CC BY
29
аренда в региональной системе формирования имущественной базы
а. н. голубев,
заместитель руководителя
Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы В. В. КРЮКОВ,
доктор экономических наук, профессор Международный университет, г. Москва
а. с. черный,
ведущий специалист отдела оперативного контроля и экономической безопасности ГУП «Московское имущество»
Развитие крупного города, мегаполиса и его стратегические интересы, с одной стороны, связаны с долгосрочной программой социально-экономического развития, реализацией Генерального плана, вводом инфраструктурных объектов. Так, в Москве в процессе разработки стратегии социально-экономического развития города до 2025 года к долгосрочным комплексным программам отнесены:
1) программа энергетического обеспечения жизнедеятельности города;
2) программа комплексного развития транспортных систем города;
3) программа обеспечения москвичей комфортными жилищными условиями;
4) программа создания благоприятной экологической среды [7].
Реализация долгосрочных комплексных программ предполагает решение таких первоочередных задач, как создание модели управления социально-экономическим развитием Москвы, оптимально сочетающей механизмы долгосрочного экономического целеполагания, индикативного планирования рынка, разработку методов и способов решения проблем сбалансированности основных макроэкономических показателей развития народнохозяйственного комплекса города в долгосрочной и среднесрочной перспективе на основе инструментария межотраслевого баланса и других моделей макродинамики и др.
С другой стороны, развитие крупного города определяется динамикой товаров и услуг, производимых хозяйствующими субъектами, формированием и эффективным использованием их имущественной базы. Имущественная база, собственность, производственные мощности фиксируют воспроизводственные возможности предпринимательства, их нацеленность на удовлетворение горожан в работе, питании, одежде, жилье, бытовом и коммунальном обслуживании.
Как показывает анализ социально-экономических показателей по четырем субъектам Российской Федерации за 2007 г., в московском и ленинградском регионах, имеющих площадь территории 132,2 тыс. кв. км (0,77 % площади страны), проживают 23344,5 тыс. человек (16,4 % населения страны). В этих регионах сосредоточены значительные основные фонды национальной экономики: на начало 2007 г. они оценивались в 10318,0 млрд руб. (21,7 %). Общий объем инвестиций в основной капитал за год оценивается в 1497,5 млрд руб. (22,6 %) и ввод в действие общей площади жилых домов — 16107,2 тыс. кв. м, или 26,4 % к итогу по Российской Федерации (табл. 1).
Сегодня в развитии Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов Российской Федерации наметились такие проблемы, как устаревание основных фондов, необходимость реконструкции и модернизации объектов жилого и нежилого фонда,
Таблица 1
Основные социально-экономические показатели
по субъектам Российской Федерации в 2007 г.
Субъекты Федерации Площадь территории, тыс. кв. км Численность населения, тыс. чел. Валовый региональный продукт, млрд руб. Основные фонды в экономике, млрд руб. Ввод жилья, тыс. кв. м Инвестиции в основной капитал, млн руб.
Российская Федерация, в том числе: 17098,2 142008,8 22292,5 47489,5 60989,3 6626770
г. Москва 1,1 10470,3 5145,9 6142,5 4821,1 700572
г. Санкт-Петербург 1,4 4568,1 811,7 1420,4 2636,9 296699
Московская обл. 45,8 6672,8 938,4 2143,8 7805,2 372018
Ленинградская обл. 83,9 1633,3 265,4 611.3 844,0 128259
Источник: Рассчитано по [12, с. 44 — 46].
высокие инвестиционные риски. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в городе Москве, составившая 26706 руб. (2006 г.), в два раза превысила среднероссийский уровень (13662 руб.) [8, с. 17]. Обострился вопрос выделения земельных участков под новое строительство , нежилых помещений под аренду малым и средним предприятиям и индивидуальным предпринимателям. Денежные доходы населения пока не стали реальным источником инвестиционного развития.
Анализ зарубежного опыта показывает, что во всех странах с развитой корпоративной экономикой государство активно участвует в экономике, но не во всей, а только в малоприбыльных отраслях хозяйства в силу того, что они играют важную роль в решении отдельных социально-экономических проблем. В выделении ссуд и кредитов активное участие принимает банковская система. Так, в Германии широкое развитие получили специализированные банки (ипотечные банки) и прочие кредитные учреждения, предоставляющие кредиты под залог реальных ценностей, кредитные учреждения со специальными задачами, банки, оформляющие ссуды с погашением в рассрочку, а также ссуды для индивидуального строительства. Большинство банков участвует в страховании, жилищно-коммунальных кооперативах, операциях с недвижимостью, способствует развитию венчурных инвестиций и малого предпринимательства [2].
Конечно, определенное воздействие на инвестиционное развитие оказывают денежные доходы населения, стабильность функционирования банковского и корпоративного секторов экономики. Важна организация долгосрочного сотрудничества между государством, банковскими и корпоративными секторами, между структурами государственного (федерального и субфедерального) управления и населением. Формирование многоукладной национальной экономики, различных форм собственности требует концентрации имеющихся ресурсов по основным направлениям инвестиционной политики.
Следует подчеркнуть, что в составе денежных доходов населения, как следствие формирования многоукладной экономики, увеличивается удельный вес доходов от предпринимательской деятельности и доходов от собственности. За период с 1992 по 2007 г. доля этих доходов увеличилась с 9,4 до 16,7 % (табл. 2). Доля оплаты труда в структуре денежных доходов населения снизилась на 3 %, социальных выплат — на 3,4 %.
Экономические основы движения инвестиций связаны с активизацией разработки и реализации общеэкономической концепции реформирования российской экономики, созданием механизма льгот и привилегий. Чтобы активизировать инвестиционную деятельность, надо создать такой механизм стимулирования, который заставлял бы субъектов
Таблица 2
Структура денежных доходов населения в период 1992 — 2007 гг., %
Показатель 1992 1995 2000 2002 2004 2005 2006 2007
Денежные доходы всего, в том числе: 100 100 100 100 100 100 100 100
Доходы от предпринима тельской деятельности 8,4 16,4 15,4 11,9 11,7 11,6 11,2 10,0
Оплата труда 73,4 62,8 62,8 65,8 65,0 63,4 66,4 70,4
Социальные выплаты 14,3 !3,1 13,8 15,2 12,8 12,8 13,2 10,9
Доходы от собственности 1,0 6,5 6,8 5,2 8,3 10,3 7,2 6,7
Другие доходы 2,7 1,2 1,2 1,9 2,2 1,9 2,0 2,0
Источник: Рассчитано по [12, с. 121].
Хозяйствующие субъекты
Затраты
Амортизация
Прибыль
► Имущественная база
Земельные участки
У Кредиты
Здания, строения
...И*"----.-..-:,-
Собственность
Аренда
Машины и оборудование —-
-'**_______-*
Инструменты
______г-
Хозяйственное ведение
Оператив-
ное
управление
Учет и инвентаризация имущества
Законодательство
Контроль имущественных договоров
Информационная база
Хозяйствующие субъекты в системе имущественных отношений
хозяйствования, с одной стороны, расширять производство, а с другой — осуществлять накопление капитала, прежде всего в реальном секторе экономики. Механизм стимулирования инвестиционного процесса также необходимо увязать с целями инновационной деятельности во всех отраслях экономики, с технологическими нововведениями [5].
Несомненно, в формировании имущественной базы хозяйствующих субъектов важно привлечь инвестиционные ресурсы предпринимателей. В Москве Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства совместно с Департаментом экономической политики и развития города разработана схема строительства объектов за счет средств инвесторов, позволяющая передачу объектов нежилого фонда осуществлять по себестоимости, а стро-
50 -
ительство объектов инженерной инфраструктуры — за счет города [4]. При этом город берет на себя затраты, связанные с подготовкой исходно-разрешительной документации и процедурой ее согласования, а также 30 % затрат, связанных с присоединением к энергоносителям.
Механизм формирования имущественной базы хозяйствующих субъектов в крупном городе базируется на диагностике структуры этой базы, включающей земельные участки, здания (строения), машины и оборудование, инструменты. В нежилом фонде выделяют офисные (административные), торговые, производственно-складские, гостиничные и другие типы помещений.
Следует иметь в виду, что каждый объект движимого и недвижимого имущества в фиксированный момент находится в одном из видов использования объектов: в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, аренде. При этом аренда может совмещаться с другими видами использования имущества. Пользователь имущества обладает известной финансовой обособленностью, может использовать собственные (прибыль, амортизация) и кредитные ресурсы (см. рисунок).
В системе имущественных отношений аренда занимает особое, специфическое место, обусловленное возобновляемостью ресурсов, возможностью контролировать со стороны собственника режим использования объекта. Однако, по оценке специалистов, в Москве повышение арендных ставок в последние пять лет опережало темп инфляции [3, с. 100]. И в то же время вновь вводимые арендные ставки были в 2-3 раза ниже рыночных. Данное обстоятельство усложняет процессы организации сбора арендных платежей, требует непрерывного мониторинга, выработки механизма обратных связей.
В целях улучшения информационной прозрачности и учета рыночных тенденций в договорной
Таблица 3
Результаты передачи в аренду объектов нежилого фонда хозяйствующим субъектам в г. Москве*
Год Выставлено Реализовано Ставка арендной платы руб. /кв. м в год
Объектов (единиц) Площадь (кв. м) Объектов (единиц) Площадь (кв. м) Стартовая Итоговая
2004** 67 9532 54 7576 2121 6443
2005 333 63522 218 37835 4455 7226
2006 634 89181 471 73697 5796 11111
2007 485 58070 369 43228 5869 9485
2008*** 188 33557 140 25009 7415 11510
Всего 1707 253862 1252 187345 5609,5 9815,7
*По данным Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы. ** Второе полугодие *** Первое полугодие
арендной стратегии Правительство Москвы приняло постановление об аукционной форме передачи в аренду объектов нежилого фонда [10].
К середине 2008 г. общая площадь помещений, переданных хозяйствующим субъектам посредством аукциона, составила 187345 кв. м (табл. 3). Видеотрансляция торгов осуществляется в режиме онлайн на Интернет-сайте Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы, записи пяти последних торгов сохраняются для просмотра в архиве сайта.
В то же время отмечается, что суммарная передача в аренду объектов нежилого фонда посредством аукционов за последние четыре года не превысила 3 % от городского арендного фонда. Нежилые помещения выводятся на несколько месяцев из хозяйственного оборота, ибо требуется время обеспечить юридическую чистоту в лотовой документации, отсечь интересы третьих лиц. Российское законодательство и практика не в полной мере стимулируют арендатора вкладывать средства в арендуемые им помещения и не предусматривают каких-либо реальных механизмов компенсаций вложенных арендатором инвестиций.
Соответственно, условия передачи помещений в аренду посредством аукциона зачастую включают в себя обязанность победителя торгов произвести ремонт или узаконить произведенную ранее несанкционированную перепланировку, или обустроить отдельный вход и тому подобное, причем без возмещения затрат. Победителю также вменяется в обязанность обеспечить все необходимые согласования, включая получение согласия жителей дома. Такое положение ставит победителя аукциона не только перед необходимостью некомпенсируемых инвестиций в помещения, но и перед фактом невозможности их использования сразу после передачи
объекта в аренду, сокращая реальный срок аренды, а следовательно, и окупаемости. В этой ситуации, особенно учитывая то, что она в значительной мере обусловлена объективными причинами, предлагается увеличить срок аренды [1].
Начиная с мая 2008 г. в Санкт-Петербурге действуют новые правила предоставления городских помещений в аренду. По новым правилам, при окончании сроков аренды помещения будут сдаваться на условиях открытия предприятия определенного профиля (продовольственные магазины, недорогие закусочные, детские кафе, мастерские по ремонту обуви, химчистки, и др.). Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) будет формировать списки помещений и направлять в Комитет по экономическому развитию, промышленной политике и торговле (КЭРППиТ), где будут выдаваться рекомендации по функциональному назначению объектов исходя из потребностей населения.
В настоящее время, по данным КЭРППиТ, в Центральном районе Санкт-Петербурга функционирует лишь 378 предприятий, в Василеостровском и Петроградском — по 170 [9]. Такое положение дел сложилось во многом благодаря политике города по выводу торговых павильонов с улиц города. За четыре года было демонтировано большинство точек (их насчитывалось около 3 тыс.) на остановках общественного транспорта, при этом вновь предложенные места получило не более 20—40 % предпринимателей.
Изменения в правилах предоставления помещений в аренду, тем не менее, вызывают осторожные комментарии у представителей малых предприятий. Наряду с административными мерами, необходимы экономические стимулы, в частности налоговые льготы, дифференцированные арендные ставки, специальные программы кредитования малого бизнеса [6].
В Москве постановлением правительства предусмотрены льготы по арендной плате для субъектов, внесенных в реестр малых предприятий [11]. Наряду с арендой на льготных условиях (два варианта льгот) в городе осуществляются такие формы поддержки малых предприятий, как кредиты, информационное обслуживание, юридические консультации, помощь в организации материально-технического обеспечения, обучение предпринимателей. Идут поиски увеличения гарантий арендаторам в части сроков заключения договоров аренды.
Краткосрочная аренда имущества не позволяет хозяйствующему субъекту осуществить глубокие инвестиционные вложения, деформирует экономические интересы арендатора, эффективность мер по защите имущества. Защита имущества предполагает сплошной учет объектов, организацию контроля за договорами. Совершенствование механизма формирования имущественной базы связано с завершением процесса разграничения государственной собственности на городские земли и недвижимость, постановки объектов на кадастровый и реестровый учет, описание точного состава передаваемого имущества в аренду, хозяйственное ведение и оперативное управление. Несомненно, эти задачи могут быть решены при проведении комплексной инвентаризации всех объектов, расположенных в городе, независимо от их принадлежности тому или иному собственнику.
ЛИТЕРАТУРА
1. Авеков В. В., Крюков В. В., Райзберг Б. А. Совершенствование договорных арендных отношений: опыт московского региона. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 1. С.80 - 87.
2. Ачалова Л. Особенности банковской системы ФРГ // Экономист. 2007. № 5. С. 70 — 76.
3. Ватолин В. В.«Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государствен-
ных и муниципальных объектов нежилого фонда: Монография. — М.: Экономистъ, 2006. — 252 с.
4. Вышегородцев М. М. Семь направлений развития малого бизнеса // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2008. № 5. С. 72 — 73.
5. Кошкин Д., Фатеев А. Проблемы взаимоотношений малого бизнеса и финансовых организаций. // Экономические стратегии. 2007. № 3. С. 140 — 143.
6. Новицкий И. Ю, Голубев А. Н, Крюков В. В., Авеков В. В. Механизм государственного функционального управления в имущественно-земельном комплексе //Сб. научных трудов «Организационно-экономические проблемы управления собственностью в современных условиях: теория и практика» — М.: Изд-во Российской экономической академии, 2004. С. 103 — 112.
7. Оглоблина М. Е. Программно-целевой метод как средство развития экономики Москвы на долгосрочную перспективу // Экономика мегаполисов и регионов. 2007. № 5. С. 2 — 5.
8. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в 2006 году. М., Федеральная служба государственной статистики, 2007. — 43с.
9. Подчасский А. Аренда с обременением // Санкт-Петербургские ведомости. № 127. 14 июля 2008 г. С. 5.
10. Постановление Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона».
11. Постановление Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г. № 810-ПП «Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008 — 2010 годы».
12. Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. // Рос-стат — М., 2008. — 510 с.
