CC BY
82
Проблемы хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда
В.В. Ватолин
первый заместитель руководителя Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы, кандидат технических наук
Экономика недвижимости, организация хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда тесно связаны с реформированием национальной экономики, повышением ее конкурентоспособности. Следует учитывать, что поставленная Президентом Российской Федерации задача удвоения внутреннего валового продукта (ВВП) не может быть успешно решена без развития отраслей инвестиционного комплекса, вовлечения земельных участков и объектов нежилого фонда в хозяйственный оборот субъектов Российской Федерации, крупных промышленных и транспортных центров.
Сегодня в ходе начатых экономических и административных преобразований широко обсуждается проблематика эффективности использования государственной и муниципальной собственности, выполнения государством правоустанавливающей и правоприменительной функций в сфере национального имущества, а также в таких сферах, как финансы и кредит, налоги, бюджеты различных уровней. Большинство исследователей отмечают необходимость формирования условий, благоприятных для предпринимательской деятельности, роста инвестиций в инфраструктурные объекты, объекты жилого и нежилого назначения.
Целенаправленные действия могут реализовываться на основе оценки существующей отечественной и мировой практики хозяйственного оборота, теоретических обобщениях, построении концептуальной модели управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда. Рассмотрим систему управления хозяйственным оборо-
том городской недвижимости (рис. 1), включающую институциональную, инструментальную, нормативно-законодательную, функциональную и информационную подсистемы.
Ключевая роль в функционировании хозяйственного оборота городской недвижимости принадлежит концептуальным целевым установкам управления городской собственностью, методам управления, разработке и реализации программ и инвестиционных проектов. Концепция управления городской собственностью призвана обеспечить эффективное в экономическом и социальном отношениях функционирование объектов нежилого фонда и государственное способствование эффективному использованию всего имущественно-земельного комплекса города. Подобная синхронизация предполагает нормативно-законодательную координацию как разработки перспективного плана социально-экономического развития города (субъекта Российской Федерации), бюджета города и концепции управления городской собственностью, так и их реализации.
Основные положения, отражающие авторский подход к управлению хозяйственным оборотом городской недвижимости, заключаются в следующем:
1) исследование и диагностика хозяйственного оборота городской недвижимости - непрерывный процесс, мониторинг которого обеспечивается институциональной составляющей системы управления;
2) мониторинг хозяйственного оборота городской недвижимости осуществляется на нормативной основе с обеспечением ин-
БЮДЖЕТ
ГОРОДА
Перспективный план социальноэкономического развития
Генеральный план развития города
Хозяйственный оборот города
Хозяйственный оборот городской недвижимости
Концепция
управления
городской
собственностью
Цели
управления
I
Методы
управления
£
Программы
Инвестиционные
проекты
Институцио- нальная база Инструмен- тальная база Нормативнозаконодательная база
органы -управления (структура) органы функциональ- ного назначения - приватизация -аренда концессиони-~~ рование -акционирование федеральный уровень уровень - субъекта РФ муниципальный уровень
Информа-
ционная
база
учет
инвентаризация
реестр
оценка
Функцио-
нальная
база
- персонал
материальные и і- энергетические ресурсы
Объекты нежилого фонда
Рис. 1. Механизм хозяйственного оборота городской недвижимости
тересов города (государства) и субъектов хозяйствования;
3) инструментальная составляющая в системе управления хозяйственным оборотом (приватизация, аренда, концессиони-рование, акционирование) обеспечивает поступление финансовых потоков в доходную часть бюджета в соответствии с перспективным планом социально-экономического развития субъекта Российской Феде-
рации и генеральным планом развития города;
4) эффективность хозяйственного оборота городской недвижимости обеспечивается интеграцией экономического и социального аспектов (блоков) в городском бюджете, широкомасштабной организацией учета и инвентаризации объектов нежилого фонда, функциональной регламентации действий персонала и технической регла-
ментации эксплуатации городских инфраструктурных объектов.
Как показывает анализ, основные проблемы развития хозяйственного оборота нежилого фонда в крупных городах обусловлены следующим:
• недостаточно развитая нормативно-законодательная база рынка недвижимости, незавершенность процессов разграничения государственной собственности на городские земли, объекты культурного и исторического наследия;
• отставание материально-технической базы содержания и эксплуатации объектов нежилого фонда, их старение, медленное введение в строй и недоиспользование незавершенных строительных объектов, низкие темпы наращивания и реновации инфраструктурных объектов;
• недостаточность финансовых источников инвестирования строительства новых и реконструкции действующих объектов, слабое вовлечение частного капитала и сбережений, недооценка возможностей расширения потребительского и инвестиционного спроса;
• недостаточная эффективность использования и низкая отдача объектов нежилого фонда, несовершенство действующего инструментария системы управления фондом;
• несогласованность проводимой экономической, структурной и административной реформ, недостаточная их ориентация на достижение конечных экономических и социальных целей, низкий уровень использования инновационных наработок.
Как известно, изменение структуры объектов нежилого фонда городской собственности в процессе трансформации имущественных отношений осуществлялось в рамках приватизации государственной и муниципальной собственности. Однако в послед-
ние годы наблюдается воздействие вторичного рынка недвижимости, использование частного инвестиционного капитала при строительстве и реконструкции объектов нежилого фонда. Кроме того, инвестиционная политика в жилищном секторе также затрагивает структурные изменения в нежилом фонде1.
В организации хозяйственного оборота городской недвижимости одно из ведущих мест занимает анализ трансакционных издержек. Экономическая теория выделяет такие типы трансакционных издержек, как издержки, связанные с поиском информации о рынках и складывающихся на них условиях движения товаров и услуг, издержки по защите правового режима с помощью юридической системы2. Экономическое понимание трансакционных издержек основывается на факте редкости ресурсов и возможности их альтернативного использования.
Следует подчеркнуть, что образование крупного города и его экономических подсистем, включая оборот недвижимости, есть длительный исторический процесс. В условиях рынка городская инфраструктура формируется на базовых достижениях предыдущих этапов и приростных возможностях настоящего и будущих периодов. Возможная региональная рента выражает объективные различия в издержках различных городов и регионов.
Основное внешнее противоречие регионального хозяйства - противоречие между федеральным центром и его субъектами. Однако это противоречие имеет диалектический характер. В условиях, когда противоречие региона и центра приводит к мобилизации ресурсов и поиску новых, более эффективных соотношений структур региона и федерации, противоречие работает как побудительный момент развития. Сегодня разграничение предметов ведения и
1 Так, в Москве площадь нежилых помещений в жилых домах и встроенно-пристроенных зданиях составляет свыше 15 миллионов квадратных метров или около 10,2 процента нежилого фонда.
2 Часть трансакционных издержек обусловлена потерями за счет необдуманного (оппортунистического) поведения участников хозяйственного оборота.
См.: Коуз Р. Фирма, рынок и право. М.: Дело, 1993. С. 58-60;
Экономическая теория / Под редакцией А.И. Добрынина, Л.С. Тарасевича. 3-е изд. СПб.: Питер, 2002. С. 175-176.
полномочий центра и его субъектов осуществляется в этом направлении3.
Городское хозяйство развивается, с одной стороны, благодаря алгоритмам развития бюджетных отношений, с другой стороны -за счет финансовых ресурсов частных и ассоциированных инвесторов, поэтому задача согласования интересов и налаживания взаимодействия органов власти и бизнеса более важна, сложна и масштабна, нежели задача разграничения предметов ведения и полномочий. Такое согласование интересов должно осуществляться на основе права, регламентирующего действия сторон4.
Важно классифицировать типичные функции, выполняемые наиболее распространенными видами объектов нежилого фонда, а также функции создания и поддержания условий, вытекающих из назначения объекта
(табл. 1). Приведенное описание функций, характерных для определенных видов объектов нежилого фонда, имеет непосредственное отношение к эффективности их использования в том смысле, что суждение об эффективности формируется или, по убеждению автора, по крайней мере должно формироваться исходя из того, в какой мере объект реализует функции, вытекающие из его назначения, предписанные ему, установленными для него техническими, экономическими, социальными требованиями. Хотя в такой постановке речь идет о функциональном соответствии объекта его предназначению применительно к инфраструктурным объектам, к пассивной части основных средств производства, функциональная эффективность предопределяет экономическую и социальную эффективность объектов.
Таблица 1
Типичные функции, выполняемые некоторыми объектами нежилого фонда
№ п/п Вид объекта Функция
1 Офисы, деловые помещения Размещение аппарата управления, создание и поддержание условий труда, техническое оснащение работы сотрудников, защита от неблагоприятных воздействий окружающей среды
2 Торговые помещения, объекты Размещение продавцов и покупателей, продаваемых товаров, техническое оснащение торгового процесса, защита от неблагоприятных внешних воздействий, обеспечение безопасности, сохранности товаров, поддержание комфортных условий покупки, продажи, перемещения товаров, труда продавцов
3 Складские помещения Размещение и обеспечение сохранности складируемых ценностей, создание и поддержание условий их хранения, обеспечение перемещения и учета складируемого товара, защита от вредного воздействия окружающей среды, от хищения
4 Гаражи Размещение транспортных средств в период их стоянки, обеспечение их сохранности, защита от вредного воздействия окружающей среды, создание условий для ремонта и наладки, замены частей
3 В 2003 году были приняты Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и принципиально новая редакция Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Оценивать результаты новой схемы разграничения предметов ведения и полномочий пока преждевременно, однако ясно, что их нельзя считать окончательными.
См.: Лексин В., Швецов А. Общероссийские реформы и территориальное развитие // Российский экономический журнал. 2004. № 5-6. С. 39.
4 Автор в составе рабочей группы принимал участие в подготовке рекомендаций по совершенствованию взаимодействия администраций городов Москвы и Санкт-Петербурга в сфере разработки программ научно-практического сотрудничества и управления имущественно-земельными комплексами.
В странах с развитой, установившейся рыночной экономикой объектом управления нежилыми помещениями служит в основном недвижимое имущество, находящееся в частной, негосударственной собственности, в связи с чем применяется корпоративное управление, ориентированное на прибыль и рост стоимости объектов. В России основные объекты недвижимого имущества пока относятся к общественным формам собственности, что радикальным образом влияет на формирование и управление имущественными отношениями, придавая им выраженную государственно-социальную ориентацию. Еще одно принципиальное различие состоит в том, что в зарубежной практике организаторы (девелоперы) заняты не столько проблемами поиска отдельных незанятых, «пустующих» или освободившихся помещений, которые можно и целесообразно продать или сдать в аренду, сколько реализацией строительных проектов, формирующих поле обновления и расширения способов использования объектов недвижимости, увеличивающих приносимый ими доход, наращивающих стоимость имущества.
По мнению автора, основывающемуся на анализе состояния и проблем управления арендой нежилых объектов в Москве и других крупных городах России, а также ситуации в сфере девелопмента городской недвижимости в США, Великобритании, Франции и других странах с развитой рыночной экономикой, на вооружение можно было бы взять следующие положения, в соответствии с которыми осуществляется управление процессами создания, перестройки, изменения назначения, использования нежилых помещений городской собственности в западных странах:
• увязка управления городскими объектами недвижимости в виде зданий, строений, помещений генеральным проектом со строительными проектами развития города, городского строительства (застройки), использования земельных участков, комплексного строительства объектов для разных нужд городского хозяйства и населения;
• методы финансирования и кредитования строительства, завершения незакон-
ченного строительства, ремонта и приспособления существующих объектов, помещений в целях их последующего использования в государственном и частнопредпринимательском секторе для решения социальных задач;
• распределение расходов на инвестирование, содержание, эксплуатацию, улучшение объектов недвижимости между бюджетами разных уровней, частными собственниками, потенциальными арендодателями, компенсация этих расходов через механизм рыночных цен и арендной платы;
• нормативное правовое регулирование управления объектами нежилого фонда, находящимися в государственной, муниципальной и частной собственности;
• государственное регулирование коммерческих рынков купли-продажи, аренды нежилых помещений, формирования рыночных ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями, изменения ставок арендной платы в связи с воздействием влияющих на нее факторов и условий;
• формирование государственных и негосударственных общественных институтов и инструментов независимой оценки стоимости объектов нежилого фонда;
• связь между куплей-продажей, арендой зданий, строений и земельных участков, на которых они расположены;
• учет социальных факторов в управлении городской недвижимостью.
В условиях российской действительности по мере приватизации и акционирования имущественных объектов городской собственности часть функций арендного девелопмента, относящихся к его государственному регулированию, может быть возложена на городские органы управления, ведающие имуществом. Функции регулирования рынка нежилых помещений, объектов недвижимости и организации совместного участия города, негосударственных компаний, частных лиц в девелопменте в рамках полномочий городских органов власти могут передаваться создаваемым городом негосударственным трастовым компаниям. Таким образом, возможно осуществлять плавный переход к системе де-
велопмента объектов недвижимости, подобной сложившейся в экономически развитых странах, имея в виду, что такой переход потребует многих лет и должен осуществляться поэтапно, по мере сокращения государственного сектора экономики и части имущественного комплекса города, находящейся в государственной и муниципальной собственности. В процессе такого перехода будут складываться и внедряться в практику оригинальные формы девелопмента недвижимости, порожденные российской практикой, свойственные российской экономике.
По мнению автора, приоритетной задачей с точки зрения направляющего воздействия государства на процессы развития является достижение определенной сбалансированности между функциональной и имущественной составляющими в системе государственного управления.
Приватизация государственного и муниципального имущества в определенной степени способствовала снижению нагрузки на отраслевые имущественные центры, одновременно создавались условия для формирования среднего класса, развития смешанных форм собственности и хозяйствования. В целом за 1993-2005 годы от приватизации государственного и муниципального имущества в российскую бюджетную систему поступило лишь немногим более 16 миллиардов долларов (табл. 2). При этом, как отмечают исследователи, государство из всей находящейся в его ведении собственности раздало в первую очередь самую высокодоходную. Приводится множество аргументов в пользу утверждения, что в России приватизация имеет больше негативных, чем позитивных последствий и что частный сектор сыграл большую роль в падении показателей экономического развития страны5.
Таблица 2
Поступление средств от приватизации государственного и муниципального имущества и их распределение, млн р. (до 2000 года - млрд р.)6
Год 1993 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Получено средств от покупателей государственного и муниципального имущества, всего 450 41 609 16 756 22 857 88 673 90 143 87 462
в том числе находившегося в собственности: федеральной 163 37 927 12 772 14 719 72 543 67 919 34 875
субъектов Российской Федерации 67 2 199 1 886 4 444 10 295 13 798 36 597
муниципальной 220 1 483 2 098 3 694 5 835 8 426 15 990
Перечислено денежных средств, полученных от покупателей государственного и муниципального имущества, всего 355 41 216 15 405 23 139 89 007 88 832 87 268
из них: в федеральный бюджет 771 31 324 9 943 13 413 70 800 65 569 34 178
в бюджеты субъектов Российской Федерации 96 5 274 2 641 3 854 7 984 12 401 34 846
в муниципальные бюджеты 130 1 408 2 062 3 431 5 73 7 729 14 946
5 См.: Матвиевская Э.Д. Российская собственность и продолжающийся процесс приватизации. Конец второго тысячелетия (2000-2002 годы). М.: Институт экономики Российской академии наук, 2003. С. 8; Румянцева Е.Е. Оценка собственности. М.: ИНФРА-М, 2005. С. 17-18.
6 Россия в цифрах. 2006: Краткий статистический сборник / Росстат. М., 2006. С. 179.
По оценке экспертов, масштабная приватизация предприятий государственной и муниципальной собственности привела к многократному сокращению государственного сектора и значительному уменьшению его роли в экономике страны. На 1 января 1996 года в государственной и муниципаль-
ной собственности находилось 520 тысяч предприятий и организаций (23,1 процента к итогу). На 1 января 2005 года статистика зафиксировала 407,4 тысячи предприятий и организаций, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и их доля не превысила 10 процентов (табл. 3).
Таблица 3
Распределение предприятий и организаций по формам собственности (на 1 января)7
Год 1996 2001 2002 2003 2004 2005
Число пред \приятий и организаций, тыс.
Всего 2 249,5 3 346,5 3 593,8 3 845,3 4 149,8 4 417,1
в том числе по формам собственности: государственная 322,2 150,8 155,1 157,1 161,3 159,2
муниципальная 197,8 216,6 231,0 239,3 246,1 248,2
частная 1 425,5 2 509,6 2 725,9 2 956,8 3 237,7 3 499,2
собственность общественных и религиозных организаций (объединений) 95,0 223,0 236,8 244,3 251,5 252,8
прочие формы собственности, включая смешанную российскую, иностранную, совместную российскую и иностранную 209,0 246,5 245,1 247,8 253,1 257,7
В процентах к итогу
Всего 100 100 100 100 100 100
в том числе по формам собственности: государственная 14,3 4,5 4,3 4,1 3,9 3,6
муниципальная 8,8 6,5 6,4 6,2 5,9 5,6
частная 63,4 75,0 75,8 76,9 78,0 79,2
собственность общественных и религиозных организаций (объединений) 4,2 6,7 6,6 6,4 6,1 5,7
прочие формы собственности, включая смешанную российскую, иностранную, совместную российскую и иностранную 9,3 7,3 6,8 6,4 6,1 5,8
В настоящее время акцент делается на эффективном управлении государственной собственностью и отказе от рассмотрения процесса приватизации преимущественно как средства пополнения государственного бюджета. Наряду с существующими способами приватизации Федеральным законом от 12 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципаль-
ного имущества» установлен ряд новых способов, включая преобразование государственных и муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100 процентов акций которых находится в государственной и муниципальной собственности, внесение государственного и муниципального имущества в уставные капиталы хозяйствующих обществ.
7 Россия в цифрах. 2005: Краткий статистический сборник / Росстат. М., 2005. С. 165.
В системе государственно-правового регулирования имущественных отношений важным элементом является арбитражная защита прав собственника, своевременное рассмотрение жалоб и апелляций. Арбитражная практика свидетельствует о наличии исков по поводу нарушения двухсторонних соглашений в договорах аренды, субаренды, купли-продажи. Как показывает анализ претензионно-исковой работы, важным элементом является досудебное урегулирование вопросов, связанных с договорами аренды на нежилые помещения.
Следует подчеркнуть, что арбитражный процесс осуществляется в режиме состязательности сторон. Урегулирование спора путем заключения мирового соглашения при содействии суда по любому делу происходит в том случае, если судья на основании изучения искового заявления и приложенных к нему документов придет к выводу о возможности примирения сторон8. Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство арбитражным процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о пос-
ледствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела9.
Исследователи обращают внимание на необходимость дополнительного разъяснения таких характеристик, как совмещение прав, функций владения и распоряжения имуществом, возможность сохранения натуральных свойств объекта аренды, установления границ имущественной компенсации износа (старения) объекта за счет арендатора10.
Несомненно, дальнейшее совершенствование законодательства, использование мирового опыта, а также отечественного регионального опыта важно направить на эффективное использование арендованного имущества. Эффективное использование государственной собственности связано с бюджетной эффективностью, поступлениями имущественно-земельных доходов. Одним из критериев бюджетной эффективности выступает доля имущественно-земельных доходов в общих доходах бюджета города (табл. 4).
Таблица 4
Удельный вес имущественно-земельных доходов в общих доходах бюджета города Москвы в 2000-2005 годах
Год 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Доход бюджета, млрд р. 195,8 233,4 281,8 338,2 393,6 522,2
Имущественно-земельные доходы, млрд р. 7,91 13,5 19,25 30,99 42,1 45,0
Удельный вес имущественно-земельных доходов, в процентов к бюджету 4,0 5,7 6,8 9,1 11,2 8,6
Доходы от использования городского ке исследователей, является принципи-нежилого фонда можно рассматривать с ально важным в процессе бюджетного позиций возобновляемых и невозобнов- планирования11. Как показывает анализ ляемых ресурсов. Такой подход, по оцен- (табл. 5), в городе Москве объем аренд-
9 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ.
10 Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. Монография. М.: Современная экономика и право, 2004. С. 149-153.
11 При этом в более широком плане речь идет не только о доходах от использования нежилых помещений, но и от земельных участков. См.: Ануприенко В.Ю. Управление государственной собственностью в регионе в условиях переходной экономики: анализ и оценка опыта Москвы. М.: Альфа-Доминанта, 2004. С. 58.
ных поступлений от аренды нежилых по- рублей в 2006 году. При этом удельный мещений увеличился с 3,33 миллиарда вес возобновляемых ресурсов превышает рублей в 2000 году до 13,44 миллиарда 80 процентов.
Таблица 5
Удельный вес арендных поступлений в структуре доходов от продажи и аренды нежилых помещений в городе Москве в 2000-2005 годах12
Год 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Всего поступлений, млрд р. 5,17 8,01 9,15 16,4 12,16 14,38 16,75
в том числе: аренда, млрд р. 3,33 5,54 7,37 8,8 10,43 12,38 13,44
продажа, млрд р. 1,84 2,47 1,78 7,6 1,73 2,0 3,31
Удельный вес арендных поступлений, % 64,4 69,1 80,5 53,7 85,8 86,1 80,2
Результат анализа нормативной правовой базы управления имуществом субъектов Российской Федерации свидетельствует о том, что многие регионы до сих пор не определили правовые основы, цели и содержание системы прогнозирования и индикативного планирования имущественных комплексов, разработки программ социально-экономического развития и повышения эффективности использования недвижимого имущества. Лишь в половине субъектов Российской Федерации имеются законы или нормативные правовые акты, регламентирующие разработку региональных целевых программ, включающих разделы, посвященные рациональному применению и обороту имущественного комплекса.
При различии действующего инструментария, форм и методов регионального планирования последнее направлено на содействие проведению реформ, становлению рынков товаров, труда и капитала, институциональной и рыночной инфраструктуры; сокращение дифференциации уровней социально-экономического развития районов и городов, поэтапное создание условий для укрепления в городах собственной строительной базы, модернизации жилищного и нежилого фондов. В то же время формированию программ вовлечения объектов не-
жилого фонда городов в хозяйственный оборот, развития инфраструктурных объектов недвижимости не уделяется достаточного внимания.
В апреле 2005 года в Москве на законодательном уровне были разработаны и приняты основные направления градостроительного развития города, основной целью которых является обеспечение устойчивого развития города, создание благоприятной среды жизнедеятельности человека, сохранение и приумножение исторически сложившегося своеобразия города Москвы13. В числе главных задач отмечается развитие общественных территорий, формирование системы общественных и деловых центров и комплексов объектов социальной инфраструктуры городского и местного уровней. Это уже заметный шаг на пути включения нежилого фонда в совокупность объектов стратегического планирования.
В генеральном плане города важно выделить такие приоритетные задачи, как:
• определение принципов градостроительного развития с учетом перспективных экономических и социальных макроэкономических показателей;
• разработка планировочной и архитектурно-пространственной структуры города с обоснованием направлений градострои-
12 // Городская собственность. 2003, № 3-4. С. 13;
Материалы департамента государственного муниципального имущества города Москвы по итогам 2006 года.
13 Закон города Москвы от 27 апреля 2005 года № 14 «О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)».
тельного развития жилых, производственных и общественных территорий;
• разработка норм и правил проектирования планировки и застройки города, совершенствование нормативной базы строительства жилых и нежилых зданий, социально-значимых сооружений;
• повышение качества городской среды, снижение неблагоприятного антропогенного воздействия на окружающую среду;
• оценка эффективности использования объектов недвижимости, инвестиционного потенциала, ресурсной обеспеченности инженерной инфраструктурой территории города.
Автор полагает, что при формировании и реализации генерального плана развития города и разработке инвестиционных проектов, создании и обновлении имущественных комплексов возможны неразрывность, взаимообусловленность этих процессов и использование программного подхода. Методологически инвестиционные проекты должны базироваться на воспроизводственном цикле инвестиционных вложений, включающем этапы проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости (рис. 2). Порядок заключения инвестиционных контрактов изменяется с учетом проведения конкурсных торгов и подготовки проектно-сметной документации.
Рис. 2. Инвестиционные городские проекты в системе управления оборотом объектов недвижимости
Цель и содержание инвестиционного проекта, с одной стороны, должны формироваться и отражать целевые установки и содержание программы развития нежилого фонда города. С другой стороны, постановка цели конкретного инвестиционного проекта и решение поставленных задач предполагает изучение и учет требований вариативного подхода ресурсного обеспечения проекта. Следует учитывать, что подготовка каждого управленческого решения в сфере формирования инвестиций и инвестиционных ресурсов базируется на альтернативной основе14.
Основные этапы инвестиционного проекта синхронизируются с этапами жизненного цикла объекта недвижимости.
1. Этап проектирования включает предп-роектные экономические обоснования: прогнозные оценки, технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства или реконструкции объекта, государственную экспертизу. Разработка ТЭО предусматривает проведение полномасштабного маркетингового исследования, подготовку пояснительной записки, исходно-разрешительной документации, инженерное обеспечение проекта.
2. Этап строительства (реконструкции) включает подготовку проекта к реализации15, проведение проектно-конструкторских работ, организацию строительно-монтажных работ, ввод объекта в эксплуатацию, освоение проектных мощностей.
3. Этап эксплуатации. Основные тенденции и эффективность использования недвижимости определяются на этапах проектирования и строительства. В то же время организационно-методическое обеспечение на этапе эксплуатации объекта является отдельной проблемой, затрагивающей условия функционирования экономики городского хозяйства в перспективном периоде. В системе механизма нейтрализации проектных рисков используются приемы распределения риска между участниками инвестиционного проекта, формирования страховых резер-
вов16.
С позиций инвестиционного проектирования, как показывает столичный опыт, необходимо повышать роль экспертизы на этапе формирования технического задания, утверждения исходно-разрешительной документации. Расчеты экспертов следует подтверждать официальными заключениями муниципальных органов. Несомненно, в условиях расширения экономических связей и укрепления договорных отношений чрезвычайно важно развивать в системах управления принцип доверия. Этот принцип должен работать на различных уровнях управления хозяйственным оборотом, однако в инвестиционном проектировании предпочтение должно отдаваться регламентным процедурам.
14 Альтернативные варианты инвестиционного проекта включают использование системы критериев, определяющих инвестиционную идеологию, инвестиционную стратегию или конкретную инвестиционную политику предприятия. См.: Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента. Т. 1. К.: Эльга-Н, Ника-Центр, 2001. С. 101-103.
15 Подготовка проекта к реализации включает прежде всего план мероприятий по выбору подрядчика (субподрядчиков) и заключению контракта. Важно обеспечить создание вариантов потенциальных контрактных стратегий по проекту, включая определение количественных и качественных преимуществ и недостатков каждой из них.
16 В большинстве случаев, как показывает практика (включая разрушение объектов недвижимости), нейтрализация рисков на этапе эксплуатации объектов обеспечивается системой имущественного страхования, страхования ответственности и персонала.
