить на две части.

1. Качественные показатели Реестра СЖС: тип объекта; адрес: улица, номер дома, корпуса, строения; кадастровый номер объекта; права.

2. Количественные показатели Реестра СЖС, выраженные в численной форме: общая площадь жилых помещений, количество квартир, площадь квартиры, количество комнат и т. д.

Вывод.

Создание в рамках Единого реестра СЖС как базового информационного ресурса управления жилищным фондом в системах управления городской собственностью будет способствовать эффективности интеграции обработки данных, которая обеспечит устранение дублирования информации; комплексному использованию данных с наименьшими затратами; ор-

ганизации интеграции информации не только по горизонтали, но и по вертикали городского хозяйства с охватом задач разных уровней городского управления; обеспечению потребностей в информации предпринимательских структур; решению социальных вопросов граждан по жилищно-информационному обслуживанию. Необходимый для этого уровень концентрации массивов учетных данных достижим только в крупных информационных системах коллективного пользования.

Эффективность использования учетных данных из Реестра СЖС - это повышение качества планирования социально-экономических задач и управления жилищным фондом, планово-учетных и аналитических работ, сокращение документооборота, экономия трудовых затрат, повышение уровня культуры управления, а также деловой активности в сфере экономики города.

* * *

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Курганской области*

5 января 2004 года вступил в силу Закон Курганской области от 24.12.2003 № 362 «Об отдельных положениях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области» (далее- Закон).

Документ регулирует отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Определены полномочия органов государственной власти Курганской области в этой сфере, предельные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, средства массовой информации, в которых подлежат обязательному опубликованию сведения о предполагаемых сделках с землями сельскохозяйственного назначения, и прочее.

Закон содержит важную норму, определяющую момент, с которого в Курганской области начнется приватизация земель сельскохозяйственного назначения. Это произойдет через 49 лет с момента вступления в силу Закона.

Урегулирован порядок реализации преимущественного права Курганской области и муниципальных образований на покупку земельного участка, доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если другие участники долевой собственности откажутся от покупки доли), за исключением случаев продажи с публичных торгов. Первоначально преимущественное право на покупку участка (доли) принадлежит Курганской области.

Администрация области должна принять распоряжение о выкупе земельного участка (доли) или об отказе в выкупе не позднее трех недель с момента получения извещения собственника о намерении осуществить соответствующую сделку. В случае отказа Курганской области выкупить земельный участок (долю) преимущественное право покупки переходит к муниципальному образованию по месту нахождения земельного участка.

Если часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не используется в течение двух лет, администрация Курганской области вправе выделить неиспользуемую часть в самостоятельный земельный участок. В случае отказа администрации области от выдела самостоятельного участка соответствующее решение вправе принять орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В качестве переходного положения определено, что до разграничения государственной собственности на землю органы местного самоуправления предоставляют в аренду гражданам и юридическим лицам земельные участки из земель фонда перераспределения и заключают договоры аренды земельных участков.

* Использованы материалы сайта «КонсультантПлюс».